土地活用
大切な土地を未来につなげるオーダーメイドの土地活用
大和財託の2つのコアバリュー
「最長価値創出」で、実質総利益をどこよりも最大化。
相続時だけじゃない。
相続前の毎月の利益と相続後の長期的な利益も可能に。
土地活用で重要なのが、相続時の税金対策だけでなく毎月の家賃収入も含めた「実質総利益」。
そうした視点において、他社と大和財託の違いは明らかです。
相続時の税金対策だけに目を向ける会社が多い中、大和財託では、相続対策はもちろん、超長期視点に立ってお客様に伴走しながら毎月の手取り収入の最大化、次の世代まで収益を生み続ける土地活用を実現。
圧倒的な収益性を保持し続けます。
ご近所で、ひときわ見栄えする。
洗練されたデザインとコストパフォーマンスの圧倒的な両立。
大和財託では外観も内装もフリー設計できるため、その土地の文化や風景に調和しながらもオーナーが誇りに思える洗練されたデザインが可能に。
すべては自社で手掛けることで他社で発生する余計な中間マージンをカット。
だからこそ入居者様に選ばれる高品質なデザイン性とオーナー様に喜ばれる費用の手ごろ感を高次元で両立しながら、時を超えても古びることのない価値を実現することができるのです。
大和財託の強み
あらゆる土地と想いに応える
ワンストップの土地活用プラン
土地の診断から建物の設計・施工、入居者募集、賃貸管理まで一貫したサービスを提供しています。お客様のご状況や土地活用の目的、その土地への思い入れを理解し、オーダーメイドの活用プランをご提案いたします。建物の設計も、お客様のご希望とプロとしての視点を融合し、理想の住宅を共にお作りすることが可能です。
お客様が所有する土地が賃貸経営に適していないと判断した場合は、その土地を担保に賃貸需要の見込めるエリアで物件の購入をおすすめします。建築ありきのご提案ではなく、常にお客様の利益を第一に考えて、長期的に安定した運用を目指すのが、大和財託の土地活用サービスです。
将来まで資産価値を保ち続ける
洗練されたデザインと機能性
大和財託は、土地活用向けにオリジナルの賃貸住宅ブランドを開発しています。建物の設計において最も重視しているのは、多くの人に長く住んでもらえることです。外観などを豪華に作り込んでも家賃収入の増加につながるとは限らず、現在のトレンドが数十年後も新しく感じられる保証はありません。そのような設計は初期費用や維持費用を高め、かえって収益性を悪化させることもあります。
だからこそ私たちは、洗練された普遍的なデザインと機能にこだわっています。また大和財託は賃貸管理も自社で行っているため、入居者のニーズを知り尽くしており、そのノウハウを物件の間取りや設備などに反映することができます。
シエーナ・グランデ
駅近・都市エリアの土地に適した
鉄筋コンクリート造マンション
シエーナ・パラッツォ
土地に合わせて柔軟に設計できる
高品質・低コストの木造アパート
建築途中もお見せできる
確かな品質管理への自信
大和財託は、お客様に長期的に満足いただける建物をお届けすることを、何よりも大切にしています。コストのために品質を犠牲にするようなことは一切いたしません。
工事は外部の業者に委託せず、大和財託の社内の建築部門が行います。そのため、すべての建築工程において、自社で責任を持って厳格に品質を管理することができています。
また、私たちは見えない部分の品質にもこだわっています。そのため他社ではあまり開示されることのない、建築途中の様子や建物の内部まで、お客様に安心いただけるようお見せしています。
自社施工によるコスト削減で
土地活用の利益を最大化
物件の建築に関与する企業が増えるほど、中間マージンや管理コストなど様々な費用が加算されていきます。大和財託は自社で設計・施工を行うため、そうした余計な費用を削減し、工事にかかる予算を可能な限り抑えることが可能です。長期にわたって物件を管理していく上では避けて通れない、修繕工事やリノベーションも自社の建築部門が迅速かつ適正な価格で対応します。
私たちは、空いた土地に物件を建てて相続税の対策をするだけでなく、しっかりと収益が得られる状態を目指しています。だからこそ、建築や修繕にかかるコストを抑えて、お客様の利益を最大化しているのです。
物件を建てて終わりではなく
長期的な資産運用まで伴走
お客様の土地に物件を建てた後は、入居者募集・賃貸管理の専門部署を持つ大和財託に、そのまま運用までお任せください。大和財託に管理をお任せいただく一般管理プランと、当社が物件を一括借り上げすることで安定した家賃をお客様にお渡しするサブリースプランをおすすめしております。
