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融資利用の特約(ローン特約)って何?

2021年7月9日(金)

融資利用の特約(ローン特約)って何?


不動産投資では、収益不動産の購入にあたり多くの方が金融機関から借り入れを起こし、物件を購入することになります。


今回は、融資を受けて不動産投資を始める際に注意しておきたい融資利用の特約(ローン特約)について解説します。


融資利用の特約(ローン特約)の重要性


 


不動産投資においては、希望する良い収益物件が見つかったとしても、希望通りの融資が金融機関から受けることができなかったということも珍しくありません。


その場合にもし売主との売買契約の解消ができければ、手付金の放棄による契約解除になる可能性があり、最悪の場合は違約金や賠償金の請求を受けることもあります。


そのため、金融機関に融資を申し込んで売買契約を行う際、期間内に希望する融資が受けられない場合は違約金無しで解約できる融資利用の特約として、ローン特約付き売買契約を締結することが売買契約においては重要です。


そもそも融資の承認をとってから売買契約をすれば良いように見えますが、金融機関の融資の本審査には売買契約書が必要になります。


本審査前に事前審査が行われますが、事前審査が通っていても本審査で必ずしも希望通りの結果が出るとは限らないのが難しいところです。


また、売買契約を交わすと売主は他の人への販売活動行為を停止します。


買主が契約解除をする場合、販売活動行為を停止している間は売主にとって販売機会の損失を引き起こすことになることをあらかじめ意識しておきましょう。


■融資利用の特約には2種類の方式がある 


 


融資利用の特約には、2種類の方式があります。


解除条件型・・・融資が得られない場合に自動的に契約解除となる


解除権留保型・・・融資が得られない場合、買主の申し出に基づき契約解除となる


融資特約の内容によって効果が異なるため、契約前に必ず内容をよく読んで特約部分に注意しておくことが必要です。


融資特約を読んだだけでは、解除条件型か解除権留保型かが不明な場合もあるかとは思いますので、自身だけの認識で判断せず、売主との認識にズレが無いように必ず確認しましょう。


■融資利用の特約(ローン特約)で重要な確認事項


 


融資利用の特約で確認すべき主な事項は4つです。


① 融資申込金融機関


② 融資金額、金利、借入期間


③ 融資が承認されるまでの期間


④ 融資が承認されなかった場合の対応策


上記の項目の記載をしていない場合、買主の希望の金融機関や条件で審査が通らなかったとしても契約解除にならない場合があります。


融資利用の特約に記載がなく、解約解除にならない場合の例を2つ紹介します。


・融資申込金融機関の記載がない場合


 


融資が通りやすいされやすいノンバンクが紹介され、希望する内容より融資条件の悪い場合でも解約ができず、引き渡しを受けざるを得ない状況になる可能性もあります。


・融資金額の記載がなかった場合


 


融資金額の記載がない場合、満額でない場合でも融資承認が下りると解除できなくなります。


仮に5000万円の融資を前提に購入を考えていて4000万円の融資承認が下りた場合、1000万円の乖離が発生するので、買主としては不足分を自己資金で拠出し、物件の引き渡しを受ける必要があります。


また、解除できたとしてもすでに支払っている手付金の放棄をもっての解除になります。


そのため、事前に特約の確認を行うとともに必要に応じて項目の追加を交渉することも重要になります。


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