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【2022年4月施行】マンション管理計画認定制度を徹底解説!

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【2022年4月施行】マンション管理計画認定制度を徹底解説!

2022.07.21

マンション管理計画認定制度

2022年4月に、マンション管理の適正化を促す「管理計画認定制度」が施行されました。

マンションの管理状態は、資産価値の維持向上や居住者の安心に繋がる重要な要素です。

マンション所有者や管理組合の役員、これから購入予定の方は、制度内容を理解しておく必要があります。

 

本記事では、管理計画認定制度の詳しい制度内容や申請するメリット、マンション管理適正評価制度との違いなどを解説します。

ぜひ、健全なマンション管理の参考にしてください。

 

管理計画認定制度とは?

 

管理計画認定制度とは「マンションの管理の適正化の推進に関する法律(以下、マンション管理適正化法)」の改正により、2022年4月1日に施行された制度です。

 

以下で概要の詳細と、同時に施行された「マンション管理適正評価制度」との関係や違いを解説していきます。

 

概要

 

管理計画認定制度は、管理計画が一定の基準を満たす場合、地方公共団体の認定を受けられる制度です。

マンション管理の適正化や資産価値の向上を目的としています。

地方公共団体は、マンション管理の適正化を図るための計画を作成し、管理組合に対し認定や助言、指導などが行えます。

なお、計画を作成している地域でないと認定は受けられません。

 

2001年8月1日に国土交通省により施行された「マンション管理適正化法」の改正により、管理計画認定制度が創設されました。

 

マンション管理適正化法は「マンション管理の適正化」の推進による

  • 良好な居住環境の確保
  • 国民生活の安定
  • 経済の発展

という目的を持っています。

では、なぜ同じ目的を持つ管理計画認定制度が創設されたのでしょうか。

 

その背景には「高経年のマンションストックの増加」があります。

2018年に行われた国土交通省の調査によると、今後築40年を超えるマンションは以下のように増加していくと予測されています。

 

西暦 築40年を超えるマンションの数
2018年 81.4万戸
2028年 197.8万戸
2038年 366.8万戸

出典:国土交通省(マンション政策の現状と課題)

 

適切な管理が行われていない高経年のマンションは、外壁の剥落や崩落などの可能性があり危険です。また、建物の老朽化だけでなく、管理組合の担い手不足も懸念されます。

 

こうした状況のなか、管理の適正化を今まで以上に推進するべく、管理計画認定制度が施行されました。

 

「管理計画認定制度」と「マンション管理適正評価制度」の関係は?

 

マンション管理適正評価制度も、管理計画認定制度と同じく「マンション管理適正化法の改正」により2022年4月1日に施行されました。

 

マンション管理業協会が推進しており、マンションの管理状態を全国共通の基準で評価する制度です。

 

マンション価値の維持向上や、管理計画の改善による良質な中古マンションの流通など、管理計画認定制度と同じ目的を持ちます。

 

したがって管理計画認定制度とマンション管理適正評価制度は、マンション管理の質を向上させるために「お互いカバーし合う関係」と言えるでしょう。

 

参考URL:一般社団法人マンション管理業協会

 

「管理計画認定制度」と「マンション管理適正評価制度」の違い

 

両制度の違いは以下のとおりです。

 

管理計画認定制度 マンション管理適正評価制度
運営母体 地方公共団体 マンション管理業協会
制度内容 ・管理適正化推進計画の作成

・管理組合の運営その他の審査

・管理適正化のための助言や指導

・管理や管理組合の運営状況の評価

・インターネットにて評価情報を公開

審査項目 17項目+地方公共団体による独自項目

・管理組合の運営

・管理規約

・管理組合の経理

・長期修繕計画の作成及び見直し等

・その他

など

30項目(管理計画認定制度の基準を含む)

