不動産投資には区分マンション・一棟マンションへの投資、戸建て住宅への投資などいくつか種類があります。その中の一つに中古アパート投資があります。

中古アパート投資と聞くと「投資目的ならば、中古よりも新築の方がいいのでは？」「中古マンション投資は本当に儲かるの？」と疑問に思う方もいるかもしれません。そこで、今回は中古マンション投資についてご紹介します。メリットやデメリット、そして新築アパートなど、他の不動産投資との違いも見ていきましょう。

中古アパート投資のメリット

中古アパート投資にはいくつものメリットがあります。ここでは以下の4つのメリットをご紹介します。

• 立地を選択できる
• 物件価格が安い
• 利回りが相対的に高い
• 節税効果が高い
• 入居状況を見て判断できる

立地を選択できる

中古アパートにはすでにある程度の期間、入居者を受け入れた実績があります。よって、賃貸需要がある地域、それほど需要がない地域が分かりやすいといえるでしょう。賃貸需要を見ながら、需要の高い地域のアパートを選ぶことができます。

反対に新築物件の場合、賃貸に出された期間が短く、入居付けが長期的に可能かどうかのトラックレコードがなく、そのアパートの建物・部屋のプランが地域の賃貸需要にマッチしているかどうかの判定も難しいといえます。土地を新たに購入し、そこにアパートを建てるという選択肢もありますが、賃貸需要が高い土地の購入費用と建築費用は非常に高価なため、事業性のある利回りを上げるのが厳しいでしょう。そもそも、賃貸需要の高い希少性のある土地を購入すること自体が難しいといえます。

家賃収入に比して物件価格が手頃

中古アパート投資の最大のメリットは、家賃収入に比して物件価格が手頃という点です。新築アパートの家賃収入に対する物件価格と比較すると、中古アパートはその家賃収入に比して物件価格が手頃になっていることが一般的です。

これからアパート投資を始めたいが、物件の購入費用をなるべくかけたくないという方にも中古アパート経営はおすすめといえます。

利回りが相対的に高い

上記に関連しますが、中古アパートは新築に比して利回りが相対的に高くなる点が特長です。アパートの築年数に比例して物件価格は下がっていく傾向にありますが、家賃の方は新築アパートと比べると下がるスピードが緩やかです。そのため、以下の計算式で算出される不動産投資の表面利回りは中古アパートの方が高くなります。

年間の家賃収入÷物件の購入価格×100

また、築10年～20年ほどになると、物件価格が下がるスピードはさらに緩やかになります。購入価格と売却価格の差もそれほど落差がありませんので、将来的に売却を考えている方にもお得であるといえます。

節税効果が高い

中古アパート投資の節税効果も見逃せませんので、確認しておきましょう。

損益通算

中古アパート投資を含む不動産投資が給与所得者や個人事業主、企業経営者の副業として選ばれる理由の一つに損益通算ができるということがあります。不動産投資の帳簿上の赤字を給与所得・事業所得等と相殺できるのです。

損益通算することで、源泉徴収された所得税が戻ってくる可能性があります。安定的に家賃収入を得ながら節税ができる、という点からも、不動産投資は注目を集めています。

なお、損益通算で節税を行うためには、不動産投資で得る収入を帳簿上赤字にする必要があります。帳簿上赤字にするためには、経費を積み上げるのが効果的です。以下は不動産投資で経費として計上できるものの例です。なるべく多く必要経費を計上するためにも把握しておきましょう。

• 固定資産税などの税金
• 減価償却費
• 管理費・修繕費
• 広告宣伝費
• 通信費
• 借入金の利息
• 仲介手数料
• 火災保険・地震保険料　など

減価償却

不動産のように価格が高く、年数が経過するにつれて価値が下がる財産の取得費用を法定耐用年数に応じて配分し、一定期間分割して経費として計上する会計処理が減価償却です。例えば、木造新築アパートの法定耐用年数は22年です。よって、建物部分6,000万円の木造新築アパートを購入した場合、毎年経費として計上できる金額は次のとおりとなります。

