マンション管理組合の役員の方で、修繕積立金の問題や大規模修繕工事の業務が大変そうと不安に感じている方はいませんか？

この記事では、マンションの大規模修繕工事の目的や、周期、費用について徹底解説しています。

大規模修繕工事に関する業務や費用に不安を感じている方は参考にしてください。

大規模修繕工事とは

大規模修繕工事とは、おおよそ十数年に一度の頻度で行われるマンションの大規模な修繕のことです。
大規模修繕工事には、建物や設備を元の水準に戻す修繕と、新たな設備や機能を加えることで、資産価値を向上させる改修の2つがあります。
なぜ、大規模修繕工事が必要なのでしょうか？理由や目的について詳しく解説します。

大規模修繕工事とは？

マンションは時間の経過とともに、風雨や湿気、日照などが原因で建物や設備が劣化します。
このように時間の経過とともに資産が劣化することを経年劣化といいます。
また、年数が経過すれば損傷が生じていることもあるでしょう。

こうした経年劣化や損傷箇所は、日々修繕されることもありますが、おおよそ十数年に一度、建物の維持管理のためにな修繕が必要です。

大規模修繕工事はなぜ必要？

建物の経年劣化や損傷箇所をそのままにしておくと、劣化の進行が早まる可能性があります。
また、周囲に新たな設備や機能をもった新築マンションなどが建てられた相対的効果かもしれません。
大規模修繕工事は、こうした資産劣化の防止、あるいは、資産価値の維持を目的として行います。

建物や設備は時間の経過とともに劣化する

建物や設備は時間の経過とともに劣化していきます。
劣化や損傷箇所をそのままにして、万が一水漏れなどが発生した場合、劣化による損害は火災保険の対象になりません。また、居住者に多大な迷惑をかける可能性もあるでしょう。
長期間、建物や設備を維持していくためには定期的なメンテナンスが必要です。

資産価値を守る

年数が経過したマンションは、性能・機能・設備という点で新築マンションと比べて古くなっており、資産価値も低下しています。
工事によって外観が維持されるだけでなく、性能の高い防犯設備や、スロープ、手すりの設置などのバリアフリー化などを加えることでマンションがより住みやすくなるうえ、資産価値の向上につながります。

「修繕」と「改修」の違い

大規模修繕工事は大きく「修繕」と「改修」の2つに分けられ、その内容は大きく異なります。

「修繕」の目的と内容

「修繕」とは建物や設備の機能を元の水準まで回復する工事です。

「改修」の目的と内容

「改修」は、マンションに新たな設備や機能を加え、より住みやすさや資産価値向上させるための工事のことです。

大規模修繕工事にかかる費用

大規模修繕工事にかかる費用について解説します。
大規模修繕工事の際は、工事にかかる費用だけではなく、コンサルティング費用について考えておく必要があります。工事の費用は、居住者から集める修繕積立金でまかなわれます。
修繕工事とはおおよそで、どれくらいの費用がかかるのでしょうか？
ここでは費用の相場を見ていきましょう。

大規模修繕工事にはいくらくらいかかるの？

大規模修繕工事にかかる費用について、国土交通省の調査結果が発表されています。

【大規模修繕工事の回数と費用の関係】

出典：平成29年度国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」より

大規模修繕工事は、外壁関係にかかる費用が最も多く、ついで防水関係、仮設工事と続きます。
また、2回目は給水設備、3回目以上は建具・金物等の修繕費が増える傾向があります。

一戸当たりの相場はどれくらい？

大規模修繕工事の一戸あたりにかかる工事費用の相場は次の通りです。

【大規模修繕工事一戸あたりの費用相場】

出典：平成29年度国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」より

回数別では、1回目の修繕工事は100万円、2回目は97.9万円、3回目は80.9万円となっており、一戸あたりの大規模修繕工事の費用は、回数を重ねるごとに減少傾向にあります。

コンサルティング費用はどれくらい？

大規模修繕工事の設計コンサルタントの費用相場は、工事費用の5～10%と言われています。
仮に大規模修繕工事の費用が2,000万円ならコンサルティングの費用は100万円～200万円です。

大規模修繕工事の費用はどこからまかなうの？

マンションの大規模修繕工事の費用は、居住者（区分所有者）が支払う修繕積立金からまかなわれます。
修繕積立金は階数や専有面積によって異なりますが、月1万円～1万5千円、1平米あたりだと200円程度が相場です。

