YAMATO REAL ESTATE INVESTMENTS
事例C様
（会社員）
C様はメーカー勤務の会社員で、奥様と⼤学受験を控えたお⼦様の3⼈家族です。お⼦様の教育費はまだかかりますが、ご⾃⾝もあと10年で定年退職を迎える為、「⽼後資⾦を確保したい」というのが不動産投資の⽬的でした。
これまで株式や投資信託によって4,000万円の⾦融資産を持つことができました。しかしこれだけでは⽼後不安を拭い去ることはできず、今から安定収⼊を得られる仕組みをつくっておきたいと考えました。
金融資産が4,000万円ありながらも、「年金を受け取りながら資産を食いつぶすよりも、お金がお金を生む状態にしておきたい」とのご希望でした。今後のライフプランや「年間どれくらいキャッシュフローがあると安心か」というヒアリングに対して、「年に2回は海外旅行に行きたい」等具体的な希望もあり、そこから定量的な目標をつくりました。
C様の場合は、年間キャッシュフロー500万円が目標となりました。
C様には高年収の会社員の属性を利用し、はじめからオーダーメイド型プロパーローンにて1億円前後の物件購入からご提案しました。キャッシュフローを目的とした新築と中古の木造物件をバランスよく持つことを提案したのです。1棟目は個人名義にて、2棟目は新たに設立した資産管理法人名義での購入となりました。
1棟目：新築木造物件Z-MAISON
| 物件概要 | 構造 | 木造 |
|---|---|---|
| 築年数 | 新築 | |
| 物件金額 | 1億2,000万円（ 土地4,800万円 建物7,200万円 ※うち建物付属設備1,450万円） | |
| 購入諸費用 | 500万円（ 土地建物割合に応じて按分、土地5,000万円、建物7,500万円〔うち建物付属設備1,510万円〕） | |
| 年間満室想定賃料 | 900万円（表面利回り7.5%） | |
| NOI（営業純利益） | 680万円（FCR5.44%） | |
| 資金計画 | 自己資金 | 1,000万円 |
| 借入金額 | 1億1,500万円(地方銀行、金利1.5%、返済期間30年、元利均等返済) | |
| 元利返済額 | 476.3万円（ローン定数K4.14%) | |
| 税引前キャッシュフロー | 税引前CF=NOI 680万円-元利返済額476.3万円=203.7万円 | |
| 納税金額 | 納税金額＝（NOI680万円-支払利息170.4万円-減価償却費376.7万円）×30％＝約39.9万円 | |
| 税引後キャッシュフロー | 税引後CF＝税引前CF203.7万円-納税金額39.9万円＝163.8万円 |
2棟目：中古リノベーション物件Z-RENOVE
| 物件概要 | 構造 | RC造 |
|---|---|---|
| 築年数 | 25年 | |
| 減価償却期間 | 27年 | |
| 物件金額 | 1億5,000万円（ 土地4,500万円 建物1億500万円） | |
| 購入諸費用 | 700万円（ 土地建物割合に応じて按分、土地4,170万円、建物1億990万円） | |
| 年間満室想定賃料 | 1,200万円（表面利回り8.0%） | |
| NOI（営業純利益） | 880万円（FCR5.60%） | |
| 資金計画 | 自己資金 | 1,200万円 |
| 借入金額 | 1億4,500万円（地方銀行、金利1.0%、返済期間25年、元利均等返済） | |
| 元利返済額 | 655.8万円（ローン定数K4.52%） | |
| 税引前キャッシュフロー | 税引前CF=NOI 880万円-元利返済額 655.8万円=224.2万円 | |
| 納税金額 | 納税金額＝（NOI880万円-支払利息142.6万円-減価償却費320.4万円）×19％＝約79.2万円 | |
| 税引後キャッシュフロー | 税引後CF＝税引前CF224.2万円-納税金額79.2万円＝145万円 |
指標解説
NOI
営業純利益。年間満室想定家賃から空室損失・運営費用・修繕費用を引いて算出する。物件の真の収益力を示す指標。
FCR
総収益率。純営業収益（NOI）を総投資金額（物件価格・購入諸費用）で除算して求められる真の利回り。
ローン定数K
その借入をするのに、年間どの程度キャッシュアウトしているか、負担の度合いを示す。金利と返済期間で定まる定数であり、年間元利返済額を総借入額で除算して求められる。
C様は2物件合計で、年間の税引前CFは約428万円と、目標に近い金額に届きました。しかし特別な節税対策を行っていないため、税引後CFは309万円となっています。今後は、目標である年間CF500万円に向けて、3棟目の物件購入を進めているところで、タックスマネジメントも同時に行うことで、税引後CFで500万円を実現しようとしています。この2棟で現金は一時的に減りましたが、物件から生み出されるキャッシュフローで資産がお金を産む仕組みをつくれたので、数年の運用で元の現預金水準は回復できます。
