「不動産投資に興味がある」というと、ワンルームマンション投資を勧められることが多いのではないでしょうか。
不動産投資は多額の資金が必要と思われがちですが、ワンルームマンション投資は比較的少ない投資額でスタートできることから、初心者でもチャレンジしやすいのが特徴です。
ただし、人によってはワンルームマンションではなく、一棟投資など他のスタイルを選んだほうが良いケースもあります。
その違いはどこにあるのでしょうか。
今回は、ワンルームマンション投資を中心に不動産投資のメリットや注意点、成功するためのコツなどを紹介します。
自分に合った投資スタイルを選ぶために役立ててください。
目次
そもそも不動産投資とは？
不動産投資とは、所有する不動産を第三者に貸し出し、賃料から利益を得る投資方法です。
対象や規模によっても異なりますが、投資のなかでは「ミドルリスク・ミドルリターン」に分類されるのが一般的です。
貸し出せる不動産がない場合は、まず購入しなくてはなりません。
その際、融資を利用できることが、株やFXその他の投資方法とは大きく異なる点です。
ローンを組んでマイホームを購入するのと同じく、投資用物件もローンで購入できます。
ただし、一般的な住宅ローンではなく不動産投資ローンを利用する必要があります。
住宅ローンで投資用物件を購入するのは不正行為にあたるため、十分注意してください。
不動産投資で得られる利益とは？
投資で得られる利益には、「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の2種類があります。
キャピタルゲインとは売却益のこと。
つまり、所有する資産を購入時よりも高い価格で売却できた場合に発生する差額です。
反対に、購入時よりも安い価格で手放した場合に発生する損失を「キャピタルロス」といいます。
インカムゲインは資産を保有している間に得られる利益のことです。
株式投資なら配当金や株主優待、預貯金なら利子、不動産投資では家賃収入がインカムゲインにあたります。
不動産投資の一番の目的は、家賃として毎月安定したインカムゲインを得ることです。
超低金利が続く現在、金融機関にお金を預けていてもほとんど利子は殖えません。
また、株式の配当金は企業の業績に左右されます。
その点、毎月一定額の利益が得られる不動産投資は、安定した資産形成に最適の投資方法といえるでしょう。
また、売却のタイミングによってはキャピタルゲインも期待できます。
不動産投資の3つのメリット
株、FX、投資信託など、投資にもさまざまな方法がありますが、不動産投資には他の投資方法ではみられないメリットがあります。
ここでは、不動産投資の主なメリットを3つ紹介しましょう。
①レバレッジ効果が高い
レバレッジとは「てこの原理」を意味する言葉で、少ない資金で大きな資産運用ができることを表します。
株は自己資金分しか購入できないに対し、不動産投資では物件購入にローンが利用できます。
頭金と購入時に必要な諸費用があれば、手持ち資金の何倍もの価格の物件にも投資できるのです。
ローンの返済や運用中の経費は家賃収入でまかなうため、基本的には毎月の持ち出しはありません。
なお、運用中に発生する経費には次のようなものがあります。
- 固定資産税、都市計画税
- 管理費、修繕積立金（区分投資の場合）
- 保険料（火災保険、地震保険など）
- リフォームなどの修繕費
- 管理委託費
- 不動産投資に関わる雑費（交通費、通信費、書籍代など）
②運用の手間がかからない
運用の手間がかからない不動産投資は、会社員や公務員の副業としても人気を集めています。
まず、毎月一定の家賃が入ってくる不動産投資では、株やFXのように日々取引を追う必要がありません。
また、物件の維持管理や賃貸管理はプロの管理会社に委託できます。
家賃回収、物件まわりの清掃や設備点検、クレーム対応など、オーナーがやるべき業務は思いのほか煩雑です。
賃貸経営が必ずしも順調にいくとは限らず、トラブルが発生したときには精神的なストレスもかかります。
こうした管理業務をプロに任せてしまえば、ほとんど手間がかからず、本業に集中できるというわけです。
③節税効果が期待できる
不動産投資を行うことで、所得税や相続税などを軽減できる可能性があります。
ここからは、個人投資家が期待できる節税効果について解説します。
所得税・住民税
不動産所得の赤字は、損益通算によって給与所得や事業所得の黒字と相殺できます。
不動産や車などの高額な資産は、購入した年に全額を経費にはできません。
資産ごとに定められた耐用年数に応じて分割で計上する会計上のルールのことを、減価償却といいます。
その年に支払っていない費用を経費にできるため、実際には黒字でも帳簿上は赤字になることがあります。
