すでに収益物件を1棟運用している方のなかには、2棟目の収益物件を購入して、不動産投資による資産拡大を図っていきたいと考えている方もいるのではないでしょうか。しかし、2棟目を購入するとなれば大きな費用がかかるため、購入のタイミングや物件の選び方など気になることも多いでしょう。

この記事では、収益物件2棟目の購入を検討している不動産投資家の方に向けて、2棟目を購入する際に気をつけるべき点を紹介。併せて、2棟目を購入できる条件、最適なタイミング、2棟目購入のメリット・デメリットなども詳しく解説します。

2棟目を購入できる条件 

不動産投資で2棟目を購入したいと考えていても、誰でも簡単に購入できるわけではありません。2棟目を購入するには、以下で紹介する2つの条件を満たしている必要があります。順番に詳しく見ていきましょう。

1棟目が黒字経営である 

2棟目の収益物件を購入するために必要な条件の1つ目が、すでに所有している1棟目の物件が黒字経営であること。うまく軌道に乗っていない1棟目の経営状況をリカバリーするために2棟目を購入するというのは、さらに状況を悪化させるリスクが高く、おすすめできません。

2棟目を購入する際、ほとんどの方が金融機関からの融資を利用するでしょう。2棟目の融資となれば、当然1棟目の経営状況もチェックされます。確定申告時に作成された損益計算書や貸借対照表などを確認し、健全な賃貸経営ができているかどうかを踏まえて、融資の可否を判断するのです。

ただ、1棟目の賃貸経営が順調で、会計上黒字を維持できているからといって、必ずしも2棟目を購入できるわけではない点にも注意が必要です。会計上黒字だったとしても、不動産所得と実際のキャッシュフローは一致するわけではないので、安定して現金収入が手元に入ってこなければ融資返済が滞る危険性があります。そのため、金融機関は確定申告時の損益計算書・貸借対照表に加え、キャッシュフロー計算書も独自に作成して審査を行うことがあります。

1棟目のキャッシュフローが安定していれば、資金を蓄積して万が一の事態に備えることができるうえ、金融機関からの評価も高まって2棟目購入につながるでしょう。

自己資金に余裕がある 

2棟目購入の2つ目の条件は、自己資金に十分な余裕があることです。2棟目購入によって自己資金が底をついてしまうようでは、所有物件で起こり得る空室リスクや修繕リスク、災害リスクなどのさまざまなリスクに対応できません。加えて、2棟目購入時の融資においても一定の頭金を入れることが求められるため、ある程度の自己資金を準備しておく必要があります。

金融機関によって異なるものの、2棟目の収益物件購入時でも必要な頭金は物件価格の1〜2割程度が一般的。これに加えて、ローン手数料・保証料、各種税金、仲介手数料、火災保険料・地震保険料など多くの諸費用がかかります。すべて合計すると物件価格の2〜3割程度の自己資金は用意しておきたいところです。

5,000万円の物件なら1,000〜1,500万円、1億円の物件なら2,000〜3,000万円の自己資金は必要となる計算であり、それなりの余裕が求められることがわかるでしょう。

自己資金は1棟目のキャッシュフローの黒字によるものでも、もともと所有していた資産でも構いません。ただし、1棟目が赤字経営だと自己資金がどんどん目減りすることになるため、将来的に自己資金が不足するリスクがあります。この点からも、1棟目が黒字経営かつキャッシュフローが安定していることは必須条件といえます。

2棟目を購入するタイミング 

1棟目の黒字経営と余裕ある自己資金という2つの条件が達成できているとして、どのタイミングで2棟目を購入するのがベストなのでしょうか。2棟目を購入するのにおすすめのタイミングの例を4つ解説します。

資産拡大を目指すとき 

1つ目のタイミングは、1棟目の賃貸経営が順調にいっており、不動産投資による資産拡大を目指すフェーズになったと判断したときです。

1棟目の賃貸経営が軌道に乗りキャッシュフローが安定してくると、空室率の変動などで家賃収入に多少の上下はあれども、安定的にキャッシュが入るようになります。1棟目がどのような物件であれ、戸数は最初から決まっており、よほどのプラス材料がない限りは家賃が大きく伸びることもありません。不動産投資でさらなる資産拡大を目指すには、2棟目の賃貸経営にチャレンジするのが近道でしょう。

