YAMATO REAL ESTATE INVESTMENTS
事例A様
（経営者）
事業承継により、機械関係の会社の2代目社長であるA様は、事業の業容は安定しているものの、今後大きく伸びる展望は描きにくいと考えており、長期的な経営に不安がありました。そこで、今持っている資産を使い不動産賃貸業に参入することで収益の多角化を図りたいと考えられました。
会社の安定経営と、A様自身の本業以外の収益確保による経済的安定の実現を目標とされました。
新築アパートや中古の鉄筋コンクリート造マンションなどを組み入れて、中長期的にキャッシュフローが出る物件をオーダーメイド型プロパーローンで購入。手持ちの現金を厚くしておきたいというご希望もあり、法人での節税も提案しました。
1棟目：新築木造物件Z-MAISON
| 物件概要 | 構造 | 木造 |
|---|---|---|
| 築年数 | 新築 | |
| 減価償却期間 | 22年 | |
| 物件金額 | 1億1,600万円（土地4,640万円、建物6,960万円） | |
| 購入諸費用 | 500万円（土地建物割合に応じて按分、土地4,840万円、建物7,260万円） | |
| 年間満室想定賃料 | 860万円（表面利回り7.41%） | |
| NOI（営業純利益） | 660万円（FCR5.45%） | |
| 資金計画 | 自己資金 | 1,100万円 |
| 借入金額 | 1億1,000万円（ 地方銀行、金利0.8%、返済期間35年、元利均等返済） | |
| 元利返済額 | 360.4万円（ローン定数K3.28%） | |
| 税引前キャッシュフロー | 税引前CF=NOI 660万円-元利返済額360.4万円=299.6万円 | |
| 納税金額 | 納税金額＝（NOI 660万円 - 支払利息 87万円 - 減価償却 334万円）×33％＝約78.9万円 | |
| 税引後キャッシュフロー | 税引後CF＝税引前CF299.6万円-税金78.9万円＝220.7万円 |
2棟目：新築木造物件Z-MAISON
| 物件概要 | 構造 | 木造 |
|---|---|---|
| 築年数 | 新築 | |
| 減価償却期間 | 22年 | |
| 物件金額 | 1億2,000万円（土地4,800万円、建物7,200万円） | |
| 購入諸費用 | 500万円（土地建物割合に応じて按分、土地5,000万円、建物7,500万円） | |
| 年間満室想定賃料 | 920万円（表面利回り7.67%） | |
| NOI（営業純利益） | 700万円（FCR5.60%） | |
| 資金計画 | 自己資金 | 1,000万円 |
| 借入金額 | 1億1,500万円（地方銀行、金利0.875%、返済期間35年、元利均等返済） | |
| 元利返済額 | 381.6万円（ローン定数K3.32%） | |
| 税引前キャッシュフロー | 税引前CF=NOI 700万円-元利返済額381.6万円=318.4万円 | |
| 納税金額 | 納税金額＝（NOI 700万円 - 支払利息 99.5万円 - 減価償却 345万円）×33％＝約84.3万円 | |
| 税引後キャッシュフロー | 税引後CF＝税引前CF318.4万円-税金84.3万円＝234.1万円 |
3棟目：中古リノベーション物件Z-RENOVE
| 物件概要 | 構造 | RC造 |
|---|---|---|
| 築年数 | 27年 | |
| 減価償却期間 | 25年 | |
| 物件金額 | 2億4,000万円（ 土地4,500万円 建物1億500万円） | |
| 購入諸費用 | 900万円（土地建物割合に応じて按分、土地7,470万円、建物1億7,430万円） | |
| 年間満室想定賃料 | 1,950万円（表面利回り8.13%） | |
| NOI（営業純利益） | 1,460万円（FCR5.86%） | |
| 資金計画 | 自己資金 | 3,000万円 |
| 借入金額 | 2億1,900万円（ 地方銀行、金利0.8%、返済期間27年、元利均等返済） | |
| 元利返済額 | 902.2万円（ローン定数K4.12%） | |
| 税引前キャッシュフロー | 税引前CF=NOI1,460万円-元利返済額902.2万円=557.8万円 | |
| 納税金額 | 納税金額＝（NOI 1,460万円 - 支払利息 172.5万円 - 減価償却 697.2万円）×33％＝約194.8万円 | |
| 税引後キャッシュフロー | 税引後CF＝税引前CF557.8万円-税金194.8万円＝363万円 |
4棟目：中古リノベーション物件Z-RENOVE
| 物件概要 | 構造 | RC造 |
|---|---|---|
| 築年数 | 30年 | |
| 減価償却期間 | 23年 | |
| 物件金額 | 4億2,000万円（土地1億2,600万円、建物2億9,400万円） | |
| 購入諸費用 | 1,400万円（ 土地建物割合に応じて按分、土地1億3,020万円、建物3億380万円） | |
| 年間満室想定賃料 | 3,500万円（表面利回り8.33%） | |
| NOI（営業純利益） | 2,600万円（FCR5.99%） | |
| 資金計画 | 自己資金 | 3,400万円 |
| 借入金額 | 4億円（ 地方銀行、金利0.9%、返済期間25年、元利均等返済） | |
| 元利返済額 | 1,787.4万円（ローン定数K4.47%） | |
| 税引前キャッシュフロー | 税引前CF= NOI 2,600万円-元利返済額1,787.4万円=812.6万円 | |
| 納税金額 | 納税金額＝（NOI 2,600万円 - 支払利息 354万円 - 減価償却 1,336.7万円）×33％＝約300万円 | |
| 税引後キャッシュフロー |
税引後CF＝税引前CF812.6万円-税金300万円＝512.6万円 4棟合計 税引前CF 1,988.4万円 税引後CF 1,330.4万円 |
指標解説
NOI
営業純利益。年間満室想定家賃から空室損失・運営費用・修繕費用を引いて算出する。物件の真の収益力を示す指標。
FCR
総収益率。純営業収益（NOI）を総投資金額（物件価格・購入諸費用）で除算して求められる真の利回り。
ローン定数K
その借入をするのに、年間どの程度キャッシュアウトしているか、負担の度合いを示す。金利と返済期間で定まる定数であり、年間元利返済額を総借入額で除算して求められる。
法人には現金2億円があり、経営実績も長く金融機関との取引実績もあったことから、融資を受けやすい状況でした。こうした強みを生かし、キャッシュフロー目的の物件を買いました。
A様は今後、業績を見ながら減価償却目的の物件を不動産ポートフォリオに入れ税金対策もしつつ、状況によっては売却で利益を出したり、減価償却期間が終了した物件は売却して、新たな物件に組み替えたりと、臨機応変に対応する計画です。「事業会社に安定的にキャッシュフローをもたらしてくれる仕組みを構築でき、経営の安定度が大きく向上しました。祖業も大切にしながら、一方で不動産賃貸業の拡大を推し進めることで次の代にも会社を承継できるようにしていきたいです。」と感謝の言葉もいただいています。