6,000万円÷22＝約227万円

22年間、毎年約227万円を減価償却費として計上できるということです。

では、築25年の木造中古アパートを購入した場合はどうなるでしょうか。法定耐用年数を超えている場合、減価償却できる年数を次の計算式で算出します。

法定耐用年数×20％

築25年の木造中古アパートに当てはめると、

22年×20％＝4.4年

小数点以下は切り捨てますので、4年で減価償却することになります。例えば、中古アパートの建物部分が4,000万円ならば、

4,000万円÷4＝1,000万円

4年間は毎年1,000万円を経費とすることができるということです。

ちなみに、法定耐用年数までいたっていない中古物件の場合は以下のように計算します。

（法定耐用年数－経過年数）+経過年数×20％

築年数20年の木造中古アパートの場合は

（22年－20年）+20年×20％＝6年

6年間で減価償却することになります。

償却期間は短いとはいえ、新築アパートよりも中古アパートの方が毎年の減価償却費が多くなります。節税効果を狙うのであれば、中古アパート投資は非常に有効だといえます。

入居状況を見て判断する

新築アパートの場合、多くは誰も入居していない時点で物件を購入します。購入当初から上手く入居者が入れば問題ないのですが、状況によっては空室数が想定を上回る可能性もあるでしょう。不動産投資ローンの返済を家賃収入で行うオーソドックスなスキームの場合は、手出しが発生する場合もあります。

しかし、中古アパートの場合、すでに入居者がいる状態で物件を購入します。空室率もある程度分かった状態での購入ですので、家賃収入が予想を大幅に下回るということはあまり起こりえません。中には満室状態で購入できることもあるため、初めから安定的な収入を得られる可能性もあります。

また、中古アパートの場合、購入時点で入居者がどのような人なのかある程度分かるため、家賃滞納が多かったり、迷惑行為を繰り返す問題入居者がいたりするアパートは避けることができます。リスク回避の観点からも、中古アパート投資にはメリットがあるといえるでしょう。

中古アパート投資のデメリット

節税効果や利回りが高い中古アパート投資ですが、以下のようなデメリットがあります。投資を始める前に確認しておきましょう。

• 融資が難しいことがある
• 入居者募集に苦労することがある
• 家賃設定が低めになる

融資が難しいことがある

中古アパート投資で金融機関に融資を申し込んだ場合、断わられることがあります。その理由には以下のようなものがあります。

申込者の問題

申込者の収入や属性が原因で断られることがあります。また、勤続年数が短すぎる、歩合制の仕事で収入が不安定、年齢が高い人の長期の融資希望なども断られる場合もあります。現在収入が高いという人も必ず融資を受けられるというわけではありませんので、気を付けてください。

築年数など建物の問題

法定耐用年数内でないと融資しないという金融機関もあります。築年数が古く、すでに法定耐用年数が過ぎている場合は融資を断られることもあるので注意しましょう。

なお、建物の構造ごとの法定耐用年数は次のとおりとなっています。以下の年数を超える築年数の中古アパートは融資が難しい可能性があるということを把握しておきましょう。

建物の構造	法定耐用年数
木造	22年
軽量鉄骨（骨格材の肉厚が3mm以下）	19年
軽量鉄骨（骨格材の肉厚が3mm～4mm）	27年
重量鉄骨造（骨格材の肉厚が4mm超）	34年
鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート	47年

その他、融資は実現しても、融資期間が短くなる場合もあります。そうなると、月々の返済額は高額になるので、その点にも気を付けてください。

入居者募集に苦労することがある

中古アパートは外壁などの見た目が新築アパートに比べるとどうしても劣ってしまいます。「最寄り駅からの距離が近い」「最新設備が整っている」などという条件を満たしていないと入居者を集めるのに苦労するかもしれません。

また、利便性や設備が新築アパートと同等の場合であっても、家賃を新築よりも低めに設定しないと入居者が決まりません。

アパートを探す場合、新築、もしくはそれに近い物件で探しているという人はある程度存在します。日本人は「新しいもの好き」とよく言われます。新車を好む人がいるように、新築を好む人がいるのです。

築数十年の中古アパートではこのニーズをかなえることができませんので、その点もふまえて投資をスタートさせましょう。

修繕リスクがある

中古アパートは築年数が進んでおり、経年劣化しているために修繕リスクがあります。特に木造アパートの場合は、メンテナンスの状況次第では劣化が進みやすいので注意が必要です。築15年程度の物件を購入すると、すぐに大規模改修のタイミングに入りますので、改修のためのまとまった資金も必要になります。

新築アパート・マンション投資でも共通する入居者が退居した場合の原状回復工事費用にプラスして、修繕・リフォーム費用をあらかじめ用意しておく必要があります。修繕リスクを軽減するためには、修繕やリフォームに関する費用を物件価格に上乗せして準備しておくとよいでしょう。

流動性リスクがある

不動産投資を始める際は、売却についても考慮する必要があります。いわゆる「出口戦略」です。中古アパートの場合、次の買主も融資が難しくなる可能性が高いことや築年数を重ね、設備が今以上に古くなるということを考えると、売却が難しくなることも想定されます。

