不動産投資は資産運用・投資の方法のひとつで、他の投資と比較して安定して利益を上げることが出来る投資となります。
とはいえ、全ての人が不動産投資で成功しているというわけではありません。
不動産投資は正しい知識と行動があれば成功できますが、正しい知識がないまま取り組んだ結果、失敗してしまった初心者の方が多くおられるのも事実です。
このコラムは当社の代表取締役CEO藤原正明の「正しい不動産投資の知識をお伝えすることで一人でも多くの方に不動産投資・賃貸経営で成功してもらいたい」という思いの元、大和財託としてお伝えしてきた内容になります。
これから不動産投資をはじめようとお考えの方はぜひご覧ください。
目次
不動産投資で利益を得る仕組み
不動産投資で利益を出す方法は二つあります。
一つは購入した不動産を売却することで利益を得る方法、もう一つは不動産を賃貸することで利益を得る方法です。
土地や建物の価格が上昇していたバブル時代は、キャピタルゲインを狙った不動産投資が主流でしたが、バブル崩壊と同時に資産価値が低下し、キャピタルロスによって巨額の負債を抱える人が続出しました。
バブル後は、資産の大きな値上がりは期待できなくなったものの、毎月安定して家賃収入が得られるという利点から、不動産投資によるインカムゲインに注目が集まりました。
さらに1990年代以降、全国的にみると土地の値段は下がり続けており、キャピタルゲイン狙いの不動産投資で収益を確保するのは、一部の地域を除いて難しい状況にあります。
物件を賃貸して家賃収入を得るインカムゲインは、不動産市況の変化に関わらず安定した収入を得ることができますので、皆様にはインカムゲインを前提に行うことをおすすめします。
不動産投資ができる人とできない人
不動産投資は地主や医師、経営者や資金に余裕のある人が行うものと勘違いされている方も多いのですが、年収が低い方でも融資を受けて不動産投資をされています。
不動産投資を行う際に、基本的には金融機関から融資を受けます。
「年収が低いと融資が受けることができないので不動産投資は難しい」というイメージもお持ちの方も多くおられますが、年収をネックに感じられている方でも融資を受けることは十分可能です。
融資を受ける為に「年収」は重要な判断材料となりますが、年収がすべてではありません。
ご自身の年収や金融資産、職業などの属性にあった融資を見つけることができれば不動産投資を行うことができます。
年収が低い方であっても諦めず、信頼できる不動産投資会社を探して相談することができるかどうかで、不動産投資ができるかどうかは変わるということになります。
不動産投資のメリット
不動産投資は、他の資産運用の方法と比較してローリスク・ミドルリターン、そしてロングリターンの投資になります。
不動産を賃貸して得られるインカムゲイン狙いであれば、物件を保有している限り安定した収入を得ることができます。
もちろん、不動産市況が賑わい物件価格が上昇していくようになれば、売却によるキャピタルゲインを得ることも可能です。
投資の中でも比較的安定して利益を得ることができるのが不動産投資ですが、最大のメリットは、融資を受けて投資ができることです。
金融機関がお金を貸してくれる投資は不動産投資以外にはありません。
不動産投資は、融資を受けることでレバレッジ効果を出すことにより、少ない自己資金でも大きな利益を得ることができます。
不動産投資は生命保険代わりにもなる
一部の金融機関で融資を利用する際、団体信用生命保険への加入が必須となっています。
団体信用生命保険とは、万が一、ローンの名義人が亡くなったり高度障害になったりした場合、ローンの残債が弁済され残されたご家族へのローンの負担がなくなるといったものです。
団体信用生命保険は、居住用のマイホームだけでなく、収益物件を購入する際にも利用できます。
収益物件を購入される際にも団体信用生命保険に加入することで、万が一の時にも、残されたご家族を守ることができます。
ただし、「生命保険代わり」が1番の目的で不動産投資を始めてしまうと、物件選びに失敗してしまいキャッシュフローが回らなくなる可能性もありますので、注意が必要です。
不動産投資のリスク
不動産投資は株式投資などの他の投資に比べて比較的安定的に収益を上げられますが、当然にリスクがあります。