・管理体制

・管理組合の収支

・建築や設備の点検、修繕

・耐震診断

・生活関連

など

判定方法 認定か否か 6段階で評価
有効期限 5年間 1年間

出典:一般社団法人マンション管理業協会(マンション管理適性評価制度)

出典:東京都 管理計画認定申請の手引

 

マンション管理適正評価制度の方が、審査項目や判定方法などが詳細なことに加え、毎年審査する必要があります。

そのため、管理体制の現状や改善点がより見えやすい制度です。

 

とはいえ、管理計画認定制度が必要ないわけではありません。

双方から評価・認定を受けることで、管理計画の向上や改善、資産価値の向上に繋がります。

 

マンション管理適正評価制度について詳しく知りたい方は、こちらをご覧ください。

2022年4月!マンション管理適正化法改正施行!

 

管理計画認定制度を申請することによるメリットは?

 

管理計画認定制度を申請するメリットは、大きく分けると以下の4つです。

  1. 管理水準の向上
  2. 資産価値の維持・向上
  3. 住民の安心
  4. 新築での金利優遇

 

管理水準が向上する理由は「認定を受けるためのマンション管理の見直し」や「地方公共団体からの助言や指導で改善点が見つかる」などです。

その過程で、管理組合員の意識が高まるメリットもあるでしょう。

 

また認定を受けると「適切な管理が行われているマンション」という証明になるため、資産価値の向上や住民の安心に繋がります。

 

さらに、新築マンションを建設・分譲する場合、フラット35を利用すると「5〜10年間、0.25〜0.5%の金利優遇」が受けられます。

 

管理組合の事務作業の増加や、更新の手続きなどの負担はあるものの、管理計画認定制度の申請は、長期的に安定したマンション管理を行うための土台となるでしょう。

 

管理計画認定制度を登録・申請するには?

 

管理計画認定制度を登録・申請するには、制度内容を理解し、正しい手順で申し込むことが大切です。

制度の詳細を解説する前に、まずは申請者の条件や申し込み手順を紹介します。

 

申請できるのは管理組合の管理者等なので、組合に所属していなければ申請はできません。

また、申請の前にその旨を集会で決議しておく必要があります。

 

申し込みには、マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス(以下、支援サービス)」を利用する場合と、地方公共団体に直接申請する場合があります。

 

【マンション管理センターの支援サービスを利用する場合】

支援サービスを利用するには事前確認が必要です。

事前確認は、認定基準の適合状況をマンション管理士が確認し、地方公共団体の負担を減らすことを目的としており、管理会社や支援サービスで依頼できます。

 

認定までの手順は以下のとおりです。

  1. 支援サービスに事前確認を含め申し込む
  2. 利用申請(添付書類のアップロード)や利用料の支払いを行う
  3. 適合証を受領する
  4. 地方公共団体へ申請する(支援システムによるオンライン申請)
  5. 送付された納付書にて手数料を支払う
  6. 認定通知が届く
  7. サイトにマンション名や所在地等が公表される

 

【地方公共団体に直接申請する場合】

地方公共団体に直接申請する場合、事前確認は必須ではありません。

とはいえ、認定基準を確実に満たすためには行っておいた方が良いでしょう。

 

認定までの手順は以下のとおりです。

  1. 必要に応じて事前相談する
  2. 郵送又は持参にて申請する
  3. 送付された納付書にて手数料を支払う
  4. 認定通知が届く
  5. サイトにマンション名や所在地等が公表される

 

支援サービスを利用すると、申請手続きをスムーズに行える上、直接申請より費用が安くなるケースもあります。

 

以上、2つの申し込み手順を紹介しました。

次項より、制度内容の詳細を解説していきます。

 

認定基準

 

管理計画認定制度の認定基準は、国土交通省が定めた「マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針」を元に、地方公共団体が制定しています。

 

認定基準の数は、5つのカテゴリーに分けられた計17項目です。

また上記項目に加え、地方公共団体が独自の項目を設定している場合があり、その基準も満たす必要があります。

 

