不動産投資をする上で、物件の見定めは重要な行程になります。その物件が投資に値するのかどうかを判断するにあたって、確認すべき指標・資料がいくつかあり、レントロールはその一つになります。

ここでは、レントロールについて書かれている項目を一つ一つピックアップし、注意すべき箇所について詳しく解説します。

レントロールとは

レントロールとは、収益物件の賃貸借条件を一覧表にした文書です。「家賃明細表」と呼ばれることもあります。

部屋別に現況、賃料、敷金、契約開始日、契約期間、契約者の属性などの情報が一覧になっているので、ひと目で物件概況が把握できるようになっています。その意味で、一棟物のアパート・マンション経営を行うにあたっては、欠かすことのできない資料となります。

レントロールは不動産仲介会社が作成することもあれば、オーナー自らが作成することもあります。

レントロールの見方を内容ごとに解説

レントロールの書式は法令・規則で決められているものではなく、物件ごとに異なっていますが、押さえるべきポイントがありますのでそれを見ていきましょう。賃貸住宅を想定して、以下解説します。

号室

レントロールは、各部屋の号室ごとに表で記載されていることが一般的です。見取り図と見比べながら、どの部屋がどこにあたるのかを確認します。

号室の番号の付け方はとくに決まりがありませんので、数字が飛んでいることがあります。よくあるのは「4」の数字を避けるというパターンで、101号室、102号室、103号室の次が105号室になっていることがあります。

面積

その部屋の契約面積です。集合住宅では専有面積が記載されていますが、専有面積は「壁芯面積」（壁や柱の厚みの中心線に囲まれた部分で測られた面積）の場合と「内法面積」（壁の内側の寸法で測られた面積）の場合があります。一般的には内法面積が記載されていますが、念のため確認しておくといいでしょう。

単位はm2（平方メートル）、坪で記載されています。m2・坪の換算式は以下のとおりです。

1m2＝0.3025坪
1坪＝3.3058m2

用途

「住居」「事務所」「店舗」など、入居者が何の用途で使っているかが記載されています。事務所使用・店舗使用を認めていない賃貸住宅の場合は、住居だけになります。

契約状況

「現況」という項目になっている場合もあります。「入居中」「入居予定」「退去予定」「空室」などが記載されています。予定日が決定しているときは、その日付が記載されていることもあります。

属性

契約者の属性ですが、「個人」「法人」とだけ書かれていることが多いです。注意すべきは、契約者が法人でも入居者は個人の場合もあることです。企業が社宅で借り上げているケースなどです。

法人と記載されている場合は、必ず法人名も確認しましょう。同一法人が多数賃借しているケースでは、一斉退去のリスクがあります。

間取り

「1DK」「2LDK」などと間取りが記載されています。単身者向けであれば、1R、1K、1DK、1LDKあたりの間取りになり、ファミリー向けであれば、2LDK、3LDKなどになってきます。不動産投資戦略として、単身者向けを狙うのかファミリー向けを狙うのかで投資判断は変わりますので、この項目は重要です。

ただし、間取りが記載されていないケースもあります。その場合は、面積からおおよその間取りを推測します。

賃料

毎月入金される家賃が記載されています。契約状況が「空室」でも賃料が記載されていることもあるので、注意しましょう。

物件の購入に際しては、最重要ともいえる項目です。利回り計算、キャッシュフローの試算に使用します。

共益費

共益費は、共用部の電気料金や水道料金、清掃費用など共用部の設備の維持で発生する費用に充当するものです。賃料に含める場合と、別勘定にする場合があります。

キャッシュフローの試算では、賃料と共益費を合算して計算することになります。

敷金（保証金）

敷金は、オーナーが入居者から入居の際に預かっている預り金です。家賃の未払いがあった場合の補填や、原状回復工事費用の入居者負担分に充当されます。相場は賃料の1～2ヶ月分が一般的です。

