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事故リスクへの対処はどうする?マンション・アパート経営の始め方

2020年5月15日(金)

事故リスクへの対処はどうする?マンション・アパート経営の始め方


不動産投資、マンション・アパート経営などの賃貸経営を始める前に知っておくべきリスクの一つに「事故リスク」があります。


収益物件を保有していると、確率は低いのですが入居者が亡くなるという場面に遭うことがあります。


日本は超高齢社会を迎えているため、入居者の孤独死という問題も避けて通れません。


今回は不動産投資の「事故リスク」について解説いたします。


 


■不動産投資・賃貸経営における事故リスクとは?


不動産投資・賃貸経営における事故リスクとは、所有する収益物件で入居者が死亡することを指します。


死亡事故は大きく3つに分けられます。


1.孤独死
2.自殺
3.他殺


これらのような事故が起きると以下の影響が考えられます。


 


リフォームが必要


亡くなった方の部屋は原状回復工事が必要になります。


事故の程度によって費用には幅がありますが、例えば単身者向けの場合で壁や天井、床のす べて(壁ボード含む)をリフォームすると最大で200万円近くかかります。


 


入居者の退去が発生


入居者が亡くなると、同物件のほかの入居者が一斉に退去する可能性があります。


 


心理的瑕疵物件になる


心理的瑕疵物件(しんりてきかしぶっけん)とは、自殺や殺人、死亡事故があった物件のことで、発生した事故については賃貸に出すとき及び売却時に告知する事項となります。


 


大幅に賃料が下落する


収益物件のオーナーにとってはこの影響が一番の問題で、従前の賃料から3割以上も賃料が下落してしまいます。


つまり資産価値が大きく下落してしまうのです。


入居者を再度募集する際、今までの賃料水準では入居希望者が現れないということです。


他殺があった住戸では、家賃を半分にしてようやく入居者が現れたという事例もあります。


これらのような影響が起こる可能性がある事故について、防ぎようのないリスクではありますが、リスクをコントロールすることは可能です。



■事故リスクを下げる方法


賃貸経営上の事故リスクにおいて、事故は偶発的に発生してしまいますので発生自体は防ぐ手立てはありませんが、発生後のダメージを低減できる方法はあります。


 


発生後のダメージを低減できる保険の活用


事前に保険へ加入することで、死亡事故があった際に生じる原状回復工事の費用や事故により発生した空室家賃の補償を受けることができることもあれば、部屋のリフォーム代が一定額出ることもあります。


保険各社から様々なサービスが出ていますが、保険には個別で加入する方法と建物の火災保険の特約に付保する方法などがあります。


 


火災保険に特約で付保するのがおすすめ


当社では、コスト面と対応面の両面から火災保険に特約で付保する内容でオーナー様に提案しております。


日本社会は今後ますます少子高齢化が加速し、合わせて独居高齢者も急増することが必至です。


最近は高齢者の孤独死が増えていることから、室内で孤独死などの事故が発生した際に保険金が受け取れる特約を付けられる商品も出ています。


特に単身者向けの物件に投資する際には、特約付保険を検討する必要性が高くなります。


保険で対策を打っておけば、リスクコントロールをしつつ入居者を獲得することができる機会が増えることになります。


物件購入前に入居者属性(学生、社会人、生活保護者など)を把握し特約を付けるかどうか判断するのが良いでしょう。


当社は投資家に有利な商品を取りそろえている保険会社の保険代理店となり、有事の際には保険会社との交渉や、確実な保険金の受取を提供できる体制を構築しています。


 


■不動産投資には「事故リスク」以外にどんなリスクがある?


当社では不動産投資における最大のリスクは購入前に開示されるべき情報が明らかにならず購入後に大きな問題が顕在化することだと考えていますが、他にも不動産投資には複数のリスクがあります。


事故リスクを含めて7つあります。


1.空室リスク
2.家賃滞納リスク
3.修繕リスク
4.火災・地震リスク
5.金利上昇リスク
6.事故リスク
7.損害賠償リスク


詳しくはこちらのコラム記事で解説しています。


不動産投資のリスクは低い?マンション・アパート経営の正しい知識


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