重要なのは、1棟目で賃貸経営に関するノウハウを蓄積できているかどうかという点です。賃貸経営のイロハをしっかりと理解できているのであれば、2棟目にチャレンジしても成功できる可能性があるでしょう。

不動産管理会社のサポートを受けつつ、自分でもしっかりと考えて賃貸経営を軌道に乗せた経験があることが大前提です。そのうえで、引き続き資産拡大を目指したいと決心できたときが、2棟目を購入すべきタイミングです。

金利が有利なとき 

2つ目は、市場の金利水準が低く、不動産投資ローンを低金利で借り入れられるときです。賃貸経営ではローンの借入額が大きいため、変動金利で借り入れる場合、金利の高低が支出に大きく影響します。低金利で融資を受けることができれば、毎月のローン返済額を圧縮でき、同じ収入でも高金利時に比べてキャッシュフローをプラスに持っていきやすくなります。

不動産投資ローン（変動金利タイプ）の金利は、基本的に市場金利の上下に連動します。2024年3月、日銀がマイナス金利の解除を決定しましたが、2024年5月時点では、なおも金利が低い状態が継続中です。現時点で1棟目の賃貸経営が順調、かつ自己資金に余裕がある方は、2棟目の購入を検討するのに良いタイミングかもしれません。

1棟目購入時よりも金利が下がっているタイミングで2棟目を購入する場合、1棟目で借り入れている不動産投資ローンもまとめて借り換えるのもおすすめです。1棟目のローン返済額も圧縮できるので、よりキャッシュフローのプラス幅を拡大できるでしょう。

金融機関が融資に積極的なとき 

3つ目のタイミングは、金融機関が不動産投資に対して積極的に融資を実施しているときです。金融機関の融資に対する姿勢は、景気動向や社会情勢、不動産投資をめぐる状況などによって変化します。不動産投資に過熱感があったり、不動産投資に関する社会問題が発生したりしたときなどは融資に消極的な金融機関が増え、反対に不動産ニーズが高まるタイミングでは積極的になる傾向があります。 

実際、数年前には世間を騒がせた「かぼちゃの馬車事件」をきっかけに金融機関の融資審査が厳格になり、不動産投資への融資に消極的な態度を取る金融機関が増えたことがあります。 

「かぼちゃの馬車事件」については、こちらの記事を参照してください。 

かぼちゃの馬車事件の全容！【不動産投資家が学ぶべき過去事例】 

全体的な景気動向や社会情勢だけでなく、金融機関ごとのスタンスの違いもポイントになります。数ある金融機関のなかでも融資に積極的なところを味方につければ、有利な条件で2棟目の購入が可能になるかもしれません。 

投資家個人で複数の金融機関を比較して、正しい情報のもと判断するのは難しいでしょう。そういったときは、より多くの金融機関と良好な関係を築いている不動産投資会社に相談するのがおすすめです。 

1棟目の減価償却期間が終わるとき 

2棟目購入をおすすめする4つ目のタイミングが、1棟目を節税目的で購入している場合において、1棟目の減価償却期間が終わるときです。 

不動産投資では、物件取得価格のうち建物分を減価償却費として、法律に応じた耐用年数（もしくは所定の計算によって求めた年数）で分割して経費計上することができます。減価償却費の分だけ課税所得を圧縮できるため、本業の所得との損益通算による節税が可能です。 

特に、法定耐用年数を超過している中古物件では「法定耐用年数×20％」が減価償却期間となり、築22年以上の中古木造アパートであれば減価償却期間は4年となります。建物分の取得価格2,000万円の物件であれば、毎年500万円の減価償却費を計上できることになり、期間中の所得税に対する節税効果は非常に大きいといえるでしょう。 

当然、1棟目の減価償却期間が終わると節税メリットがなくなってしまい、その年から所得税が高額になってしまいます。このタイミングで2棟目を新たに購入すれば、再び一定期間、減価償却費を計上できるようになり、節税効果を継続できるようになるのです。 

不動産投資による節税効果を重視している方は、減価償却期間が終了するタイミングで次の物件を購入するようにしていけば、節税効果を最大化しながら資産拡大を進められます。 

2棟目を所有するメリット 

2棟目を購入することで資産拡大を図れると説明してきましたが、実際2棟目を所有するとどのようなメリットが得られるのでしょうか。代表的な3つのメリットを順番に見ていきましょう。