当社が考える不動産投資の最大のリスクは、物件の購入を検討する際に開示されるべき情報が明らかにされないことです。
開示されるべき情報を入手しないままに不動産投資を始めて、購入後に大きな問題が顕在化することがあります。
そうならないために情報を適切に聞き出し適切な投資判断を行うことが必要です。
その他にも、不動産投資・賃貸経営の代表的なリスクには以下の７つがあります。
①空室リスク
②家賃滞納リスク
③修繕リスク
④火災・地震リスク
⑤金利上昇リスク
⑥事故リスク（死亡事故）
⑦損害賠償リスク
不動産投資・賃貸経営のリスクと対策について詳しく知りたい方には、コラム記事「不動産投資のリスクは低い？マンション・アパート経営の正しい知識」にて解説していますので、参考にして下さい。
不動産投資の成功は初期設定で8割決まる
不動産投資は購入時の設定を間違うと、いくらその後の管理・運営を上手に行ったとしても、リカバリーがかなり困難になります。
購入時に適切な条件設定を行うことが成功への近道です。
初期設定は、①物件検討段階、②土地・建物比率、③融資条件の３種類のポイントがあります。
１．物件検討段階
不動産投資では、物件を複数棟保有することで賃貸経営の基盤を安定化させるとともに、それぞれの物件が相互に助け合うことで利益の最大化につながります。
複数棟の収益物件を保有するには、金融機関から継続して融資を受ける必要があります。
金融機関が融資をする際は購入対象物件のほか、保有物件も評価の対象となります。
2棟目、3棟目を購入する際に、1棟目に購入した収益物件の評価が原因でその後の融資が思うように受けられない可能性もあります。
不動産投資でいくらのキャッシュフローを得たいのか、1棟目を購入する前に不動産投資のポートフォリオ案を策定し、ポートフォリオに合う収益物件を購入することが大切です。
適切なポートフォリオを構成し１棟目でつまずかないためにも、購入前に自分で勉強をするとともに、信頼のできるパートナーとなる不動産投資会社を探すことが不動産投資の成功に繋がります。
２．土地・建物比率
不動産投資で手残りキャッシュフローを大きくするためには、税金のコントロール（タックスマネジメント）が重要ですが、その鍵を握るのが減価償却です。
しかし、初期設定で土地と建物の比率を間違った場合、タックスマネジメントに失敗します。
収益物件の価格は総額で表示されますが、実際の内訳は土地と建物の価格に分かれます。
そして、その比率がタックスマネジメントに大きな影響を与えます。
土地・建物比率の重要性を認識していない不動産会社の場合、売主側に有利な条件で契約がなされていること自体に気づかずに収益物件を売却するケースが少なくありません。
土地・建物割合はあとから変更ができないため、物件購入時に割合をどう決めていくのかを戦略的に考えることが重要です。
３．融資条件
不動産投資で資産を拡大するには、融資をいかに攻略していくかが重要です。
特別な資産背景を持たない方にとっては、毎年得られるキャッシュフローを次の投資原資として再投資することで、規模の拡大を図ることができます。
融資を受ける際は「できるだけ長く借りる」が基本方針となります。
長く借りることで毎年のキャッシュフローを潤沢にし、次の投資に回すことができるようになります。
得られたキャッシュフローを累積させて現金を内部留保することで賃貸経営の安定化を図ることもできます。
物件としては長期借入が可能であるにもかかわらず、あえて10～15年程度で融資を組み、物件を購入する方がいます。
金融機関は一度貸し出した融資について、金利交渉には応じますが返済期間については当初より延長することは原則ありません。
万一、有事が発生し、急な出費に迫られても対処できなくなってしまいます。
長期で借りておけば、キャッシュが貯まった段階で一括返済も可能です。
収益物件を購入する初期段階で、融資期間はできる限り長期に組むべきと言えます。
人生設計に基づいた不動産投資ポートフォリオ
不動産投資・賃貸経営に興味のある方の話を聞いていると、物件を持つこと自体が目的となっている人がいます。
会社経営と同じように、不動産投資・賃貸経営で物件を保有するのはあくまで手段であり、それによって生み出した利益で「何がしたいのか」「どうありたいのか」という本当の目的をはっきりさせる必要があります。
