サブリースとは、サブリース会社が建物を丸ごと借り上げ、賃貸経営を一手に引き受ける方法です。管理業務の代行や空室リスクの回避といったメリットがある一方で、入居者を選べない、家賃収入の最大化が難しいなどのデメリットもあります。

最近では、サブリースを餌にして建築を後押しする会社の存在が目立っており、社会的な問題として指摘されています。この場合、サブリースを解約された後、入居付けができないと賃料収入が得られない可能性があるため、サブリースの注意点も理解した上で検討することが大切です。

本記事では、サブリースの特長やサブリースを巡るトラブルの事例などを紹介します。トラブルを未然に防ぐ対策方法についても解説するので、賃貸経営にサブリースを検討する際にぜひお役立てください。

サブリースとは

「サブリース」とは、サブリース会社（管理会社）が建物を一棟丸ごと借り上げ、賃貸経営を一手に引き受ける手法です。管理委託や自己管理といった賃貸物件の管理方法の1つで、サブリース会社が貸主として、入居者募集や入居者からの賃料回収などの管理業務を代行します。

サブリースには厳密に言うと、保証賃料がある「賃料固定型」と保証賃料のない「実績賃料連動型」に分けられますが、一般的なサブリースというと賃料固定型を指します。

賃料固定型の場合、賃貸オーナーは物件の入居の有無に関わらず保証賃料を支払ってもらえるため、安定収入を確保しやすい傾向があります。また、空室による収入減少のリスクを回避する手段としても有効です。

自己管理との違い

サブリースと自己管理の主な違いは、賃貸物件の管理を行う担当者です。自己管理とは、賃貸物件のオーナー自身が、すべての管理業務を行う形態を指します。サブリース会社への委託がないため、費用を節約できる点が最大のメリットです。

出費を抑えられる分、収益も確保しやすい傾向があります。一方で、賃貸管理に関わる業務は多岐に渡るため、自らすべてを行わなければならず、負担が増える可能性があります。

管理委託との違い

サブリースと管理委託は、どちらも賃貸経営における管理業務を管理会社に任せる手法ですが、保証賃料による空室リスクや賃料収入の金額に違いがあります。

管理委託とは、管理会社が物件の管理業務を引き受けてくれる委託サービスのことです。パッケージ化されたサービスから、必要な管理業務のみを選択できるカスタマイズ方式までさまざまな形態の会社があります。

サブリースでは一棟を借上げてくれて保証賃料が設定され、空室数によらず一定の家賃収入を受け取れる契約です。一方、管理委託の場合は入居数によって家賃収入が変動するため、空室が多いほど家賃収入は少なくなります。

また、管理手数料にも差があり、管理委託では3〜5％の手数料であるのに対し、サブリースでは実質10～20％の手数料となるケースが多く見られます。そのため、手数料を差し引いた収益が結果的に少なくなるケースが多いです。

サブリースを利用するメリットとは

サブリースを利用するメリットは、保証賃料による収益の安定以外にも多数あります。ここでは、サブリースを利用する主な4つのメリットについて詳しく見ていきましょう。

空室・家賃の滞納リスクがなくなる

サブリースでは「保証賃料」と呼ばれるシステムにより、空室や家賃滞納による収入減少のリスクが軽減されています。サブリース会社が物件を一棟丸ごと借り上げ、オーナーへ賃料を支払うシステムです。

一般的な管理委託の場合は、入居数によって家賃収入が変動するため、空室や滞納がある分収入が減ってしまいますが、サブリースでは空室や滞納の有無に関わらず、一定の家賃収入が得られます。

保証賃料により収入が安定する点はオーナー側にとって安心材料となるでしょう。

広告料などの負担が軽減される

サブリースでは、入居者募集のための広告料もサブリース会社が支払うケースが多く、オーナー側の負担が軽減されています。賃貸経営において、入居者の入居・退去に伴い、広告料をはじめ、原状回復費やメンテナンスなどの費用が発生しますが、サブリース会社が負担するケースもあります。