修繕積立金が追加で徴収されることはある？

建物や設備の劣化や損傷による大規模修繕工事の費用、あるいは、人件費や材料費などの費用は変動しやすいという側面があります。

また売り手・買い手双方の負担が少ないよう、修繕積立金は最初、低めに設定される傾向があるため、毎月積み立てている修繕積立金だけでは将来的に不足する可能性があります。

修繕積立金を値上げすればまかなうこともできますが、必要な工事が差し迫っている場合は、追加で徴収されることは十分考えられるでしょう。

国土交通省の調査によると、修繕積立金の変動がない「均等積立方式」を採用しているのは41.4%、定期的に修繕積立金額の見直しが行われる「段階積立方式」を採用しているマンションは43.4%となっています。

大規模修繕工事の費用が将来アップすることはある？

建物や設備の劣化や損傷具合、人件費や材料費などは変動しやすいので、将来的に大規模修繕も変動する可能性があります。
大規模修繕工事の費用が計画していた費用よりすることも、アップすることもどちらも考えられます。

大規模修繕工事の実施時期とは

大規模修繕工事は国土交通省のガイドラインによりおおよその目安が決まっています。
またマンションは10年、20年と経過するごとに、大規模修繕工事の際チェックすべきポイントも変わります。
ここでは、マンションの経過年数ごとに必要となる主な大規模修繕工事の内容について紹介します。

分譲マンションの大規模修繕工事は12年周期が一般的

分譲マンションの大規模修繕工事は12年程度の修繕周期で行うことが一般的と言われています。

これは、国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインの中で、外壁の塗装や、屋上防水などの大規模修繕工事の周期は一般的に12年～15年程度と定められているためです。

大規模修繕工事の15年・18年周期への延伸は可能？

修繕積立金は築20年～30年をすぎると不足する傾向があり、今後も高経年マンションが増加すると、問題が顕在化することが予想されます。

こうした背景から、一部の不動産会社では最長18年までの長期保証とすることで、大規模修繕工事の周期を12年から18年まで延伸できる商品を展開しています。

大規模修繕工事の延伸をすることで、工事回数を減らせば、大規模修繕工事の費用を削減できる可能性があります。

築年数別の大規模修繕工事

築年数別の大規模修繕工事のポイントを解説します。

築10年目までの大規模修繕工事

築10年目までに実施される主な大規模修繕工事としては、ベランダや設備の鉄部塗装があります。

マンションの鉄部塗装とは、一般的に修繕周期は3～5年で、塗装の剥がれや退色の他、塗料の皮膜で、建物の鉄部のサビを防ぐために行うものです。

大規模修繕工事ではないタイミングでも部分的に行うこともありますが、足場を架ける大規模修繕工事のときにも行われます。

築11～20年目の大規模修繕工事

築11年～20年のマンションは外壁に重大な劣化に至っているケースは少ないでしょう。

ただ、コンクリートやモルタルなどは、クラックを引き起こしていることもあるため、早急に対処しておくことが必要です。

打診調査や、鉄筋のかぶり厚確認などの鉄筋探査など、外壁や躯体の劣化傾向を確認しておきましょう。

また，雨風の跡や排ガスによる外壁の汚れや、浮きなども早い段階で対処しておくと外観も美しく保てます。

築21～30年目の大規模修繕工事

建物の構造や立地などの特徴から建物や設備に劣化が目立ち始める時期です。

防水層の劣化は水漏れや躯体にも影響を与えるので、防水層の改修など屋上の防水も対策が必要です。

また、居住者自体の年齢も上昇してくるため、新たな設備や機能を追加して、住みやすいマンションづくりを意識するのも良いでしょう。

築31～40年目の大規模修繕工事

大きな劣化が目立つようになる時期です。

建物や設備の長寿化に力点をおいた大規模修繕工事を行います。

また、建物や設備の機能が近隣の新築マンションに比べて見劣りする可能性があるので、新しい防犯対策やスロープ、手すりなどのバリアフリー化を済ませることで、資産価値を向上させることも意識しましょう。