副業で不動産投資を行っている場合、本業の所得から赤字分を差し引くことが認められているため、所得税や住民税を安くできるというわけです。
相続税・贈与税
家族に資産を残したいと考えるなら、現金や預貯金よりも不動産、特に賃貸住宅で残すほうがお得です。
相続税を算出する際、現金や預貯金は額面そのままが課税対象です。
一方、土地の「相続税評価額（路線価）」は、国土交通省が毎年発表する公示価格に基づきます。
公示価格とは国土交通省が定めた標準地1㎡あたりの価格で、一般的な土地売買の指標とされているものです。
建物については、所在地の自治体によって決められる「固定資産税評価額」が基準となります。
相続税評価額（土地）の目安は公示価格の約80％、固定資産税評価額（建物）の目安は新築工事価格の50～70％ほどです。さらに土地面積が200㎡以下の場合は、「小規模宅地等の特例」という相続税の減税措置の対象となり、50％減額となります。
また、アパートやマンションなど賃貸物件には、以下の計算式にしたがって「貸家建付地の相続税評価額」が適用されます。
貸家建付地の相続税評価額＝自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合
貸家の相続税評価額＝固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合
借地権割合とは、相続税や贈与税の計算のために設けられた数値で、地域によって30～90％の範囲内で決められます。
借家権割合は建物の価値に対する借家権の割合で、全国一律30％（2022年5月現在）です。
賃貸割合は実際に貸している住戸の割合で、区分投資の場合は0か100のいずれかになります。
参考：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁
不動産投資で特に注意したい3つのリスク
不動産投資は比較的安全な投資方法ですが、リスクがないわけではありません。
ここでは、特に気をつけたい3つのリスクについて解説します。
①空室や家賃滞納
ローン返済や物件の維持管理にかかる費用は、家賃でまかなうのが基本です。
空室や家賃滞納などで家賃を得られない期間が長引けば、やがて自己資金も底をつき、家計を圧迫するようになるでしょう。
ローンの返済が続けられず自己破産するケースもあります。
空室や家賃滞納を防ぐには、賃貸需要のあるエリアで物件を選ぶことに加え、良質な管理会社に賃貸管理を任せるといったリスクヘッジが必要です。
②自然災害や火災
台風や地震などで建物が損壊した場合、高額な修繕費がかかります。
倒壊や焼失で賃貸経営を継続できなくなれば、当然ながら家賃収入は得られません。
資産を失ったうえに高額なローンだけが残るという、最悪の事態も想定する必要があるでしょう。
火災保険や地震保険への加入はもちろん、リスクヘッジとして複数の物件への分散投資を計画的に進めることが大切です。
③流動性の低さ
流動性とは、現金化しやすいかどうかを表す経済用語です。
取引所を通じて好きなときに売買できる株やFXなどと違い、不動産には取引所がありません。
買主が現れるまで売却できず、売却手続きにも日数を要します。
所有している間は税金や経費の支払い義務があるため、売却のタイミングを逃すと支出ばかりが増えることになります。
そのため、物件を購入する時点で売却時期を考える「出口戦略」を立てる必要があります。
不動産投資の種類
不動産投資の対象はさまざまです。
住居や月極駐車場など、賃貸借契約を交わして賃料を得る方法が一般的ですが、コインパーキングやトランクルームなど不特定多数の利用者を対象とするものも不動産投資の一種です。
選択肢は幅広く、次表に示すとおり住居だけでも「区分」「一棟」「戸建て」の3種類があります。
| 特徴 | |
| 区分投資 | 分譲マンションの1室を購入 |
| 一棟投資 | アパートやマンションを丸ごと購入または新築 |
| 戸建て投資 | 一戸建てを購入、あるいは不要になった自宅を利用 |
次の段落からは、それぞれの特徴とメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。
ワンルームマンション投資（区分投資）の特徴
区分投資のうち、ワンルームタイプの部屋を対象とする投資は「ワンルームマンション投資」と呼ばれます。
一棟投資などと比べるとハードルが低く、チャレンジしやすいのが特徴です。
ワンルームマンション投資のメリット
- 少ない投資額で始められる
- 分散投資しやすい
- 相続時に分割できる
少ない投資額で始められる