入退去が生じる度にかかるこうした費用は、オーナー側にとって負担となりやすいですが、サブリースを利用することで費用を抑えられます。

確定申告を簡略化できる

サブリースを利用することで、賃料収入に関する確定申告を簡略化できる点も大きなメリットです。賃貸経営で得られる収入は、不動産所得として確定申告を行い、正しい税額を納税する必要があります。

サブリースでは、サブリース会社が入居に関する管理業務を担っているため、入退去費用の計算についてもサブリース会社の方で行います。よって、オーナー側の確定申告にかかる収支計算が簡単になり、複雑になりがちな確定申告をスムーズに完了できるでしょう。

管理業務を代行してもらえる

サブリースでは、物件の管理業務をすべてサブリース会社に一任できるため、オーナー側の手間が省けます。賃貸経営では、入居者募集の広告から賃貸契約の締結、家賃回収、建物のメンテナンスなどさまざまな管理業務が発生します。

オーナー1人ですべてを行うとなると、時間や手間がかかる上、専門的な知識も必要です。そこで、サブリースを活用すれば、知識や実績豊富な専門家に管理業務を代行してもらえます。普段仕事をしていて忙しいオーナーにとっては大きな利点といえるでしょう。

サブリースを利用する前に知っておきたいデメリット

サブリースを検討する際は、デメリットも把握した上で決める必要があります。ここでは、主な5つのデメリットについて解説します。

入居者を選べない

サブリースでは、サブリース会社が入居者募集や入居契約、退去手続きなどを一括で代行するため、オーナーには入居者を選定する権利はありません。一般的な管理委託では、管理会社がオーナーへ入居可否の確認を事前に取りますが、入居者の貸主はあくまでもサブリース会社となるため、サブリースではオーナーへの確認はありません。

サブリース会社は、入居者の有無に関わらずオーナー側へ保証賃料を支払う必要があるので、賃料の不足が出ないよう、できるだけ早く入居者を決めたいというのが本音です。そのため、場合によっては、入居者審査のハードルを低く設定するなどの対応もありえます。

その結果、オーナーとして自分の物件に好ましくない入居者が契約してしまう可能性があります。また、入居者の使い方次第では不動産の資産価値が下がるリスクもある点を理解した上で、サブリースを利用する必要があります。

家賃収入の最大化が難しい

空室リスクを回避できる安定性があるサブリースですが、入居時の礼金や契約更新料は受け取れないことが多く、家賃収入を最大化することは難しいでしょう。

賃貸経営で受け取れる収入としては、賃料収入に加えて入退居時の礼金や更新料があります。一般的な管理委託の場合は、オーナー側がこうした費用を受け取りますが、サブリ―スでは、入居者と契約を締結するサブリ―ス会社が礼金や更新料を受け取ります。

また、賃料収入としての保証賃料は、本来の賃料の約80〜90%が相場であり、満室になっても賃料を100%受け取ることができません。満室になりやすい物件では、サブリースよりも管理委託の方が賃料収入は多くなる可能性が高いため、立地や築年数などの条件を考慮した上で判断することも大切です。

免責期間がある

サブリースでは、入居者の退去後などに免責期間が設けられている場合があります。「免責期間」とは、入居付けのために、オーナーに支払われる保証賃料が免責になる期間のことです。

入居者が決まるまで、原状回復費や広告費などを使って営業活動を行う必要があり、収益のバランスを確保するためにサブリース会社が免責期間を設定している場合があります。一般的な免責期間は約1〜3ヶ月ほどで、この間は賃料収入を得られないため注意が必要です。

保証賃料の見直しがある

サブリースの保証賃料が見直され、賃料収入が減少する可能性もあります。一般的なサブリースは2年の契約更新となり、同じタイミングで保証賃料の見直しが行われます。入居者が支払う家賃が下がっていれば、保証賃料もあわせて減額されます。