サラリーマンの方の目的では、いつまでにいくら貯めるという「貯蓄」ではなく、「安定収入」を重視している方が多い傾向があります。
医師や士業など高収入の方は、自分で築き上げた資産を守ろうと不動産投資に取り組む方 が増えています。
中小企業経営者の方の場合、社長個人の資産運用および節税と、会社の第二の柱となる事業として賃貸経営に取り組みたいという希望を多くなっています。
一定以上の純資産や土地を保有している富裕層の方では、将来の相続税対策として収益物件の活用を検討したいというニーズもあります。
不動産投資・賃貸経営の目的によって、ご自身にあった不動産投資ポートフォリオが変わります。
自身のライフプランをよく考え、不動産投資・賃貸経営の目的を明確にしたうえで、不動産投資に取り組むことが成功のポイントです。
不動産投資は表面利回りに惑わされていけない
不動産投資をしている投資家の方々が物件を検討する際、まず意識を向けるのが利回りです。
不動産投資のポータルサイトや物件資料に掲載されている利回りは、正確には「表面利回り」になります。
実は、「表面利回り」は収益物件の正確な利回りは表していません。
表面利回りは物件の投資効率を見る際のかなり粗い判断には便利ですが、物件運営時のコストなどが一切考慮されておらず、本当の利回りとは異なります。
不動産投資における「表面利回り」は参考程度に見るのが良いと言えます。
不動産投資で成功するには、表面利回りに惑わされず、営業純利益（NOI）を物件価格に購入諸費用を加えた総投資金額で除算して求められる総収益率を調べる必要があります。
詳しくは、コラム記事「不動産投資の表面利回りとは？収益物件の選び方について」にて詳しく解説していますので、参考にして下さい。
本当のイールドギャップについて
融資を受けて不動産投資をする場合、投資判断の指標に「イールドギャップ」があります。
よく見かける不動産投資に関する書籍やブログの中では、収益物件の表面利回りと借入金利の差をイールドギャップといい、表面利回りが高くても借入金利が高ければその差を大きく取れないので利益が残らないなどと解説されているケースがあります。
例えば表面利回り10％の物件を購入し、金利3.0％で資金を調達した場合のイールドギャップは７％ということです。
実はこの解釈は完全な間違いです。
先ほどのイールドギャップの解釈では「返済期間」の要素が入っていません。
融資を受ける際に金融機関から提示される条件は「融資金額」「金利」「返済期間」です。
この３つの条件をもとに月々の返済額が確定しますので、全て考慮する必要があります。
間違ったイールドギャップで収益物件の評価をしてしまうと、キャッシュフローがマイナスになる場合もありますので、注意が必要です。
具体的なシミュレーションなど、詳しい解説は、コラム記事「正しい『イールドギャップ』とは何ですか？①」にて詳しく解説していますので、参考にして下さい。
住みたいエリアと投資物件のエリアは別
不動産投資を始めようとされる方の中には、自分が住みたい狙いを定めて物件を探してしまう方がおられます。
自宅購入の場合は、「自分が住みたいエリア」で絞り込んで良いですが、不動産投資として購入する収益物件の場合は別の視点を持たなければなりません。
物件価格の高さに比例して家賃も高くなれば投資対象として十分考えられますが、実際はそのようにはなりません。
「住みたいエリア」として人気のエリアでは、物件価格が高い割には家賃収入が少ないことから、融資を受けて不動産投資を行った場合に、キャッシュフローが出ないこともあります。
不動産投資で成功するには、投資効率の高さに主眼を置いて物件を選定する必要があります。
新築区分マンション投資のメリットとデメリット
新築区分マンションを購入して行う不動産投資のメリットは、３つあります。
- 1棟アパート・マンションに比べると物件価格が小さいことから購入しやすい
- 好立地でも販売される物件の数自体が多いことから購入しやすい
- 既存の借入が少なければ、信販系金融機関からの融資を受けやすい
新築区分マンションを購入して行う不動産投資のデメリットは６つあります。