ここでは、共通する認定基準をカテゴリーごとに紹介していきます。

 

管理組合の運営

 

  1. 管理者等が定められている
  2. 監事が選任されている
  3. 年1回以上集会が開催されている

 

管理規約

 

  1. 管理規約が作成されている
  2. マンションの適切な管理のため、管理規約において、管理上必要なときの専有部の立ち入り、修繕等の履歴情報の管理等について定められている
  3. 管理状況の情報取得の円滑化のため、管理規約で管理組合の財務・管理に関する情報の書面の交付(又は電磁的方法による提供)について定められている

 

管理組合の経理

 

  1. 管理費、修繕積立金等について明確に区分して経理が行われている
  2. 修繕積立金の会計から他の会計への充当がされていない
  3. 直前の事業年度の終了日時点における、修繕積立金の3ヶ月以上の滞納額が全体の1割以内である

 

長期修繕計画の作成・見直し等

 

  1. 「長期修繕計画標準様式」に準拠し作成され、長期修繕計画の内容及び、算定された修繕積立金額について集会で決議されている
  2. 作成又は見直しが7年以内に行われている
  3. 長期修繕計画の実効性を確保するため、計画期間が30年以上で、かつ残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれるように設定されている
  4. 長期修繕計画において、将来の一時的な修繕積立金の徴収を予定していない
  5. 計画期間全体での修繕積立金の総額から算定された、修繕積立金の平均額が著しく低額でない
  6. 計画期間の最終年度において、借入金の残高のない長期修繕計画となっている

 

その他

 

  1. 管理組合がマンションの区分所有者等への平常時における連絡に加え、災害等の緊急時に迅速な対応を行うため、組合員の名簿や居住者の名簿を備えており、1年間に1回以上は内容の確認を行っている
  2. 都道府県等マンション管理適正化指針に照らして適切なものである

 

以上が共通する認定基準です。

独自基準に関しては、各地方公共団体に確認をとりましょう。

 

出典:東京都 管理計画認定申請の手引

 

対象

 

管理計画認定制度は全てのマンションで申請できるわけではありません。

対象となるのは「マンション管理適正化推進計画が作成されている地方公共団体」に立地している分譲マンションのみです。

 

適正化推進計画を作成していない地方公共団体や、オーナーが一人のマンションは管理計画認定制度の対象外となります。

もし、自身のマンションが対象外の場合は、全国のマンションに対応する「マンション管理適正評価制度」を検討してみてください。

 

出典:e-GOV(平成十二年法律第百四十九号 マンションの管理の適正化の推進に関する法律(第五条の三)

 

必要書類

 

管理計画認定制度に申請するための必要書類を、6つのカテゴリーに分けて紹介します。

 

1:管理組合の運営

  • 管理者等を選任することを決議した集会の議事録の写し
  • 監事を置くことを決議した集会・総会の議事録の写し
  • 認定申請日の直近に開催された集会の議事録の写し

 

2:管理規約

  • マンション管理規約の写し

 

3:管理組合の経理

  • 認定申請日の直前の事業年度の集会において決議された、管理組合の貸借対照表・収支予算書・収支計算書
  • 認定申請日の直前の事業年度の各月において、組合員が滞納している修繕積立金の額を確認できる書類

 

4:長期修繕計画の作成及び見直し等

  • 長期修繕計画の写し
  • 長期修繕計画の作成又は変更を決議した総会の議事録の写し

 

5:認定申請等

  • 認定申請について決議した集会(総会)の議事録の写し等
  • 理事を置くことを決議した集会(総会)の議事録の写し(法人に限る)

 

6:その他

  • 組合員名簿(区分所有者名簿)及び居住者名簿を備えるとともに、年1回以上の更新が確認できる書類

 