保証賃料の見直しは、サブリースにおけるトラブルの要因となりやすいです。実際に訴訟にまで発展したケースもあるため、契約前によく確認しておく必要があります。

サブリース会社が倒産するリスクがある

サブリース会社が倒産した場合、本来ならオーナーに支払われるべき保証賃料が得られなくなる可能性もあります。倒産後は、入居者との賃貸契約はオーナー側が引き継ぐことになりますが、サブリースが自動的に解消されるため、自己管理と同じ状況が発生します。

よって、空室や家賃滞納による賃料収入の減少というリスクがオーナー側にのしかかってきます。サブリースの契約内容によっては、会社側はオーナーへ入居者情報や入居情報を報告しないケースもあり、入居者とのトラブルが生じることも考えられます。

サブリース契約を結ぶときのチェックポイントを確認

サブリースのメリットとデメリット両方を理解したところで、サブリース契約を選ぶ際のポイントについて詳しく説明します。ここでは、6つのチェック項目を紹介しますので、サブリースを検討する際にお役立てください。

保証賃料

まず、サブリース契約でどのくらいの賃料収入が得られるのか、保証賃料を確認しましょう。一般的に、保証賃料は家賃の約80～90％が相場ですが、サブリース会社や物件などの条件によっても変わります。

物件周辺の賃料相場や入居率、エリアの特性といった不動産情報から、保証率が適切かどうかを自分で見極めることが重要です。もし相場よりも低い保証賃料を提示された場合には、なぜ安いのか、根拠や理由をサブリース会社に示してもらいましょう。

また、多くの場合契約更新時に保証賃料が見直され、減額される可能性があります。保証賃料が下がっても、利益を確保して黒字経営が続けられる事業計画があるかどうかも重要なポイントです。

免責期間

サブリースでは通常、免責期間が設定されており、免責期間中はサブリース会社からオーナーへ保証賃料の支払いはありません。 免責期間の長さは、賃料収入に影響するため赤字経営とならないかどうかを確認しておくことが大切です。

短い場合は約1ヶ月ですが、1〜2ヶ月などケースによって異なります。また、免責期間が設定される時期として、建物の新築後あるいはサブリース契約開始後と、入居者の退去後という2パターンがあります。新築後と入居者退去後とで、免責期間に違いはあるかどうかも確認しておきましょう。

賃料見直しの期間

保証賃料見直しのタイミングや期間も重要です。サブリース契約では、数年ごとに保証賃料が見直されることが契約書に記載されています。建物の老朽化や周辺地域の変化など賃貸需要の変化に応じて不動産の価値が下がった場合などには、入居者を確保するために家賃の引き下げが行われ、それに伴い保証賃料も減額されることになります。

保証賃料の見直し後に賃料収入が減っても、キャッシュフローを維持するために、賃料見直しの周期や固定期間、値下げ限度額の有無などを確認しておくことが必要です。可能であれば、過去に実際に見直しがあった場合の実績もサブリース会社に共有してもらえると、参考になるでしょう。

広告費などの費用

広告費や原状回復費などの費用を誰が負担するのかについても、事前に確認しておきましょう。サブリースの場合、サブリース会社が広告費や原状回復費を負担するケースもありますが、契約内容によって異なります。

入居付けの広告費や退去時の清掃費や原状回復費、建物や設備のリフォーム代などの修繕費用など幅広い費用が発生します。また、毎月定額で費用を積み立てるケースや、費用の種類ごとに負担する人が変わる場合などもあるでしょう。

費用を負担するのがオーナー側かサブリース会社側なのか明確にしておくのと同時に、他の条件もあわせて考慮し、トータルで費用負担が適切かを判断することが重要です。加えて、想定外の費用が発生するかどうかも要チェックです。

解約条件

サブリース契約の解約条件もあらかじめ確認しましょう。中途解約の条件を調整しておくことで、将来的にサブリースが不要になった場合や、オーナー側の事情で物件を手放す場合に、トラブルなく解除できます。

以下のような解約条件について、双方の希望を元に協議し、納得できる形で決定しておくことが大切です。

• 解約予告を入れるタイミング
• 契約からどのくらい経てば解約が可能か
• いかなる場合に契約を解除できるのか

なお、サブリース契約においても借地借家法が適用されるため、原則としてサブリース会社からの中途解約は特段の事由なしで行うことが認められていますが、オーナー側からの解約はできません。

