不動産投資
事例 会社員のC様
| 年齢 | 50歳 |
| 職業 | 会社員 |
| 年収 | 1,000万円 |
| 金融資産 | 4,000万円 |
不動産投資の目的
C様はメーカー勤務の会社員で、奥様と⼤学受験を控えたお⼦様の3⼈家族です。子ども教育費がまだかかる中、あと10年で定年退職を迎えるため、⽼後資⾦を確保したいと考えられていました。
目標
「年に2回は海外旅行に行きたい」などの希望も踏まえて、年間キャッシュフロー500万円の実現を目標とされました。
物件購入の流れ
オーダーメイド型プロパーローンにて1億円前後の物件購入を購入し、キャッシュフローを目的とした新築と中古の木造物件をバランスよく持つことをご提案しました。
成果
2物件で税引前キャッシュフロー約428万円を達成。3棟目の物件購入と同時に税金対策を進めることで税引後キャッシュフロー500万円の実現を目指しています。
物件1：一棟新築木造物件 ジー・メゾン
物件概要
| 構造 | 木造 |
| 築年数 | 新築 |
| 物件金額 | 1億2,000万円（ 土地4,800万円 建物7,200万円 ※うち建物付属設備1,450万円） |
| 購入諸費用 | 500万円（ 土地建物割合に応じて按分、土地5,000万円、建物7,500万円〔うち建物付属設備1,510万円〕） |
| 年間満室想定賃料 | 900万円（表面利回り7.5%） |
| NOI（純営業収益） | 680万円（FCR5.44%） |
資金計画
| 自己資金 | 1,000万円 |
| 借入金額 | 1億1,500万円(地方銀行、金利1.5%、返済期間30年、元利均等返済) |
| 元利返済額 | 476.3万円（ローン定数K4.14%) |
| 税引前 キャッシュフロー | 税引前CF=NOI 680万円-元利返済額476.3万円=203.7万円 |
| 納税金額 | 納税金額＝（NOI680万円-支払利息170.4万円-減価償却費376.7万円）×30％＝約39.9万円 |
| 税引後 キャッシュフロー | 税引後CF＝税引前CF203.7万円-納税金額39.9万円＝163.8万円 |
物件2：一棟中古リノベーション物件 ジー・ライズ
物件概要
| 構造 | RC造 |
| 築年数 | 25年 |
| 減価償却期間 | 27年 |
| 物件金額 | 1億5,000万円（ 土地4,500万円 建物1億500万円） |
| 購入諸費用 | 700万円（ 土地建物割合に応じて按分、土地4,170万円、建物1億990万円） |
| 年間満室想定賃料 | 1,200万円（表面利回り8.0%） |
| NOI（純営業収益） | 880万円（FCR5.60%） |
資金計画
| 自己資金 | 1,200万円 |
| 借入金額 | 1億4,500万円（地方銀行、金利1.0%、返済期間25年、元利均等返済） |
| 元利返済額 | 655.8万円（ローン定数K4.52%） |
| 税引前 キャッシュフロー | 税引前CF=NOI 880万円-元利返済額 655.8万円=224.2万円 |
| 納税金額 | 納税金額＝（NOI880万円-支払利息142.6万円-減価償却費320.4万円）×19％＝約79.2万円 |
| 税引後 キャッシュフロー | 税引後CF＝税引前CF224.2万円-納税金額79.2万円＝145万円 |
指標解説
| NOI | 純営業収益。年間満室想定賃料から空室損失・運営費用・修繕費用を引いて算出する。物件の真の収益力を示す指標。 |
| FCR | 総収益率。純営業収益（NOI）を総投資金額（物件価格・購入諸費用）で除算して求められる真の利回り。 |
| ローン定数K | その借入をするのに、年間どの程度キャッシュアウトしているか、負担の度合いを示す。金利と返済期間で定まる定数であり、年間元利返済額を総借入額で除算して求められる。 |
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