不動産投資で失敗しない為の基礎知識として、利回りは非常に重要な部分になります。

この記事では、収益物件の選び方の中でも不動産投資の表面利回りについて解説します。

不動産投資は表面利回りに惑わされてはいけない！

不動産投資をしている投資家の方々が物件を検討する際、まず意識を向けるのが利回りです。

不動産投資のポータルサイトや物件資料に掲載されている利回りは、正確には「表面利回り」になります。

表面利回り＝満室想定年間賃料／物件価格　【％】
表面利回りとは、物件の満室想定年間賃料を単純に物件価格で除算した数値になります。

日本国内の収益物件はこの表面利回りで表示されるケースが一般的なので、投資判断をする際に第一に確認する指標になっています。

ただし、「表面利回り」は収益物件の正確な利回りは表していません。

収益物件を保有期間中に年間を通じて満室を維持できることはあまりなく、空室や滞納が発生する可能性もあるため、満室想定家賃を実際の運用時に期待するのは現実的ではありません。

表面利回りに惑わされてしまうと、キャッシュフローが出ない物件を間違って購入しかねませんので、注意が必要です。

表面利回りは物件の投資効率を見る際のかなり粗い判断には便利ですが、物件運営時のコストなどが一切考慮されておらず、本当の利回りとは異なります。

続いて、表面利回りを参考にしながらも、収益物件の収益力を調べる方法を解説します。

不動産投資の基礎・収益物件の収益力を調べる方法

まず、収益物件の収益力を調べるには、空室や滞納による損失を除算し、リアルな家賃収入を考える必要があります。

収益物件の収益力を調べる手順①

実効総収入＝満室想定総収入―空室・滞納損失

収益物件では常に満室ということはあまりなく、家賃滞納が発生する場合もあります。

当社の入居率は98％以上のため、当社の場合は空室率・滞納損失を2％で想定します。

収益物件の収益力を調べる手順②

営業純利益（NOI）＝実効総収入―運営費

物件を保有しているとさまざまな運営費（ランニングコスト）が発生します。

運営費には、管理会社に支払う管理手数料、建物管理費用、水道光熱費、固定資産税、都市計画税、原状回復費用などがあります。

実効総収入が高くても運営費が大きすぎると手残りは少なくなりますので、実効総収入から運営費を控除することで正確な収入を導き出すことができます。

これは営業純利益（NOI：Net　Operating　Income）と言われるもので、このNOIが収益物件の本当の収益力を表しています。

収益物件の収益力を調べる手順③

税引前キャッシュフロー＝営業純利益（NOI）－返済金額

不動産投資の最大のメリットは、融資を受けてレバレッジを効かせることで効率よく資産運用ができることですので、多くの方が融資を受けて収益物件を購入されます。

融資を受けずに不動産投資を行う場合は、手順③は不要になりますが、融資を受けて収益物件を購入した場合の最終的な税引前キャッシュフローは金融機関へのローン返済金額を除した金額となります。

不動産投資、アパート・マンション経営を始めるにあたり、ここまでは収支計算をしなければなりません。

ここから所得税や住民税などを引いたものが、税引後キャッシュフローになります。

不動産投資の基礎・収益物件の本当の利回りとは？

ここまでのところで表面利回りは不動産投資では参考程度にしかならないということはお分かりになったかと思います。

収益物件の本当の利回りは、営業純利益（NOI）を物件価格に購入諸費用を加えた総投資金額で除算して求められる総収益率（FCR：Free and Clear Return）です。

総収益率（FCR）＝営業純利益（NOI）÷総投資金額　【％】

総投資金額＝物件価格＋購入諸費用

物件価格で除算するのではなく、購入時に投下したすべての金額で除算するのがポイントです。

購入諸費用には、登記費用や不動産取得税、仲介手数料、印紙税などがあります。

表面利回りに惑わされずに収益物件の本当の利回りを導く方法

先程解説した手順をまとめますと、こちらのキャッシュフローツリーに沿って考えると求められます。

キャッシュフローツリー
満室想定総収入
▲空室・滞納損失
実効総収入
▲運営費
営業純利益（NOI）
▲返済金額
税引前キャッシュフロー

たとえば表面利回りが8%の収益物件を比較した場合に、運営費用の差によって、本当の利回りである総収益率（FCR）は、４％台から５％台と１％以上も変わるケースもあります。

表面利回りは使いやすい指標ですが、正しい投資判断には使えず参考程度でしかないということが具体的にわかったかと思います。

こちらの総収益率（FCR）を比較した事例をYouTubeで紹介しています。

さらに詳しく知りたい方は、当社のYouTubeチャンネル、Vol.16本当の利回りを計算してみようpart2をご視聴下さい。
YouTubeチャンネル【投資の筋肉を鍛えろ！最強の不動産投資チャンネルVol.16】

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