本コラムでは、多くの経営者が不動産投資をする理由、さらに中小企業経営者が不動産投資を始める方法について合わせて解説します。

多くの経営者が不動産投資をする理由

多くの中小企業経営者が不動産投資をする理由は、収益不動産を活用することで収入を得ながら税金対策も行うことが可能だからです。

中小企業においては収益不動産を活用することには、収益の安定化、税金対策、自社株を含む相続・贈与対策というメリットがありますが、オーナー経営者が個人として、自分や家族の将来のために安定収入源を確保する場合も同様です。

中小企業における収益不動産活用のメリットについては、コラム記事「収益不動産を活用すれば収益を上げながら税金対策もできる？」をご覧ください。

経営者が個人で不動産投資を始める手順

どのような手順で物件を選べば良いのかについては、経営者個人の場合も法人と同じです。

何が目的で、目標額はいくらなのか。それを実現するにはいくらぐらいの物件を取得する必要があるのかを逆算し、総投資額を弾き出します。

さらに、投入できる自己資金に応じていくら借り入れれば物件を取得する資金が用意できるかを計算します。

例えば現在、社長として2,000万円の年収があり、リタイア後も同程度の収入を得て生活水準を維持したいと考えるのなら、年間2,000万円のキャッシュフローが得られる物件を計画的に取得していくのが望ましいと言えます。

その場合、投資総額は約11億円ということになります。

11億円になるシミュレーションについては、こちらのコラム記事で解説しています。
「不動産投資による中小企業の安定収益源確保について」

子どもが2人いて、それぞれが将来の暮らしに困らないように、年間1,000万円ずつ、計2,000万円のキャッシュフローを得られるような収益不動産を残してあげたい、といった希望がある場合でも同様です。

不動産投資は早く始めた方が良い

金融機関から借り入れられる金額に限度があれば、1～2棟から始めることになりますが、先に取得した物件から得られるキャッシュフローを貯めて、3棟、4棟と増やしていくのが正攻法です。

目標とする金額が大きくなればなるほど、取得しなければならない収益物件の棟数は増え、計画も数年がかりとなります。

ですので、個人で不動産投資を始めるオーナー経営者の多くは、引退のタイミングを投資計画のゴールに設定されますが、目標とするキャッシュフローの金額が大きければ大きいほど、なるべく早めに投資を始めたほうが良いと言えます。

不動産投資の税金対策は資産管理法人で行う

個人で収益不動産を取得する場合、非常に大きなネックとなるのが税金の問題です。

日本の税制は今後、個人は増税、法人は減税という傾向が強まっていきます。

法人と同じように物件を取得しても、税負担が重い分、投資によって得られるキャッシュフローは少なくなってしまいます。

そこで検討をお勧めしたいのが、資産管理法人をつくり法人名義で物件を取得する方法です。

法人名義で物件を取得することには、次のようなメリットがあります。

法人化の３つのメリット

法人化するメリットは３つあります。

✓税金が抑えられる（個人に比べて税率が低い）
✓経費の範囲が広がる
✓融資面で有利（継続融資が受けやすい）

実際、個人名義と法人名義では納税額にどれほどの違いがあるのかについて、課税所得2,000万円の場合で差を例に解説します。

【個人名義の場合】
納税金額（所得税・住民税）＝2,000万円×50％－279.6万円＝720.4万円

【法人名義の場合】
納税金額（法人税等）＝400万円×22.04％＋400万円×23.91％＋1,200万円×34.59％＝598.88万円

※上記は税率によって変更になる場合があります。

このように、法人名義にすると納税額に100万円以上もの開きが出ます。

法人の場合、個人に比べて経費の範囲が広がるので、さらに納税額を抑えることも可能です。

法人化を検討する基準は課税所得が900万円

ご存じのように、個人所得税・住民税は累進課税となっているので、本業の年収が高い方が収益物件を個人名義で取得すると、納税額はますます大きくなり、得られる税引後キャッシュフローが減ってしまいます。

