不動産投資・賃貸経営を安定的に行うには、信頼できるパートナー会社選びが重要です。
不動産投資においては、物件選び、融資、賃貸経営、入居者募集、修繕、売却時期など、検討事項が多く、様々な視点で比較し、安心して任せられるパートナーを選ぶ必要があります。
今回は、「不動産会社の選び方」について解説します。
目次
不動産会社を選ぶ際に確認するべき10項目
不動産投資で信頼できるパートナーとなる不動産会社を選ぶためには、どのような点に着目すれば良いのでしょうか。
主なチェックポイントを10項目にまとめました。
不動産会社選びのチェックポイント
- 収益不動産の売買取引を頻繁に行っているか（毎月取引をしているか）
- 物件の詳細を理解しているか（売却の理由、レントロールの妥当性、大規模修繕履歴、入居者属性）
- 物件周辺の土地勘があるか
- 物件周辺の賃貸事情を把握しているか
- 融資の知識が豊富で、金融機関の紹介をしてくれるか
- 地元金融機関（地方銀行、信用金庫、信用組合）と取引があるか
- 購入後の賃貸管理についてのサポートがあるか
- 不動産業者（または営業担当者）が収益物件を持っているか、また、賃貸経営で一定の成果を出しているか
- 専門的な税務知識が豊富か
- 不動産ポートフォリオ、出口戦略まで含めたうえで、物件を紹介しているか
それぞれのチェックポイントについて解説していきます。
１．収益不動産の売買取引を頻繁に行っているか
最近でこそ収益物件を扱う不動産会社はかなり増えましたが、不動産投資や賃貸経営に関する知識が乏しい業者も多く、玉石混交です。
収益物件の取引実績が少ない不動産会社は、売買契約書の特約を確認すればおおむね見抜くことができます。
収益物件の売買契約書には、売主・買主の権利関係を整理するためにさまざまな特約を入れる必要がありますが、契約書にその対応がなされていない場合は、収益物件の知識が少ないと見て間違いありません。
２．物件の詳細を理解しているか
物件の詳細を理解しないまま顧客に紹介している業者もあります。
たとえば、売却理由やレントロール（入居者状況の一覧）の妥当性、大規模修繕履歴、入居者属性などです。
投資家の立場では、不明な点をできる限り詳細に業者に確認してください。
事前にこれらの情報がしっかりと開示されれば、空室リスクや家賃滞納リスクなどのコントロールが可能となります。
また、不利となる情報が事前にわかっていれば、購入を見送ったり、解決するための金額交渉をしたりと、何らかの対策が講じられるはずです。
収益物件固有の情報に関しては、投資家自らが情報請求する姿勢が求められます。
開示されるべき情報を適切に聞き出し、投資判断、条件交渉をすることでリスクを回避できる確率が高まります。
３．物件周辺の土地勘があるか
不動産は、道1本隔てるだけで地位（土地・地域のランク）が大きく変わることや、賃貸住宅の需給バランス・賃料相場がまったく異なることがよくあります。
そのため、地元の業者や投資家は絶対に手を出さないようなエリアの物件でも、土地勘のない不動産業者が利回りだけを売りに土地勘のない方に販売していることは往々にしてあるのです。
そして購入後、入居付けに苦労してはじめて購入してはいけないエリアであった、高値掴みしてしまったと気づくことになります。
ですから、業者の土地勘の有無はかなり重要だと言えます。
４．物件周辺の賃貸事情を把握しているか
不動産業者が物件周辺の賃貸相場を把握するには、その地域で仲介事業を展開しているだけでは不十分です。
物件の売買だけでなく、賃貸管理業務（入居者募集や既存入居者管理）も行っていなければ、本当の相場はわかりません。
賃貸管理をしていない仲介専門業者の場合、インターネットで確認して平均賃料を割り出し、表面利回りを想定しているケースがあります。
しかし、ポータルサイトに掲載されているのはあくまでも募集賃料であり、実際に成約する賃料は下がってしまいます。
適切な賃料設定を行うためには、地域に根付いて賃貸管理業を行っている業者を選ぶことが大切です。
５．融資の知識が豊富で、金融機関の紹介をしてくれるか
不動産投資は融資が全てですので、融資の知識や経験が豊富であるかどうかは、不動産会社選びの重要なポイントであると言えます。
融資に強い不動産会社は、中小企業のオーナー経営者向け、資産家向け、サラリーマン向けなど、それぞれの投資家の属性に合った金融機関とのつながりを持っているものです。
自分の属性に応じた金融機関を紹介してくれるかどうか、取引銀行が何行あるか、といった点をチェックしてみましょう。
６．地元金融機関（地方銀行、信用金庫、信用組合）と取引があるか
投資規模を拡大していくためには、複数の地元金融機関から継続的に融資を受け続けられるかが大きなポイントとなります。