何とか売却ができても、買いたたかれる恐れもあり、想定よりも利益が出なかったという事態も起こるかもしれません。

物件購入と家賃収入のことだけでなく、将来売りやすい物件にするためにも、運用中もこまめに修繕し、物件価値を保つ点に留意しておきましょう。

中古アパート投資と新築アパート投資との比較

アパート投資には中古アパート投資だけでなく、新築アパート投資もあります。どちらが自分に向いているかを知るためにも、新築アパート投資の特徴、そして中古アパート投資との違いも確認しておきましょう。

所有している土地にアパートを新築する

新築アパート投資では、建売の物件を購入するだけでなく、自分が所有している土地に新しくアパートを建築して始めるという方法があります。つまり「土地活用」です。すでに所有している土地ならば、土地費用がかからないという大きなメリットがあります。その他にも以下のようなメリットがありますので確認しておきましょう。

メリット1：どのような建物にするかを自分で決められる

入居者を広く集めるため、最新設備を備えることができます。ニーズ（単身者が多い地域、ファミリー層が多い地域など）に合わせたアパートを建てることも可能です。

メリット2：使っていなかった土地を有効活用できる

アパートを建てることで家賃収入が期待できます。使っていなかった土地の有効活用ができるはずです。

メリット3：金融機関の融資が出やすい

新築アパートの場合、中古アパートに比べ融資が出やすいというメリットがあります。申込者の収入や属性によっては、高額・長期の融資も認められる可能性があるため、満足できるアパートを建築できるでしょう。

メリット4：中古アパートと比較すると空室リスクが低い

新築限定で探す入居希望者も少なくありません。同じ地域にある中古アパートと比較すると新築アパートの方が空室リスクは低いといえます。

デメリット：賃貸需要がある土地なのか確認が必要

以上がアパートを新築するメリットですが、所有する土地の地域に賃貸需要がない場合があるという致命的なデメリットがあります。むしろ、賃貸需要があるような希少性のある遊休地を所有しているということ自体が極めて稀なケースでしょう。

土地活用のためのアパート建築に入る前に、「そもそも需要がある地域なのか」と「需要がある場合はどのような層がアパートを求めているか」を綿密に調査する必要があります。

土地を相続した場合、「なるべく有効活用したい」と考えアパート建築を検討するかもしれません。しかし、需要がないところにアパートを建てても、空室リスクを高めるだけですので事前調査は必須といえます。

土地を購入してアパートを新築する

土地を所有していないけれども新築アパート投資をしたいという場合、「新たに土地を購入して、そこにアパートを新築する」という選択があります。この場合、アパート需要が高い土地を選べるというメリットがあります。需要が高い土地にアパートを建てることができれば、空室リスクを抑えることができるでしょう。

しかし、以下の注意点がありますので、確認しておいてください。

建築費用だけでなく、土地購入費用がかかる

土地を所有していない場合、土地費用＋建築費用がかかります。初期費用の負担が大きくなるため、収益化できるかをしっかり考えてから投資に踏み切ってください。

需要が高そうな土地を探すのは難しい

地域によっては、アパート需要が高い場所にはすでに建築されている場合もあります。仮に十分に資金を準備できていても、これから土地を探すのは非常に難しいと考えておきましょう。

建築費用だけの時よりも融資が難しくなる可能性も

土地費用＋建築費用となると、非常に高額になるため、本人の属性などによっては融資希望額が認められない可能性もあります。ただし、申込者の収入や属性に問題がなく、物件の収益性が高そうだと認められたら融資の希望は通りやすくなるでしょう。

土壌汚染リスクの可能性がある

アパート建築用に需要が高そうな土地を見つけても、その土地が土壌汚染されている可能性があります。その他、地中埋蔵物があってそれを除去する必要性が出てきたり、地盤改良が必要になったりするリスクも考えられます。

建築会社の倒産リスク

アパート建築中に建築会社が倒産するリスクが全くないわけではありません。契約を結ぶ前に建築会社の財務状況を調べ、経営がしっかりしている会社を選ぶことが重要です。

商品化された新築アパートを購入する

所有する土地がない、今からアパートを建てたい土地を探すのが難しいという場合は、商品化された新築アパートを購入するという方法があります。商品化された新築アパートは不動産投資会社がアパート需要の高い土地を調査しており、建物の間取り、設備もしっかり企画して建てられたものです。そのため、収益性や事業性は高いといえます。

