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新築区分ワンルームマンション投資はしてもよいですか?

2021年3月26日(金)


不動産投資をはじめるにあたって、一棟物件だけでなく新築や中古のワンルームマンションへの投資を検討される方もいますが、「新築区分ワンルームマンションへの投資は絶対にやってはいけない投資」です。


なぜなら新築ワンルームマンション投資は、長期的に見ると資産運用に向いておらず、儲かりません。


しかし、多くの方が新築ワンルームマンション投資の実態を理解しないまま安易な気持ち・誤った知識で、自身の目的・目標に合わない資産運用を始めてしまいます。


今回のコラムでは当社の視点から見る新築ワンルームマンション投資の真実をお伝えします。


コラムではお伝えしきれない情報は毎週開催の無料セミナーにて解説していますので、さらに詳しい内容が聞きたい方はオンラインで参加できる不動産投資セミナーをご利用ください。


 


■新築ワンルームマンション投資のイメージ


世の中に認知されている新築ワンルームマンション投資のイメージは以下のようなものがあります。


 


✓新築ワンルームマンションの価格は他の収益物件(一棟)と比べて小さい


これから不動産投資を始める方にとって、新築ワンルームマンション投資は気持ち的に取り組みやすい。


 


✓新築ワンルームマンション投資は融資を受けやすい


新築ワンルームマンション投資は、既存の借入が少なければ、信販系金融機関からの融資を受けやすい。


このようなイメージがあるため、「まずは新築ワンルームマンション投資から始めてみよう」という結果につながります。


 


■新築ワンルームマンション投資の真実


では新築ワンルームマンション投資の真実はどうなのか、解説していきます。


特筆すべき真実は5つあります。


・節税は初年度のみ
・毎月1万円以上の持ち出しがある
・物価下落率が高く、売るに売れない
・賃貸経営の実績として評価されない
・融資枠を使用してしまう(限界がある)


順に解説します。


 


✓新築ワンルームマンション投資の節税は初年度のみ


新築ワンルームマンションの購入初年度は、購入諸経費である「登記費用」や「不動産取得税」を支払うことで不動産所得がマイナスになり、給与所得との損益通算で 所得税還付および住民税を下げることができます。


 


✓毎月1万円以上の持ち出しがある


新築ワンルームマンション投資の毎月の収支をみると収入より支出の方が多くなっており、固都税もかかることで毎月1~2万円の手出しでは済まなくなります。


つまり、年間数万円の節税をするために、年間12万円以上のお金が出ていっている状態となります。


 


✓物価下落率が高く、売るに売れない


新築ワンルームマンションは、物件購入時は新築プレミア価格に設定されているため、購入価格が高めに設定されます。


しかし、購入した瞬間に新築プレミアがなくなるため、物件価格は大きく下がります。


そのため、毎月の手出しに耐えられなくなり売却を検討したとしても、残債以上で売却価格を設定することができず、売るに売れない状態となります。


 


✓賃貸経営の実績として評価されない


次の収益物件購入のために融資を受ける際、新築ワンルームマンション投資の場合は銀行の評価として担保評価されず、不動産投資の実績としても評価されません。


 


✓融資枠を使用してしまう(限界がある)


新築ワンルームマンションを購入する際には、個人の信用力を利用したアパートローンを利用しますが、キャッシュフローを全く生まない新築ワンルームを購入してしまうと、いずれ融資の限度額が来た際、そのあと追加で買い増しが一切できなくなり、軌道修正ができなくなります。


以上からわかるように、新築ワンルームマンションは資産運用には向いていなので、投資すべきではないといえます。


「月1万の手出しでマンションオーナーになれる」「節税できます」という謳い文句には、十分にご注意ください。


しかし、一部例外がございますので、合わせて解説いたします。


 


■新築ワンルームマンション投資を行ってもよい例外について


新築ワンルームマンション投資を行ってもよい例外が2つあります。


・相続税対策をしたい
・現預金が多くある


順に解説します。


 


✓相続税対策をしたい方


相続税対策として相続税評価を下げたい方にとって、新築ワンルームマンション投資は有効です。


現金1億円は相続税評価も1億円ですが、現金1億円分のワンルームマンションを購入すれば、物件によりますが相続税評価額を4割以上下げることもできます。


その時に購入するワンルームマンションは、新築でも中古でも良いのですが、まちがっても投資用の単身者向けではなく、財閥系デベロッパーなどが分譲する実需向け(自宅として購入する物件)を選びましょう。


立地さえ間違わなければ、相続税発生までは賃貸として貸し出してよいですし、相続発生後は入居者が退去した後に、実需向けに売却すれば、価格が大きく下がることなく売却できる可能性があります。


 


✓現預金が多くある方


現預金が多くある方(最低1億円以上)で、借入リスクを取りたくない方、株式投資ほどの価値の乱高下を嫌う方にとって、ワンルームマンションを現金で購入する投資はお勧めできます。


この際も、新築でも中古でも良いのですが、やはり実需向けのファミリーマンションがお勧めです。


投資用の単身者向けマンションは、売却するときの購入対象が投資家となり売却に不利となります。


分譲マンションの純利回りはおおよそ3%以下が多いのですが、現金1億円分購入すれば、キャッシュフローは300万円程度でるため、銀行に預けておくより良いということになります。


そして、実需向けマンションにつき換金性も比較的良いです。


さらに、新築の分譲マンションを購入するときは、だいたいが青田売り(建物が建つ前にモデルルームで販売する形式)となり、契約から竣工引き渡しまでに時間がかかります。


その間に相場が上向くことがあれば、かなりお買い得の投資となります。(即売却して売却益を得ることも可能です)


今回紹介した2つの新築区分ワンルームマンションを行ってもよい例外に該当しない多くの方は、融資を活用してレバレッジをかけてキャッシュフローを潤沢に生み出す物件で不動産投資をすることが大切ですので、新築区分マンション投資は不適切なのです。


 


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