契約開始日（更新日）

契約開始日とは、契約者が賃貸借契約を結んだ日付のことを指します。一般的に賃貸借契約は、2年などの一定期間ごとの更新となっているので、その更新日が記載されていることもあります。

備考・その他

備考欄には、以上の項目以外の内容、たとえば契約形態（普通借家なのか、定期借家なのか）や告知事項、特約事項などが記載されていることがあります。備考欄そのものがない場合もあります。

レントロールでチェックすべき7つのポイント

レントロールをただ眺めていたら、それは数字の羅列にすぎないかもしれません。しかし、複数の情報を組み合わると、価値のある情報が浮き出てきます。不動産投資をすべきか否か、購入すべき物件なのか否かの手がかりとなる貴重な情報です。

それでは、レントロールはどのように読み解けばいいのでしょうか。チェックすべきポイントを7つ解説します。

1.賃料・共益費

収益物件の収支シミュレーションにおいて、もっとも重要な数値になります。この数字をどう読み解くかがキーポイントといえるでしょう。

さまざまなケースに応じて、チェックポイントを見ていきましょう。

中古の場合

中古物件のケースでは次のポイントをチェックします。

ずっと同じ人が住んでいる場合

入居者が長年入居しているケースでは、賃料が変わらず続くことが一般的です。この入居者が仮に退去となった場合、この賃料で次の入居者が決まるかを検討します。

長年賃料が変化しなかったことによって、周辺相場との乖離が生じている可能性もあります。収支シミュレーションにおいては、賃料を引き直す必要があります。

入居者の入れ替わりがある場合

同じタイプの部屋にもかかわらず、新しい入居者の家賃だけ下がっていることがあります。このように家賃のバラつきが生じている場合では、高い賃料の部屋も入居者の入れ替わりによって低い賃料のほうへ収れんされていく傾向にあります。

こうしたケースでも、低い賃料へ引き直して収支シミュレーションを行っておく必要があります。もちろん、一斉に退去が発生し、一斉に賃料が下がるということはありえませんが、想定は必要になります。

新築の場合

新築物件では、以下のことに留意します。

入居者が決まる前

建物が完成前で、入居者空室のまま賃料が記載されているケースがあります。

一般に新築物件では、家賃は周辺相場よりも割高な「新築プレミアム価格」になっていることがあります。不動産販売会社が相場からかけ離れた賃料に設定していないかを精査する必要があります。

購入したものの、レントロールに記載されているまま賃料では入居者が決まらないということにもなりかねません。新築物件の賃料設定は、販売会社の言うがままにせず、市場分析にもとづいた妥当な価格を設定するようにします。

入居者が決まった後

建物完成後で入居者も決まっているが、前項と同じで賃料が新築プレミアム価格となっていることがあります。その入居者が退去すると、同じ賃料では次の入居者が決まらない可能性があるのです。

入居者の入れ替わりがあることをふまえて、賃料の想定を行う必要があります。

2.入居者の属性

入居者・契約者の属性について、事細かには記載されていないことが多いのですが、記載されている範囲でも事情を読み解くことはできます。

先述しましたが、法人契約が多い場合は法人名を必ず確認するようにしましょう。同一企業による一括借り上げだと、事情によっては一斉退去というような状況にもなりかねません。

また入居者に学生が多いということは、学生向けの物件ということになるので、春に一斉入れ替わりが発生することが想定されます。

入居者属性で「生活保護」というケースもあります。生活保護世帯は社会的には「弱者」と見られ、敬遠するオーナーもいますが、敷金・礼金・更新料の支払いを地方自治体が代行してくれるなど賃貸経営には大きなプラスとなることもあります。

3.年間満室想定賃料

不動産投資にあたっては、いくつかの収支シミュレーションを立てておく必要があります。その一つに、年間満室を想定したシミュレーションもあります。現況をふまえ、空室率を算入した収支シミュレーションとともに用意しておくといいでしょう。

