分譲マンションの資産価値は、立地や築年数、部屋の広さなどだけでなく、管理の状態にも左右され、その責任は管理組合が負います。管理は管理会社に委託するのが一般的です。ほかにも自主管理という方法があります。本記事では、マンションの自主管理について説明するとともに、管理委託との違いやメリットとデメリット、自主管理から管理委託に切り替える際のポイントなども詳しく解説します。 

マンションにおける自主管理とは 

マンションにおける自主管理とは、共用部や敷地などの管理業務を外部の管理会社に業務を委託せず、マンションを購入した区分所有者でつくる管理組合が担う方法です。区分所有者は、建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）の第3条により全員で管理組合を組成すると規定されています。マンションを購入した場合、て必ず管理組合に加入しなければなりません。自主管理では、マンション管理組合が中心となり、日常のメンテナンスや予算管理、大規模修繕を計画した長期修繕計画の策定などを直接行います。 

自主管理で住民が担う役割とは 

マンションの自主管理を行う際、住民が担う業務は次の4つです。事務管理、管理員、清掃、建物維持管理、会計についてそれぞれ解説します。 

役割1：事務管理業務 

事務管理業務は、マンション管理組合の運営管理や文書作成といった日常業務を指します。住民名簿を作成したり、連絡事項を周知したりする業務も必要です。マンションで暮らす住民の意見を取りまとめつつ、理事会や総会の準備、議事録作成なども行います。 

また、管理組合の予算作成、収支管理、総会での報告など、財務に関わる会計業務も担当します。住民から徴収する管理費や修繕積立金などの入金、公共料金や清掃料金などの支出を管理するほか、管理費などの滞納者に督促を行う必要です。 

役割2：管理員業務 

管理員業務は、マンションの管理員として日々の運営を担う業務です。具体的には、共用部や設備の点検、修繕工事の際の立ち会いなどを行い、住民からの問い合わせ対応や来訪者の受付業務、ゴミ収集の管理なども担います。自主管理する場合は、専門の管理員の採用を検討する必要があります。 

役割3：清掃業務 

清掃業務には、エントランスホールや廊下、階段などの共用部を清掃する日常的な業務のほか、日常清掃では行き届かない部分を清掃する定期清掃などがあります。マンションの美観を保ち、快適な居住環境を維持するために重要な役割を果たします。 

役割4：建物維持管理業務 

マンションの安全と快適性を長期的に保つために必要なのが、建物維持管理業務です。外壁や屋上、駐車場などの管理が適切に行われないマンションは、劣化が目立ち、資産価値が低下しやすくなります。外壁の崩落や設備故障で居住者や第三者に被害を及ぼす恐れもあることから、管理組合には適切な大規模修繕計画を策定し、実行することが求められます。 

管理組合とは 

管理組合は、分譲マンションを維持・管理する目的で組織され、マンションを購入した区分所有者全員が加入します。管理組合でマンション管理の基本ルールとなる「管理規約」を制定し、その執行機関として理事会を組織します。管理組合の総会で選任された理事の中から選ばれ、区分所有法上の管理者となるのが理事長です。理事会には理事長のほか、副理事長や監事などの役員を置くのが一般的です。 

共用部分の管理に関することは、管理組合の総会での決議を経て決定されます。自主管理とせず管理会社に委託する場合でも、最終的に管理責任を負い、管理の決定権を持つのは、管理組合です。なお、区分所有者と賃貸借契約を結んで部屋で暮らす賃借人や、区分所有者の同居人は、管理組合の構成員となる権利がありません。 

マンション管理の方法には種類がある 

次に、マンション管理の種類について解説します。マンション管理の種類は大きく自主管理と管理委託に分かれ、さらに、管理委託は全部委託と一部委託に分けられます。 

種類1：自主管理方式 

自主管理方式は、マンション管理組合が直接マンションを管理する方法です。具体的な業務として、管理費と修繕積立金の徴収、住民名簿の管理、清掃や修繕工事を行う業者の選定と発注などが挙げられます。自主管理ではこれらの業務を外部委託するよりコストが抑えられるうえ、居住者で役割を分担するためマンション管理に対する意識が高まりやすくなる傾向があります。 

しかし、業務が多岐にわたるため、適切に運営できない場合もあるのが課題です。分譲マンションの中でも、規模が小さい物件であれば、区分所有者の意見を取りまとめやすく、管理の面積も小さいため、比較的自主管理しやすいといえるでしょう。国土交通省の「平成30年度マンション総合調査」によると、管理組合がすべての管理業務を行っているのは、回答があった管理組合全体の6.8％でした。

種類2：全部委託方式 

全部委託方式は、管理会社にマンションのすべての管理業務を委託する方法です。一般的なマンションで採用されており、国土交通省「平成30年度マンション総合調査 」では、管理業務のすべてをマンション管理業者に委託していると答えた管理組合は74.1％に上っています。 