土地活用は、物件を建てたら終わりではありません。次の世代に受け継いでいく際にも喜ばれるように、収益性の高い資産として運用していくことが重要です。大和財託の土地活用サービスは、まさに「資産運用」のご支援であり、お客様の大切な土地が将来に渡って価値を保ち続けられるよう末永く伴走いたします。
最長 / 最高の収益を世代を超えて生み出し続けるための、
大和財託Wサポート体制
過去に支援した事例
Case 01
老朽化した空き家の活用
- 土地所在地
- 東京都杉並区
- 敷地面積
- 約183㎡
- 提案内容
- 木造アパート建築
ご相談の経緯
開業医である曽祖父様の時代からアパート経営をされており、ご自身も賃貸経営をされていたA様です。老朽化したアパートの有効活用をご検討する中で、大和財託にご相談をいただきました。当初は、所有する土地がアパート激戦区であり「アパートを新築するより戸建の方が勝算があるのではないか」と悩まれていましたが、ご面談を重ねる中でエリアや入居付けなどの様々な観点から十分な収支を見込むことができたため、新築アパートの建築をご提案いたしました。
土地診断の結果
所有されている土地は非常に好立地ではありましたが、近隣の単身者用物件の供給が過剰となっていました。大手ハウスメーカー・アパートビルダーが長期的な入居づけの観点を無視し事業性のみを重視した狭小プランを多く供給してきたためです。大和財託では、地域のマーケティングを行った上で、間取り・専有面積を設定した競争率の高い、新築アパートの建築をご提案しました。
提案内容
敷地内には、既存貸家が2棟あり、そのうち1棟の建替え計画となりました。すでにある貸家が既存不適格物件にならないように配慮したプランと、大手ハウスメーカー開発の近隣物件との差別化を図るため外構も細部にまでこだわったデザイン性の高い建築プランをご提案させていただきました。
その後の状況
ご提案時の賃料よりも高い賃料で入居付けができ、想定よりも高い利回りで賃貸経営を開始することができました。建築途中に全戸の入居申込みを取得し、全戸満室にてお引渡しができ、A様よりお喜びの声をいただきました。
Case 02
相続した土地（駐車場）の活用
- 土地所在地
- 大阪府寝屋川市
- 敷地面積
- 約165㎡
- 提案内容
- 木造アパート建築
ご相談の経緯
B様は月極駐車場として運用されていた土地を相続によって取得したものの、空きが発生しており、今後の運用方法に悩んでおられました。土地をより有効に活用する方法をお探しになり、大和財託のプライベート相談にお越しくださいました。
土地診断の結果
当該エリアは大和財託の管理物件も多く、入居率も安定していて、賃貸需要が見込めるエリアでした。そのため活用方法として、駐車場の継続運用、売却、賃貸住宅建築の3つをB様にご提案しました。最終的にはB様の意向である収益性を重視し、最も収益を見込める賃貸住宅に決定しました。
提案内容
物件種別は、利回りの高さと出口戦略を考えて木造に。土地の周辺には、昭和30年代以降の高度成長期に建築された文化住宅や20～25㎡の単身向け物件が多いため、単身では競争が厳しいと判断し、新婚～子供1人程度の層をターゲットとした物件を計画しました。
具体的には木造3階建（延床面積約300㎡）、1LDK（約45㎡）6戸です。間取り・内装はB様の収納を多く設けたいというご希望から、ウォークインクローゼットを設置しました。キッチンはワークトップが人工大理石で奥行90cmのフルフラット対面キッチンにしています。
その後の状況
B様のご意向により、収益最大化を目指すため大和財託によるサブリース（一括借上げ）ではなく、一般管理プランにて賃貸管理のサポートを開始しました。竣工2ヶ月前から入居者募集をスタートしたところ、すぐに入居申し込みが入り、物件引き渡し時には満室状態でお渡しすることができました。
Case 03
自宅併用の賃貸住宅の建築
- 土地所在地
- 大阪府大阪市
- 敷地面積
- 約297㎡
- 提案内容
- 木造アパート建築（自宅併用賃貸住宅）
ご相談の経緯
C様は自宅の建て替えを希望されていましたが、自己資金がほとんどないため通常の方法では経済的に難しく、また自宅だけで使用するには広すぎる土地を活用したい想いもあり、賃貸併用住宅を検討されていました。ご自身で賃貸経営関係の書籍やポータルサイト等で資料請求や査定を依頼されている中、大和財託の代表藤原の書籍やブログをご覧いただき、セミナーへの参加、プライベート相談にお越しいただきました。