しかし、販売価格には土地代・建築費用以外に不動産投資会社の利益も上乗せされています。

中古アパート投資と比較するとかなり高額になる点はデメリットといえます。また、その分利回りは低くなる傾向にあります。

自己資金に余裕がある、高額の融資を受けられる可能性が高いという場合は検討してもよいでしょう。

中古アパート投資と比較すると

「土地あり・新築アパート」、「土地なし・新築アパート」、「商品化された新築アパート」と新築アパートのメリット・デメリットを考察してきました。中古アパートも含めてそれぞれ一長一短があり、投資すべき種類を一つに絞ることはできません。

投資目的と融資戦略に合わせて、新築・中古の選択を行っていく必要があります。例えば、投資目的が節税メインであるならば、単年に大きく減価償却費が計上できる中古アパートが向いているといえます。また、将来に一定規模の資産を残したいと思っていて、融資を引ける属性の方であれば、新築アパートがふさわしいといえるでしょう。

中古アパート投資と他の不動産投資との比較

ここまで、投資対象としての中古アパートと新築アパートの比較を見てきましたが、他の不動産投資の種類と中古アパート投資の違いも確認してみましょう。

• 区分マンション
• 一棟マンション
• 戸建て賃貸住宅

区分マンション投資との比較

区分マンション投資とは、マンションの部屋を所有し、賃貸することで家賃収入を得るというものです。1室から始められるため、投資資金が比較的少額から始めやすいのが魅力といえます。なお、投資対象の区分マンションの間取りはワンルームが多いため、「ワンルームマンション投資」とも呼ばれています。

区分マンション投資のメリットも確認しておきましょう。

少ない資金から投資が始められる

マンション1室から運用ができるため、比較的少ない資金でスタートできます。資金が増えたらマンションの部屋数を増やし、投資規模を拡大することも可能です。金融機関の融資も比較的出やすいというメリットもあります。

ただし、区分マンション投資の融資には年収に応じた融資の枠があり、その融資の枠の中でしか買い増しをすることができず、投資規模の拡大には不向きとなります。

管理が比較的楽

中古アパートを1棟所有するのと比較すると、管理が比較的楽だといえます。マンション全体の管理にまで気を配る必要がありません。

区分マンション投資のデメリットもチェックしておきましょう。

利回りが低い

区分マンション投資は中古アパート投資と比較すると利回りが低く、収益性に乏しいケースが少なくありません。かかった費用と収入が釣り合わず、毎月の手出しが発生する可能性が高くなります。

マンション全体に対して権限が小さい

区分所有の場合、マンションの管理費・修繕費を自分で決めることができません。改善してもらいたいところがあっても、マンション全体の意見に従わないといけないため、思ったようにできないと感じる場合もあるかもしれません。

空室リスクのインパクトが大きい

1室しか所有していない場合、その部屋が空室になれば家賃収入がゼロになります。

節税効果が低い

区分マンションは通常RC造なので法定耐用年数が長く、1年あたりの減価償却費は小さくなります。その分節税効果は低く、期待できる効果はほぼないといってもいいくらいです。

区分マンション投資は少ない資金から始められるという魅力があります。しかし、中古アパート投資と比較すると全般的にリスクは高く、経営の自由度は低くなります。その中でも、特に新築区分マンションは節税効果や利回りも低くも投資不適格と言わざるをえません。

これらのことから考えると、区分マンション投資よりも中古アパート投資を選択する方がよいといえます。

一棟マンション投資との比較

一棟マンション投資とは、マンションを1棟購入し全室を賃貸することで家賃収入を得る投資です。1棟丸ごと購入するため、投資費用がかなりかかります。こちらも新築・中古が選択可能です。

一棟マンション投資には以下のようなメリットがあります。

経営の自由度が高い

1棟丸ごと自分が所有しますので、管理費・修繕費、修繕のタイミングを自分で決めることができます。

収益が大きい

一棟アパートと比較すると、家賃設定も高めになり家賃収入が高額になります。

しかし、以下の注意点もあります。

投資金額が大きい

1棟所有の中古アパート投資と比較すると、新築・中古ともに物件規模が大きいため、投資金額もかなり高くなってしまいます。金融機関の融資審査が厳しくなり、希望金額・希望融資期間が認められない場合もありますので気を付けてください。

準備する資金や融資のことを考慮すると、不動産投資歴が浅い、もしくは初めての方は中古アパート投資から始めた方がよいといえるでしょう。

戸建て賃貸住宅投資との比較

戸建て賃貸住宅投資とは、戸建て住宅を購入し、それを賃貸に出し家賃収入を得るというものです。ファミリー層が顧客になることが多いため、長期間、安定的な収入が見込めます。こちらも新築・中古の選択が可能です。