- 毎月1万円以上の持ち出しがある
- 物件価格下落率が高く、売るに売れない
- 担保評価なし
- 賃貸経営の実績として評価されない
- 融資枠を使用してしまう（限界がある）
- 実質的な節税にはならない
新築区分マンションを購入して行う不動産投資は、相続税対策として相続税評価を下げたい方、現預金を多くお持ちの方で融資を受けずに現金で物件を購入される方にはおすすめです。
その他の方には新築区分マンション投資はおすすめできません。
詳しい理由や詳細の情報は、コラム記事「区分マンション投資で資産形成。新築区分のメリットとデメリットは？」にて解説していますので、参考にして下さい。
中古区分マンション投資について
中古区分マンションを購入して行う不動産投資は、小遣い程度のキャッシュフローを得るのであれば良いと言えますが、将来の経済的不安を払拭する資産運用という面で見れば、投資対象としてはおすすめできません。
理由は、資産拡大効率の悪さ、空室リスクの高さ、経営の自由度が低い、収益性が悪いこと、融資の壁があることです。
現預金が多くありキャッシュで物件を購入できる方、もしくは相続税対策で現金を不動産に変えて相続税評価額を下げたい方にとってはメリットもありますが、融資を前提にした不動産投資をお考えの方には、中古区分マンション投資はおすすめできないと言えます。
詳細の情報は、コラム記事「資産運用に中古区分マンション投資はおすすめか？」にて解説していますので、参考にして下さい。
新築一棟アパート・マンション投資で注意すべきこと
当社でも新築一棟のアパートやマンション投資は提案していますが、いくつか注意すべきことがあります。
新築物件はプレミア賃料がなくなれば、賃料が下落していくということ、適正賃料の見極めが必要になること、競争力のある間取りではない可能性もあることです。
物件概要書では、家賃下落率が想定されていない場合や空室や滞納損失が想定されていないこともありますし、利回り計算に細工がされているケースもあります。
提示された利回りが具体的にどういった計算式で求められているか、良く資料を精査する必要があります。
初期設定の段階で全てのリスクに対する対処を行うことが不動産投資の成功の秘訣になります。
新築一棟アパート・マンションを購入して行う不動産投資は、入居付けがしやすく、融資も組みやすい、大規模修繕が発生するまでの期間も長いなど、メリットも多数あります。
正しい対処を行えば、資産運用ツールとして有効な投資物件と言えます。
詳しい解説は、コラム記事「アパート経営のリスクについて。新築一棟で注意すべきことは？」にて解説しています。
中古一棟アパート・マンション投資のメリットとデメリット
収益物件を活用した資産運用、不動産投資をはじめる場合、アパートやマンションなどの中古一棟物件は有効な投資先です。
中古一棟アパート・マンション投資には、同じ不動産投資の中でも区分マンション投資にはないメリット、新築一棟アパート・マンション投資にはないメリットがあります。
主なメリットは３つありますますが、中古一棟アパート・マンション投資の一番のメリットは、新築物件に比べて利回りが高いことです。
他にも、一度の取引で複数戸を保有できるため資産規模拡大スピードが早いこと、投資初期から戸数を多く保有することで空室リスクの分散効果があることもメリットです。
ただし、デメリットも２つあります。
修繕リスクを常に考慮する必要があることと、長期間での融資が組みにくいことです。
詳しい解説は、コラム記事「中古アパート一棟物件で行う不動産投資のデメリットと対策について」にて解説しています。
収益不動産を活用した節税
収益不動産を活用した節税では、減価償却を利用して不動産所得をマイナスにします。
不動産所得のマイナスを給与や他の所得と合算することで課税所得を圧縮することができ、税金を安く抑えることができます。
不動産投資では、減価償却を行うことで実際には出ていかないお金を毎年経費にすることができます。
減価償却を活用した節税効果を高めるのに最適な物件は、中古１棟物件です。
その中でも物件を選ぶポイントは単年あたりの減価償却が多く取れる物件を選定することです。
不動産投資の目的が節税の場合は、法定耐用年数を超えた中古の木造や軽量鉄骨造がおすすめです。