専門知識やノウハウがある管理会社がすべての業務を担うことで、管理の質が保たれ、居住者の管理に対する意識に左右されにくいのが特徴です。管理組合は、マンションの維持管理について最終的な責任を持つため、理事会や総会の開催など意思決定に関わる業務を行う必要がありますが、日常の清掃や会計といった負担は大幅に軽減できます。ただ、委託方式では管理手数料が発生するため、コスト面のバランスを考慮する必要が生じます。 

種類3：一部委託方式 

一部委託方式は、自主管理と全部委託の中間に位置する管理方法です。マンション管理組合が必要な業務の一部を外部の管理会社などに委託します。国土交通省「平成30年度マンション総合調査 」によると、一部委託方式を採用している管理組合は13％強でした。 

例えば、清掃や建物維持管理は専門の管理会社に委託する一方、事務管理や会計は管理組合が行うケースなどが考えられます。自主管理とするよりコストはかかりますが、全部委託方式に比べるとコストを抑えやすいのが利点です。組合員の数や予算規模など、マンションの実態に合わせて委託する業務を選べる柔軟性もあります。業務ごとにコストや専門性などを吟味する手間はかかりますが、適切な管理会社を選定できれば、効率的な管理運営が可能となるでしょう。 

自主管理マンションのメリットを解説 

自主管理マンションのメリットを解説します。コスト低減だけでなく、区分所有者の維持管理に対する意識を向上させる側面などが期待できます。 

管理費の負担が軽減される 

自主管理しているマンションでは、清掃業務や会計業務などを外部に委託せず管理組合が自ら担うことで、管理会社に支払う管理委託費を節約できるのがメリットです。これにより、住民が毎月支払う管理費を抑えられます。管理費を節約した分を修繕積立金に充てるなど、柔軟な運営も可能になるでしょう。 

管理に対する意識が高まりやすい 

自主管理マンションのメリットは、住民のマンション管理に対する意識が高まりやすいことも挙げられます。管理会社にすべてを委託すると、住民が建物の維持管理を管理会社に任せきりにする可能性も生じます。自然と管理の質に対する注意が緩み、管理が適切に行われていなくても気付けないこともありえるでしょう。 

自主管理していると、住民自身が業務を通して細かく管理状態をチェックするようになるため、ゴミ捨て場や設備の不具合といった小さな問題にも気付きやすくなる効果があります。結果として、建物の状態をより良好に保つことが可能になります。

住民同士の交流機会が増える 

自主管理しているマンションでは、住民同士、管理組合内での連携が不可欠なため、住民間の交流機会が増えるメリットもあります。日常的な管理業務の協力を通じて住民同士の関係が深まり、コミュニティの強化が期待されるでしょう。この結果、地震や台風などの緊急時においても、住民同士が自然と助け合い、サポートし合う環境が育まれることも期待できます。 

自主管理マンションのデメリットとは 

次に、自主管理マンションのデメリットについて説明します。資産価値を維持するために適切な管理を行うには、人員確保や知識、時間が不可欠です。それぞれ詳しく解説します。 

なり手がいない可能性がある 

自主管理マンションのデメリットとしてまず挙げられるのは、管理組合の中心となる理事のなり手が確保できない可能性があることです。マンション管理組合が適切に自主管理を行っていくには、組合の執行機関である理事会が健全に機能している必要があります。 

しかし、高齢化などの理由で、理事会の担い手が不足する懸念が強まっています。国土交通省「平成30年度マンション総合調査」によると、管理組合運営における将来への不安について尋ねた質問（重複回答可）では、「区分所有者の高齢化」が53.1％、「理事の選任が困難」が27.1％を占めました。 

理事会が日々の管理を適切に行うことで、自主管理が成立します。なり手不足となっていたり、不足する懸念が強まっていたりする現状を考えると、継続して自主管理を維持できるとは限らないと考えることも大切です。管理業務を見直すなど体制を維持するための対策を検討する必要があります。 

資産価値が下落する恐れがある 

自主管理マンションのデメリットには、資産価値が下落する恐れがあることも挙げられます。マンションは適切に管理しなければ、設備や建物が劣化し、資産価値が低下します。定期的な外壁塗装や屋上防水工事など、必要な修繕工事が放置されれば、設備の故障、壁の崩落など建物の損傷が発生し、周辺住民にも迷惑をかける恐れがあります。資産価値が落ちれば、区分所有者が売却したくても売れない物件になる可能性もあるでしょう。 

組合員に管理費や修繕積立金を滞納している人がいる場合、取り立てを後回しにしていると、将来の修繕資金が不足する可能性もあります。国土交通省「平成30年度マンション総合調査」では、3ヶ月以上の管理費・修繕積立金の滞納があると答えた管理組合は全体の24.8％に上りました。資金不足がマンション全体の価値に悪影響を及ぼす懸念もあります。 

