効率的な税金対策に加えて、本業以外での収入の柱を作りたい。
効率的な税金対策に加えて、
本業以外での収入の柱を作りたい。
医師 K様
40代 男性 関西在住
| 家族構成 | 奥様、お子様 |
|---|---|
| 年収 | 3,600万円（給与収入） |
| 金融資産 | 2,700 万円 |
| 所有不動産 | なし |
| 医療法人 | - |
不動産投資をはじめる
きっかけ、経緯
K様は関西の病院に勤務されている医師です。本業が順調な一方で、それとは対照的に納税額が急速に増えていく複雑な心境の中で何か効率的に税金対策ができる方法はないかと模索していた所、代表藤原の著書『はじめての不動産投資 成功の法則 改訂版』を読まれたことが、不動産投資を考えるきっかけとのことでした。中古一棟物件で減価償却を効率的に利用しながら節税し、さらに融資期間を長くとることで毎月のキャッシュフローを得ていくという手法に、本業が多忙で体力に不安がありもう一つの収入柱を作りたいとも考えていたK様は感銘を受けられたとのことです。
目標と提案ポートフォリオ
目 標 ▶
税金対策、資産形成（具体的な目標は無し）
提案ポートフォリオ ▶
課税所得が高いため、法人にて新築・中古物件。個人で税金対策物件をご提案。
最初のプライベート相談から1年が経ち、最適な物件を1棟目として税金対策用物件『Z-SAVE（ジー・セーブ）をご紹介することができました。物件には詳細なシミュレーション、ファイナンスアレンジをご提示することで、ご安心して購入を決定いただけました。
●購入物件１棟目
（大阪府、築35年、鉄骨造）
| 金額 | 6,700万円 | |
|---|---|---|
| 満室想定家賃 | 488万円 | |
| 購入諸費用 | 672万円 | |
| 表面利回り | 10.3％ ＦＣＲ（総収益率） 7.4％ | |
空室・滞納損失34万円 （満室想定家賃の約5%想定）
運営費106万円 (固定資産税、管理手数料、清掃費用、修繕費用等)
【資金計画】
自己資金： 188万円
借 入 金： 6,700万円
（金融機関：都市銀行、金利 3.0％、期間 25年、年間返済額 398万円）
【キャッシュフロー】
税引前キャッシュフロー
＝満室想定家賃672万円 - 空室・滞納損34万円 - 運営費106万円 ‒ 年間返済額398万円 = 134万円
【税金還付金】
＝（満室想定家賃672万円 - 空室・滞納損34万円 - 運営費106万円 ‒ ローン利息207万円 ‒減価償却費940万円）×所得税・住民税50% = 307万円
※不動産所得がマイナス時に他所得と損益通算をする場合、
税法上、土地取得にかかる借入金の支払利息分は損益通算できませんが、
上記計算においては単純に通算しており実際の税金還付金と異なります。
1棟目で、K様の税金対策の目標を達成することができました。
そして2棟目では、法人を設立し長期保有を目的とした物件として、中古1棟リノベーション物件『Z-RENOVE（ジー・リノベ）』をご紹介しました。
●購入物件2棟目
（大阪府、築32年、鉄筋コンクリート造）
| 金額 | 8,500万円 | |
|---|---|---|
| 満室想定家賃 | 222万円 | |
| 購入諸費用 | 697万円 | |
| 表面利回り | 8.21％ ＦＣＲ（総収益率） 6.17％ | |
空室・滞納損失34.8万円 （満室想定家賃の約5%想定）
運営費124万円 (固定資産税、管理手数料、清掃費用、修繕費用等)
【資金計画】
自己資金： 722万円
借 入 金： 8000万円
（金融機関：信用金庫、金利：1.8％、期間：25年、年間返済額：397万円）
【キャッシュフロー】
税引前キャッシュフロー
＝満室想定家賃697万円 - 空室・滞納損34万円 - 運営費124万円 ‒ 年間返済額397万円 = 142万円
今後の展開
法人設立や融資付け等、スムーズに進行することができK様にお喜びいただけました。今後は賃貸経営面をサポートしK様の利益最大化を実現していきます。
