CASE.1

不動産賃貸業で
会社の売上を安定させたい

L様 会社経営者
40歳 男性 兵庫県尼崎市在住

家族構成 奥様、お子様2人
年収 800万円(奥様300万円)
金融資産 自宅(住宅ローン1億円)、土地(事業用地、借入なし)
所有不動産 自宅(借入なし)、土地(借入なし、相続)
事業会社 売上1億円、経常利益1,000万円

不動産投資をはじめる
きっかけ、経緯

L様は先代(お父様)より会社を引き継いだ2代目経営者です。先代の事業基盤を引き継いだものの、事業の特性上、売上が安定しないことが経営課題としてありました。新たな事業を模索するなか、不動産賃貸業であれば既存事業 と親和性もあり取り組みやすいという結論に至りました。
ビジネスパートナーとなり得る不動産会社・賃貸管理会社を何軒もあたりましたが、信頼のおける会社を見つけることができず1年以上が過ぎたとき、当社ホームページと私のブログを見つけたそうです。

目標と提案ポートフォリオ

目 標 ▶ 年間 600 万円の税引後キャッシュフロー

提案ポートフォリオ ▶[投資総額]3億円

1棟目から億単位の投資を行うことには慎重だったため、個人属性を利用したパッケージ型アパートローンで購入できる範囲の物件をご紹介しました。小規模の物件からはじめて徐々に大きくする方針です。

●購入物件1棟目
(大阪府東大阪市、築24年、RC造1棟マンション3棟 ※同一敷地)

金額 3億9,000万円
満室想定家賃 3,400万円
購入諸費用 1,200万円
表面利回り 8.72%  FCR(総収益率) 6.6%

※物件の特定を防ぐため、画像はイメージです
※購入物件はZ-RENOVEです

空室・滞納損失 170万円(満室想定家賃の約5%想定)
運営費 572万円(固定資産税、管理手数料、清掃費用、修繕費用)

【資金計画】
自己資金:500万円
借入金:3億9700万円
(金融機関:地方銀行、金利1.0%、期間27年、年間返済額1,678万円)

【キャッシュフロー】
税引前キャッシュフロー
=満室想定家賃3,400万円-空室・滞納損失170万円-運営費572万円-年間返済額1,678万円≒980万円

RC造につき単年あたりの減価償却費は計上しにくいものの、建物割合を高めて取引したため物件単体での税引後CFは 700 万円となりました(本業があるため、奥様やご親族に給料を支払うことで、タックスマネジメントは比較的容易です)。
大型物件であったため購入できる方が少し限られたこともあり、利回り水準も高く提供することができました。
L様とはもう4年近く取引をさせていただいており、その間に先ほどの物件を含めて合計3棟の物件を購入、当社で管理運営を代行させていただいています。

●購入物件2棟目
(大阪府大東市、築30年、RC造1棟マンション)

金額 1億4,000万円
満室想定家賃 1,270万円
購入諸費用 400万円
表面利回り 9.07%  FCR(総収益率) 6.8%

※物件の特定を防ぐため、画像はイメージです
※購入物件はZ-RENOVEです

空室・滞納損失 64万円(満室想定家賃の約5%想定)
運営費 225万円(固定資産税、管理手数料、清掃費用、修繕費用)

【資産計画】
自己資金:400万円
借入金:1億4000万円
(金融機関:地方銀行、金利0.9%、期間23年、年間返済額674万円)

【キャッシュフロー】
税引前キャッシュフロー
=満室想定家賃1,270万円-空室・滞納損失64万円-運営費225万円-年間返済額674万円≒307万円

●購入物件3棟目
(兵庫県神戸市、築25年、RC造1棟マンション)

金額 2億9,000万円
満室想定家賃 2,550万円
購入諸費用 700万円
表面利回り 8.79%  FCR(総収益率) 6.5%

※物件の特定を防ぐため、画像はイメージです
※購入物件はZ-RENOVEです

空室・滞納損失 128万円(満室想定家賃の約5%想定)
運営費 489万円(固定資産税、管理手数料、清掃費用、修繕費用)

【資産計画】
自己資金:700万円
借入金:2億9000万円
(金融機関:地方銀行、金利1.0%、期間27年、年間返済額1,226万円)

【キャッシュフロー】
税引前キャッシュフロー
=満室想定家賃2,550万円-空室・滞納損失128万円-運営費490万円-年間返済額1,226万円≒706万円

3棟での投資総額 8.2 億円で目標にしていたキャッシュフローを達成することができました。L様からは、収益構造が安定し集中して本業に取り組むことができること、心のゆとりができたので精神衛生上とても楽になったという言葉をいただいています。

今後の展開

当初、L様は本業の補助的な位置づけとして賃貸経営事業に参入しましたが、今ではどちらも本業という位置づけになっています。L様としては、これからも優良物件をどんどん購入して、より収益基盤を盤石にしていく予定です。長期的に運用することで残債を減らし、財務基盤も強固にして、将来お子様に事業を渡したいとおっしゃっています。

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