ただし「正当な事由」を持ってすれば、オーナーから解約を希望できる可能性があります。それでも、借地借家法で要求される条件は厳しくなりやすいため、安易に考えずに契約段階でよく確認する必要があるでしょう。

信頼性

サブリース会社の信頼性は、サブリースを利用するにあたって事前に必ず確認しておきましょう。信頼できるサブリース会社を見極めるためにチェックしたい項目として、以下が挙げられます。

• 物件周辺エリアの賃貸需要に精通しているか
• サブリース会社の提出する賃貸シミュレーション（事業計画）の現実性
• サブリース会社の経営の安定性と借り入れなどの倒産リスク
• 実際にその会社でサブリース契約を利用した人の口コミ評判
• サブリース会社のオーナーに対する態度や対応

サブリースを導入し、安定した賃料収入を得るためには、物件の周辺地域の家賃相場や不動産事情、入居率といった情報を持ち合わせているサブリース会社に依頼することが重要です。空室が増え、収益性が確保できないなどのリスクを避けるために、現実的な賃貸シミュレーションや事業計画を提案できることも重要です。

また、経営状況が安定していて、倒産のリスクが少ないサブリース会社であることも、事前にできる限りリサーチしておく必要があります。

加えて、サブリース契約では、会社とオーナーは長い年月に渡る付き合いをすることになります。サブリース会社が管理業務を丸ごと引き受けてくれるとはいえ、オーナー側の意向や希望を汲み取り、柔軟に対応してくれるかどうかも重要でしょう。

サブリースにおけるトラブルの事例を知っておこう

ここで、サブリース契約に関して実際に起きたトラブル事例をご紹介します。サブリースのトラブルは近年メディアなどで取り上げられることも多く、2020年に施行が始まったサブリース新法にもつながっています。トラブルを避けてサブリースを利用できるよう、事例を参考にしてください。

事例1：数年で保証賃料が減額された

サブリース契約でよく見られるトラブルが、保証賃料に関する問題です。消費者ホットラインにも「シェアハウスのサブリース契約にて5年間の保証賃料が守られず、1年強で減額された」「十分な説明がなされないまま保証賃料を下げられた」といった相談が報告されています。

過去には、サブリース会社が「10年間家賃を下げない」としていて、後に経営悪化を理由に保証賃料の減額を求めたことで、訴訟にまで発展したケースもあります。

多くの場合、保証賃料の金額が変わらないと認識していたオーナー側が、契約書の保証賃料減額についての記載を見逃していたために、減額に対して不満を申し立てています。入居者の賃料の決定権は、サブリース会社側にあることも契約にて定められていますが、オーナー側が認識していないことでトラブルになる可能性も考えられます。

トラブルを防ぐための方法

サブリースでの保証賃料について、契約書の内容をよく確認しておくことが重要です。契約前に提示された保証年数が実際の契約書と違うなどといったトラブルは、サブリース契約においてよく見られます。

サブリース契約では、定期的な契約更新に伴い、保証賃料が見直される場合があります。この場合、契約書内に「2年ごとに保証賃料を見直す」といった記載があるので、事前に確認しておきましょう。

建物の劣化など状況によって、減額請求される可能性も念頭に置いておくべきでしょう。サブリースでも借地借家法が適用されますが、同法32条1項にて経済情勢や近隣との賃料の差が出てきた場合、賃料の増減を請求できると記載があります。

事例2：サブリース会社が倒産した

サブリース会社が倒産すると、保証賃料による収入が途絶えてしまいます。不動産投資としてローンを組んでいると、その返済が困難になるリスクも出てきます。

トラブルを防ぐための方法

そもそも倒産しないようなサブリース会社を選ぶことも大切ですが、まず賃貸事業に向いている物件や土地であることを確認する必要があります。賃貸経営に適した物件や土地を選ぶことで、サブリースを解消したとしても長期的に安定した収益を確保できるからです。

