所有する土地の活用方法が見つからないという方におすすめなのが駐車場経営です。駐車場というと広い土地を連想しがちですが、そんなことはありません。狭小地や変形地でも車を停められるスペースがあれば、駐車場経営で収益を得ることが可能です。
この記事では、駐車場経営のメリット・デメリットや失敗しないために押さえておきたいポイントなどを解説します。大切な資産を手放すことなく有効に活用するために、ぜひ参考にしてください。
目次
【土地活用】駐車場経営の仕組みとは
駐車場の経営方法には、「個人経営」「管理委託」「一括借り上げ」の3種類があります。
- 個人経営
駐車場の施工・管理、契約者募集、賃料の回収、日常清掃など、駐車場経営のすべてをオーナー自らが行う方法
- 管理委託
駐車場の施工までをオーナーが行い、その後の管理は賃貸管理会社などに委託する方法
- 一括借り上げ
駐車場事業を行う業者に土地を貸し、一定の地代を受け取る方法
施工や管理は業者が行う（オーナーが土地整備費を負担するケースもある）
土地活用における駐車場経営には種類がある
駐車場にはいくつかの種類がありますが、ここでは「月極駐車場」と「コインパーキング」について解説します。まずはそれぞれの特徴やメリットを押さえていきましょう。
駐車場経営1：月極駐車場
月極駐車場とは1ヶ月単位で駐車スペースを貸し出す方法で、アパートやマンションと同じように利用者と賃貸借契約を結ぶのが一般的です。住宅地での需要が高いほか、商業地では店舗や事務所が社員用・来客用として契約することもあります。土地をある程度整えるだけでスタートできるため、初期費用は比較的少額です。
駐車場経営2：コインパーキング
コインパーキングとは時間単位で駐車スペースを貸し出す方法で、駅周辺や繁華街、観光地などで多く見られるスタイルです。精算機やロック板などの設備を整える必要があり、まとまった初期費用がかかりますが、不特定多数の利用者を対象とするため契約者を募集する手間がかかりません。
駐車場経営はもうかる？
月極駐車場の収入は駐車スペースをどれだけ確保できるかによって決まるため、駐車スペースが多いほど多額の収入が期待できます。契約者を募集する手間がかかりますが、毎月一定額の安定した収入が得られることが特長です。
一方、コインパーキングは不特定多数の利用者を対象とし、車の出入りの回数で収入が決まります。立地や稼働率にもよりますが、一般的には自身で経営する場合、月極駐車場よりもコインパーキングのほうが儲かるといわれています。
ただし、毎月の収入は変動が大きく安定していません。たとえば観光地にあるコインパーキングの場合、トップシーズンとシーズンオフで収入が大幅に変わる可能性があります。
土地活用における駐車場経営のメリットとは
土地活用に駐車場経営を選択した場合、主に次のようなメリットが得られます。
- 初期費用を抑えられる
- 土地が狭くても活用しやすい
- 短期間で事業を開始できる
- 他の土地活用への切り替えがしやすい
- 災害リスクが小さい
それぞれ具体的に解説します。
初期費用を抑えられる
土地活用といえばアパート・マンション経営を思い浮かべる人が多いのではないでしょうか。アパートやマンションを建てるとなると多額の建設費がかかります。その点、駐車場経営は少ない初期費用で始められるのがメリットです。規模や形態によっても異なりますが、精算機などの設備を必要とするコインパーキングでも数百万円ほどでスタートできるでしょう。
土地が狭くても活用しやすい
アパートやマンションには不向きな狭小地・変形地でも、駐車場として使うには問題ありません。極端な話、車1台を停められるスペースがあれば駐車場経営が成り立ちます。なお、国土交通省では、車1台あたりに必要な土地の広さを次のように定めています。
| 対象車両 | 長さ（m） | 幅員（m） |
| 軽自動車 | 3.6 | 2.0 |
| 小型乗用車 | 5.0 | 2.3 |
| 普通乗用車 | 6.0 | 2.5 |
| 小型貨物車 | 7.7 | 3.0 |
| 大型貨物車およびバス | 13.0 | 3.3 |
短期間で事業を開始できる
アパート・マンション経営と比べると、駐車場経営は短期間での事業開始が可能です。施工期間が短く、アスファルト舗装や車止めなどの設置を含めても1～2ヶ月程度でオープンできるでしょう。特にコインパーキングは契約者募集が不要のため、オープン初日から収益発生が期待できます。
他の土地活用への切り替えがしやすい
転用しやすいことも駐車場経営のメリットといえます。駐車場はアスファルト舗装が必須というわけではなく、区画の目印としてロープを張るだけでも駐車場として機能します。駐車場以外の方法で土地を活用したいときに簡単に撤去できるため、社会のニーズに応じた柔軟な土地活用ができます。
災害リスクが小さい
アパートやマンションなどの建物が自然災害で損傷した場合、修復にはある程度の日数がかかります。もし住居として使用できない状態であれば、復旧するまで家賃収入が得られません。その点、駐車場には建物がないため、自然災害のリスクは小さいといえます。アスファルトが割れるなどの被害が出たとしても比較的早く復旧できるので、すぐに事業が再開できるでしょう。
