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大阪で不動産投資を始める方法は?おすすめエリアや物件の選び方

2020年7月24日(金)

大阪で不動産投資を始める方法は?おすすめエリアや物件の選び方


 


大阪エリアの物件で不動産投資をお考えの方が知りたい情報をまとめました。


関東在住の不動産投資家の中でも首都圏の利回り低下を嫌い、大阪、名古屋、福岡、札幌など地方にある投資物件に新たな活路を見出す方が増えてきました。


このコラムでは、関西圏在住の方以外でもできる「大阪エリアの不動産投資」について、詳しく解説します。


■大阪の不動産投資が人気な理由とおすすめエリアについて


 


大阪や京都、兵庫県を含めた関西圏が人気の理由について複数の点で解説します。


 


 


✓大阪件・関西圏の人口から見るおすすめエリア


 


将来的に首都圏以外の地方は人口が減少するといわれているものの、現在の関西圏は首都圏に次ぐ 2,000 万人の人口を抱えています。


 


国内で人口100万人以上の都市は、横浜市、大阪市、名古屋市、札幌市、福岡市、神戸市、川崎市、京都市、さいたま市、広島市、仙台市と 11 都市あり、そのうち三つが関西エリアです。


 


特に関西の中でも京阪神エリアが良く、エリア特性の一つとして、鉄道を使って30分程度で移動ができるため、観光やビジネスで地域連携しやすいという利点があります。


 


100万人以上の都市が三つ、さらに30万人以上の県庁所在地が三つもある都市群ですから、長期的には人口減少が予測されているとはいえ、その減少率は全国のほかの地方都市に比べると低いと考えられます。


 


 


✓関西圏の経済規模は国内2位


 


関西は人口だけでなく経済規模でも首都圏に次ぐ国内2位(国内GDP比で約 20%)の巨大都市圏です。


 


7,500 億ドル近い経済規模は、オランダやトルコに匹敵する経済規模となっています。


 


オランダの経済規模は世界 17 位ですから、関西という一つのエリアの持つ経済規模の大きさが理解できるのではないでしょうか。


 


また、関西は京都大学、大阪大学、神戸大学をはじめ医学部を持つ大学が多く、医療産業の集積地として国際的にも認知されています。


 


なかでも大阪市は経済特区を新設し、海外企業の誘致を積極的に展開するなど、今後も国内外の


企業と資金を呼び込み、医療をはじめとしたさまざまな産業が発展していくと期待されています。


 


さらに豊富な観光資源を持つことから、近年は訪日外国人数の伸び率が東京を抑え全国1位になりました。


 


インバウンド需要は一過性のものとも言われますが、所得が上がったアジア諸国の方の旅行先として日本・関西の地位はゆるぎないものになっていくと考えています。


 


 


✓関西エリアの魅力とは


 


大阪・京都・兵庫を中心とした関西エリアで不動産投資をする魅力は、利回りの優位性、マーケット規模、金融機関も多く融資を受けやすいことなどがあります。


 


さらに「人口」「経済」「不動産市況」でそれぞれ高いポテンシャルを持ち、その結果として京阪神エリアを中心に賃貸需要も底堅い状況が続いています。


 


加えて一部エリアを除き、札幌や福岡のように賃貸物件は供給過多の状況には至っていません。


 


当社の代表取締役CEO藤原正明も個人の不動産投資家として、また不動産投資コンサルティング会社の経営者としても大阪を中心とした関西エリアで収益物件を保有し、お客様に購入後の運用をさせていただく中で確実に成果を上げ続けてきました。


 


そうしたことからも関東圏のみでなく関西圏、主に京阪神エリアへの投資もおすすめです。


 



 


■大阪エリア・関西圏には違法物件も多く存在する


 


不動産投資ポータルサイトで調べてみると関西圏、大阪市内の人気エリアでも利回りが高いのに買い手がつかない物件が存在します。


 


買い手がつかない理由は、「違法物件」だからです。


 


関西圏とりわけ大阪エリアでは建ぺい率・容積率がオーバーしている物件が多く流通しています。


 


現在流通している違法物件は、かつて昭和の終わりごろから平成初期にかけて、収益性を上げる常套手段として関西圏でよく行われていた習慣の名残です。


 


新築物件を建てる際は建築基準法に基づいて設計し、役所に建築確認申請を行います。


 


その時点で不備があれば見直しを指摘されますから、法律に基づいた設計が不可欠です。


 


ところが、建築確認済証が発行されたあと、実際に建物を建築する段階になって設計を違法に変更し、そのまま建ててしまう行為が、大阪を中心とした関西で常態化していたのです。


 


 


✓車庫転(しゃこてん)について


 


どういった違法があったのか、例をあげて解説します。


 


たとえば5階建てマンションの1階を車庫、2~5階を住居として申請するとします。


 


その場合、1階の車庫部分は容積率に算入されません(面積の制限はあり)。


 


そして、建築確認済証が出たのち、収益性を上げるために1階の車庫部分を住居に違法に変更し、そのまま建築してしまうのです。


 


車庫から住居に転用することから、関西の不動産業者はこれを「車庫転(しゃこてん)」 と呼びます。


 


 


✓車庫転(しゃこてん)の仕組み


 


たとえば1階の面積が50平米の物件があると仮定すると、1階が車庫だった場合、車は4台駐車可能ですから1カ月の車庫代が1区画1万円とすると、合計収入は4万円です。


 


しかしこれを住居に転用すれば、1室 25 平米の単身者向け住居を賃料5万円で貸し出せます。


 