マンション管理の知識が必要となる 

マンション管理の知識が必要となる点も、自主管理を行う場合のデメリットといえるでしょう。マンション管理を行うには、適切な管理方針を定めたり、修繕計画を策定したりするノウハウが不可欠です。管理費や修繕費用の収支に関する会計知識も必要になります。区分所有者の中にこれらに詳しい人がいれば適切に管理できる可能性がありますが、そうでない場合、管理が行き届かなくなる懸念もあります。 

管理のための工数（時間）がかかる 

自主管理マンションでは、管理のための工数（時間）がかかることもデメリットになります。管理業務は、事務管理、管理員、清掃、建物維持管理、会計と多岐にわたります。設備の点検や清掃、劣化箇所の修繕工事などで時間的にも肉体的にも負担が大きくなる可能性があるのが懸念点です。 

管理費や修繕積立金の滞納者が出てきた場合は支払いを求めなければなりません。住民間で督促するのが精神的に大きな負担になるのは間違いないでしょう。仕事や日常生活で忙しい住民が管理を担うことで、目が行き届かず、役割を十分に果たすのが難しくなる恐れもあります。

自主管理のマンションを管理委託に変更するメリットとは 

マンションの自主管理を続けるには、上記のようにいくつかの注意点がありますので、ここでは、自主管理マンションを管理委託に変更するメリットを解説します。

知識・ノウハウが豊富 

マンションの管理方法を自主管理から管理委託に変更するメリットは、知識・ノウハウが豊富な管理会社に業務を任せられることです。マンション管理には、管理方針や修繕計画の策定に関する知識、収支管理のほか、修繕積立金の扱いといった会計に関する知見も欠かせません。専門の管理会社に任せることで、それまで培った管理会社の知識とノウハウを活用し、高品質の維持管理を期待できるでしょう。 

管理業務の負担から解放される 

管理業務の負担から解放されることも、自主管理のマンションを管理委託に変更するメリットです。設備の点検や清掃、修繕工事などマンションの管理業務は多岐にわたります。仕事や家事などで多忙な住民にとって、これらの業務をこなすのは難しい場面も少なくありません。管理を専門会社に委託することで、住民はプライベートの活動に集中できるとともに、管理の質も確保できます。

トラブルに対応してくれる 

自主管理のマンションを管理委託に変更するメリットには、トラブルに対応してもらえることも挙げられます。管理費・修繕積立金の滞納や、敷地内の迷惑駐車問題などのトラブルでは、住民同士の話し合いに頼ると解決が難しかったり、話がこじれたりする懸念もあります。第三者である管理会社に間に入って交渉してもらうことで、スムーズな解決が期待できるでしょう。 

管理委託に変更するデメリットとは 

次に、自主管理から管理委託に変更するデメリットも確認しましょう。コスト面や良質な管理会社を選定する難しさなどが考えられます。 

管理費用がかかる 

自主管理から管理委託に変更するデメリットの一つ目は、管理費用がかかる点です。従来必要なかった管理会社への委託料が必要なため、区分所有者の負担は増えます。毎月固定の費用だけでなく、自主管理では想定していなかった点検や修繕工事、事務手数料などで追加費用が発生する可能性も考えられます。 

良質な管理会社を選ぶ必要がある 

多くの管理会社の中から良質な管理会社を選ぶ必要が生じることも、自主管理から管理委託に変更するデメリットといえます。マンションの維持管理の質は、管理会社の取り組み方に左右されます。管理会社によっては、1人の担当者がフォローしなければならない物件が多かったり、人手不足による採用難で物件管理がおろそかになったりする懸念も生じるでしょう。自主管理のマンションを管理委託に変更する際には、実績や口コミなどを入念にチェックすることが大切です。 

購入を考えているマンションが自主管理だったらどうする？ 

購入を考えているマンションが自主管理だった場合、本記事で解説してきたメリットとデメリットを理解したうえで検討を進めることが重要です。自主管理マンションがしっかり管理されているかどうかは、管理組合が機能しているかどうかに左右されます。管理規約が適切に整備されているか、エントランスやゴミ置き場などの共用部が清潔に維持されているかといった点などを確認することで、管理組合の姿勢が見て取れます。総会の議事録や長期修繕計画を確認することも有効です。 

なお、自主管理から専門会社に変更する方が良いと考えられる場合は、入居後に他の区分所有者と協議したうえで、管理委託方式に変更する選択肢もあります。管理費がどれだけ上昇するのか見積もりを取り、サービスの内容などを管理組合内で検討し、総会決議を経て変更します。 

