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敷金返還債務とはなんですか?

2021年7月23日(金)


不動産投資を始めるにあたり、注意すべき点はたくさんあります。


その一つに「敷金返還債務」の取り扱いがあります。


そもそも敷金とは賃貸借契約を締結する際に借主から貸主に支払われる金銭であり、預り金の性質を持ちますので借主退去の際には借主に返還されるものです。


今回は、中古の収益不動産を前のオーナーから購入した場合に敷金の返還義務はどうなるかについて説明していきたいと思います。


■敷金返還債務とは


 


はじめに「敷金返還債務」についてご説明します。


賃貸借契約の際、借主は大抵の場合契約時に債務の担保として敷金を貸主(物件オーナー)に預けます。


解約時に家賃滞納等の債務がなければ無利息で返還するのが原則です。


つまり借主に債務が無ければ貸主が借主へ解約時に敷金を返還しなければなりませんよという義務のことです。


では、敷金返還債務が収益不動産を保有する際にどのように関わってくるのでしょうか。


敷金返還債務には二種類の引き継ぎ方式がある


 


敷金返還債務はその物件を所有している者の債務です。


そのため、その物件を売却し物件のオーナーが変わった場合、敷金返還債務は新たなオーナーに引き継がれることとなります。


実は地域によって敷金返還債務への認識に違いが存在します。


その認識の違いを各方式として置き換えると「関東方式」「関西方式」という2種類の引き継ぎ方式があります。


それぞれについて簡単にご説明致します。


・関東方式で敷金返還債務を引き継ぐ場合


 


入居者から預かっているお金(敷金)を売主から買主に渡し、決済します。


(例)【不動産売買代金を1億円、敷金返還債務を1000万円とした場合】


売買代金1億円-敷金返還債務1000万円の相殺金額である9000万円をもって決済します。


・関西方式で敷金返還債務を引き継ぐ場合 


 


関西では敷金返還債務分も考慮して物件価格が形成されているという考えに基づきます。


そのことから、入居者から預かっているお金(敷金)を売主は買主に渡さずに決済します。


(例)【不動産売買価格を1億円、敷金等返還債務を1000万円とした場合】


敷金返還債務を考慮せず取引価格1億円のまま決済をします。


関西方式は一見すると買主が不利である印象を受けますが、敷金返還債務分のコストを考慮したうえで


売買金額が設定されているという考え方になります。


■敷金返還債務についてのまとめ


 


敷金返還債務についての2つの引継ぎ方式を説明しましたが、必ずしも関西での取引だから関西方式、関東での取引だから関東方式を用いなければならないという決まりはありません。


あくまでも商慣習の違いですので、買主と売主の合意により取引方式が決まります。


いずれにせよ、高額な敷金返還債務がある場合は収支に大きく影響しますので購入の際には注意するようにしましょう。


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不動産投資を始めるにあたり、敷金返還債務のほかにも注意すべき点が多数あります。


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