すると1カ月10 万円の家賃収入となり、1階部分の収益性が 2.5 倍に上がるのです。


 


 


✓車庫転以外にもある違法物件


 


車庫転以外にも、部屋を横へ上へと増やしていき、賃料収入を違法に高める方法が採られました。


 


当時は完了検査を受ける意識が薄かったこともあり、そのまま多くの物件が違法建築の状態で登記されていきました。


 


これらの物件は違法な手段で収益性を上げているため、利回りも高くなります。


 


当社にも、容積率 200%の土地に鉄骨造の容積 400%の建物がある物件情報などが入ってきています。


 


 


✓高利回りの違法物件でも融資は引けるのか


 


結論から言うと、融資を出してくれる金融機関は存在します。


 


ただし、関西の金融機関とノンバンクに限った話になります。


 


一部の信用金庫・信用組合、ノンバンクであれば問題なく融資を認められます。


 


関西の金融機関の立場からすれば、流通している物件に違法物件が多いため、融資対象から外してしまうと貸出先が限定されてしまいます。


 


地元の金融機関は金利面で大手銀行には勝てませんし、だからこそ違法物件にも積極的に貸し出すのです。


 


最近はコンプライアンス(法令遵守)の流れを汲み、関西圏でも違法建築物などに対する融資を控える金融機関が増えてきましたが、違法物件に問題なく融資を出してくれる金融機関は今でも多く存在するのでご安心ください。


 


 


✓違法物件を購入しても追加融資は可能


 


「違法物件を購入すると、個人の信用毀損になり追加融資が受けられなくなる」


 


当社に面談に来るお客様の中にこのような考えの方もおられますが、関西の金融機関に関して言えば、違法物件を購入したからといって個人の信用毀損にはなりません。


 


違法物件を購入後に2棟目、3棟目と不動産を買い増していく場合でも追加融資は問題なく受けられます。


 


信用毀損といった噂が半ば定説のように信じられているのは、不動産投資に関する情報の多くが、東京など関東圏から発信されているからではないでしょうか。


 


一般的に出回っている関東圏発の諸説は、関西圏には当てはまらないケースが多いのが実情です。


 


違法物件であるかどうかに関わらず、融資の面でもエリアの特性をよく理解した不動産会社と取り組むことが不動産投資では大切です。


 


 


■大阪や関西圏で不動産投資の融資を受けるコツ


 


関西圏の金融機関と強固な関係を築いている不動産投資会社に依頼することが融資を上手く受けるコツです。


 


不動産業は規模の大小にかかわらず金融機関と密接な関係にあります。


 


当社においても金融機関とのつながりが事業の生命線であり、金融機関の担当者はもちろん、支店長や役員の方々まで良い関係性を構築しています。


 


関東のみでなく大阪、京都、兵庫各地域の金融機関30以上と取引を行い、さまざまな案件で融資をもらえる体制となっています。


 


関係性が強固であれば、お客様の融資をアレンジする際に融資審査上のネックや気を付ける点などを事前に把握し対策を打つことで、より良い条件を受けやすくなります。


 


さらには金融機関側も当社の物件およびお客様ということで審査部への交渉が楽になるわけです。


 


投資をしたいエリアやご自身の居住地などから、各地域の金融機関と関係性が強い不動産投資会社を見つけることが、融資戦略の第一歩になります。


 


 


■関西圏以外の方が大阪や関西圏の物件選びで失敗しないコツ


 


首都圏在住の方が、東京の不動産業者の紹介で大阪や関西圏の物件取引をするケースも最近は増えてきています。


 


 


✓投資する物件エリアの土地勘があるか


 


ここで注意すべき点は、投資家の方やその不動産業者に当該物件周辺の土地勘があるかどうかです。


 


地元の業者や投資家では絶対に手を出さないようなエリアの物件でも、土地勘のない不動産業者が利回りだけを売りに土地勘のない投資家に販売していることが往々にあります。


 


購入後の入居付けに苦労したときにはじめて購入してはいけないエリアであった、高値掴みしてしまったと気づくことになりますので、不動産投資会社の土地勘の有無はかなり重要な要素になります。


 


 


✓物件購入後の賃貸経営も安心して任せられるか


 


物件周辺の賃貸事情を把握するには、物件の売買だけでなく入居者募集や既存入居者管理も行っていなければ、本当の相場は分かりません。


 


賃貸管理をしていない売買専業業者の場合、インターネットで確認して平均賃料を割り出し、表面利回りを想定しているケースがあります。


 


しかしポータルサイトに掲載されているのは募集賃料ですから、実際に成約する賃料は下がります。


 


さらにエリアによっては、広告料を3カ月以上見ておかなければ入居付けが難しい場所もあります。


 


その場合、一戸あたりの入居付けのコストが上がり、表面利回りは同じでも最終的な手残りが少なくなってしまいます。


 


利回りだけではなく賃貸経営の側面も含めて投資判断することが大切であり、そのためには地域に根付いて賃貸管理業を行っている不動産投資会社なのかを確認しておくことが必要です。


 


■まとめ:大阪エリアの物件で不動産投資


 


今回は、大阪を中心とした関西圏の中で投資に向いているおすすめエリアや物件、融資、不動産投資会社選びのコツについて解説いたしました。


 


大和財託では、不動産投資で失敗しない為の原理原則やノウハウ、過去の事例を一人でも多くの方にお伝えしたいと思い、東京、大阪、オンラインにて無料で不動産投資セミナーを開催しております。



 


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