以上が管理計画認定制度を申請するために共通する必要書類です。

なお、地方公共団体による独自の認定基準がある場合、上記に加え追加で書類の提出が必要になる場合があります。

 

出典:東京都 管理計画認定申請の手引

 

申請手数料

 

管理計画認定制度の申請手数料は「地方公共団体に支払う手数料」と「マンション管理センターに支払う手数料」に分けられます。

それぞれの申請手数料は以下のとおりです。

 

・マンション管理センター

名目 手数料
システム利用料 1申請あたり10,000円
事前確認審査料 長期修繕計画1計画あたり10,000円

(2022年度においては無料)

出典:マンション管理センター(管理計画認定手続支援サービス)

 

上記は、マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス(以下、支援サービス)」を利用する場合に必要な手数料です。

 

管理計画認定制度の申請手続きを円滑化するために提供されており、管理状態の事前確認や手続きの効率化が行えます。

 

また、地方公共団体によっては直接申請を受け付けず、支援サービスの利用が必須の場合もあります。

いずれにしても、20,000円で事前確認から申請手続きまで行ってくれるので、多くの方におすすめできるサービスです。

 

・地方公共団体

東京都
手数料 加算手数料

(長期計画が複数ある場合)

マンション管理センター発行の適合証がある場合 4,100円 1計画あたり1,800円
適合証がない場合 29,000円 1計画あたり16,000円

出典:東京都マンションポータルサイト(管理計画認定制度)

 

東京都は支援サービスを利用するケースと、直接申し込むケースがあります。

 

支援サービスの利用料金を考慮しても、直接申し込むより安く申請できるため支援サービスの利用がおすすめです。

 

東大阪市
手数料 加算手数料

(長期計画が複数ある場合)

6,400円 1計画あたり3,100円

出典:東大阪市(分譲マンションの管理計画認定制度)

 

東大阪市は支援サービスの利用が必要です。

以上のように、申請手数料は地方公共団体により異なるので、事前に確認しておきましょう。

 

管理計画認定制度の申請は、それほど高額な費用は必要ありません。

制度普及に伴い重要度が増してくることも考えると、早めに取得しておいた方が良いでしょう。

 

更新期限

 

管理計画認定制度の更新期限は「認定を受けた日から5年後」です。

期限内に更新手続きを行った場合、地方公共団体からの通知が届くまでに期限が切れたとしても、前回の認定が有効となります。

 

また、更新期限から遅れて通知が届いた場合でも、認定の効力は前回の更新期限の翌日から5年間です。

 

5年間の歳月が経てば、認定基準を満たせていない部分が出てくるかもしれません。

そのため更新時も、管理状態の確認や改善作業を行う必要があります。

更新時期が近づいてきたら、早めに計画を行いスムーズな更新作業を心がけましょう。

 

出典:e-GOV(平成十二年法律第百四十九号 マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第五条の六)

 

窓口受付場所及び送付先

 

管理計画認定制度を申請する窓口受付場所や必要書類の送付先は、地方公共団体により異なるため確認が必要です。

以下では例として、東京都と大阪市の窓口受付場所・送付先を紹介します。

 

・東京都(板橋区・八王子市・小金井市・府中市)※2022年4月1日時点

【窓口受付場所及び送付先】

住所:〒163-8001 東京都新宿区西新宿2-8-1都庁第二本庁舎13階中央

部署:住宅政策本部民間企画部マンション課マンション管理担当

電話番号:03-5320-5004

受付時間:午前9時〜午後4時45分(土日・祝日・年末年始を除く)

 

出典:東京都 マンションポータルサイト(管理計画認定制度)

 

・大阪市

【窓口受付場所及び送付先】

住所:〒530-8201 大阪市北区中之島1丁目3番20号(大阪市役所6階)

部署:大阪市 都市整備局企画部住宅政策課住宅政策グループ

電話番号:06-6208-9217

受付時間:午前9時〜午後5時30分(土日・祝日・12月29日から翌年1月3日までを除く)