土地診断の結果
大阪市内で梅田・なんばへのアクセスも良く、最寄り駅徒歩10分圏内であることから、ファミリー・単身向け問わず、幅広い層で賃貸需要が見込めるエリアでした。そのため、月極・時間貸しの駐車場、介護施設など選択できる活用方法は数多くありました。しかし、ご実家の建て替えでお母様が引き続きお住まいになることを希望されていましたので、自宅併用の賃貸住宅をご提案しました。
提案内容
当初のご提案は、単身者向けの間取で戸数を多く作るというものでした。しかし、最寄り駅から徒歩10分の立地であること、そして幅広い入居需要が見込めるという観点から、2LDK・1LDKをミックスした方が良いと判断し、ファミリー層から単身者層までの入居者様に選択いただけるプランをご提案させていただきました。
その後の状況
全8室中、お引渡し月に6室の入居申込み、1ヶ月後には全室満室にすることができ、C様にお喜びの声をいただきました。
Case 04
相続した築古アパートの活用
- 土地所在地
- 大阪府堺市
- 敷地面積
- 約435㎡
- 提案内容
- 木造アパート建築
ご相談の経緯
D様は相続された築古アパートが3棟ありましたが、空室が目立って採算が合わず、台風の被害による修繕も難しい経営状態でした。そんな中でインターネットにて大和財託を知り、ご相談いただきました。
土地診断の結果
相続された土地は、大阪市内や堺市へのアクセスも良く、最寄り駅から徒歩2分と好立地でした。そのため、医療介護施設、月極・時間貸し駐車場等、様々な事業誘致が可能でした。しかし、長期の安定性とキャッシュフロー、各種税金対策の観点、市場調査の結果を踏まえて、共同住宅の建築が最善と判断し、新築アパートへの建て替えをご提案させていただきました。
提案内容
周辺の賃貸物件の5割近くが、狭小の単身者向け物件であることが判明していたため、間取りを1LDKにするご提案をしました。単身者向け物件を作ったほうが、初期のキャッシュフローは良くなりますが、周辺の賃貸物件と競合し始めると早期の家賃下落が予想されるためです。間取りを大きくしすぎても、賃料が大きく伸びないエリアだと判明していたこともあり、大きすぎない1LDKでのご提案となりました。
その後の状況
建築途中、物件の内覧可能日を迎える前に、1棟9戸・駐車場4台の申し込みを取得した結果、満室にてお引き渡しができ、D様よりお喜びの声をいただきました。
Case 05
購入地の有効活用
- 土地所在地
- 神奈川県横浜市
- 敷地面積
- 約299㎡
- 提案内容
- 店舗込みの木造アパート建築
ご相談の経緯
不動産会社を経営されており、購入した土地で1階を店舗に、2階・3階を賃貸住宅にする、3階建てアパートの建築を計画していたE様です。計画を進めるにあたり、建物の品質と事業性の良い建築会社を探すため、土地活用の一括見積もりサイトより大和財託にお問い合わせをいただきました。数社での検討の上、当社提案の建物工法と事業性が良いことで、ご縁をいただくこととなりました。
土地診断の結果
当該エリアは、店舗の入居付けも充分に見込めるエリアでした。また1階を店舗にすることで、住戸よりも賃料を高くすることが可能でした。住居部分である2階・3階については、周辺の家賃相場と需給バランスを考慮して、40～55㎡の1LDK・2LDKが最適と判断し、新築アパートの建築をご提案いたしました。
提案内容
当初、他社と比較検討されており、1階が店舗、2階・3階は賃貸物件での建築を希望されていました。しかし、1階店舗部分の大空間を実現するためには鉄骨造となり建築コストがかさみ収益性が悪くなることがネックに。そこで大和財託は木造の次世代工法の提案により木造でも1階店舗部分に柱がない大空間を実現することができました。
その後の状況
全部屋が満室となり、安定した賃貸経営を行っています。1階店舗の事業も安定しており、E様はもちろん、店舗企業様からもお喜びの声をいただいております。
土地活用の事例
賃貸需要が見込めるエリアの土地活用
| 対象地 | 東京都某区 |
| 土地 | 550㎡（建ぺい率50%、容積率100%） 第一種低層住居専用地域（借地権割合70%） |
| 相続税路線価 | 350,000円／平米（全体：1億9,250万円） |
土地診断&提案