分譲マンション以外の大規模修繕工事とは

大規模修繕工事が必要なのは、居住用の分譲マンションだけではありません。
商業ビル、オフィスビル、賃貸ビルも大規模修繕工事は必要です。

商業ビルの大規模修繕工事

テナントが入った商業ビルや、企業のオフィスがあるオフィスビルの大規模修繕工事は、分譲マンションのような12年周期といった決まりは特に設けられていません。

しかし商業ビルや、オフィスビルも経年劣化は生じます。また、新築ビルができれば機能面では見劣りする部分が出てくる点は、分譲マンションと変わりません。

そのため、商業ビルや、オフィスビルは、基本的にはオーナー自身で大規模修繕工事の計画を策定する必要があります。また、分譲マンションのような修繕積立金もないので、オーナーは計画的に大規模修繕工事の費用を準備することが必要です。

賃貸マンションの大規模修繕工事

賃貸マンションも分譲マンションと同様の理由で、大規模修繕工事が必要になります。

賃貸マンションの大規模修繕工事は、分譲マンションと同様、12年収期を目安に経年劣化の修繕による耐久性や機能性の回復を図り、時代に即した新しい設備を導入するなどの資産価値向上を目的として行います。

賃貸マンションでは、玄関や廊下などの共用部分はオーナー義務として行う必要があり、賃貸マンションの場合は、修繕積立金ではなく居住者から集める管理費や共益費の中から、オーナーが計画的に準備をする必要があります。

大規模修繕工事を行うまでの流れ

大規模修繕工事は、事前準備や業者の選定、居住者の説明会など多くの業務が発生します。
大規模修繕工事の準備の流れを知って早めに準備に取り掛かることが重要です。
大規模修繕工事を行うまでの流れについて紹介します。

STEP1）修繕委員会の結成

大規模修繕工事を実行するまでには、工事計画の立案や、建物や設備の劣化状況の審査、施工業者の選定、住民説明会など多くの業務が発生するため理事会だけでは対処しきれない可能性があります。マンションの規模にかかわらず、修繕委員会を結成したほうが良いでしょう。

STEP2）コンサル会社の選定（管理会社にお任せはNG）

施工業者に発注する方法は、マンション管理組合と施工業者が工事請負契約を結ぶ「責任施工方式」と、コンサルタント会社に調査診断や、改修設計、施工業者の選定を委託する「設計監理方式」の2通りがあり、設計管理方式を選択する場合は、コンサル会社の選定が必要になります。

責任施工方式は、コンサル費用がかからない、信頼できる業者に大規模修繕工事を任せられるメリットがありますが、管理組合の負担が増える、施工業者選びを誤ると手抜き工事を見抜けない、相見積もりをしないとかえって割高になってしまうデメリットがあります。

一方、設計監理方式は、管理組合の負担が減る、コンサルタントが工事監理をするので、質の高い大規模修繕工事が期待できる点がメリットですが、高額なコンサルティング費用が発生する可能性があるデメリットもあります。

なお、当社で大規模修繕工事を実施する場合、コンサル会社の選定は実施しません。

STEP3）コンサル会社を公募（見積りでも数百万円の差がでる！？）

管理組合でコンサル会社を公募します。応募条件や、求めるコンサルタントの基本条件、応募時の提出書類などの提出要項を細かく表示しておくと、スムーズに選定が進みます。

見積もりで数百万円の差が出ることもあるので、必ず見積もりを比較しましょう。

なお、当社で大規模修繕工事を実施する場合、コンサル会社の公募は実施しません。

STEP4）施工業者の選定

施工業者は、専門誌やインターネット、マンション掲示板などを通じて募集をかけます。見積もり比較も重要ですが、人が住んでいる状態で安全かつ円滑に工事を進めるためのノウハウが施工業者にあるかも重要なポイントです。

また、施工業者がどれくらいの規模の大規模修繕工事を手掛けてきたのかという施工実績や、現場監督をする現場代理人の経歴や人望、アフターサポートは経営状態なども忘れずにチェックしましょう。

STEP5）説明会の実施

大規模修繕目安に、マンションの組合員や住民に説明会を開催します。

説明会で、安全に関する注意点や、日常生活に及ぼす影響を丁寧に説明し、問題点については施工会社と協力して解決することで、大規模修繕工事に対して住民からの理解や協力が得られやすくなります。

STEP6）工事準備（着工までの期間）

多くの大規模修繕工事では足場を組んで行うため、労働基準監督署に足場設置の書類を提出する必要があります。足場設置の書類の提出時期は、工事開始の30日前までです。前倒しで準備をしておきましょう。また、現場での作業効率を上げるために、仮設工事も必要です。