中古の場合、金額によっては、融資なしの現金でも取り組める可能性があるため、少ない資金で投資を始めたいという方には向いているでしょう。

ただし、空室になれば、家賃収入はゼロです。それを防ぐためには、入居者がすぐに入ってくれるような魅力的な住宅を購入する選択眼が必要になります。また、多くの場合リフォームが必要となります。これらの点から戸建て賃貸住宅投資は不労所得とは言い難い面があります。

そして、中古の戸建て賃貸住宅投資は融資が認められにくいというデメリットがあります。不動産投資によって資産拡大を狙っているという方は、レバレッジが効きやすい中古アパート投資の方が向いているといえます。

中古アパート投資成功の秘訣

中古アパート投資を始める前に、投資を成功させるにはどうすればいいのかも把握しておいてください。

ここでは、以下の3つのポイントについてご紹介します。

• 投資目的を明確にする
• 競争力のある立地と間取りを選択する
• 信頼できるパートナーを選ぶ

投資目的を明確にする

中古アパート投資を始める前に、投資目的を明確に定めておくことが重要です。例えば次のような目的があるのではないでしょうか。

• 老後のために資産を残したい
• 月々のキャッシュフローを増やしたい
• 節税目的
• 相続対策

目的が定まることで、そこから逆算して計画を立てることができます。例えば、老後資金のためであれば、将来受け取る年金額、そして、必要になる予定の生活費を計算し、足りない分を中古アパート投資で作るといった具合です。足りない分だけでよい、ということであれば、そこまで大がかりな投資をする必要はないかもしれません。

「とりあえず中古アパート投資は儲かりそう」だからと、何も考えずに投資を始めると失敗する恐れがあります。必ず、目的を決めてから投資を始めましょう。

競争力のある立地と間取りを選択する

投資物件を探す際、なるべく安いものをと考える方もいるかもしれませんが、それだけでは失敗するかもしれません。物件探しは力を入れて行いましょう。

まず、確認しておきたいのが、「競争力がある立地か」という点です。特に、投資物件で最も重要なのが立地です。駅や学校に近いなどの利便性だけでなく、これから発展しそうな場所かという将来性は必ずチェックしましょう。

また、ファミリー層が多く住む地域に単身者向けアパートがあっても、入居者が入らない可能性があります。その地域に住む人に合った間取りなのかも確認してください。

また、需要と供給のバランスが取れていることも重要です。賃貸需要が高い地域であったとしても、賃貸アパート・マンションが数多く建っていて供給過剰になっていると、空室リスク・家賃下落リスクが高まります。

投資物件の立地や間取り、需要と供給のバランスを見誤らないためにも、できる限り市場調査や現地調査も行うようにしましょう。

信頼できるパートナーを選ぶ

中古アパート投資を始めたいのであれば、信頼できるパートナー選びも重要です。信頼でき、疑問に思ったことは何でも相談できる不動産投資会社を選びましょう。そして、相談のしやすさはもちろんですが、今までの実績についても確認することをおすすめします。

投資用の中古アパートを購入した後のことも忘れてはいけません。賃貸物件の管理をオーナー自ら行うこともできますが、以下のような煩雑な作業が数多く発生します。

• 家賃の集金
• 修繕
• クレーム処理
• 退去後の原状回復
• 共用部の保守点検
• 定期的な清掃

これらをオーナーだけで行うのは難しいのではないでしょうか。特に、副業で不動産投資を行いたいという方はそこまで手が回らないという方も多いのではないでしょうか。できれば、管理会社に任せましょう。家賃の5％程度の費用はかかりますが、アパート管理に関する業務を代行してくれます。

管理会社を選ぶ際は、複数の会社を比較検討して、対応してくれる業務の範囲、質問の回答が早いなどの対応の良さも確認するようにしましょう。

まとめ　不動産投資初心者には中古アパート投資がおすすめ

これから不動産投資を始めたいという方は、どのような物件を選べばいいのか迷うかもしれません。新築物件も魅力的ではありますが、かなり高額の費用がかかるというデメリットがあります。また、区分マンション投資や戸建て賃貸住宅投資は物件購入費用がそれほどかからない反面、空室リスクなどいくつかのリスクが高くなっていきます。

中古アパート投資の場合、新築マンション・アパート投資よりも物件購入費用を低く抑えられます、一棟丸ごとの投資になるため、自由度が高く、管理費や修繕費について自分で決めることができる点もおすすめポイントです。また、節税効果についても見逃せません。

なお、投資用の中古アパートを購入する際は、不動産投資会社と連携して進めることになります。より良い物件を手に入れるためにも、不動産投資会社選びは慎重に行ってください。