ファミリータイプのマンションに比べ、ワンルームマンションは価格設定が低めです。
立地や築年数などにもよりますが、首都圏でも1,000購入できる物件は数多くあります。
都心から離れれば500万円程度で購入できる物件も珍しくありません。
十分な自己資金がある人なら、キャッシュでの購入も可能でしょう。
ローンを利用する場合にも借入額が比較的少ないので、一定の年収がある人であれば融資審査に通る確率は高めです。
ちなみに、融資審査に通りやすいのは年収500万円以上といわれていますが、状況によっては500万円未満でも審査に通る可能性があります。
分散投資しやすい
複数の物件への分散投資は、空室リスクや自然災害リスクの軽減につながります。
ワンルームマンションは不動産投資市場に出回る物件数が多く、価格も手頃です。
ファミリータイプのマンションや高額な一棟アパートなどと比べると、物件の買い増しも比較的容易といえるでしょう。
相続時に分割できる
不動産での相続は節税効果がありますが、現金のように簡単に分けられないのが難点です。
法定相続人が複数いる場合など、相続物件をめぐるトラブルが発生することも珍しくありません。
分散投資で複数のワンルームマンションを所有していた場合、物件ごとに相続できるため、分割がスムーズに進むでしょう。
資産価値が同じくらいの物件なら不公平感も少なく、トラブルになりにくいと考えられます。
ワンルームマンション投資のデメリット
- 空室や家賃滞納が発生すれば即収入ゼロ
- リターンが少ない
- 利回りが低い
空室や家賃滞納が発生すれば即収入ゼロ
所有物件が1室の場合、空室や家賃滞納が発生すればその月の家賃収入はゼロになります。
家賃収入がなくても、ローンの返済や管理費・修繕積立金の支払いを止めることはできません。
ワンルームの入居者は単身者がほとんどで、時には家賃回収が難しいケースも見受けられます。
家賃収入ゼロを防ぐには、複数の物件を所有し、入居付けに強く徹底した家賃回収を行ってくれる管理会社に業務委託するのがおすすめです。
リターンが少ない
ワンルームマンション投資の場合、家賃からローンの返済や経費などを差し引くと、毎月のキャッシュフロー（手元に残るお金）はそれほど多くありません。
また、近年は手出しが出る物件も増えています。
「お小遣い程度でも収入が増えればいい」という考え方もありますが、早めに資産形成したいのであれば、ワンルームマンション以外の物件にも目を向けたほうがよいでしょう。
利回りが低い
ワンルームマンションをはじめとした区分投資は、一棟投資に比べて利回りが低めです。
「不動産投資を行うなら都心のワンルームマンションがおすすめ」という意見をよく目にしますが、全国平均と比較すると利回りはぐっと下がります。
対して一棟投資の場合は、全国と首都圏との平均利回りにそれほど大きな差はありません。
ワンルームマンション投資に向いている人
- 自己資金が少ない人
一棟アパート・マンション投資の特徴
一棟投資とは、新築または中古のアパートやマンションを一棟丸ごと購入する方法です。
高額投資になりますが、年収・勤務先など個人属性が高い人は好条件の融資を受けられる可能性があります。
そのため、一棟投資を副業する会社員や公務員も少なくありません。
一棟投資のメリット
- スタート時から大きなリターンが期待できる
- 空室リスクを抑えられる
スタート時から大きなリターンが期待できる
複数の部屋から家賃が得られるため、スタートしてすぐに大きなリターンが期待できます。
また、区分マンションを買い増していくのに比べ、購入時の手間や費用が抑えられるのもメリットです。
物件を購入する際には物件選びをはじめ、ローン申込みや売買契約など多くの手間と時間がかかります。
一棟購入なら一度の手間で複数の物件を所有できるので、早期の資産形成が可能です。
空室リスクを抑えられる
空室や家賃滞納が発生した際、区分投資のように即その月の家賃収入がゼロになることはありません。
他の部屋からの家賃が得られるためです。
空室や家賃滞納の増加・長期化には要注意ですが、短期間であれば資金繰りへの影響も少なくて済むでしょう。
一棟投資のデメリット
- より入念なリスクヘッジが必要
- 流動性が低い
より入念なリスクヘッジが必要
ワンルームマンション投資と比べると、一棟物件への投資額は高額になります。
そのため、より慎重な物件選びや入念なリスクヘッジが求められます。たとえば、近くに工場があり、主にそこで働く人が入居しているアパートを購入したとします。
もし、その工場が移転したらどうなるでしょうか。
通勤に不便になった場合、退去希望者が続出するかもしれません。
駅から離れていて買い物にも不便な立地だとしたら、次の入居者を見つけるのも難しいでしょう。
