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金利上昇リスクへの対策は?マンション・アパート経営の始め方

2020年5月22日(金)

金利上昇リスクへの対策は?マンション・アパート経営の始め方


不動産投資、賃貸経営には空室リスクや修繕リスクなど様々なリスクがありますが、その中のひとつとして「金利上昇リスク」があります。


不動産投資を始める方はまず利回りの高い物件を探されますが、収益物件を購入する方の多くが借入をされるため、物件の利回りだけでなく借入金利も重要となります。


借入金利が上昇すると、当然ですが返済額が増えて収支が悪化します。


今回は、借入金利上昇リスクへの対策について解説します。


 


■不動産投資における「金利上昇リスク」の重要性について


2020年5月の現時点では、日本政府のゼロ金利政策が続いており、空前の超低金利の流れとなっています。


ですが永遠に続くとは考えにくく、中長期的に見れば金利上昇は避けられないと思ってよいでしょう。


もし物件購入後に金利が上昇し借入返済額が大きくなると、最悪の場合は毎月の家賃収入より返済金額が大きくなるといった状況に陥ります。


金利動向は不動産投資を行ううえで常に意識する必要があります。


 


■金利上昇への対策は2つ!


金利上昇リスクに対し、不動産投資家が取れる対策は2つあります。


金利上昇リスクへの対策
①自己資本比率を上げる
②固定金利を選択する


教科書的な対策と思われるかもしれませんが、金利をコントロールすること自体はできませんので、仮に上昇した場合でも影響を少なくすることで対策となり得ます。


 


■金利上昇への対策①自己資本比率を上げる


一つ目の「自己資本比率を上げる」方法から解説していきます。


 


自己資金の割合を増やす


一つ目の「自己資本比率を上げる」とは、文字通り物件購入の際の自己資金の割合を増やし、借入金の比率を下げることです。


そうすると、金利が上昇しても影響が抑えられます。


とはいえ、現実的には自己資金を多く投じられるのは潤沢にキャッシュを持つ一部の方だけでしょう。


さらにレバレッジの活用という意味では自己資金を増やすと自己資金に対する投資効率が悪くなるという面もあります。


 


元金均等返済にする


他にも方法はあります。


返済方法を元利均等返済ではなく元金均等返済にし、元金返済を低金利のうちに早期に進め金利上昇の影響を少なくする方法も対策の一つです。


・元利均等返済とは
金利に変化がなければ、毎月の返済は同じ。ただし、初期段階では利息支払いが多くなり、元金(借入金)の返済が進みにくい。初期段階からキャッシュフローを求める方向けの返済方法といえる。


・元金均等返済とは
毎月一定の元金(借入金)を返済していく。ただし、初期段階では利息支払いが多く返済開始当初の返済額が最も高くなる。当座のキャッシュフローよりも、早期に借入金を返済してしまいたい方向けの返済方法といえる。


元利均等返済と元金均等返済


 


■金利上昇への対策②固定金利を選択する


二つ目の対策は「固定金利を選択する」です。


 


固定金利の固定期間について


現在の不動産投資向けの融資状況を見ると、全期間固定金利を選択できる金融機関は、日本政策金融公庫など一部を除きほとんどありません。


多くは固定金利選択型となっており、期限は3~10年間が一般的です。


金融機関によりますが、変動金利と比べると金利水準は固定期間によって 0.5 ~ 1.2%程度高くなります。


金利上昇リスクを考えると10 年間固定金利型を選択することが正しいと思えますが、そうとも言い切れません。


出口戦略、つまり売却する時期を考える必要があるからです。


 


固定金利と出口戦略について


固定金利型を選択した状態で一括返済をするとペナルティが発生します。


ある金融機関では借入残高の2%(税抜)となっており、仮に1億円の借入残があった場合、ペナルティは200万円になってしまいます。


無駄な出費は極力避けなければなりませんので、固定期間については物件単体の要因やほかの保有不動産との組み合わせによるので一概には言えませんが、3~5年固定型がベターと言えます。


一般論として、収益物件は5~8年間保有したのちに売却すると、投資効率として一番良い結果が出やすい傾向があります。


保有する物件をどのタイミングで売却するのかという出口戦略も考慮に入れ、期間特約の付いた固定金利を選択することが金利変動リスク対策の基本といえるでしょう。


 


■金利上昇リスクへの対策についてのまとめ


今回は、不動産投資ならではのリスクの中でも「金利上昇リスク」の対策について解説しました。


「自己資本比率を上げる」「固定金利を選択する」のどちらを選ぶにしても、収入と返済の計画からして、どの程度リスクを許容することができるかによって変わってきます。


金利が何%上昇したら毎月の返済額がどの程度、増加するかなど、事前にシミュレーションしておくことが重要です。


そもそも物件の利回りが十分なものを選んでおくということも事前の対策になりますので、しっかりとキャッシュフローが出る物件を選ぶようにしましょう。


 


■不動産投資には「損害賠償リスク」以外にどんなリスクがある?


「損害賠償リスク」以外にも不動産投資には複数のリスクがあります。


1.空室リスク
2.家賃滞納リスク
3.修繕リスク
4.火災・地震リスク
5.金利上昇リスク
6.事故リスク
7.損害賠償リスク


詳しくはこちらのコラム記事で解説しています。


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