管理会社の選び方を解説 

自主管理のマンションを管理委託に変更する場合の管理会社の選び方を解説します。管理会社の種類や、管理手数料、サービス内容を吟味するなど、さまざまな角度から検討することが重要です。 

管理会社の種類で選ぶ 

管理会社を選ぶ際のポイントの一つ目は、管理会社の種類で比較検討することです。マンション管理会社には、デベロッパー系と独立系の2種類があります。 

デベロッパー系は、マンションを建築して販売するデベロッパーのグループ会社で、親会社が施工・販売したマンションを管理するのが一般的です。建物の詳細を理解できることから、トラブルに的確に対応できるでしょう。大手企業が多いため、財務面やサービス面で信頼性がある一方、管理委託費は高めとなる傾向があります。 

独立系は、親会社がない独立した管理会社です。大手デベロッパー系に比べると管理委託費を安価に抑えることができるほか、管理組合の要望に対して柔軟に対応してもらえる可能性があります。ただ、物件の詳細な情報については、マンションを分譲したデベロッパー系よりも乏しくなる懸念があります。低コストを売りにしている管理会社の場合は、サービスの質が劣る可能性があることも懸念点です。 

管理手数料で選ぶ 

管理手数料を比較することも、管理会社の選び方の一つです。質の高いサービスを提供する管理会社は手数料が高額となる傾向がある一方、安価な管理会社であれば満足できるサービスを受けられない可能性もあります。 

管理手数料は区分所有者が負担する管理費に直結します。管理会社を選ぶ際には、負担が大きくなり過ぎたり、管理の質が低くなったりすることを避けるためにも、複数の会社から見積もりを取り、サービスとコストのバランスを比較することが重要です。

サービス内容で選ぶ 

管理会社の選び方では、サービス内容を比較することも重要です。管理業務は、事務、管理員、清掃、建物維持管理、会計と多岐にわたります。同じ管理内容でも、管理会社によってサービスの中身や質は異なるのが通常です。サービスの質が低いマンションは評判が落ち、資産価値が低下する恐れがあります。 

トラブルがあった場合に担当者は迅速に対応してくれるか、定期巡回の頻度は適切かといったサービス内容を入念に検討することが大切です。マンションの管理費や修繕積立金の滞納が発生した際の滞納者への対応が明確になっていることも重要です。修繕積立金の不足で適切な維持管理ができなくなってはマンションの資産価値にも影響します。管理組合の立場に立ったサービスを提供してもらえるかをポイントに選ぶと良いでしょう。 

担当者の実績・相性で選ぶ 

管理会社の担当者の実績や相性で選ぶことも、良い管理会社を選ぶポイントです。分譲マンションの管理は、管理会社にある程度任せられるとしても、最終的に責任を負うのは管理組合であり、区分所有者です。管理組合による適切なマンション管理をサポートしてくれる管理会社の担当者は重要な存在となります。 

また、1人の担当者が管理する物件が多過ぎないかの確認も必要です。いくら実績があり相性が良い担当者でも、目が行き届かなくなる事態は避けたいところです。 

管理会社の評判で選ぶ 

これまで自主管理していたマンションを管理会社への委託に変更する場合には、管理会社の評判を参考にすることもおすすめです。マンション管理会社の自社サイトを確認すると、サービスの魅力や良い評判を強調しているはずです。さまざまな観点から仕事ぶりをチェックするためにも、インターネットの口コミサイトなどで評判を確認しましょう。実際の入居者の意見も参考になります。 

ただし、ネット上の口コミは匿名でネガティブな内容も散見されます。良い評判も悪い評判もそのまま受け止めず、自ら判断する際の参考程度に留めておきましょう。悪い内容で気になる口コミがあった場合は、直接管理会社に確認してみることも検討してください。 

マンション管理士のひと言 

マンション管理で重要なことは、区分所有者一人一人が自主性を持って、主体的に組合運営に取り組むことです。区分所有者全員がその意識を持てば自主管理でも問題なく運営ができるでしょう。しかしながら、実際に区分所有者全員が管理組合活動に関わることは難しく、また、専門的な知識も必要となるため、管理会社に頼ることも一つの手段です。ただし、管理会社に任せきりにならず、自分たちのマンションであるという意識を持ち、管理組合運営に関わることが重要です。 

まとめ 

自主管理の特徴やメリット、デメリットなどを解説してきました。自主管理マンションには、管理費の負担が軽減されることや、管理に対する住民の意識が高まるメリットがある一方、管理組合の理事のなり手不足による影響や、管理に手間がかかるといった課題もあります。場合によっては分譲マンションの資産価値低下につながる可能性もあるでしょう。 

管理会社に委託することで、専門会社のノウハウを活用して管理組合の業務を軽減できるとともに、資産価値の維持・向上も期待できます。管理委託に変更する際には、管理会社の種類や手数料、サービス内容などを入念に検討することをおすすめします。