こうしたケースがあることも踏まえ、エリア選び・立地選びは慎重に行うことが大切です。
流動性が低い
一棟物件は高額なため、購入できる人が限られます。
売却活動を始めてから実際に売却できるまで、長期間かかるケースは決して珍しいことではありません。
いずれ手放す予定であれば、しっかりと出口戦略を練る必要があります。
一棟投資に向いている人
- 年収が高い人（800万円以上が目安）
- 投資にまわせる資金がある人
- 効率よく資産形成したい人
戸建て投資の特徴
集合住宅ではなく一戸建てを貸し出して家賃を得る方法です。
住み替えなどで空き家になったマイホームを利用するケースや、長期出張などで留守になる自宅を期間限定で貸し出すケースがあります。
近年は、安値で売られている地方の古家をリノベーションして貸し出すというケースも多く見られます。
戸建て投資のメリット
- 長期間の入居が期待できる
- 管理の手間や費用を節約できる
長期間の入居が期待できる
戸建ては集合住宅と違い、上下左右の部屋に生活音で迷惑をかける心配がいりません。
そのため、戸建ての入居希望者は子育て中のファミリー層が中心となります。
就学児童がいる世帯では転校を避けるために入居期間が長くなる傾向にあり、長期の安定した家賃収入が期待できます。
管理の手間や費用を節約できる
戸建て投資には、区分投資で発生するマンション修繕積立金がかかりません。
物件周囲の清掃も基本的には入居者が行ってくれるため、管理の手間や費用が節約できます。
ただし、突発的に給湯器など住宅設備の修繕が発生する可能性があるため、オーナーは計画的に修繕費を積み立てておく必要があります。
戸建て投資のデメリット
- 空室や家賃滞納が発生すれば即収入ゼロ
- 資産価値が下がりやすい
空室や家賃滞納が発生すれば即収入ゼロ
区分投資と同じく、空室や家賃滞納が発生すれば即収入が途絶えてしまいます。
一度入居が決まると長期間の利用が期待できますが、出張などで一時的に自宅を貸し出す場合には注意が必要です。
期限付き賃貸契約にしておかないと更新を拒否できないため、自分の家に戻れなくなってしまいます。
資産価値が下がりやすい
建物構造にはさまざまな種類があり、それぞれに耐用年数が定められています。
一戸建てに限ったことではありませんが、中古物件を購入する際には耐用年数がどのくらい残っているかにも注意したいところです。
もちろん、耐用年数を過ぎたからといって使用できないわけではありません。
耐用年数が短くなるほど資産価値が下がると考えられ、金融機関の融資条件（返済期間など）に影響するためです。
一戸建てには木造が多いため、築年数と耐用年数をしっかりと確認する必要があるでしょう。
なお、住宅の法定耐用年数は次のとおりです。
| 構造 | 耐用年数 |
| 木造、合成樹脂造 | 22年 |
| 木骨モルタル造 | 20年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造 | 47年 |
| れんが造、石造、ブロック造 | 38年 |
| 金属造（骨格材の肉厚が4mm超） | 34年 |
| 金属造（骨格材の肉厚が3～4mm） | 27年 |
| 金属造（骨格材の肉厚が3mm以下） | 19年 |
戸建て投資に向いている人
- 愛着のあるマイホームを手放したくない人
- 自分が将来住みたい家を確保しておきたい人（他人資本でマイホームが入手できる）
不動産投資で成功するために押さえておきたい3つのポイント
ワンルームマンションから一棟物件まで、投資対象と規模はさまざまですが、不動産投資で成功するために押さえておくべきポイントは共通しています。ここからは不動産投資の成功につながる大切な3つのポイントを紹介します。
エリア選びと物件選び
まず大切なのは、そのエリアに賃貸需要があるかどうかを確認することです。
せっかく物件を購入しても、入居者が見つからないことには話になりません。
なるべく人口の多い都市部で物件を選ぶようにしてください。
また、ターゲット層に好まれる物件を選ぶことも大切です。
長期的なシミュレーション
不動産投資は10年20年といった長期間で利益を出していく投資方法です。
修繕のタイミングや費用、家賃の下落、金利変動の可能性なども想定して、利益が出せるかどうかを判断しなくてはなりません。
長期運用を考えると、新築と中古どちらを選ぶかも悩みどころになるでしょう。
それぞれのメリット・デメリットを以下に簡単にまとめましたので、参考にしてください。
| 新築 | 中古 | |
| メリット | 設備が新しく修繕不要入居者がつきやすい物件の評価が高く、融資が受けやすい | 新築に比べて高利回り過去の履歴から管理状況や入居率などを確認できる築20年以降は物件価格の下落が緩やか |