 

出典:大阪市 分譲マンション管理計画認定制度

 

上記以外の窓口は、各地方公共団体のホームページや電話で確認してみてください。

また、紙で直接送付する場合は、不足している書類や不備がないかよく確認して送付しましょう。

 

その他|新築マンションを対象とした認定(予備認定)

 

新築マンションの管理計画案を認定する仕組みを「予備認定」と言います。

中古マンションの管理も重要ですが、分譲時点の管理規約案や長期修繕計画案の内容も重要とされ、マンション管理センターにて認定を行っています。

 

予備認定は、2025年まで全国の地方公共団体で申請が可能です。

以降は管理計画認定制度と同じく、マンション管理適正化推進計画が作成されている地方公共団体のみ申請可能となる予定です。

 

認定基準は、管理計画認定制度の基準内の「実際の運営を伴うもの以外」となります。

なお、地方公共団体の独自基準は対象外です。

認定されると、マンション管理センターの「予備認定マンション閲覧サイト」への掲載や、取得の際にフラット35の金利優遇が受けられるなどのメリットがあります。

 

出典:マンション管理選センター(予備認定)

 

その他|関連規程

 

管理計画認定制度に関連する3つの規程を紹介します。

 

1:認定を受けた管理計画の変更(第五条の七)

管理計画の変更に関する規定です。

認定管理者等は、認定を受けた管理計画の変更(国土交通省令で定める軽微な変更を除く)を行うとき、計画作成都道府県知事等の認定を受けなければいけません。

 

変更の認定を行わない場合、次項で紹介する「改善命令」が出される可能性があります。

 

2:改善命令(第五条の九)

計画作成都道府県知事等は、認定管理者等が管理計画に従って管理を行っていない場合、相当の期限を定めて改善に必要な措置を命じることができます。

 

改善命令に応じない場合は、次項で紹介する「管理計画の認定の取消し」になる場合があるので注意しましょう。

 

3:管理計画の認定の取消し(第五条の十)

計画作成都道府県知事等は、以下の場合に認定を取り消すことができます。

  • 認定管理者等が前条の規定による命令に違反したとき
  • 認定管理者等から管理計画に基づくマンションの管理を取りやめる申し出があったとき
  • 認定管理者等が、不正の手段により認定又は更新を受けたとき

 

なお認定を取り消すときは、速やかにその旨を認定管理者等であったものに通知しなければいけません

 

以上、管理計画認定制度の関連規程でした。

改善命令や認定の取消しをされないよう、計画に沿った管理を継続していきましょう。

 

出典:e-GOV(平成十二年法律第百四十九号 マンションの管理の適正化の推進に関する法律

 

当社マンション管理士の一言

 

マンションの管理の主体は管理組合であり、管理組合を構成するマンションの区分所有者等は、管理組合の一員としての役割を十分認識して、管理組合の運営に関心を持ち、積極的に参加する等、その役割を適切に果たすよう努める必要があります。

しかしながら、マンションの運営には専門的知識を有することも多いため、管理会社・外部の専門家の支援を得ながら、主体性をもって適切な対応をするよう心掛けることが重要です。

管理計画認定制度の施行により、自身のマンションが適切に運営されているのかを知ることで、主体性をもった管理組合運営が進むきっかけになればと思います。

 

まとめ

 

2022年4月に施行された「管理計画認定制度」は、マンション管理の質や資産価値の向上が期待できる制度です。

また、今後増加する高経年マンションへの対策としても重要と言えます。

 

区分所有者や管理組合の方、マンションを購入予定の方は、このタイミングでマンション管理についての理解を深め、資産価値の維持向上を目指しましょう。

 

大和財託株式会社では、資産運用をはじめ分譲マンション管理のコンサルティングも行っています。

管理計画認定制度に関する不安や疑問をお持ちの方は、ぜひご相談ください。

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