サブリース会社の選定では、会社の財務状況を契約前に調べておく必要があります。サブリースの利益のみで運営している会社や、金融機関からの借り入れが多い企業は不安定なため要注意です。

会社のホームページやIR情報などで、本業や信頼性を確認しておくと良いでしょう。また、利用者や元社員からの口コミも、事業や会社の状況を判断するために参考になります。

事例3：入居者の情報が分からず家賃請求できない

サブリース解約後に、オーナー側が入居者の情報を持っておらず家賃を請求できない、というトラブルもあります。サブリース会社がオーナー側へ入居者情報を共有していない場合に、解約後に必要な情報が得られず、家賃の回収が滞ってしまうケースです。

トラブルを防ぐための方法

サブリース契約期間であっても、サブリース会社に管理業務を任せっきりにしないことが大切です。サブリース契約が終了した後は、物件はオーナーの手元に戻り、保証賃料による収入もストップします。空室が多いことで賃料収入が大幅に減る可能性もありますが、入居者の身元確認が取れず、家賃の回収が進まない事態も考えられます。

サブリース解約に伴い、家賃の振込先が変わることを入居者に告知する際に、入居者の情報がわからないと連絡を取るのに時間が掛かるケースがあります。そのため、サブリース会社へ家賃が支払われ続けてしまう可能性があります。

トラブル回避のためには、サブリース会社に管理業務を依頼しつつも、物件のオーナーとして責任を持って、建物の入居率や入居者情報などを確認することが重要です。中には、入居者の情報公開を渋る会社もありますが、対応しないサブリース会社の契約は避けるべきでしょう

万が一トラブルに巻き込まれてしまった場合の対応方法

サブリースに関するトラブルに巻き込まれてしまった場合には、消費者庁をはじめとする行政の窓口に相談する必要があります。トラブルの内容や状況によって問い合わせ先が変わるため、該当する相談先を以下に紹介しますので、ご活用ください。

賃貸住宅に関するトラブルの相談先

賃貸住宅に関するトラブルについては、以下2つの相談先があります。

• 公益社団法人 全国賃貸住宅経営者協会連合会（ちんたい協会）
• 公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会

上記団体では、サブリースに関する賃料見直しや解約拒否といった、賃貸経営に関する一般的な専門知識を元に助言を受けられます。

「ちんたい協会」では、賃貸住宅のオーナーがトラブルや悩みを相談できる無料電話サービス「安心ちんたいコールセンター」を開設しています。また、日本賃貸住宅管理協会では、Webフォームや書面、FAXといった複数の方法で相談することが可能です。

賃貸住宅管理業者に関するトラブルの相談先

賃貸住宅管理業者に関するトラブルでは、最寄りの国土交通省等の窓口（開発局または整備局など）に連絡しましょう。

国土交通省では、賃貸住宅管理業の適正化のために、賃貸住宅管理業者登録制度を実施しています。登録業者は、オーナーへの定期的な管理業務報告や重要内容の説明と書面交付など、一定のルールを守ることが定められています。

国土交通省の登録を受けていない業者でもサブリース契約は可能ですが、登録業者であることが確認できれば、業務処理準則に則った運営ができることの裏付けとなります。国土交通省の登録業者検索ポータルを活用して、登録業者を調べることができます。ただし、登録業者であれば必ずしも安心である、とは言い切れない点は念頭に置いておきましょう。

消費者トラブルに関する相談先

サブリース契約において、初めて賃貸経営を行う個人が消費者契約法で規定されている消費者契約に該当する場合があります。消費者トラブルに関しては、消費者ホットラインが相談窓口となります。

「消費者ホットライン」は、トラブル解決に役立つ制度や相談機関などの情報提供を中心に行っています。局番なしの188（いやや！）に電話すると、最寄りの消費生活センターの消費生活相談窓口につながります。

