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不動産投資の空室リスクと対策は?マンション・アパート経営の始め方

2020年4月24日(金)

不動産投資の空室リスクと対策は?マンション・アパート経営の始め方


不動産投資、アパート、マンション経営などの賃貸経営にはさまざまなリスクが存在しますが、投資家にとって特に気になるのは空室リスクです。


この記事では不動産投資の空室リスクについて解説します。


まず世の中の状況からみると、我が国は人口減少社会に突入し今後空き家が急増することが想定されます。


他にも相続税対策として新築アパート・マンションの建築・供給も進んでおり、空室リスクについて、より慎重に検討し対策を取ることが必須となってきています。


すでに不動産投資をされているオーナー方々においては様々な空室リスクに対するアイデアを考えて取り組まれている方も多いと思います。


今回の記事で解説する空室対策は、これから不動産投資を始めようという方向けの内容になります。


対策は以下の2点です。


・空室率を調べる対象エリアはミクロマーケットで精査すること
・入居付けに強い管理会社をパートナーにすること


ここから空室リスクと対策について詳しく解説します。


 


■不動産投資・賃貸経営の空室リスク


現在の不動産投資の主流は、相場上昇を期待して安く買って高値で売り抜けるキャピタルゲインではなく、家賃収入を得るインカムゲイン狙いです。


当然ながら家賃を支払ってくれる入居者がいるという前提があるため、空室はできる限り少なくしなければなりません。


 


空室リスクの高まりについて


現在の日本では、空室リスクが高まる傾向があります。


・日本は人口減少社会に突入していること
・新築物件の供給急増によってエリアによっては需給バランスが崩れていること


主にこの2点を理由に入居者を集めにくい状況になってきており、今後その傾向は一層強くなっていきます。


 


総務省の統計からみる空室率について


総務省統計局の「住宅土地統計調査(平成30年)」によると、賃貸住宅の空室は431万戸を超えており、空室率は18.4%となっています。


実際に不動産投資、賃貸経営を始める際は、満室想定家賃から空室リスクの部分を考慮して収入を見なければなりません。


続いて、具体的な対策について解説します。


 


■空室リスクへの対策① 物件選びにおける空室率はミクロマーケットを見る



一つ目の空室対策は、購入する物件選びの際に調べる空室率の対象エリアをミクロマーケットで精査することです。


 


ミクロマーケットで精査することの必要性


広域エリアの空室率ではなく、ミクロマーケットでの空室率を見なければなりません。


なぜならミクロマーケットで見ないと需要と供給のバランスが分からないためです。


具体的な例を一つ紹介しますと、大阪市内の一部エリアは広域では需要がありますが、ミクロな視点で見ると供給過多になっていることから顧客の奪い合いが発生し、結果として空室率が高いエリアもあります。


それに対し、明石市の一部エリアでは周辺に競合となる物件が少ない為、入居がすぐ決まるというような傾向もあります。


 


ミクロマーケットで精査するときの注意点


また、ミクロマーケットで調べる上でも注意点があります。


特定の需要に依存してしまう物件は選んではいけないということです。


具体的な例で解説します。


先程解説した通り総務省統計局のデータから日本国内の空室率は18.4%でしたが、関西圏の某有名私立大学があるエリア近辺の空室率は平均50%もあります。


このエリアは関西圏の中でも郊外にあり、学生以外の入居者はあまり期待できません。


学生狙いの新築物件が相次いで建築されたことと、大学の都心回帰の流れで一部の学部が市街地に移転したことで、需給バランスが完全に崩れてしまっています。


学生の需要に依存してしまっているため、学生の数が急増しない限り空室率を大きく改善することは難しい物件になっています。


当社にも年に数回このエリアの物件の賃貸管理をしてほしいという依頼がありますが、入居付けが難しいということで丁重にお断りしています。


このようにミクロマーケットの「需要と供給のバランス」を見て、努力をしても空室率が下げられないと考えた場合、投資をしない判断をしなければなりません。


 


■空室リスクへの対策② 入居付けに強い賃貸管理のパートナー選び


空室対策の2つ目は入居付けに強い管理会社をパートナーにすることです。


現在、物件の二極化が進んでいます。


ある物件は満室なのに隣にある同じようなタイプの物件は半分ほども空いている。


こうした状況が散見されます。


エリアは同じなのでマーケットに違いはなく、物件のタイプが似ていれば空室率も同程度になるはずですが、なぜ一方では空室が目立つのでしょうか。


これは、管理の良し悪しで結果が二極化しているのです。


賃貸管理の業界では、旧態依然とした管理運営を続けている会社が少なくありません。


一方では、ITを駆使し、入居者募集の新たな手法を生み出すことで高い入居率を実現している管理会社もあります。


管理会社選びの重要性が高まっているということです。


旧来の管理運営をしている会社が多いということは、視点を変えれば管理会社の選び方さえ間違わなければ、空室リスクを抑えられるということを意味します。


 


■不動産投資の空室リスクと対策についてのまとめ


この記事では、不動産投資の空室リスクについての対策を解説いたしました。


物件選びの際は、需要と供給のバランスの良いエリアから選ぶ為に広域ではなくミクロマーケットのエリアで空室率を調べて検討することに加え、購入後のアパート・マンション管理を任せる会社選びでは、入居付けに強い管理会社を選ぶことが重要になります。


また、投資対象が新築1棟、中古1棟、新築区分マンション、中古区分マンションなのかによっても空室リスクは変わりますので、留意してどの物件に投資するのかを判断する必要があります。


不動産投資のリスクが空室リスク以外に何があるのか、最大のリスクは何かについて知りたい方にはこちらの記事がおすすめです。


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