マンションの所有者は、修繕積立金を支払う義務があります。修繕積立金は値上げされるケースもあるため、注意が必要です。特に、値上げが前提となっている段階増額積立方式が採用されている場合は、一定期間ごとに修繕積立金の額が上がっていきます。金額がずっと変わらない均等積立方式を採用しているマンションもありますが、修繕積立金が値上げされる可能性はゼロではありません。もともと低めの金額が設定されていたり、想定以上に物価が高騰したりすれば、途中で値上げされる恐れもあるでしょう。 

この記事では、マンションの修繕積立金が値上げされる理由について詳しく解説します。また、値上げ後の修繕積立金の支払いが難しい場合の対処方法についても説明します。マンションの修繕積立金の値上げに適切に対応するために、ぜひ参考にしてください。 

まずは修繕積立金について解説

マンションの修繕積立金とは、将来的な建物の修繕に備えて資金を確保するための制度です。マンションの所有者から毎月一定額を集め、積み立てられています。 

マンションの建物は年月の経過とともに傷んだり老朽化が進んだりするため、定期的なメンテナンスが必要です。長期修繕計画の策定が必須となっており、10～15年程度に一度のサイクルで大規模修繕が実施されています。具体的には外壁や屋上防水の修繕などが行われており、マンション全体に対してこれらの修繕を施すにはまとまった費用が必要です。毎月一定額を徴収して積み立てているのは、一度に高額な修繕費を請求するとマンションの所有者にとって負担が大きくなるからです。 

マンションの所有者が負担する費用としては管理費もあります。管理費にはマンションの共用部の設備を日常的に管理する目的があり、修繕積立金とはまったく異なる費用です。管理費と修繕積立金の違いについては、以下で詳しく解説します。 

管理費との違い

管理費とは、マンションの共用部を維持管理するために必要な費用です。住民が快適に生活できるよう、清掃や日常的な点検などが行われています。具体的には、共用部の清掃や管理人の人件費などに管理費が充てられています。また、エレベーターを稼働させるための光熱費や植木の剪定にかかる費用なども管理費の利用用途の1つです。 

修繕積立金の相場

国土交通省が実施した調査によると、駐車場使用料などを含む修繕積立金の平均は12,268円/月となっています。駐車場使用料などを含まない修繕積立金の平均は11,243円です。 

また、同じく国土交通省がまとめている「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によれば、マンションの地上階数と建築延床面積ごとの修繕積立金の平均値は以下のとおりです。 

地上階数	建築延床面積	1ヶ月あたりの修繕積立金の平均値
20階未満	5,000平方メートル未満	335円／平方メートル
	5,000平方メートル以上～10,000平方メートル未満	252円／平方メートル
	10,000平方メートル以上～20,000平方メートル未満	271円／平方メートル
	20,000平方メートル以上	255円／平方メートル
20階以上	–	338円／平方メートル

国土交通省『平成３０年度マンション総合調査結果』 

国土交通省『マンションの修繕積立金に関するガイドライン』 

修繕積立金が上がるタイミング

マンションの修繕積立金が上がるタイミングについて、明確なルールはありません。マンションによって個別にルールがあるため、確認が必要です。マンションによっては、修繕積立金の値上げを前提とした長期修繕計画を立てているケースもあります。これは、段階増額積立方式とよばれる修繕積立金の積立方法です。詳細については後述します。 

また、大規模修繕を終えた後に費用の見直しが行われ、修繕積立金が値上げされるパターンも考えられるでしょう。さらに、修繕積立金そのものは値上げされなくても、何らかの理由により毎月の徴収額とは別に一時金を請求されるケースもあります。たとえば、マンションの築年数が古くなり、特別な修繕が必要になって一時金が請求される状況が挙げられます。 

修繕積立金が値上げされる理由

修繕積立金が値上げされる場合、どのような理由があるのでしょうか。以下で詳しく解説します。 

理由1：段階増額積立方式だった

マンションの修繕積立金の積立方法が段階増額積立方式である場合、修繕積立金は必ず値上げされます。段階増額積立方式とは、マンションが建てられた直後の徴収額を低く抑え、年月の経過とともに徴収額を上げていく方法です。マンションが古くなると修繕の必要性が増すため、それに合わせて修繕にかかる費用の負担も増えていきます。将来的にマンションの売却を考えている人にとっては、段階増額積立方式のほうが負担する修繕積立金の総額を抑えられる可能性があるでしょう。 

