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不動産投資のリスクは低い?マンション・アパート経営の正しい知識

2020年4月17日(金)

不動産投資のリスクは低い?マンション・アパート経営の正しい知識


不動産投資は株式投資などの他の投資に比べて比較的安定的に収益を上げられますが、当然にリスクがあります。


不動産投資、マンション・アパート経営で成功するためには、正しい知識を身につけることが必要で、特にどのようなリスクがあるかを把握しておくことが大切です。


この記事では、不動産投資にはどういったリスクがあるのかについて解説します。


はじめに不動産投資の最大のリスクから解説します。


■不動産投資の最大のリスク情報開示について


物件の購入を検討する際に開示されるべき情報が明らかにならず、購入後に大きな問題が顕在化することがあります。


開示されるべき情報を入手しないままに不動産投資を始めると、問題が発生するリスクは高くなりますが、情報を適切に聞き出し適切な投資判断を行うことでリスクを低くすることができます。


この「リスクに対して何らかの対策が打てる」というのは不動産投資の特長、メリットでもあります。


この特長は株式投資やFXなど外部環境に左右されやすい投資にはないメリットです。


 


■不動産投資最大のリスクを下げるポイント


不動産投資の最大のリスクを下げて、正しい投資判断を行うために適切に聞き出すべきことの代表例を紹介します。


―収益物件特有の確認事項―


・レントロール
・滞納の有無
・大規模修繕履歴
・運営費用
・法定点検実施履歴
・敷金返還債務
・ペット飼育可の履歴
・外国人入居者の有無


―不動産取引全般の確認事項―


・接道幅員
・土壌汚染履歴
・境界線、筆界確認書の有無
・境界紛争の有無
・旗竿地かどうかとその場合の規制
・第三者の敷地利用の有無
・シロアリ被害の有無
・事件事故の履歴
・高圧電線の有無
・建築確認、検査済証の有無
・用途変更の有無


このように確認事項はたくさんありますが、ここではそれぞれの確認事項の中から抜粋して解説します。


 


収益物件特有の確認事項について


収益物件特有の確認事項の中に、レントロールがあります。


レントロールとはその物件の入居者の状況を一覧にしたもので、賃料・共益費等の賃貸借契約の条件のほかに入居時期や入居者属性を確認することができます。


レントロールのチェックポイントは多岐にわたりますが、一番大切なことは賃料・共益費です。


中古物件の場合は既存の入居者で長年住んでいる方も多く、その住戸の賃料が現在の家賃相場に比べて高くないかを確認する必要があります。


また、新築や築年数が浅い物件であっても、新築時に無理な賃料で入居していることも多いため、現在の家賃相場との乖離を調べる必要があります。


そのうえで、すべての住戸を現在の相場家賃で引き直して、最大に下落したときの年間想定賃料も計算する必要があります。


「レントロール」についてさらに詳しく知りたい方にはYouTubeチャンネルの動画がおすすめです。


Vol.10『レントロールで物件を見極める(最強の不動産投資チャンネルVol.10)』をご視聴下さい。


レントロールで物件を見極める


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不動産取引全般の確認事項について


こちらは不動産取引においては一般的な事項で、重要事項説明書にも記載される項目です。


その中に、「接道幅員」がありますので、少し解説します。


用途地域内の建ぺい率・容積率の確認のみならず、前面道路幅員が12m未満の場合には容積率に一定の制限がかかるため、物件が遵法性を満たしているかどうかの判断が必要です。


利回りが高い物件といって飛びつくと、違法建築物件だったということもよくありますので注意が必要となります。


 


その他の確認事項について


その他の確認事項については今回の記事では詳しい説明はしませんが、これらを適切に確認することで購入後に大きな問題が顕在化するリスクは下げることができます。


不動産投資の最大のリスクは情報開示がなされないことだと当社は考えていますが、そのほかにも様々なリスクがありますので、続いて解説します。


 


■不動産投資・マンション・アパート経営の代表的な7つのリスク



不動産投資・賃貸経営の代表的なリスクには、以下の7つがあります。


①空室リスク
②家賃滞納リスク
③修繕リスク
④火災・地震リスク
⑤金利上昇リスク
⑥事故リスク(死亡事故)
⑦損害賠償リスク


それぞれのリスクについて解説します。


 


1.空室リスク


現在の不動産投資の主流は、相場上昇を期待して安く買って高値で売り抜けるキャピタルゲインではなく、インカムゲイン狙いです。


部屋などの空間を貸し出すことで、その対価として家賃等を得るということです。


インカムゲインを得るには家賃を支払ってくれる入居者がいるという前提があります。


空室リスクは、入居者が想定通りに入らず、または空室が長期化することで家賃収入が少なくなるリスクです。


空室リスクと対策についての詳しい解説はこちら


空室率の正しい考え方についての詳しい解説はこちら


 