最寄り駅からも徒歩10分程度と近く、都心部にも電車で15分であり、賃貸需要は旺盛。用途地域が第一種低層住居専用地域であり、建物を高くすることができないため、収益性を考慮し1LDKプランの木造アパートでの土地活用をご提案しました。収益性の高い大和財託の「シエーナ・パラッツォ」によって安定的な収益を得ながら、大幅な相続税評価圧縮を実現できています。
建物プラン
| 構造 | ■木造2階建て ■延床面積 510平米 ■建築面積 260平米 |
| 間取り | 1LDK×12戸 |
| その他 | 駐車場7台 |
建築計画
| 建物建築費 | 1億1,100万円(消費税込) |
| その他諸経費 | 900万円 |
| 総投資額 | 1億2,000万円 |
| 新築時の固定 資産税評価額 | 463万円 |
家賃収入など
| 年間家賃収入 | 1,800万円 |
| 空室損・滞納損 | 90万円 |
| 運営費 | 350万円 |
| NOI （営業純利益） | 1,360万円 FCR 11.33% |
融資条件
| 借入金額 | 1億2,000万円 |
| 金利 | 1.0% |
| 期間 | 30年 |
| 年間返済額 | 463万円 |
1年目の税引前CF＝897万円
NOI(1360万円)－年間返済額(463万円)
相続税評価額圧縮の効果
賃貸需要が見込めないエリアの土地活用
| 対象地 | 奈良県某市 |
| 土地 | ■500平米（建ぺい率60%、容積率200%） ■第一種住居地域（借地権割合60%） |
| 相続税路線価 | 30,000円／平米（全体：1,500万円） |
そのほか複数の土地を保有しており、土地全体の相続税評価額は1億円
土地診断&提案
複数箇所に土地を所有し、合計で1億円という相続税評価はあるものの、立地としては長期的な賃貸経営が厳しい状態でした。代々受け継いでこられた土地であることから、売却する選択肢はなかったため、本土地はそのままの状態にし、別途都市部での収益不動産の購入を提案しました。無理な建築をするのではなく土地を担保として有効活用することで、安定収益源の確保と相続税評価圧縮を実現しています。
購入プラン
| 購入 | 大阪市内ファミリーマンション 鉄筋コンクリート造 4階建 築20年 |
| 物件価格 | 1億5,000万円（消費税込） |
| 購入諸費用 | 600万円 |
| 総投資額 | 1億5,600万円 |
| 相続税評価額 | 8,000万円 |
家賃収入など
| 年間家賃収入 | 1,200万円 表面利回り8.0% |
| 購入諸費用 | 600万円 |
| 総投資額 | 1億5,600万円 |
| NOI （営業純利益） | 900万円 FCR 5.77% |
融資条件
| 借入金額 | 1億5,600万円 |
| 金利 | 1.0% |
| 期間 | 27年 |
| 年間返済額 | 659万円 |
1年目の税引前CF＝241万円
NOI(900万円)－年間返済額(659万円)
相続税評価額圧縮の効果
ご検討の流れ
個別相談
大和財託のコンサルタントがお客様のご状況や土地活用の目的などをお伺いします。
土地診断
お客様が所有されている土地が賃貸経営に適しているか、大和財託の専門家が診断して最適な活用方法を見出します。
建築 or 物件紹介
賃貸経営に適していると診断した土地には、土地のポテンシャルを最大限に活かした物件を建築します。賃貸経営が難しい土地には、お客様のご希望を伺った上で、土地を担保にして賃貸経営に適したエリアでの1棟アパート・マンション購入による相続対策を提案します。
賃貸管理
アパート・マンションの建築・購入後は、そのまま賃貸管理をおまかせいただけます。平均入居率98%以上の大和財託が、安定した賃貸経営・資産運用をサポートします。
よくあるご質問
質問で解決出来ない疑問はお気軽にフォームからお問い合わせください。
間取りや設備は、賃貸経営の収益性の観点で大和財託からご提案し、外壁などのデザインはお客様のご希望も伺いながら決定しております。お客様の大切な土地に、収益性とデザイン性、両方の観点でご満足いただける物件を建築いたします。
賃貸管理のプランは、サブリース（当社一括借上げ）と一般管理プランをご用意しております。サブリースプランは当社が一括で建物を借り上げ毎月保証した家賃を得ていただくことができます。一般管理プランでは、家賃保証はつきませんが、入居者募集・対応、建物管理、修繕工事など、賃貸管理の幅広い業務を全て大和財託が行います。
大和財託は98%以上の入居率によって、高収益で安定した賃貸経営を実現していますので、ぜひご安心してお任せください。
