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不動産投資でテナント物件(店舗・事務所)は投資対象になりますか?

2021年9月17日(金)


不動産投資といえばマンションやアパートなどの居住用不動産への投資が一般的ですが、店舗や事務所などのテナント物件への投資も選択肢としてはあります。


これから不動産投資を始めるにあたっては居住用物件とテナント物件のどちらが良いのでしょうか。


今回はテナント物件のメリット・デメリットについて解説していきます。


■テナント物件(店舗・事務所)で不動産投資を行うメリット


テナント物件で不動産投資を行うメリットは、2つあります。


・居住用に比べ、賃料が高く利回りが高い
・原状回復費用がかからない


それぞれのメリットについて解説します。


メリット①居住用に比べ、賃料が高く利回りが高い


テナント物件は居住用の物件に比べて床面積当たりの賃料単価が高く、利回りが高いのが魅力です。


地域によってはテナント物件と居住用物件との賃料差がほとんどない場合もありますが、駅前の商業地域、都心部や市街地に近い地域では、空室率も低く賃料単価が高い傾向にあります。


メリット②原状回復費用がかからない


テナントの場合、スケルトン状態で貸し出し、退去時には、テナントの負担で原状回復工事を行い、スケルトン状態に戻して家主に返却するのが一般的です。


万が一退去するテナントが解体工事を実行できない場合、家主は保証金・敷金などの預り金から充当して工事を行うことができます。


※「スケルトン」とは内装などの造作をつける前の状態をいいます。


■テナント物件(店舗・事務所)で不動産投資を行うデメリット


テナント物件で不動産投資を行うデメリットは、3つあります。


・空室リスクが高い
・賃料の変動が大きい
・融資が付きづらい


それぞれのデメリットについて解説します。


デメリット①空室リスクが高い


テナント物件は居住用の物件に比べ、空室リスクが高いのが最大のデメリットです。


居住用物件は景気が悪くなったからといってすぐに引っ越しはしませんが、店舗や事務所の場合、閉店や移転は頻繁に行われます。


居住用に比べて景気動向に左右されやすく、たとえ都心部でも不景気になると一挙に複数のテナントが退去してしまう恐れがあります。


また、一度空室になると次の入居が決まるまで空室期間が長期化しやすいのも特徴です。


入居募集には住居系に比べて専門のノウハウを必要とし、単に賃料を下げれば決まるというものではなく、居住用物件以上に需要と立地に注意する必要があります。


デメリット②賃料の変動が大きい


テナント物件は賃料が高いことがメリットとして触れましたが、テナントの賃料は景気動向に大きく左右されます。


テナントの賃料は大幅な賃料交渉が行われることも多く、入居者が入れ替わった際に収支が悪化する可能性もあります。


デメリット③融資が付きづらい


融資付けについては居住用物件に比べて難しい場合が多いです。


審査の際に、物件の担保力やオーナーの資金力を見るのはもちろんですが、テナントの経営状況などまで詳しくチェックされるケースが多いからです。


なかには店舗や事務所などのテナント物件には融資をしないという金融機関もあります。


■不動産投資でテナント物件(店舗・事務所)を投資対象にするのはおすすめか?


テナント物件のメリットは居住用物件に比べて収益性が高いことですが、空室リスクや家賃変動リスクが高いことから、一棟目の購入を検討しているような初心者にはおすすめできません。


テナント需要の大きな市街地以外は、入居の見通しが立てづらくリスクが非常に高くなってしまいます。


ですが、マンションの一階部分が店舗になっているなど全体の賃料収入に占めるテナント収入の割合が、2割以下と低い場合などは投資として合う場合もあります。


その場合は空室リスクなどもきちんと事前に考慮したうえで物件を選定するようにしましょう。


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