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賃貸管理はどうすればいい?不動産投資・賃貸経営について

2020年6月12日(金)

賃貸管理はどうすればいい?不動産投資・賃貸経営の始め方


不動産投資は賃貸経営とも言い換えられる通り、経営であり事業です。


収益不動産購入前の物件選定や融資戦略も重要ですが、購入後のアパートやマンションの賃貸管理も重要です。


購入してからどのようにアパートやマンションを運営していくかで、不動産投資の成果は大きく変わります。


今回のコラムでは「賃貸経営」の基本や「管理会社」選びについて解説します。


 


■不動産投資・賃貸経営の課題は多岐にわたる


人口が増加していた戦後の高度経済成長時代は、住宅が不足し空室リスクをそれほど気にする必要はありませんでした。


ところが住宅の供給過剰に陥っている現在は、募集をかけるだけで入居者が集まるような時代ではありません。


戦略的なリーシング(入居募集)活動、費用対効果を考慮したリフォーム計画、初期段階の購入物件の選定や、節税(タックスマネジメント)など、不動産投資を成功に導くために考えるべき経営課題は多岐にわたります。


そうした経営面の努力を怠るとたちまち収益が悪化し、不動産投資で成果をあげることができなくなります。


 


■不動産投資は物件購入後の賃貸管理・運営が重要


会社を存続発展させるために経営面・財務面でのマネジメントが求められるように、不動産投資においても適切な経営戦略が不可欠です。


いくら利回りが高く、立地に優れている物件を購入できても、その後の管理運営をしっかり行わなければ期待する投資成果は上げられません。


だからこそ物件購入後の管理運営が大変重要になります。


それが「不動産投資」は「賃貸経営」事業といわれる所以です。


 


■賃貸経営・賃貸管理は管理会社に任せることができる


幸いなことに不動産投資は管理運営をアウトソースできる体制が整っています。


信頼できるパートナーを味方につけて、保有するアパートやマンションの管理運営を一任すれば、あとは自動的に収入が入ってくる仕組みを構築することができます。


 


■賃貸管理の方法はどうすればいい?


ここからは管理の方法について、詳しく解説していきます。


不動産投資には、アパート・マンションを自主管理する方法と管理を外部(管理会社)に委託する方法の2種類があります。


 


■本業がある場合は賃貸管理を自主管理で行うのは現実的ではない


自主管理とは説明するまでもなく保有する収益物件を自分で管理する方法です。


すでに退職されている方、あるいは地主の方など一部の時間的余裕がある方の場合は可能かもしれませんが、本業がある方の場合は収益物件を自分で管理するのは現実的ではありません。


当社の代表取締役CEOの藤原正明もサラリーマン時代に、保有する収益物件の自主管理にチャレンジした経験がありますが、働きながらでは無理だと実感しすぐに諦めました。


 


■自主管理に挑戦する方は24時間365日体制になります


多くの方は、昼間の仕事中に賃貸仲介業者や入居者から連絡が入ってもスピーディーに対応できません。


昼間だけでなく、夜間に何かトラブルが発生した場合も同様、即座に解決策を講じるのは難しいでしょう。


ところがオーナーとすぐに連絡が取れない場合、入居者は不満を抱き最悪のケースでは退去につながる可能性があります。


まさに24時間365日体制で入居者対応にあたらなければならないのです。


働きながら物件管理も行うという二足のわらじは、質の高い管理を行うという点ではかなり難しいと言えます。



 


■自主管理ではできない入居者募集


仮に時間的余裕のある方が自主管理をするにしても、賃料回収や家賃交渉などの入居者対応、日々の物件のメンテナンスといった基本的な業務は自分でできるかもしれません。


ですが、入居者募集についてはオーナー自身では難しいため外部(賃貸仲介業者)に委託することになります。


 


■自主管理で行う賃貸経営は不動産投資のメリットが減る


コストを抑えるために自分で管理をするということは、手間なく投資・経営ができる不動産投資のメリットが得られなくなります。


まして企業経営者や医師などの高収入の方の場合、本業での時間あたりの報酬に比べると管理会社に支払う手数料のほうが割安です。


 


■管理会社に委託することで本業に専念しながら安定収入が得られる


一方、保有する収益物件を管理会社に委託する方法の場合の利点は明確で、管理運営面において一切の手間がかからないということです。


少し時間がかかることと言えば、管理会社からの運用レポートや入居者募集活動報告の確認、リフォーム提案に対して実行するかどうかの判断などになります。


管理会社に管理を委託するということは、言うなれば所有と経営の分離です。


アパート・マンションの所有者であるオーナーは全株式を保有する株主と同じで最終的な経営判断のみを行い、その判断に基づき外部のプロフェッショナルがオーナーの利益最大化のために業務を代行します。