STEP7）工事開始（着工後の期間と管理組合のすること）

工事が始まるとマンションの周囲には足場が建ち、作業員や作業車輌が出入りをします。工事によって大きな音が発生するかも知れません。そのため、居住者にとっては大きなストレスになる可能性があります。

居住者にとって大切な安全に関する情報や注意点を、掲示板にお知らせする、あるいは各戸にチラシで配布するなど、居住者に対して大規模修繕工事に関する広報活動をすることで、運営側の理解も高まり、引き続き工事に対しての理解や協力を得られるようになります。

大規模修繕工事の発注方式

さて、大規模修繕の発注方式によって工事内容が変わってくることはご存知でしょうか。
大きく3つに分けてここでは簡単に解説していきます。

管理会社発注方式

管理会社発注方式は、マンションを管理している管理会社に一任する方式です。

管理会社お抱えの業者もしくは、管理会社の子会社等が大規模修繕を担当します。

メリットとしては、手間が掛かりにくく、相談しやすい点がありますが、一方で、デメリットは業者選定を行わないことから費用が割高になる可能性があります。

設計監理方式

設計監理方式は、外部コンサルタントを選任し、コンサルタントが主となって施工業者を選定します。

工事の合意に至るまでに診断、改修設計、資金計画などを一括して依頼できます。

また、工事開始後は工事管理業務が主な依頼内容です。

第三者（コンサルタント）による品質チェックがある点はメリットですが、その分コンサルタント費用が発生します。

責任施工方式

責任施工方式は、選定した施工業者に改修設計から管理までを一括して依頼するパターンです。

管理組合が施工業者に直接依頼する為、中間マージンやコンサルタント費用がかからず、工事費削減につながります。工事のやり取りも、施工業者とのみなので手間もかかりにくいでしょう。

注意点は、大規模修繕の工程をすべて施工業者が行う為、費用の透明性や品質において、信頼できる業者を選ぶことが重要です。 

大規模修繕工事の種類

この項目では大規模修繕を工事の種類別に掘り下げて解説していきます。
修繕費用に関しては、業者や時期によって変動する可能性が高いため相見積もりを必ず取るようにしてください。

仮設工事

仮設工事は工事期間中に必要となる設備工事を指します。

主に、工事を円滑に進めるための共通仮設工事（トイレや資材置き場）と工事に必要な仮設工事（工事用の足場や安全設備）の二つに分けられていて、料金は工事費用の中に含まれているのです。

下地補修工事

下地補修工事はコンクリートなどの建築材に生じているひび割れや欠損を、塗装前に補修する工事を指します。

塗装の下地となる部分をしっかりと修繕しておかないと、上から塗装を行っても短期間の内に、塗装の剥げや、ひび割れが再発します。 費用は下地に生じている問題に大きく左右される傾向にあります。

タイル補修工事

建物内部の床や壁、外壁を覆っているタイルの補修は、接着剤の寿命からおよそ10年~15年程度のスパンで行うことが推奨されています。

費用としてはタイルの材質によっても異なってきます。

シーリング（防水）工事

外壁や窓枠の廻りなどの取合い部分の隙間から雨水などが侵入しないように、シーリング剤を充填する工事です。シーリング工事を行わずに、雨漏りなどを放置していた場合、水による浸食と建物の劣化が加速してしまうので、シーリング工事の重要性は非常に高いです。

既存のシーリングを全て撤去して、新しいシーリングを充填する「打ち替え方式」か、既存のシーリングに新しいシーリングを継ぎ足して充填する「打ち増し方式」があり、打ち替え方式のほうが費用は高くなります。

