個人所得税と法人税の負担を抑えたい
Ｂ様
| 年齢 | 51歳 |
|---|---|
| 業種 | 機械工具販売 |
| 売上 | 10億円 |
| 経常利益 | 1億円 |
不動産投資をはじめる
きっかけ、経緯
B様は、父親が20年前に創業した機械工具販売会社を営む2代目のオー ナー経営者です。
B様の会社（機械工具販売業）第20期
年商10億円、経常利益1億円、役員報酬4,000万円
法人税の納税負担が年々重くなり全損型の生命保険への加入することで、数年間は税の繰り延べ効果が得られましたが、2019年度の法改正によって全損型保険による節税策が使えなくなり、ほかの手段に切り替えざるを得なくなったそうです。
そこで知人の紹介を受けて当社にご相談にいらっしゃいました。
B様のご要望
・節税のため利益は圧縮したいが、内部留保の積み上げも必要なのでゼロにはしたくない。
・自分や家族の将来のことを考え、役員報酬を多めに受け取っているが、それによって個人の所得税や住民税負担も重くなっている。会社だけでなく、個人としても税金対策をしたい。
目標と提案ポートフォリオ
Ｂ様の目標
法人 経常利益を現状の1億円から3,000万円圧縮する
個人 課税所得を2,000万円圧縮する
（現在は役員報酬4,000万円に対し、課税所得は3,500万円）
目標達成のためのポートフォリオ
法人 節税用として総額2億円相当の物件
※自己資金は物件価格の10％相当の2,000万円
個人 節税用として総額2億円相当の物件
※自己資金は物件価格の10％相当の2,000万円
実際に取得する物件は、法人は最短で償却できる築22年以上が経過した木造物件、個人用としては、5年以上保有することで得られる「総合課税方式」と「分離課税方式」の税率差を享受するため、木造・ 軽量鉄骨造で5年償却の物件を選ぶことにしました。
【法人】一棟中古リノベーション物件「Z-SAVE」（節約特化型） 築30年 木造
| 物件価格 | 7,000万円 （土地2,100万円、建物4,900万円） |
|---|---|
| 購入諸費用 | 250万円 |
| 家賃 | 600万円（表面利回り8.57%） |
| サブリース家賃 | 480万円 |
| 運営費 | 50万円 |
| ＮＯＩ（営業純利益） | 430万円（FCR 5.93%） |
【資金計画】
自己資金 850万円
融資 6,400万円（金利2.0%、期間20年、元利均等返済）
年間返済額 388万円（ローン定数k6.07%）
【キャッシュフロー】
税引前キャッシュフロー＝NOI 430万円－返済額388万円＝42万円
【賃貸経営の会計上損金】
支払利息 △126万円（1年目）
減価償却費 △1,225万円
【課税所得】
課税所得 ＝NOI 430万円－支払利息126万円－減価償却費1,225万円 ＝△921万円
注目していただきたいのは、投下した自己資金 850万円に対して課税所得が921万円も圧縮できる点です。これが2年目以降も4年間に渡り続くので、投下した自己資金を大幅に上回る課税所得圧縮効果が得られることになります。 B様は、これと同規模の物件を追加で2棟購入し、年間3,000万円の課税圧縮効果を実現することができました。
【個人】一棟中古リノベーション物件「Z-SAVE」 築28年 軽量鉄骨造
| 物件価格 | 8,000万円 （土地2,400万円、建物5,600万円） |
|---|---|
| 購入諸費用 | 300万円 |
| 家賃 | 700万円（表面利回り8.75%） |
| サブリース家賃 | 560万円 |
| 運営費 | 60万円 |
| ＮＯＩ（営業純利益） | 500万円（FCR 6.02%） |
【資金計画】
自己資金 800万円
融資 7,500万円（金利2.5%、期間25年、元利均等返済）
年間返済額 404万円（ローン定数K5.38%）
【税引前キャッシュフロー】
税引前キャッシュフロー＝NOI 500万円－返済額404万円＝96万円
【賃貸経営の会計上損金】
支払利息 △185万円（1年目）
減価償却費 △1,120円
【課税所得】
課税所得 ＝NOI 500万円－支払利息185万円－減価償却費1,120万円 ＝△805万円
【税金還付税】
税金還付額＝805万円×50％≒400万円
【税引後キャッシュフロー】
税引後CF＝税引前CF 96万円＋税金還付額400万円＝496万円
今後の展開
B様は今後、法人については業績を見ながら追加の物件購入を検討しつつ臨機応変に対応していく計画です。個人としては、減価償却が続く5年間は物件を保有し、売却時の譲渡益にかかる税率が20％に下がる長期譲渡のタイミングで順次売却していく予定です。