目安としては、給与所得と不動産所得から社会保険料などの控除を引いた課税所得が900万円を超えるようなら、法人化を検討したほうがいいでしょう。

また、給与だけで課税所得が900万円を超えるような方（額面年収で1,200万円以上）は、1棟目から法人名義で取得するのがおすすめです。

法人名義で物件を取得する場合、中小企業のオーナー経営者であれば本業の法人名義で取得するという選択肢もあります。

ですが、個人の資産運用を目的にするのなら、新たに法人（資産管理法人）を設立することで、公私混同することを避けることができます。

資産管理法人は株式会社か合同会社を設立するのが一般的

法人には、株式会社、合同会社、合資会社、合名会社などの種類があります。

不動産投資・賃貸経営が目的の場合は、株式会社か合同会社が一般的です。

どちらがよいとは一概には言えませんが、合同会社のメリットは設立コストが安い程度なので、当社としては相続時の自由度などが高い株式会社の設立を推奨しています。

相続を視野に入れているなら子供たちの名義で法人設立

取得した収益物件を将来的には子どもたちに相続することを視野に入れている場合、法人の株主構成を考えておく必要もあります。

オーナー経営者が資産管理法人の株式を100％保有してしまうと、本業の法人と同じように、相続・贈与時に自社株評価の問題が発生してしまうからです。

この問題を避けるためには、子どもたちに出資金を贈与し、子どもたちの名義で法人を設立するという方法もあります。

出資金の額によっては、子どもたちに贈与税の納税義務が発生しますが、それでも不動産を取得し、資産規模が大きくなってから法人の株式を相続・贈与するのに比べれば、税負担は軽くなります。

株主が子どもたちだけだと、「信用力が足りないので金融機関が融資をしてくれないのではないか？」と心配する方もいらっしゃいますが、親が連帯保証人になれば、まず問題はありません。

黄金株を使って法人の管理は経営者ご自身で行えるようにする

また、「子どもたちにも株は持たせるけれど、法人の管理は自分で行いたい」という方もいらっしゃると思います。
そうした場合は、ご自身の持ち株比率は低くしつつ種類株で対応する方法もあります。

たとえば、子どもたちには種類株（無議決権株式）を持たせ、オーナー経営者自身は少額出資をして、100％の議決権が与えられる「黄金株」を持つのも方法です。

このようにオーナー経営者個人の安定収益源の仕組みづくりには、個人名義でも資産管理法人名義であっても、収益不動産を活用することはとても有効であるといえます。

多くの経営者が不動産投資をする理由と始め方について

この記事で解説した通り、不動産投資では安定した収入を得られるだけでなく税金対策も行える資産運用です。

当社のお客様においても中小企業において収益不動産を活用するだけでなく、個人でも安定収入源の確保や税金対策として取り組まれている方が多くおられます。

当社が中小経営者の方向けに提供しているサービスの詳細は、収益不動産を活用し経営者の多様なニーズに応えるサービス「企業未来戦略」をご覧ください。

法人税対策、事業安定や事業承継、経営者個人の資産運用などでお悩み・ご相談がございましたら、当社大和財託にご相談ください。

不動産投資のご相談は、東京、大阪に加えて、オンラインでも承ります。

中小企業経営者の方向けの不動産投資セミナー

このたび、2020年5月に出版した新版書籍「中小企業経営者こそ収益不動産に投資しなさい」の出版記念としまして、中小企業経営者の方向けの不動産投資セミナーを開催させていただくことになりました。

セミナーでは、書籍の著者でもある大和財託株式会社の代表取締役CEO　藤原正明が登壇予定です。

大阪では2020年7月25日（土）開催、東京では2020年9月5日（土）開催を予定しております。

不動産投資をご検討中の方、詳しい解説をご希望の方はぜひこの機会に「不動産投資セミナー」をご利用ください。