相談できる時間帯は窓口によって異なりますが、話中などでつながらない場合は、国民生活センターの「平日バックアップ相談」に連絡してみましょう。

融資などに関するトラブルの相談先

融資などに関するトラブルについて、金融庁が開設している「金融サービス利用者相談室」が利用できます。金融サービス利用者相談窓口では、融資や投資、保険などに関わる金融機関と消費者との個別トラブルに対するアドバイスや情報提供を行っています。

連絡先電話番号：ナビダイヤル　0570-016811（IP電話などからは　03-5251-6811）

不動産投資としての賃貸経営でサブリースを活用していて、トラブルが発生した場合などには窓口へ相談しましょう。

法的トラブルの相談先

法律に関する相談は、法テラスのサポートダイヤルに連絡しましょう。「法テラス（日本司法支援センター）」は、刑事・民事を問わず、法的トラブルの解決に必要な情報やサービスを提供している公的法人です。

法テラスサポートダイヤル電話番号：0570-078374

全国の法テラス事務所や地方支部にて、面談での相談も受け付けています。サブリース契約において、事前説明がなかったために起きた解約に関するトラブルなどについては、法テラス窓口への相談がスムーズです。

まとめ

サブリースは、サブリース会社に管理業務を一任できる上、保証賃料による安定した収入が得られるなど、オーナーにとってのメリットも多いですが、賃料見直しや免責期間、解約条件など契約内容をよく確認しないと、トラブルに発展する可能性もあります。

近年サブリースに関するトラブルが多発していた背景を受けて、2020年にサブリース新法が施行されました。法令によって、オーナー側へのフォローがより手厚くなったように感じられるかもしれませんが、実際にサブリースを利用する際には、委託する会社の情報や契約書面の内容を理解し、納得した上で契約することが重要です。

今回紹介したサブリースで多いトラブル事例と対策も参考にして、最適な賃貸経営方法を導入しましょう。

サブリースに関するよくある質問

サブリースに関するよくある質問と回答を紹介します。

サブリースの利用が向いている人の特長はありますか？

サブリースの利用に向いている人の特長としては、「収益は落としても良いが、空室による賃料収入の変動を避けて安定収入を得たい」と考えている人が挙げられます。

他の仕事や事業を抱えていて賃貸経営に時間を割けない人や、賃貸経営の経験が浅い人は、専門家に管理業務を任せられる管理方式が適しています。サブリースの場合、オーナーはほとんど手放しで保証賃料による安定収入を確保できます。

とはいえ、サブリース会社の破綻や保証賃料の見直しによる収益減少、中途解約の発生といったトラブルが起きる可能性もあるため、メリットとデメリットのバランスを考慮した上で採用する必要があります。

サブリース新法とはなんですか？

2020年12月15日より施行された「賃貸住宅の管理業務棟の適正化に関する法律（賃貸住宅管理業務適正化法）」は、サブリース契約や事業に関する規制が追加されたことから「サブリース新法」と呼ばれています。サブリース契約によるトラブルが多発していた背景を受け、オーナー保護とトラブルを未然に防ぐことを目的として制定、施行されたものです。

この法令は、「サブリース事業の適正化のための措置」と「賃貸住宅管理業者の登録制度」の2つのジャンルで構成されており、サブリース事業の適正化のための措置の中で、サブリース会社（特定転貸事業者）とサブリースを勧誘するハウスメーカーなど（勧誘者）」に対し、以下のような規制が設けられています。

• 規制対象となる不当勧誘や禁止される誇大広告の明確化
• 特定転貸事業者が行う重要事項説明（オーナーに説明すべき内容の明確化）

規制対象となる不当勧誘や誇大広告の禁止が明確化され、「家賃は一切下がりません」といった文言で勧誘や広告することは違法にあたります。

また、「空室保証」や「家賃保証」といった文言を使用する広告においても、定期的な家賃の見直しによる減額の可能性がある旨や、途中解約の可能性といったオーナーへのリスクも隣接して記載することが義務付けられています。さらに、特定賃貸借契約締結前の重要事項説明を通して、今後賃料が下がる可能性などについてオーナー側に説明するよう定められました。