段階増額積立方式以外には、均等積立方式もあります。均等積立方式は、将来的に必要となる修繕積立金の総額を計算し、算出された金額を按分して一定額を毎月継続して続ける方法です。基本的には、修繕積立金の額はずっと変わらず一定です。ただし、当初の計画にはない修繕が必要になれば、修繕積立金の値上げや一時金の徴収が行われる可能性もゼロではありません。 

理由2：分譲時の初期設定価格が低かった

修繕積立金はマンションの分譲時にすでに決まっていますが、修繕に必要な金額の試算が甘い場合、将来的に修繕積立金が値上げされる恐れがあります。必要な修繕をすべて盛り込んでいなかったり、修繕にかかる費用を安く見積もっていたりすれば、実際に修繕を行う際に費用が足りなくなる可能性が高いです。 

マンションによっては、分譲時に修繕積立金の初期設定価格をあえて低くしているところもあります。マンションの購入を促すには、ランニングコストを下げたほうが効果的だからです。修繕積立金を低く設定すると、その分だけランニングコストも下げられます。しかし、実際に必要な金額が設定されていなければ、後から修繕積立金が値上げされる可能性は高くなります。 

理由3：管理会社にすべて任せている

マンションの修繕を管理会社に任せきりにしていると、大規模修繕の費用も高くなりがちです。その結果、マンションの所有者が修繕積立金として負担すべき金額も大きくなります。 

修繕積立金の値上げを避けるには、理事長代行の依頼や簡易アドバイザリー契約などの検討がおすすめです。プロの意見をもとにした長期修繕計画の見直しができ、大規模修繕について適切な内容や費用になっているか見極められます。無駄な内容や費用も把握できるので、修繕積立金の値上げを阻止できる可能性があります。 

理事長代行の依頼や簡易アドバイザリー契約などを行うには、総会での承認が必要です。役員に依頼し、理事会の議案として検討してもらえないか相談しましょう。 

理由4：計画していない大規模修繕が行われる

当初の計画にない大規模修繕を行う場合、もともと積み立ててきた修繕積立金だけでは費用が足りなくなる可能性が高いです。たとえば、グレードアップ工事は長期修繕計画に組み込まれていないケースがほとんどであるため、修繕積立金が値上げされる要因になります。 

理由5：物価の上昇が見込まれていない 

マンションの修繕は、ある程度の年月が経過した頃に必要になります。社会情勢が当初の予想以上に大きく変化すれば、物価も大幅に高騰する可能性がありますが、実際は物価の上昇までは見込まれていないことが殆どです。その場合、当然ですが修繕積立金も値上げせざるを得ません。 

「修繕積立金が値上げされない＝安心」というわけではない

毎月徴収される修繕積立金が値上げされなくても、別の形で費用が徴収されるパターンもあります。一定額を積み立て続けているものの、実際に大規模修繕をするタイミングで費用が足りないことが分かるケースもあるからです。その場合、不足している費用を補うために管理組合が一時金として費用を徴収します。 

一時金としていくら請求されるかは、状況によって異なります。たとえば、もともとの修繕積立金が相場よりも安ければ、費用が大幅に不足する可能性もあるでしょう。そうなれば、高額の支払いを一括で求められるかもしれません。 

また、急激な物価の高騰により、突発的に一時金を請求される恐れもあります。短期間のうちに何度も一時金が徴収される状況も考えられます。

修繕積立金の支払いはいつまで続くのか

マンションの修繕積立金は、マンションを所有している限りずっと支払う必要があります。修繕積立金はマンション全体の質を守るための費用であり、マンションを所有している人は必ず負担しなければなりません。なお、支払われた修繕積立金はマンション全体の財産として管理されています。自分が支払ったお金が個別に積み立てられているわけではありません。 

マンションを売却すれば、その後は修繕積立金を支払う義務もなくなります。ただし、修繕積立金を負担する必要がなるのは、あくまでも引き渡しのタイミングです。買い手が見つかっても、引き渡しの手続きが完了するまでは修繕積立金を負担しなければなりません。具体的に言うと、修繕積立金を負担する義務があるのは引き渡し日の前日までです。 

また、マンションを売却しても、それまで支払った修繕積立金は返金されません。すでに説明しているとおり、修繕積立金はマンションを所有している人が必ず負担すべき費用であり、支払われた後はマンション全体の財産になっています。 