デメリットもあわせて確認
メリットだけでなくデメリットも押さえておきましょう。駐車場経営のデメリットとしては次のようなことが考えられます。
- 他の土地活用方法と比べると収益性が低め
- 利益率が立地に左右される
- 税金の特例措置が適用されない
それぞれの内容を具体的に解説します。
他の土地活用方法と比べると収益性が低め
駐車場経営は土地の利用効率が低く、アパート経営などと比べて収益性は低いといえます。同じ面積の土地でも、アパートやマンションは2階建て・3階建てといったように縦の空間が利用できますが、駐車場はそういきません。
自走式や機械式の駐車場なら複数階を使用できますが、多額の建設費がかかるので個人で経営するのは難しいでしょう。できるだけ収益を高めるために、周辺の競合との差別化を図るなどして契約率・稼働率を上げる工夫が必要です。
利益率が立地に左右される
駐車場の利益率は立地に左右されるため、駐車場経営を始める前に地域に需要があるかをしっかり調べ、競合駐車場の利用状況などもチェックする必要があります。利益率が低すぎると初期投資分すら回収できないかもしれません。本当に駐車場経営に適した立地なのか、ほかに利益が出せる土地活用方法がないか、疑ってみることも大切です。
税金の特例措置が適用されない
アパートや貸家など賃貸物件が建つ土地は、固定資産税・都市計画税の軽減措置の対象です。また、相続が発生した場合、「小規模宅地等の特例」の適用により相続税が圧縮される可能性があります。駐車場は住宅用地ではないため、こうした税金の特例措置が適用されません。
駐車場経営の始め方を解説
駐車場経営のメリット・デメリットを把握したところで、次に駐車場経営を始めるまでの流れを見ていきましょう。
手順1：土地活用について相談する
所有する土地が駐車場経営に適しているかを確認するため、駐車場の施工管理に詳しい業者に相談します。住宅街や商業地など駐車場の需要が見込まれるエリアでも、出入り口に障害物があったり前面道路が狭すぎたりする土地は駐車場として使いにくく、期待したほどの利益が得られないかもしれません。
駐車場経営以外の選択肢が見つかる可能性もあるので、複数の業者に相談してみましょう。
手順2：契約を結ぶ
月極駐車場にするかコインパーキングにするか、さらにどのように経営していくかを決め、施工業者や管理会社と契約を結びます。前述のとおり、駐車場の経営方法には「個人経営」「管理委託」「一括借り上げ」の3種類があります。何を選ぶかで契約書の内容も変わってくるので、注意しながら確認してください。
なお、管理委託の場合は月額管理費が発生します。一括借り上げは施工・管理ともに業者が行い、オーナーは土地を貸すだけです。ただし、オーナー側に不利な内容が盛り込まれている可能性もあるので、細部までしっかり確認しましょう。
手順3：施工する
駐車場の種類によって施工内容が異なります。月極駐車場はアスファルトや砂利を敷き、区割りをして看板などを設置すれば完成です。一方、コインパーキングは整地に加えて精算機やロック板などの設備を設置するため、月極駐車場よりも施工にかかる期間は長くなるのが一般的です。
手順4：駐車場として利用を開始する
いよいよ駐車場のオープンです。月極駐車場は契約者を募集する必要がありますが、管理委託や一括借り上げの場合は業者が募集を行います。個人経営の場合は不動産会社に依頼したり駐車場検索サイトに登録したりして、契約者を募るのが一般的です。
地活用における駐車場経営で失敗しないためのコツとは
駐車場経営は初心者でも始めやすい土地活用のひとつですが、ハードルが低いからといって誰でも成功できるとはかぎりません。ここでは、駐車場経営で失敗しないためのコツを紹介します。
収益を保守的に見積もる
賃貸不動産の収益性を見積もるときには「表面利回り」を参考にします。計算式は以下のとおりです。
- 表面利回り（％）＝ 満車時の年間賃料 ÷ 土地価格 × 100
ただし、表面利回りはコストを考慮していません。表面利回りだけを見て駐車場経営に踏み切ると、期待したほど利益が得られないばかりか赤字経営になる可能性もあります。より実態に近い収益性は「実質利回り」を見て判断するようにしてください。
実質利回りを考える
実質利回りは次の計算式で求めます。
- 実質利回り（％）＝（満車時の年間賃料－年間経費）÷（土地価格＋初期費用）×100
なお、コインパーキングは1年を通して常に満車状態ということは考えにくいため、次のように稼働率を考慮して年間賃料を計算してください。稼働率は立地によって異なりますが、20～30％ほどが平均とされています。
- 年間賃料 = （1時間あたりの駐車料金×24時間×365日×台数）×稼働率
経費や初期費用には、それぞれ次のような費用が含まれます。
【経費】
- 管理委託費
- 固定資産税
- 都市計画税（市街化区域内の場合）
- 設備メンテナンス費用 など
【初期費用】
