YAMATO REAL ESTATE INVESTMENTS
事例B様
（医師）
大病院で働きながら週末はクリニックなどでアルバイトをされ、年収は3,000万円。給料が増える反面、税額が急速に増えていくことに、複雑な心境を覚え、効率的な税金対策方法と、将来の独立開業に備えた安定収入の両立を目的に不動産投資を検討されました。
まずは重い税負担を軽減するべく減価償却狙いの節税物件を購入し、その後独立に向けての安定収益源を構築するという目標となりました。
1棟目は個人名義にて、2棟目は資産管理法人名義として購入いただきました。
1棟目：中古リノベーション物件Z-RENOVE
| 物件概要 | 構造 | 軽量鉄骨造 |
|---|---|---|
| 築年数 | 30年 | |
| 減価償却期間 | 5年 | |
| 物件金額 | 8,000万円（土地2,400万円、建物5,600万円） | |
| 購入諸費用 | 400万円（ 土地建物割合に応じて按分、土地2,520万円、建物5,880万円） | |
| 年間満室想定賃料 | 720万円（表面利回り9.0%） | |
| NOI（営業純利益） | 562万円（FCR6.69%） | |
| 資金計画 | 自己資金 | 800万円 |
| 借入金額 | 7,600万円（ 信販系金融機関、金利3.0%、返済期間25年、元利均等返済） | |
| 元利返済額 | 432.5万円（ローン定数K5.69%） | |
| 税引前キャッシュフロー | 税引前CF=NOI 562万円-元利返済額432.5万円=129.5万円 | |
| 納税金額 | 納税金額＝（NOI562万円-（支払利息225.2万円-土地分支払利息51万円）-減価償却費1,176万円）×50％＝▲394.1万円 | |
| 税引後キャッシュフロー | 税引後CF＝税引前CF 129.5万円+税金還付394.1万円＝523.6万円 |
2棟目：中古リノベーション物件Z-RENOVE
| 物件概要 | 構造 | RC造 |
|---|---|---|
| 築年数 | 25年 | |
| 減価償却期間 | 27年 | |
| 物件金額 | 2億8,000万円（ 土地1億1,200万円、建物1億6,800万円） | |
| 購入諸費用 | 1,000万円（ 土地建物割合に応じて按分、土地1億1,600万円、建物1億7,400万円） | |
| 年間満室想定賃料 | 2,300万円（表面利回り8.21%） | |
| NOI（営業純利益） | 1,700万円（FCR5.86%） | |
| 資金計画 | 自己資金 | 2,000万円 |
| 借入金額 | 2億7,000万円（地方銀行、金利1.0%、返済期間28年、元利均等返済） | |
| 元利返済額 | 1,106万円（ローン定数K4.1%） | |
| 税引前キャッシュフロー | 税引前CF=NOI 1,700万円-元利返済額1,106万円=594万円 | |
| 納税金額 | 納税金額＝（NOI1,700万円-支払利息266.2万円-減価償却費661.2万円）×25％＝約193.2万円 | |
| 税引後キャッシュフロー | 税引後CF＝税引前CF594万円-納税金額193.2万円＝400.8万円 |
指標解説
NOI
営業純利益。年間満室想定家賃から空室損失・運営費用・修繕費用を引いて算出する。物件の真の収益力を示す指標。
FCR
総収益率。純営業収益（NOI）を総投資金額（物件価格・購入諸費用）で除算して求められる真の利回り。
ローン定数K
その借入をするのに、年間どの程度キャッシュアウトしているか、負担の度合いを示す。金利と返済期間で定まる定数であり、年間元利返済額を総借入額で除算して求められる。
1棟目で不動産所得を大きくマイナスにすることで所得圧縮・節税が実現でき、2棟目で独立開業を見据えての安定収益構築を実現できました。本業以外に安定収入源があることで、資産は順調に増え、3年後には晴れて独立をすることに。今はクリニック経営も順調です。ただし、人生のリスクヘッジという点で不動産投資の規模も拡大したいと考えています。