その意味で、特に地方銀行や信用金庫、信用組合との取引があるか、融資付けのサポートが受けられるかどうかも確かめてください。
金融機関は不動産会社の紹介で訪問するのが鉄則です。
金融機関とつながりの深い不動産会社を通せば、「あの業者の紹介の方なら安心」と見なされ、好条件で融資が下りる可能性が高まります。
７．購入後の賃貸管理についてのサポートがあるか
仲介専業の不動産業者は、基本的に販売による仲介手数料が手に入ればそれで売り上げが立つため、極端な話、販売後の投資成果がどうなろうと興味がありません。
ですから、購入後に賃貸管理のサポートが受けられるかどうかについては、必ず不動産会社に確認してください。
理想的なのは、売買した業者がその後の賃貸管理も請け負うパターンです。
売買後の管理が前提であれば、管理運営に苦労する物件を投資家の方には紹介できなくなるものです。
また、最近は仲介専門の業者でも賃貸管理を行うと謳っているケースがありますが、実態は力を入れていないばかりか、ほかの業者に丸投げしてしまっている業者も少なくありません。
疑わしい場合は、実際の管理戸数や、管理専属の社員が何名いるかなどを確認するようにしてください。
８．不動産会社（または営業担当者）が収益物件を持っているか、また、賃貸経営で一定の成果を出しているか
自社で不動産投資を行っていない業者や、自分で行っていない営業担当者は、投資家と同じ目線で物件の購入から運用までのアドバイスはできません。
逆に、自ら不動産投資を行っている業者や担当者であれば、経験に基づく適切なアドバイスが受けられるはずです。
９．専門的な税務知識が豊富か
実務は税理士にお任せしますが、収益物件を専門に取り扱う不動産業者には知っておくべき税務知識がたくさんあります。
その知識に基づいて税務上有利になる投資計画を提案しなければならないからです。
また、物件取得後の管理運営においても税務知識が必要となります。
たとえば、修繕費について一括損金で計上できるようなリフォーム内容を考えるといった場面です。
不動産投資は購入時だけでなく、購入後の運用時も税金との戦いです。
賃貸経営のいちばんのコストは税金だからこそ、不動産会社には豊富な税務知識が求められるのです。
また、賃貸経営税務に強い税理士とつながりがあるかどうか、紹介を受けることは可能かどうかも重要なチェックポイントです。
中小企業のオーナー経営者の場合は経営している会社には当然顧問税理士がついているはずですが、顧問税理士が不動産税務に詳しいかどうかは、また別の話となります。
とくに資産税分野については専門性が求められるため、会社の状況によっては、別途専門の税理士にコンサルティングしてもらったほうがよいケースもあります。
中小企業経営者の方が不動産会社を選ぶときはさらにもう1項目あります
中小企業向けのコンサルティング実績があるか
収益不動産は、中小企業オーナー経営者のさまざまな悩みを解決することもできます。
ただし、そのメリットを享受するためには、中小企業および経営者の財務的状況や資産背景、ご家族背景、そしてオーナー経営者の想いをよく理解したコンサルタントからアドバイスを受ける必要があります。
収益不動産を購入し、管理運営をすれば悩みが解決されるわけではありません。
中小企業および経営者向けにコンサルティングを数多く行った実績があるパートナーを選ぶかどうかは、投資の成否に大きく影響します。
当社が中小経営者の方向けに提供しているサービスの詳細は、収益不動産を活用し経営者の多様なニーズに応えるサービス企業未来戦略をご覧ください。
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監修者
藤原 正明／大和財託株式会社 代表取締役CEO
昭和55年生、岩手県出身、岩手大学工学部卒。
三井不動産レジデンシャル株式会社で分譲マンション開発に携わり、その後不動産会社で収益不動産の売買・管理の実務経験を積む。
2013年に大和財託株式会社を設立。収益不動産を活用した資産運用コンサルティング事業を関東・関西で展開。
中小企業経営者、土地オーナー、開業医・勤務医、高年収会社員などに対して多様な資産運用サービスを提供している。
自社設計施工により高品質ローコストを実現している新築1棟アパート・マンション、中古物件のリスクを排除した中古1棟リノベーション物件、デジタルテクノロジーを活用した不動産小口化・証券化商品、利益最大化を実現する賃貸管理サービスなどを、顧客のニーズに合わせて組み合わせて提案できることが強みである。
資産運用領域で日本No.1の会社を目指し日々経営にあたっている。
マッスル社長としてYouTubeでも活躍中。
書籍「収益性と節税を最大化させる不動産投資の成功法則」や「収益性と相続税対策を両立する土地活用の成功法則」を発売中。