家賃収入を増やすことができる 

2棟目を所有することによるメリットとして最初に挙げられるのが、1棟のみ所有よりも家賃収入を増やすことができる点です。当たり前のことですが、物件あたりの部屋数によって家賃収入の上限額が決まってしまうため、1棟のみ所有で満室になれば、それ以上の収入を得ることはできません。もう1棟追加で購入することにより、その部屋数分だけ家賃収入を上乗せできます。 

また、1棟目で空室を埋めたり家賃水準をアップしたりするノウハウを学んでいれば、2棟目ではそれを実践に移すことも可能です。1棟目の賃貸経営による学びを活かすことで、より大きな家賃収入を得られるようになるかもしれません。 

リスク分散ができる 

収益物件を2棟に増やすことで、賃貸経営特有のリスクを分散できるのも大きなメリットです。 

賃貸経営には、空室率が高まって家賃収入が減少する「空室リスク」、入居者が家賃を滞納して部屋が埋まっているにも関わらず家賃収入が滞る「家賃滞納リスク」、地震や火災の発生により建物自体が使えなくなる「災害リスク」など、さまざまなリスクが存在します。 

収益物件1棟のみの所有の場合、空室率・家賃滞納率が高まると家賃収入が急激に減ってしまう危険性もあるため、不動産収入を1棟のみに頼っている状況は物件を複数所有していることに比べるとリスクが相対的に高い状況ともいえます。 

2棟所有になれば、部屋数という分母を増やすことができるので、空室や家賃滞納が多少増えたとしても全体収支への影響を軽減できます。 

また、物件の建つエリアを分散すれば、災害リスクの分散につながるでしょう。同じ区市町村や都道府県の範囲内であっても、場所によって水害や土砂災害などに対するリスクの大きさは異なるため、たとえ1棟が災害で被害を受けたとしても、もう1棟の家賃収入を維持することができるでしょう。 

金融機関の評価が高まる 

2棟目を購入して賃貸経営の規模を拡大することで、金融機関からの評価を高める効果も期待できます。金融機関からの信用を獲得すれば、新たな融資を受ける際にも有利になるでしょう。 

先述のように、2棟目以降の購入時の融資審査では、すでに所有している物件の経営状況が大きな判断材料になります。1棟目・2棟目でローンをしっかり返済してきた実績がある方であれば、金融機関からの信頼や評価は高くなります。1棟のみの申込者よりも、2棟の賃貸経営を軌道に乗せた申込者のほうが、より信頼度が高く、金融機関としては「融資したい」と考えるはずです。 

加えて、今後3棟目、4棟目と融資を受ける場合、1棟目だけでなく2棟目も担保にすることができるため、より大きな借り入れを起こせる可能性も高まります。2棟目を購入して金融機関からの評価がアップすれば、将来の資産拡大も有利に進められるでしょう。 

2棟目を所有する際に注意する点 

家賃収入の増加、賃貸経営のリスク分散、今後の資産拡大の効率化など、2棟目を購入するメリットは多くあります。一方で、2棟目を所有するとなると、気をつけなければならない点もいくつかあります。ここでは、2棟所有において意識すべき注意点を2つ紹介しましょう。 

キャッシュフローの動き 

所有する物件が1棟から2棟に増えるため、キャッシュフローの動きが1棟のみ所有の点とは異なってきます。先ほどメリットとして紹介したとおり、2棟になれば部屋数が増える分だけ、家賃収入が大きくなる一方で、支出も増えることになります。もう少し具体的に説明します。

所有物件が2棟になると所有面積や部屋数も増えるため、不動産管理会社に支払う管理委託手数料、建物や設備に不具合があったときの修繕費、毎年支払う固定資産税・都市計画税といった運営管理費用が増加します。1棟目のローン残債がある状態で2棟目のローンを組むと、新たな借り入れにより、毎月の不動産投資ローン返済額も増えます。両方を合計すると、1棟のみ所有時に比べて支出が大きく増えたように感じるでしょう。 

部屋数が増えるということは入居率も重要になってきます。空室が増えてしまうとその分収入が減ることになりますので、入居率を高く保ってくれる管理会社をパートナーにすることが重要です。 