| デメリット | 販売促進費や人件費が上乗せされているため、物件価格が割高家賃の下落が早い | 予定外の修繕費がかかる可能性がある物件の状態によっては入居者がつきにくい |
表面利回りと実質利回りの違い
物件情報には利回りが記載されていますが、それだけで収益性を判断するのは早計です。利回りには「表面利回り」と「実質利回り」が存在します。物件の収益性を判断するには、一般的に実質利回りをチェックするべきだと言われています。それぞれの計算方法は以下のとおりで、実質利回りのほうが実態に近い結果になります。
表面利回り（％）＝想定年間家賃収入÷物件価格×100
・実質利回り（％）＝（想定年間家賃収入－年間運営費）÷（物件価格＋購入時諸費用）×100
年間運営費に管理費や修繕積立金のほか、賃貸経営にかかる以下の費用が含まれます。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 保険料（火災保険、地震保険など）
- 管理委託費 など
購入時諸費用とは、以下のような物件購入時に必要とされる費用のことです。
- 仲介手数料
- 司法書士手数料
- 登記費用
- ローン手数料
- 不動産取得税
- 印紙税
- 振込手数料 など
年間諸経費や購入時諸費用の中には、実際に購入・運用してみないとわからないものもあります。
しかしながら、物件の収益性をできるだけ正確につかむには、実質利回りが欠かせません。
気になる物件が見つかったら、担当者に尋ねるなどして、なるべく情報を集めるようにしてください。
信頼できる不動産投資会社選び
不動産投資を成功させるには、不動産取引の知識や情報収集力が必要です。
個人には難しいかもしれませんが、不動産投資会社のアドバイスでクリアできます。
ただし、なかには詐欺まがいの手法を用い、収益性のない物件を強引に勧める会社も存在します。
安易に物件購入を決める前に、信頼できる会社なのか、担当者の言葉に嘘はないかなど、見抜く目を養うことが大切です。
信頼できる不動産投資会社を見つける方法
では、どのようにすれば信頼できる不動産投資会社を見つけられるのでしょうか。
ここからは、不動産投資会社のチェック方法を紹介します。
会社のWebサイトをチェックする
まずは会社のWebサイトを検索し、業績や実績などをチェックしましょう。
物件の仲介だけでなく、購入後の賃貸管理も委託できる会社がおすすめです。
業務内容や得意とする物件なども調べ、自分と相性の良さそうな会社を複数ピックアップしてください。
クチコミをチェックする
会社のWebサイトには不利な情報が載せられていない可能性があるため、SNSなども利用してクチコミをチェックしてみましょう。
以下に紹介するツールを使って、宅建業法違反で罰則を受けていないかも調べてみてください。
無料相談や不動産投資セミナーでチェックする
信頼できそうな会社が見つかったら、実際に話をしてみましょう。
不動産投資会社の多くは、個別相談やセミナーなどを無料で開催しています。
いきなり個別相談はハードルが高いと思う人は、無料セミナーへの参加がおすすめです。
不動産投資なら大和財託へ
大和財託では、オーダーメイドの資産運用プランを作成いたします。
プランに基づいた最適な一棟収益不動産の提供から賃貸管理、出口戦略までをワンストップでサポートする、不動産投資サービスです。
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監修者
藤原 正明／大和財託株式会社 代表取締役CEO
昭和55年生、岩手県出身、岩手大学工学部卒。
三井不動産レジデンシャル株式会社で分譲マンション開発に携わり、その後不動産会社で収益不動産の売買・管理の実務経験を積む。
2013年に大和財託株式会社を設立。収益不動産を活用した資産運用コンサルティング事業を関東・関西で展開。
中小企業経営者、土地オーナー、開業医・勤務医、高年収会社員などに対して多様な資産運用サービスを提供している。
自社設計施工により高品質ローコストを実現している新築1棟アパート・マンション、中古物件のリスクを排除した中古1棟リノベーション物件、デジタルテクノロジーを活用した不動産小口化・証券化商品、利益最大化を実現する賃貸管理サービスなどを、顧客のニーズに合わせて組み合わせて提案できることが強みである。
資産運用領域で日本No.1の会社を目指し日々経営にあたっている。
マッスル社長としてYouTubeでも活躍中。
書籍「収益性と節税を最大化させる不動産投資の成功法則」や「収益性と相続税対策を両立する土地活用の成功法則」を発売中。