不動産投資・賃貸経営で節税を行うポイントなど、さらに詳しい解説は、コラム記事「不動産投資で税金対策とは？減価償却を活用した節税スキームを解説！」をご欄下さい。
資産管理法人を活用した税金対策
不動産投資を始めるにあたり、多くの方が資産管理法人を活用して、法人名義で収益不動産を購入することを検討されます。
日本の税制は個人の税率を上げて一般事業法人を含む法人の税を下げる傾向がある為、個人名義で買うよりも法人名義で買う方が税率を低く抑えることができます。
他にも経費計上できる範囲の幅が広がるメリットがあり、融資の面で有利になる場合もあります。
個人では計上するのが難しくても法人であれば認められる経費については、自家用と業務用を兼ねた自動車にかかった費用や、通信費、水道光熱費、生命保険料などがあります。
当社でも個人投資家との取引の半数以上で資産管理法人の設立をサポートして、法人名義で物件を取得してもらっています。
不動産投資で相続税対策ができる
相続税対策としても不動産投資は有効な方法になります。
相続税対策として一般的に有名なのは、地主の方の土地に賃貸物件を建築することで保有資産の相続税評価額を下げ、相続税を節税するという手法です
日本の相続税制では土地・建物を実売価格より安く評価する仕組みになっているからです。
ただし、賃貸需要が見込めず賃貸経営が成り立たないと判断した場合は、無理に建築することはおすすめしません。
賃貸需要が見込めない場合、土地の売却し、賃貸経営が見込める立地の土地を購入して賃貸経営を行う方法もあります。
先祖代々受け継いできた土地は手放したくないという場合は、土地を保有したまま他に立地の良い収益物件を購入することも可能です。
不動産投資による相続税対策は専門的な知識が必要ですから、対策にあたっては相続税に詳しい専門家に相談することをおすすめします。
不動産投資は融資がすべて
不動産投資は、融資がすべてと言っても過言ではありません。
全額自己資金で物件を購入できる人は別にして、特別な資産背景を持たない人はいくら良い物件を見つけても、融資が受けられなければそもそも購入できないからです。
不動産投資の最大のメリットは、融資を受けて投資ができることです。
比較的安定した利益を出せるのも不動産投資のメリットではありますが、融資を受けることで、少ない自己資金で効率的に資産を増やすことができます。
不動産投資で有利な借り入れをする方法
不動産投資で経済的安定を目指すには、良い条件の融資を継続的に受けながら資産規模を拡大していく必要があります。
自身で金融機関を回り融資の可能性を探る方もおられますが、多くの方はその方法では良い条件で融資を継続的に受けることはできません。
金融機関側からすれば、素性の分からない人物が突然訪問して融資の相談をされても、重視すべき取引実績がない状態では相手にしないことが多いのです。
一番良い金融機関の開拓方法は、紹介を受けて金融機関にアクセスすることです。
もっと言えば、金融機関との強固な関係性を持っている不動産会社を通じての融資打診ということです。
融資に強い不動産業者を選択する一番有効な方法は金融機関との取引実績を確認することです。
その他、投資家の融資をアレンジする際にどこの金融機関をよく利用しているかを確認することも有効です。
状況や属性に合った金融機関・ローンを使う
収益物件の購入の際に融資が受けられる金融機関は、その融資に対する考え 方・性質によって大きく「パッケージ型アパートローン」と「オーダーメイド 型プロパーローン」の二つに分けることができます。
「パッケージ型アパートローン」は、大企業勤務のサラリーマンの方や公務員の方、医師の方などが利用しやすい融資です。
融資商品としてしっかりと設計されパッケージ化されているため、融資条件が明瞭で、かつ融資審査および融資実行までが早いという特徴があるローンになります。
融資を受けようとしている方の年収や既存借入金額が基準になります。
さらに収入が安定していること、勤務先が安定していることに重きを置かれています。
「オーダーメイド 型プロパーローン」は、その名のとおり物件と購入者をそれぞれ評価したうえで融資条件を決めるオーダーメイドのローンです。