2棟所有することで収入も支出も大きくなるため、キャッシュフローの規模自体が大きくなり、単純に管理しなければならない金額が大きくなるので、キャッシュフローの動きをより注視する必要が出てくるでしょう。 

2棟所有していると、両物件で修繕の時期が重なる可能性もあります。想定外に発生した修繕費にも対応できるよう、1棟のみ所有時以上に、自己資金は余裕を持っておくことが重要です。 

賃貸経営に割く時間・労力 

物件数・部屋数が増えることにより増えるのは支出だけではありません。賃貸経営や賃貸管理に関してやるべきことも2棟分になるため、賃貸経営に割かなければならない時間や労力も比例して増えるのです。 

1棟のみ所有、かつ部屋数が少ないアパート経営であれば、物件管理から入居者とのリレーション構築まで、ありとあらゆる業務を自分一人でやるというのも不可能ではありません。部屋数が少なければ家賃収入も限られるため、自分でこなしたほうがコスト負担も小さく、経営面からも好ましいと判断する方もいることでしょう。 

しかし、2棟になって部屋数が増えると、そうは言っていられなくなります。自主管理ですべてやろうとすると自分の時間がほとんど取れなくなり、賃貸経営に限界を感じてしまう可能性もあります。

物件を複数所有する段階を迎えたら、委託料を負担してでも不動産管理会社に管理業務を委託しましょう。管理会社のサポートを受けることで、将来にわたって持続可能な不動産投資になります。管理会社は賃貸経営におけるパートナーであるため、信頼できる会社に任せられるよう、選定は慎重に行いましょう。 

2棟目の物件の選び方 

2棟目を購入するにあたって、どのような点を意識して物件を選べばいいのでしょうか。2棟目の物件選びにおける2つのポイントを紹介します。 

物件選びは1棟目と同じく慎重に 

当然のことですが、2棟目であろうと物件選びは、1棟選びと同じくシビアな目で慎重に行う必要があります。むしろ1棟目の賃貸経営が順調に行っているからこそ、2棟目は所有目的を明確化し、資産を拡大できる可能性の高い物件をしっかり見極める必要があるでしょう。

まず、1棟目と同様、2棟目も投資目的に沿った物件を選ぶようにします。例えば、節税目的で購入した1棟目の減価償却終了にともない、節税効果の継続を狙って2棟目を購入するケースであれば、単年で多くの減価償却費を計上できる中古の木造アパートや軽量鉄骨造アパートが適しているでしょう。1棟目に加えて副収入程度のキャッシュフローを得られれば良いなら、同じくアパートが向いています。資産を一定規模で拡大したいのであれば、もう少し資産規模が期待できる小中規模の一棟マンション購入を検討したほうがいいかもしれません。

購入したい物件種別を決めたら、安定した賃貸ニーズが見込めて、競合物件が比較的少ない立地の物件を中心に探します。また、ターゲット層が暮らしやすいよう、現代のライフスタイルにマッチする間取り・設備かどうかをチェックするのも大切です。

投資目的に沿っていて、安定した賃貸ニーズのある物件を選べば、1棟のみ所有に比べて大きな収入を得られるようになるでしょう。

1棟目と異なるエリアの物件を選ぶ 

2棟目は、1棟目と合わせて所有することでリスク分散につながるような物件を選ぶのもポイントです。万が一の事態が起きたとき、1棟目・2棟目で共倒れにならないよう、1棟目とは異なるエリアの物件を選ぶことをおすすめします。

エリアによって賃貸ニーズの特性も異なるため、エリアを変えることで空室リスクなどの賃貸経営にともなうリスクを抑えることにもつながります。例えば、関東圏で1棟目を所有しているのであれば2棟目は中京圏の物件にする、1棟目が関西圏の物件なら2棟目は関東圏の物件を購入するといった具合です。

物件を買い進めていく際に意識すべきこと 

前章で2棟目を購入する際の注意点について紹介しましたが、物件を買い進めていくにあたって、そのほかにどのようなことを意識すべきなのでしょうか。 

資産管理会社を設立する 

2棟目、3棟目と物件を買い進めていくと、賃貸経営の規模や資産規模が拡大していきます。課税所得が増えるため、個人で所得税を納めようとすると高額な税金を支払わなければなりません。このため、物件を複数買い進める段階になったら資産管理会社を設立するとよいでしょう。 