 修繕積立金が値上げされて支払えない場合に起こりうることとは

修繕積立金が値上げされて支払いが難しくなると、さまざまな問題につながる可能性があります。どのようなことが起こりうるのか、以下で具体的に解説します。 

資産価値や住環境が低下する

修繕積立金を支払えないと修繕が行えないため、マンションの資産価値が低下する原因になります。また、住環境も低下し、住人が快適な暮らしを実現しにくくなるでしょう。 

マンションの売却が難しくなる

修繕積立金が支払えず滞納している場合、マンションの売却も困難になります。買い手さえ見つかれば売却の手続き自体は可能ですが、買い手は滞納されている修繕積立金も負担する義務も負う必要があります。修繕積立金を滞納している事実は、重要事項説明による告知が必須です。買い手にとっての負担が大きいため、修繕積立金を支払えないとマンションの売却は難しいでしょう。

競売にかけられる

修繕積立金の支払いが長期的に滞れば、保有しているマンションを競売にかけられる恐れがあります。競売は、債権を滞納している本人の財産を差し押さえて強制的に売却し、その利益を支払いに回す方法です。競売は裁判所が許可を下したうえで実施されるため、拒否できません。競売にかけられれば、保有しているマンションそのものを失うことになります。 

近年は修繕積立金の滞納が増加しており、競売にかけられるケースも多くなっています。修繕積立金が値上げされて支払いが難しくなったら、早めの対処が必要です。

修繕積立金の支払いに困った場合の対処方法

修繕積立金が値上げされて困っている場合、適切な対処が必要です。支払いを拒否するだけではトラブルに発展する恐れがあるため、注意しましょう。ここでは、修繕積立金の支払いに困った場合の対処方法を紹介します。

まずは管理会社や理事会に相談する

修繕積立金の支払いができず困っているなら、早めに管理会社や理事会に相談しましょう。相談の際は、修繕積立金を滞納している理由や支払いの目処などについても説明することが大切です。滞納している状況でも、可能な限り誠意を持った対応をすれば支払いを待ってもらえるかもしれません。競売といった強硬手段を取られるリスクも小さくなります。 

また、支払いを可能にするために協力してもらえる可能性もあるでしょう。すでに触れているとおり、理事長代行の依頼や簡易アドバイザリー契約などを行えば、修繕積立金の値上げを食い止められる場合があります。プロの目線から見直すと長期修繕計画を最適化できるため、マンション全体にとっての利益にもなります。滞納の相談をしながら、理事会の議案にできないか打診してみるのもおすすめです。

期日延長や分割払いを交渉する

すぐに修繕積立金を支払えない場合や修繕積立金の滞納が続いている場合は、期日の延長や分割払いを交渉するのも1つの方法です。必ずしも期日の延長や分割払いが認められるとは限りませんが、支払う意思があることを強調すれば承諾を得られる可能性があります。具体的な支払い計画を提示できると、期日の延長や分割払いを認めてもらえる確率はより高くなるはずです。一方的に期日の延長や分割払いを求めるのではなく、謙虚な姿勢でお願いしましょう。 

売却する

修繕積立金の値上げにより今後の支払いが難しいのであれば、マンションの売却も検討する必要があります。滞納を繰り返しながら修繕積立金を負担している状況では、生活も厳しくなります。マンションを売却し、無理なく支出できる範囲で住居を確保したほうがよいでしょう。 

すでに触れたとおり、修繕積立金を滞納しているとマンションが売れにくくなります。しかし、早い段階であれば滞納額も少ないため、比較的スムーズに売却できる可能性があります。修繕積立金の滞納は放置せず、早めに具体的な対処法を検討して行動に移すことが重要です。

マンション管理士のひと言 

マンションは複数の所有者の共有物であるため、共用部分の修繕費は所有者で分担しなければなりませんが、購入する際はあまり意識できないことが多いと思います。そのために修繕積立金の仕組みがありますので、マンション全体でどれくらいの修繕費が発生するのか、それらを所有者で分担するとどれくらいの費用負担が発生するのか把握する必要があります。そうすることで、突発的な積立金の値上げなどに慌てることはなくなるでしょう。 

まとめ

修繕積立金が値上げされる理由は、さまざまあります。段階増額積立方式が採用されている場合、もともと値上げが前提になっているため注意しましょう。修繕積立金の積立方法については、あらかじめよく確認しておくことが大切です。また、当初の予想とは異なる状況になり、修繕積立金が値上げされるケースも少なくありません。修繕積立金はマンションの所有者が必ず負担すべき費用であるため、値上げにより支払いが困難になったなら早めに対処方法を検討してください。