土地資産を持っている地主の方、医師の方、中小企業経営者の方、金融資産を多く持っている富裕層の方が利用しやすい融資です。
年収が少なくても金融資産が多い方はオーダーメ イド型プロパーローンを利用することができます。
法定耐用年数オーバーでも融資は可能
構造別の法定耐用年数を超えている築年数の古い物件について融資を受けにくいというイメージをお持ちの方が多くおられますが、法定耐用年数がオーバーしている物件でも問題なく融資をつけることができます。
パッケージ型アパートローン全般、および一般の市中金融機関のオーダーメイド型プロパーローンでは、法定残存年数とは別のロジックで融資期間を計算し長期融資を受けることが可能です。
詳しい解説はコラム記事「法定耐用年数がオーバーしている物件でも 融資を受けることは可能でしょうか。」をご欄下さい。
不動産投資で融資を受けやすい人、受けにくい人
融資を受けやすい人、受けにくい人の傾向がありますので、解説しておきます。
融資を受けやすいのは自己資金や金融資産を蓄えている人です。
たとえ年収が低くても一定の自己資金があれば融資を受けることは可能です。
融資を受けにくいのは自己資金を蓄えていない人です。
年収が1,000 万円以上あっても、自己資金が100万円程度だと審査はかなり厳しくなると 心得てください。
融資については個人の属性によって変わりますが、相談する不動産投資会社によっても大きく変わってきます。
金融機関との繋がりが太い、信頼できる不動産投資会社を見つけて相談することが重要です。
不動産会社は不動産投資のプロではない
不動産のプロである宅地建物取引士（宅建士）は不動産取引のプロではありますが、不動産投資のプロとは必ずしも言えません。
物件を購入すべきかどうかの投資判断、賃貸マーケットの見極め、運用中の支 出想定などは、宅建士だからといって全員が長けているわけではないのです。
信頼できる不動産投資会社を探すには、担当者や会社が実際に不動産投資を行っているかどうかが一つの目安になります。
不動産投資の成功のポイントは、良きパートナーに巡り合えるか否かにかかっています。
パートナー選びの際には、候補の会社・担当者の不動産投資の経験を確認することが大切です。
不動産投資は賃貸経営事業
いくら利回りが高く立地に優れている物件を購入できても、その後の管理・運営をしっかり行わなければ期待する投資成果は上げられません。
だからこそ物件購入後の管理運営が大変重要になります。
幸い、不動産投資は管理運営をアウトソースできる体制が整っています。
信頼できる不動産投資のパートナーを味方につけて、保有物件の管理運営を一任すれば、自動的に収入が入ってくる仕組みを作ることができます。
失敗しない不動産投資会社の選び方
ここでは不動産投資会社を選ぶポイントを１１個紹介しますので、参考にしてみてください。
- 収益不動産の売買取引を頻繁に行っているか
- 物件の詳細を理解しているか
- 物件周辺の土地勘があるか
- 物件周辺の賃貸事情を把握しているか
- 融資の知識が豊富か
- 物件紹介とともに金融機関の紹介もしてくれるか
- 地元金融機関と取引があるか
- 購入後の賃貸管理についてのサポートがあるか
- その不動産会社が収益物件を持っているか、また、賃貸経営で一定の成果を出しているか
- 税務知識が豊富か
- 不動産ポートフォリオ、出口戦略まで含めたうえで、物件を紹介しているか
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まとめ
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監修者
藤原 正明／大和財託株式会社 代表取締役CEO
昭和55年生、岩手県出身、岩手大学工学部卒。
三井不動産レジデンシャル株式会社で分譲マンション開発に携わり、その後不動産会社で収益不動産の売買・管理の実務経験を積む。
2013年に大和財託株式会社を設立。収益不動産を活用した資産運用コンサルティング事業を関東・関西で展開。
中小企業経営者、土地オーナー、開業医・勤務医、高年収会社員などに対して多様な資産運用サービスを提供している。
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