賃貸管理・運営を任せるパートナー選びさえ間違わなければ、オーナー自身は本業に集中しながら安定収入が得られる仕組みを構築できるのです。


 


■エリア選定や物件選定と同時に賃貸管理も考えるべき


「売って終わり」の業者からは、絶対に収益不動産を買わないことをおすすめします。


当社でもほかの不動産会社で購入した収益物件を管理してほしい、という依頼を受けることがあります。


しかし収益不動産の管理受託について相談のあった全てを受託しているかといえば、そうではなく一部はお断りしています。


理由は入居付けや管理運営の面などで、私たちではお役に立てないと判断する物件もあるからです。


具体的にはエリア選定や物件選定といった初期設定を決定的に間違い、どう手を尽くしても入居付けが厳しい物件があります。


 


■収益物件の売買のみを行う不動産会社


収益物件の売買のみを行う不動産会社は、基本的に物件を販売したあとの管理運営を自社で行いません。


取引のある管理会社の紹介はしますが、極論を言えば販売した物件がその後、収益を生み出そうが赤字を出そうが関係ないのです。


また、そのような会社の給料体系の多くは歩合給です。


フルコミッション(完全歩合給)の会社も多いため、担当者は自分の給料を稼ぐために不利な条件の物件でも言葉巧みに売るというインセンティブが働いてしまいます。


 


■物件購入後の賃貸管理も行う不動産投資会社


一方、売買だけでなく販売後の入居者募集や物件管理も行う不動産会社の場合、ダメな物件(購入後の賃貸経営が難しい物件)を勧める可能性は低くなります。


なぜなら入居者募集で苦労するなど、不動産会社が自分で自分の首を絞めることにもなるからです。


不動産会社にとって入居者募集や物件管理は、細かく手間と労力のかかる仕事であり、売買と比べると利益が少ないという特徴もあります。


不動産投資家の立場で言えば、不動産会社から紹介されたアパート・マンションを購入したあとは、紹介した業者が責任を持って賃貸経営のフォローをしてくれることが理想です。


 


■本気で賃貸管理を行ってくれる不動産投資会社を選ぶ方法は?


さらに賃貸管理を本気で行っているかも確認する必要があります。


購入後の賃貸管理を行うとは言っているものの、実態は業務を丸ごと地場の管理会社に丸投げして管理手数料のサヤを抜くだけの不動産投資会社もあります。


そのような会社に騙されないために管理内容の詳細、外注業務の内訳などを確認することをおすすめします。


 


■賃貸管理について動画で詳しく学べる方法もあります


当社ではYouTubeチャンネルでも不動産投資についての様々な情報を提供しております。


今回解説した内容について、当社の代表取締役CEO、藤原正明が講師としてさらに分かりやすく解説しております。


動画で詳しく学びたい方はぜひ、「賃貸管理、どうすれば?【投資の筋肉を鍛えろ!最強の不動産投資チャンネルVol.33】」をご視聴ください。


■大和財託の賃貸管理サービス「やまとの賃貸管理」


大和財託の賃貸管理サービス「やまとの賃貸管理」


大和財託では、収益物件を購入後も賃貸経営のベストパートナーとして、満室経営そして利益最大化を実現し、オーナー様に経済的安定と人生の潤いを提供する「やまとの賃貸管理」サービスを提供しています。


当社が提供するサービスは、賃貸経営に関することはもちろんのこと、相続税などの税金に関すること、法律に関することなど、その分野の専門家とチームを組み、あらゆるご相談を承ります。
98%以上の高い入居率に加えて、収益不動産を活用した資産運用全般においてサポートさせていただきます。


2020年6月現在は、関西圏と一都三県の一棟アパート、区分マンションの賃貸管理についてのご相談を承っていますので、ご希望の方は、「プライベート相談」をご利用ください。


 


■これから不動産投資を始める方に


資産運用コラムでは、不動産投資についての様々な情報を提供しています。


これから不動産投資を始める方、始めようとお考えのかたは、不動産投資を始める前にお伝えしたいことをまとめたこちらのコラム「不動産投資とは?初心者でも失敗しないための基礎知識」をご覧ください。

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