資産管理会社とは、不動産や有価証券、現金などの所有資産を管理する目的で、個人が設立する会社法人のこと。所有者の資産管理のためだけにあるペーパーカンパニーであり、「プライベートカンパニー」と呼ばれることもあります。 

資産管理会社設立による最大のメリットは、上で紹介したように節税効果が期待できる点です。個人の場合、所得税は累進課税制度により最大45％、住民税は一律10％となっており、高額所得者になると最大55％（別途復興特別所得税もかかる）もの税金を納めなければなりません。一方、法人税は20〜30％台に抑えられているため、資産管理会社を設立することで大幅な節税が可能となるのです。なお、法人設立により税金が有利になる課税所得のラインは900万円といわれています。 

さらに、資産管理会社の設立は、相続税の節税や相続手続きの簡略化にもつながります。複数物件を所有するようになったら、資産管理会社を設立して、節税や相続対策に努めるのがおすすめです。 

資産管理会社の特徴やメリットに関しては、こちらの記事で詳しく解説しています。 

資産管理会社を設立するメリットとは？設立手順 5STEPを解説！ 

不動産会社から金融機関の紹介を受ける 

物件を買い進めていくと、当初は1社のみだった金融機関との付き合いも、複数社との取引に変化していく可能性があります。なぜなら金融機関によって融資に対する姿勢が異なり、不動産投資に積極的な金融機関もあれば、反対に消極的なところもあるからです。 

普段から付き合いのある金融機関であれば、顔見知りの担当者に話を聞くなどして、情報をキャッチすることもできます。付き合いのない金融機関でも、SNSやWEBサイトで情報収集する方法は取れます。ただ、インターネット上の情報は信ぴょう性に乏しいものも多く、信頼しすぎると痛い目に遭うリスクもあるでしょう。 

このように、個人で新たな金融機関を開拓していくのは骨が折れる作業です。そこで活用したいのが不動産投資会社などからの紹介です。不動産投資会社は普段から多くの金融機関と信頼関係を築いており、不動産投資への融資に積極的な金融機関の情報も持っています。 

物件を買い進めていくにあたっては、信頼できる不動産投資会社を見つけ、その会社から新たな金融機関の紹介を受けるのが融資獲得の近道です。 

信頼できる管理会社をパートナーとする 

物件を買い進めていくほどに管理しなければならない戸数が増えていくため、必然的にオーナーの負担は大きくなっていきます。1棟のみ所有であれば自主管理もできなくはありませんが、所有物件が複数になると自主管理は難しくなります。ここで重要になるのが、管理業務を委託する不動産管理会社の存在です。 

不動産管理会社というと、物件管理や入居者対応を行う会社というイメージが強いかもしれません。しかし、それらは業務のほんの一部です。物件の詳細を一番把握しているのが不動産管理会社であり、運営管理のプロとしてオーナーにアドバイスや助言を行うのも大切な役割。修繕の判断、融資戦略、物件の出口戦略、顧問税理士の紹介など、賃貸経営にまつわるあれこれを親身になってサポートしてくれる管理会社を見つけましょう。 

信頼できる管理会社をパートナーにできれば、たとえ物件数が増えたとしても、管理業務が負担になることはありません。ただし、管理会社にすべてを任せきりにするのではなく、オーナーとして状況を随時確認するようにしましょう。普段から情報確認を欠かさないことで、管理会社も緊張感を持って業務を遂行してくれるはずです。 

まとめ 

不動産投資は2棟目を購入してからが本番といっても過言ではありません。1棟目の賃貸経営が軌道に乗ったら、収益物件を積極的に購入して資産規模を拡大させていくことで、不動産投資は成功に近づきます。一方で、複数物件を所有するようになると、キャッシュフローや管理運営にかかる労力が大きく変化するため、個人ですべてを管理するのは難しくなるでしょう。 

資産規模拡大に伴って判断すべきことも増えていくので、賃貸経営を二人三脚でサポートしてくれる、信頼できる不動産投資会社や不動産管理会社を見つけることが何よりも重要です。 

当社・大和財託なら、オーナー一人ひとりの状況に応じた、最適な不動産投資プランを提案できます。経験豊富なプロの不動産投資コンサルタントが、資産拡大や節税、相続対策など、不動産投資に関するあらゆることをサポートいたします。 

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