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空室より深刻な家賃滞納リスク!マンション・アパート経営の始め方

2020年5月8日(金)

空室より深刻な家賃滞納リスク!マンション・アパート経営の始め方


不動産投資、マンション・アパート経営などの賃貸経営をはじめるにあたり、不動産投資のリスクの中で空室とともに問題になりやすいのが「家賃滞納リスク」です。


今回は、「家賃滞納リスク」について解説いたします。


 


■家賃滞納リスクは空室より深刻


 


滞納する人なんてほんのひと握りではと思われるかもしれませんが、当社の管理物件においては滞納が常態化していることはありませんが、5%ほどの入居者が家賃の振り込みを期日通りしない傾向にあります。


ただ忘れていたという理由がほとんどのため、連絡を入れればすぐ振り込んでもらえます。


一般的には2%から3%ほどの入居者が滞納すると言われており、戸数100戸の大規模マンションの場合、2人から3人の滞納者が常にいることになります。


実はこの滞納問題は空室よりも厄介です。


 


家賃を回収できない場合にどうなるか


 


会計上では入居者と賃貸借契約を締結している時点で売上が立ち、家賃を回収できない場合は未収金に計上されます。


未収金とは、商品やサービスを提供しそれに対する対価の支払いを受けていない債権のことです。


あくまで売上は立っているため、お金を回収していないにもかかわらず、帳簿上は利益となります。


利益になるということは、その額に対して税が発生するということです。


 


滞納者に退去してもらうために必要な期間と費用


 


日本には借家人や借地人を保護する目的で作られた借地借家法という法律があるため、実務上立ち退きを要請するにしても3カ月以上の滞納実績がなければなりません。


訴訟を起こし、強制執行までもつれ込んだ場合、立ち退きが完了するまでに滞納開始から10カ月ほどはかかります。


その期間は本来得られるはずだった家賃が回収できないことに加えて、訴訟費用や強制執行代がそれぞれ30万円から40万円ほど必要になります。


それにより一人の滞納者を退去させるために合計100 万円近くの費用を負担することになってしまいます。


さらに家賃が5万円だとすると、10カ月分の50万円が収入とみなされて課税されてしまうのです。


所得税・住民税率が50%の方の場合は、約25万円 の納税が必要です。


家賃は入らず強制退去にはお金がかかり、さらに税金まで支払わなければならないといった状況になります。


この通り滞納は空室より悪質な問題となります。


 


■家賃滞納リスクを回避する方法


 


家賃滞納を未然に防ぐ方法やすでに家賃滞納が発生している物件を購入してしまった場合、それぞれで対処の方法が異なります。


詳しくはこちらのコラム記事にて解説しています。


家賃滞納リスクを回避するには?


家賃滞納リスクを回避するには?


家賃滞納が発生すると、最悪の場合は家賃の回収ができないケースもあります。


家賃が滞納で回収できる見込みがなくなった場合にすべきことはこちらのコラム記事に記載しています。


滞納家賃は費用計上されない?滞納家賃を費用計上するには?


 


■不動産投資の「家賃滞納リスク」以外に何がある?


 


当社では不動産投資における最大のリスクは、購入前に開示されるべき情報が明らかにならず購入後に大きな問題が顕在化することだと考えていますが、他にも不動産投資には複数のリスクがあります。


家賃滞納リスクを含めて7つあります。


1.空室リスク
2.家賃滞納リスク
3.修繕リスク
4.火災・地震リスク
5.金利上昇リスク
6.事故リスク
7.損害賠償リスク


詳しくはこちらのコラム記事で解説しています。


不動産投資のリスクは低い?マンション・アパート経営の正しい知識


不動産投資のリスクは低い?マンション・アパート経営の正しい知識


 


■マンション・アパート経営の始め方についてもっと学びたい方に


 


当社ではこちらの資産運用コラム以外にも不動産投資、アパート・マンション経営などの賃貸経営における成功の秘訣や失敗事例などを学べるコンテンツを多数用意しています。


不動産投資で成功するためには、不動産投資のリスク以外にも始める前に知っておくべき情報が多くあります。


当社では様々なツールで日々情報を提供しておりますので、ぜひご自身にあったコンテンツをご利用下さい。


 


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