土地活用

Case 02

相続した土地（駐車場）の活用

土地所在地

大阪府寝屋川市

敷地面積

約165㎡

提案内容

木造アパート建築

ご相談の経緯

B様は月極駐車場として運用されていた土地を相続によって取得したものの、空きが発生しており、今後の運用方法に悩んでおられました。土地をより有効に活用する方法をお探しになり、大和財託のプライベート相談にお越しくださいました。

土地診断の結果

当該エリアは大和財託の管理物件も多く、入居率も安定していて、賃貸需要が見込めるエリアでした。そのため活用方法として、駐車場の継続運用、売却、賃貸住宅建築の3つをB様にご提案しました。最終的にはB様の意向である収益性を重視し、最も収益を見込める賃貸住宅に決定しました。

提案内容

物件種別は、利回りの高さと出口戦略を考えて木造に。土地の周辺には、昭和30年代以降の高度成長期に建築された文化住宅や20～25㎡の単身向け物件が多いため、単身では競争が厳しいと判断し、新婚～子供1人程度の層をターゲットとした物件を計画しました。

具体的には木造3階建（延床面積約300㎡）、1LDK（約45㎡）6戸です。間取り・内装はB様の収納を多く設けたいというご希望から、ウォークインクローゼットを設置しました。キッチンはワークトップが人工大理石で奥行90cmのフルフラット対面キッチンにしています。

その後の状況

B様のご意向により、収益最大化を目指すため大和財託によるサブリース（一括借上げ）ではなく、一般管理プランにて賃貸管理のサポートを開始しました。竣工2ヶ月前から入居者募集をスタートしたところ、すぐに入居申し込みが入り、物件引き渡し時には満室状態でお渡しすることができました。

Case 03

自宅併用の賃貸住宅の建築

土地所在地

大阪府大阪市

敷地面積

約297㎡

提案内容

木造アパート建築（自宅併用賃貸住宅）

ご相談の経緯

C様は自宅の建て替えを希望されていましたが、自己資金がほとんどないため通常の方法では経済的に難しく、また自宅だけで使用するには広すぎる土地を活用したい想いもあり、賃貸併用住宅を検討されていました。ご自身で賃貸経営関係の書籍やポータルサイト等で資料請求や査定を依頼されている中、大和財託の代表藤原の書籍やブログをご覧いただき、セミナーへの参加、プライベート相談にお越しいただきました。

土地診断の結果

大阪市内で梅田・なんばへのアクセスも良く、最寄り駅徒歩10分圏内であることから、ファミリー・単身向け問わず、幅広い層で賃貸需要が見込めるエリアでした。そのため、月極・時間貸しの駐車場、介護施設など選択できる活用方法は数多くありました。しかし、ご実家の建て替えでお母様が引き続きお住まいになることを希望されていましたので、自宅併用の賃貸住宅をご提案しました。 

提案内容

当初のご提案は、単身者向けの間取で戸数を多く作るというものでした。しかし、最寄り駅から徒歩10分の立地であること、そして幅広い入居需要が見込めるという観点から、2LDK・1LDKをミックスした方が良いと判断し、ファミリー層から単身者層までの入居者様に選択いただけるプランをご提案させていただきました。

その後の状況

全8室中、お引渡し月に6室の入居申込み、1ヶ月後には全室満室にすることができ、C様にお喜びの声をいただきました。

Case 04

相続した築古アパートの活用

土地所在地

大阪府堺市

敷地面積

約435㎡

提案内容

木造アパート建築

ご相談の経緯

D様は相続された築古アパートが3棟ありましたが、空室が目立って採算が合わず、台風の被害による修繕も難しい経営状態でした。そんな中でインターネットにて大和財託を知り、ご相談いただきました。

土地診断の結果

相続された土地は、大阪市内や堺市へのアクセスも良く、最寄り駅から徒歩2分と好立地でした。そのため、医療介護施設、月極・時間貸し駐車場等、様々な事業誘致が可能でした。しかし、長期の安定性とキャッシュフロー、各種税金対策の観点、市場調査の結果を踏まえて、共同住宅の建築が最善と判断し、新築アパートへの建て替えをご提案させていただきました。 

提案内容

周辺の賃貸物件の5割近くが、狭小の単身者向け物件であることが判明していたため、間取りを1LDKにするご提案をしました。単身者向け物件を作ったほうが、初期のキャッシュフローは良くなりますが、周辺の賃貸物件と競合し始めると早期の家賃下落が予想されるためです。間取りを大きくしすぎても、賃料が大きく伸びないエリアだと判明していたこともあり、大きすぎない1LDKでのご提案となりました。

その後の状況

建築途中、物件の内覧可能日を迎える前に、1棟9戸・駐車場4台の申し込みを取得した結果、満室にてお引き渡しができ、D様よりお喜びの声をいただきました。

Case 05

購入地の有効活用

土地所在地

神奈川県横浜市

敷地面積

約299㎡

提案内容

店舗込みの木造アパート建築

ご相談の経緯

不動産会社を経営されており、購入した土地で1階を店舗に、2階・3階を賃貸住宅にする、3階建てアパートの建築を計画していたE様です。計画を進めるにあたり、建物の品質と事業性の良い建築会社を探すため、土地活用の一括見積もりサイトより大和財託にお問い合わせをいただきました。数社での検討の上、当社提案の建物工法と事業性が良いことで、ご縁をいただくこととなりました。

土地診断の結果

当該エリアは、店舗の入居付けも充分に見込めるエリアでした。また1階を店舗にすることで、住戸よりも賃料を高くすることが可能でした。住居部分である2階・3階については、周辺の家賃相場と需給バランスを考慮して、40～55㎡の1LDK・2LDKが最適と判断し、新築アパートの建築をご提案いたしました。

提案内容

当初、他社と比較検討されており、1階が店舗、2階・3階は賃貸物件での建築を希望されていました。しかし、1階店舗部分の大空間を実現するためには鉄骨造となり建築コストがかさみ収益性が悪くなることがネックに。そこで大和財託は木造の次世代工法の提案により木造でも1階店舗部分に柱がない大空間を実現することができました。

その後の状況

全部屋が満室となり、安定した賃貸経営を行っています。1階店舗の事業も安定しており、E様はもちろん、店舗企業様からもお喜びの声をいただいております。