外壁塗装工事

外壁塗装はおよそ10年程度の間隔で実施する必要があります。

外壁に塗料を塗ることによって、空気や雨、紫外線による建物への影響を阻止するのです。

壁の塗料代は耐久年数の短い（3年～5年程度）アクリルや年数の長いシリコン（7～10年）によって価格差が生じる形となります。

塗装工事（鉄部）

鉄部の塗装工事は、扉の部分や手すりの部分などといった鉄が使われている部分を再塗装する工事です。

鉄部の塗装は金属の腐食を防いだり、表出した錆が利用者を傷つけたりする事故を防ぎます。

屋上防水

平らな形の屋上は水の排泄に時間がかかるため、防水用の層が作られています。

その防水層も７～10年ほどでひび割れや雨漏りなどの劣化症状が発生するので、修繕を行わなければいけません。

付随工事（エレベーターなど）

また、エレベーターなどの施設に付随している設備も、当然、老朽化や劣化が発生するので修繕を行わなければいけません。

ただし、エレベーターや貯水槽といった設備の耐久年数は30年近いので、その他の大規模修繕よりも頻度は少なくて済みます。

マンション管理適正化法改正って何？

最後に、少し触れておきます。

近年、高経年マンションが増加していることを鑑み、2022年4月にマンション管理適正化法が改正されました。

国土交通省はマンション管理適正化の基本方針を策定し、基本方針に基いて地方公共団体（市・区）は管理適正化の推進施策を行っていきます。

地方公共団体によってはマンションの管理計画認定制度も設けられます。2つの制度の違いについて内容を理解して対策を立てることが大切です。

マンション管理適正化法とは

国土交通省は、今後20年で老朽化や管理組合の担い手が不足する高経年マンションが急増すると見込んでいます。

そうした中、2022年4月1日よりマンション管理適正化法の改正法が施行されました。改正法の施行により、地方公共団体（市・区）は基本方針に基づいて管理適正化の推進施策を行っていくことになります。

こちらは改めて解説していきます。

法改定、管理計画認定制度とは

マンション管理計画認定制度とは、マンションの管理計画が一定の基準を満たすと地方公共団体から認定を受けられる制度です。

こちらは改めて解説していきます。

大規模修繕工事によくあるトラブルと解決例

さて、最後の項目では大規模修繕によくあるトラブルと解決例を示していきます。

大規模修繕工事は大きな金額が動くため、様々なトラブルがある点に注意してください。

大規模修繕工事の時期直前なのですが延期は可能ですか？

結論から言うと、大規模修繕工事は延期可能です。

例えば、12年目になって大規模修繕工事をしなくてはならないと感じていても、マンションの劣化具合など総合的に判断して、延期することも可能になります。

急を要するから管理会社に全て任せるというよりも、信頼できるコンサルタントに一度相談をし、判断を仰ぐようにしてください。

修繕費用がかなり高額です。どうすればいいですか？

大規模修繕工事を行う場合には必ず相見積もりをとってください。

費用が高くても、現状見積もり段階であれば複数の業者に見積もり依頼を出すことも可能です。

特に、コンサルタントを専任している場合で談合などが疑われる場合には、契約解除を含めて動き出すことも重要です。

修繕積立金の不足が分かったらどうすればいいですか？

『長期修繕計画を立てたら、修繕積立金が足りない』、といった悩みを抱えている方も多いかもしれません。

すぐできる行動としては、複数業者に相見積もりを取ることです。

ただ、相見積もりをとっても修繕積立金が不足する場合には、修繕積立金を値上げするもしくは別の方法で徴収する他ありません。

長期修繕計画の元、総会決議によって、修繕積立金を段階的に値上げするか、もしくは一時金として徴収し間に合わせるかは状況によって異なりますが、一時金方式は徴収がかなり難しくなるため最終手段として下さい。

マンション管理組合・修繕委員会に専門知識がある人がいないので不安です

管理組合や修繕委員会に専門知識を持っている人がいないマンションも当然存在します。

しかし、この場合は逆に住民側の意見を反映させやすく、業者の選定も偏見なく行うこともできます。

ただ、長期修繕計画策定などはやはりプロの目が必要となるため、スポットでもいいのでコンサルタントや建築士事務所に所属する人に相談を行って下さい。

施工業者を第3者視点から監督する専門家をお探しであれば、お気軽に弊社までご相談下さい。

工事終了後のトラブルがあったらどうすればいいですか？

結論から言うと、大規模修繕工事やリフォームの紛争処理には政府関係機関が力を貸してくれます。

住宅リフォーム・紛争処理支援センターやマンション管理センターが筆頭にあげられます。

その他にも様々な機関が力を貸してくれる可能性が高いため、焦らずまずは相談から行ってください。

まとめ

今回、大規模修繕工事について網羅的にお伝えしましたが、一つ一つの事項が専門的であり、修繕委員会単独での計画はかなり困難になります。

また、大規模修繕工事は住民の方々の大切な修繕積立金から行われる為、費用は有効的に活用しなければいけません。

施工業者の選定や修繕積立金不足でお悩みの場合は、専門的知識を持ったマンション管理コンサルタントを有する大和財託にご相談ください。

当社は自社施工が可能ですので、高い品質と低価格の大規模修繕工事で、管理組合様のお役に立てます。

まずはお気軽にお問い合わせください。