2.家賃滞納リスク


不動産投資、マンション・アパート経営のリスクの中で、空室とともに問題になりやすいのが「家賃滞納」です。


家賃滞納の理由は、ただ単に忘れているだけであれば、連絡を入れればすぐに払っていただけることがほとんどです。


ですが、中には払う気があっても入居者にお金がない場合や、そもそも払う気がない滞納者の場合には対応に頭を悩ませることになるでしょう。


厄介なことは、会計上では入居者と賃貸借契約を締結している時点で売上が立ち、家賃を回収できない場合は未収金に計上されることです。


未収金とは、商品やサービスを提供しそれに対する対価の支払いを受けていない債権のことです。


家賃を回収できていないにも関わらず売上は立っているため、帳簿上は「利益」となります。


その「利益」に対して税金が発生するため、家賃が得られていないのに税金を納める必要があるのです。


退去をしてほしくても立ち退き訴訟を起こすためには3か月以上の滞納実績が必要で、その間に得られる家賃が得られないばかりか、訴訟にも費用が発生し多額の損失となります。


家賃滞納は賃貸経営上、大きなリスクとなります。


家賃滞納リスクについての詳しい解説はこちら


家賃滞納を回避する方法についての詳しい解説はこちら


 


3.修繕リスク


早期に修繕が必要となる可能性が低い新築物件に比べて、特に中古物件では室内修繕工事と外壁・屋上(屋根)防水工事という二つの修繕を常に考慮しなければなりません。


長期入居者が退去して室内をフルリフォーム(一定の住宅設備の更新含む)する場合、単身者向けで20万円前後、ファミリー物件で30万円~100万円程度の費用を見なければなりません。


また、大規模修繕工事と呼ばれる外壁・屋上(屋根)防水工事は物件規模にもよりますが、アパートタイプで200万円~400万円、マンションタイプで1,000万円以上のコストが必要です。


10年~20年のスパンで大規模修繕を行う必要があります。


 


4.火災・地震リスク


不動産投資は建物の空間という商品を貸し出し、毎月の使用料(家賃)をもらうことで利益を得る投資(事業)です。


ですから商品である建物自体が、火災や自然災害などで損額を受ける可能性があるというのは大きなリスクといえます。


特に日本は地震が多い為、大地震に対する備えが必須です。


 


5.金利上昇リスク


融資を受けて投資ができることは不動産投資のメリットですが、借入金利が上昇することで返済金額が上昇するデメリットもあります。


借入金利が上昇し、返済額が増えると収支が悪化してしまいます。


金利上昇リスクの詳しい解説と対策についてのコラム記事はこちら


 


6.事故リスク(死亡事故)


入居者の方が自殺・他殺・孤独死してしまうことで同物件のほかの入居者が一斉に退去する場合がありますし、家賃が下がる可能性もあります。


また亡くなった方のお部屋の原状回復工事も必要になります。
単身向けのお部屋でもフルリフォームすると、100万円、200万円単位の修繕費となるでしょう。


特に日本は高齢社会をむかえているため、孤独死については避けて通れない問題となっています。


事故リスクと対策についての詳しい解説はこちら


 


7.損害賠償リスク


収益物件を所有することで、他人から訴えられたり賠償を求められたりするリスクがあります。


例えば建物の不具合が原因で第三者に危害を加えてしまったケースです。


収益物件のオーナーには営繕管理義務が生じます。


営繕管理義務は、民法の工作物責任に該当し、「物件の欠陥が原因で他人に損害が生じた場合、最終的には所有者がその損害を賠償する責任を負う必要がある(無過失責任を負う)」という主旨になります。


損害賠償リスクと対策についての詳しい解説はこちら


 


■不動産投資のリスクはすべて事前の対処が可能


不動産投資、マンション・アパート経営を始めよう!と思っても、これほどリスクがあると知ると、意欲を削いでしまうかもしれません。


しかし、初めに解説した不動産投資最大のリスクである情報開示と、それ以外の代表的な7つのリスクについても全て事前に対策を打つことができるのです。


得るべき情報を得ず、リスクに対する対処をしない場合、不動産投資のリスクは高くなりますが、全てのリスクを低くすることができる、これは不動産投資のメリットの一つでもあります。


たとえば、空室リスクに対してはエリアの賃貸需給バランスを精査したり、入居付けに強い管理会社をパートナーにしたり、空室率を加味した利益シミュレーションを行うことで対処できます。


火災・地震リスクには、適した保険に加入することで対処することができます。


ほぼすべてのリスクへの対処策は、「初期設定を間違わない」ということです。


リスクを正しく把握し、事前に対応策を練れば、不動産投資は着実に資産運用ができる効率的な方法です。


 


■まとめ


今回は、「不動産投資のリスク」について解説しました。


不動産投資、アパート・マンション経営のリスクには様々ありますが、不動産投資を行うご本人の初期設定、事前の対処によってリスクを下げることができ、大きく変わるということを説明しました。


不動産投資を行うには、業者に騙されず自分で正しい投資判断ができること、良きパートナーに出会うことが非常に重要です。


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