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空室率の正しい考え方は?マンション・アパート経営の始め方

2020年5月1日(金)

空室率の正しい考え方は?マンション・アパート経営の始め方


不動産投資、マンション・アパート経営などの賃貸経営をはじめるにあたり、空室リスクを適度に評価することができれば、良い物件を購入する選択の幅が広がります。


そして、空室リスクの対策を考える前に大事なことがあります。


それは物件購入時に正しい空室率の想定を行うことです。


今回のコラムでは、空室率の正しい考え方について解説いたします。


 


■マンション・アパート経営を始める前に知りたい空室率の正しい考え方


「空室率」の考え方や基準について、ネットや書籍などでも様々な考え方が出ています。


このコラムでは間違った考え方の紹介も含めて解説していきます。


 


短期的な目線で空室率を見るのは間違い


たとえば「8戸のアパートで4戸空いているから空室率50%だ」という考え方は、瞬間での空室率を表すため、長期に渡って運用する不動産投資ではこの空室率を投資判断とするのはよくありません。


長期的に運用する訳ですので、空室率を計算する際のポイントとしては「年単位で計算する」ことが重要になります。


 


空室率20%は高すぎる!


空室率20%を一つの判断基準値として設定されておられる方もいるようですが、当社の考えでは5~10%程度見ておけば十分負荷をかけていると捉えています。


想定数値が甘いと不安になる方のために想定数値の根拠として簡単な例を示して説明したいと思います。


1K×10戸の物件をモデルとして考えてみましょう。


投資判断をする際の利回りや金利などは年単位で考えるため、空室率についても同様に年単位で考えます。


年間貸し出し可能戸数は10戸×12ヶ月 = 120戸/年


年間空室率が20%ということは年間延べ空室数 120戸×20% = 24戸 となります。


この年間24戸空室となる状況を具体的な例で考えてみます。


・2戸が12ヶ月間空室であった
・3戸が8か月空室であった
・4戸が6ヶ月間空室であった
・6戸が4ヶ月間空室であった


実際、ここまで空室が出ている状況は異常な状態で、事故や自然災害などを除くとまずあり得ない状況です。


単身タイプの物件であれば、年間1戸から2戸の退去が発生する程度ですので、2戸が12ヶ月間も空室となっているのであれば、初期設定を誤っているか管理体制に問題がある可能性があります。


 


空室率10%で考えた場合


続いて年間空室率が10%の場合を考えてみます。


年間延べ空室数は 120戸×10% =12戸 となります。


この年間12戸が空室となる状況を具体的な例で考えてみます。


・2戸が6ヶ月間空室であった
・3戸が4ヶ月間空室であった
・6戸が2ヶ月間空室であった


これらは少し入居付けに苦戦する物件ではありえる想定です。


 


空室率5%で考えた場合


続いて年間空室率が5%の場合を考えてみましょう。


年間延べ空室数は 120戸×5% =6戸 となります。


この年間6戸が空室となる状況を具体的な例で考えてみます。


・1戸が6ヶ月間空室であった
・2戸が3ヶ月間空室であった
・3戸が2ヶ月間空室であった


これらも少し入居付けに苦戦する物件ではありえる想定です。


 


適切な負荷をかけるのが正しい空室率の考え方


このように適切な負荷をかけることで、正しい投資シミュレーションができ、利益を生み出す優良物件を選択して購入できるようになります。


当社では5~10%の空室率が適正と考えておりますが、都内で駅徒歩5分のファミリーマンションでは5%でも空室率を大きく見すぎかもしれません。


また、地方の電車網が無いようなエリアの単身マンションでは20%でも見積もりとしては不足している可能性もあります。


リスクを考慮して安全に空室率を高く設定することは良いことですが、負荷をかけすぎて、良い物件を見逃してしまう恐れがありますので注意が必要です。


 


■マンション・アパート経営で成功する為の近道


明らかに入居募集が厳しいエリアでは、いくら募集活動に注力したりリフォームに多額の費用をかけたりしても空室は埋まらず長期化してしまいます。


当社は創業当時から入居率98%を維持できておりますが、それは管理するエリアを賃貸需要の高いエリアに絞っているため実現できています。


また、マンション、アパート経営などの賃貸経営を行うにあたり、適切な空室率を理解し、設定することができていれば、冷静に投資判断をすることができます。


初期設定の段階でしっかりと精査した上で購入することが成功への近道となります。


今回は空室リスクを適度に評価する方法について解説しましたが、不動産投資の空室リスクと対策についても詳しく知りたい方はこちらのコラム記事をご欄下さい。


不動産投資の空室リスクと対策は?マンション・アパート経営の始め方

不動産投資の空室リスクと対策は?マンション・アパート経営の始め方


 


■空室率の正しい考え方についてのYouTube動画


今回解説した不動産投資、賃貸経営をはじめる前に行うべき空室率の正しい考え方について、当社が無料で公開しているYouTubeチャンネルでも詳しく解説しています。


YouTube動画では、グラフや絵を用いた説明に加え、初心者の方にも分かりやすくお伝えできるよう、当社の代表が自らお話します。


在宅ワークの隙間時間や移動時間に音声でも学べる内容となっていますので、さらに詳しく知りたい方はぜひご視聴ください。


投資物件選びの適正な空室率の考え方【投資の筋肉を鍛えろ!最強の不動産投資チャンネルVol.11】

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■マンション・アパート経営の始め方についてもっと学びたい方に


当社ではこちらの資産運用コラム以外にも不動産投資、アパート・マンション経営などの賃貸経営における成功の秘訣や失敗事例などを学べるコンテンツを多数用意しています。


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※2020年5月1日(金)現在、新型コロナウイルスによる緊急事態宣言・外出自粛を受けまして、オンラインセミナー(ウェビナー)のみ開催しております。日本全国のご自宅からでも受講できるオンラインセミナーはこちら


 


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