- 工事費（土地整備、建物撤去など）
- 機械設置工事費
- 購入時・相続時の諸経費（登記費用、不動産取得税など）
このように、収入から経費を差し引くことで表面利回りよりも現実的な収益性を把握することができます。
周辺の相場を考慮する
アパートなどの家賃相場と同じように駐車場料金にも相場があります。まずは近隣駐車場の状況や料金設定を調べてみてください。駐車場の料金は立地のほか設備やサービスで異なります。たとえば月極駐車場の場合、アスファルト舗装や監視カメラ、照明などの設備導入には費用がかかりますが、清潔感や安心感があり、やや高めの料金設定でも利用者・契約者が集まる傾向にあります。
また、丁寧に管理されているかどうかも契約率に関係します。例えば、ゴミやタバコの吸い殻が散らかっていたり雑草が伸びていたりすると、荒れた印象を与えがちです。賃料を下げて集客するという手もありますが、一度下げた賃料はなかなか元に戻せません。清掃など日常の管理に手が回らないのであれば、委託管理に切り替えることも検討する必要があるでしょう。
ポイントは駐車場の形態と立地
所有する土地が月極駐車場とコインパーキングのどちらに適しているかは、主に立地で判断します。需要が期待できる周辺環境をまとめたので、参考にしてください。
【月極駐車場向き】
- 住宅地に近い
- 近くにアパートやマンションがある
- 近くに商業施設やオフィスビルがある
【コインパーキング向き】
- 交通量が多い
- 駅が近い
- 繁華街に近い
駐車場経営以外の土地活用方法も考えてみよう
土地活用のひとつとして駐車場経営について解説しましたが、そのほかにもさまざまな方法があります。ここでは駐車場以外の検討材料として、3つの土地活用の概要を紹介します。
トランクルームの経営
トランクルーム経営とは、土地にコンテナを置いて収納スペースとして貸し出すビジネスモデルです。駐車場経営と同じく初期費用やランニングコストが少なくて済み、比較的リスクの少ない土地活用方法といえます。メリットは立地を選ばないこと。駅から遠い、日当たりが悪い、高速道路や線路が近く騒音が気になるなどの土地は、アパートやマンションを建てるには適していません。
しかし、荷物を置くだけのトランクルームには影響がなく、経営が可能です。デメリットとしてはアパート・マンション経営ほどの収益が期待できないことや、収益発生までに時間がかかりがちであることなどが挙げられます。
借地
所有する土地をそのまま事業者に貸し出す方法で、建物などを建てる費用は事業者が負担します。借地の期間や条件は契約内容によって異なりますが、「事業用定期借地権」を設定するのが一般的です。
かつて事業用定期借地権の契約期間は10年以上20年以下とされていましたが、借地借家法の改正により、2008年1月1日以降は10年以上50年未満に改められました。事業用定期借地権には次のようなルールが設けられています。
- 用途が事業用建物に限定されている
- 更新がない
- 更地返還となる
- 契約期間に上限がある
- 公正証書で契約しなければならない
なお、契約期間が10年以上30年未満の場合、「契約更新」「建物再築に伴う存続期間の延長」「建物買取請求権の行使」は自動的に不可となります。一方、契約期間が30年以上50年未満の場合には、「法定更新の排除」「築造による期間延長の排除」「建物買取請求権の不行使」の特約を契約書に明記する必要があります。
原則として、契約期間が終われば建物を取り壊して更地になった状態でオーナーに返還されますが、借主の倒産などによって取り壊しが難しくなった場合には建物が土地に残ってしまうリスクがあることに注意してください。
賃貸経営
アパートやマンションを建てて行う賃貸経営は、代表的な土地活用といえるでしょう。賃貸経営は定期的な家賃収入が得られ、安定した収入源になります。建設に多額の費用がかかりますが、金融機関から融資を受けて家賃収入から返済していくのが一般的です。
前述のとおり、住宅用地には固定資産税・都市計画税、相続税などの軽減措置があることもメリットのひとつです。また、建物や設備にかかる費用は減価償却費として一定期間経費計上できるため、所得税・住民税を減らす効果もあります。
一方で、空室や家賃滞納、建物の老朽化による修繕費の増大、金利変動など、さまざまなリスクに注意しなくてはなりません。駐車場経営と比較した場合、収益性は圧倒的に高いものの、リスクも大きい土地活用といえます。
まとめ
初期費用が少なめで狭小地・変形地も利用できる駐車場経営は、初心者でも始めやすい土地活用です。ただし、立地に左右されるところが大きく、始める前には周辺環境や需要を丁寧に調査する必要があります。駐車場以外の活用方法のほうが儲かる可能性もあるため、まずは土地活用のプロに相談するようにしましょう。
やまとの土地活用では、オーナー様が安定した資産運用・賃貸経営を実現できるよう、土地診断を行ったうえで最適の方法をご提案します。収入源としての土地活用だけでなく、相続対策のご提案も可能です。気になる方は、どうぞお気軽にお問い合わせください。