4.空室の有無と空室期間

現況の空室の有無や空室期間を確認します。空室率の試算に用います。

また、空室となっている部屋の賃料を確認し、場合によっては賃料の引き直しを行います。

5.契約開始日の偏り

入居者の契約開始日が特定の年月に集中している場合、前オーナーや不動産販売会社が物件売却のために無理のある募集活動を行い、一気に入居付け行っている可能性があります。

こうしたケースでは、入居者の退去が発生した際、前回と同じように無理な募集活動を行わないと入居付けができない可能性があるので、注意が必要です。

6.一括借り上げの有無

管理会社による一括借り上げの契約となっている場合は、その契約内容を吟味する必要があります。もし転貸借契約（又貸しの契約）になっていたならば、要注意です。

転貸借契約とは賃貸管理方式の一つで、管理会社がオーナーから1棟まるごと一括借り上げを行い、それを入居者に転貸するものです。オーナーと管理会社との間で交わされる契約をマスターリース契約といい、管理会社と入居者との間で交わされる契約をサブリース契約といいます。

転貸借契約は、オーナーにとって空室リスクや家賃滞納リスクを避けられるメリットがありますが、大きな落とし穴があります。

転貸借契約を結んでいると、管理会社が賃貸借契約における借家人の立場になり、借地借家法によって保護される存在になります。借地借家法は借家人保護の性格の強い法律なので、管理会社から契約期間中に家賃の減額要請を受けたり、一方的に契約が解約される可能性があります。さらに、オーナー側からの解約には借地借家法第28条の「正当事由」が必要となり、事実上できないという状況に置かれます。

転貸借契約の物件であることが判明したら、その契約内容をしっかりと確認するようにしましょう。

7.敷金の有無

先述したとおり、敷金（保証金）は入居者に返還義務のある預り金ですので、新オーナーはその返還義務を引き継ぎます。物件価格とは別に敷金が保全されているのか、物件価格が敷金込みとなっているのか、きちんと確認しましょう。

物件価格が格安で利回りが高くなっても、その価格が敷金込みであって、実際に退去が発生すると利回りが大幅に低下するということが起こりえます。

また、敷金の扱いが関東と関西で違う点にも注意しましょう。関西では「敷金持ち回り」という方式が採用されており、売主から買主に敷金を引き継がれずに決済されます。内容としては「敷金債務持ち回り」であり、売主から買主に敷金を引き継がれないにもかかわらず、入居者への敷金返還義務（債務）は負うというものです。

この敷金分を勘案した上で物件の購入金額を決めていかないといけないことになります。

レントロールには書かれていないが、チェックすべきポイント

レントロールには明確に記載されていないものの、もしオーナーを引き継ぐあとなったら賃貸経営に大きな影響を与える事項があります。

滞納状況

レントロールには「入居中」と記載されていても、実際には家賃が滞納状態になっているとオーナーには家賃収入が入ってきません。家賃保証会社に入っていれば家賃が支払われますが、入っていなければ収入が途絶えることになりますので、滞納の有無は必ず確認する必要があります。

水道光熱費

物件によっては、入居者の水道使用料金が家賃に含まれていて、水道局へはオーナーが一括支払いをしている場合があります。このようなケースでは、家賃から水道料金を差し引いた額が正味の家賃収入になるので、事前に必ず確認するようにします。

敷地外駐車場

物件によっては、敷地内に駐車場がない、あるいは台数が足りていないということで、オーナーが物件近くの土地を借り上げて駐車場として入居者に貸しているケースがあります。

この契約を承継するのか、承継した場合収支シミュレーションにどう影響するのかを精査します。

まとめ

レントロールの項目とチェックすべきポイントを見てきました。

不動産投資を始めるにあたって重要な指標が記載されているレントロールを読み解くことは、隠れたリスクをあぶり出し、投資すべき物件を判断するにあたって極めて大切な作業になります。 とはいえ、予備知識なしにレントロールを眺めていても、気づきは少ないかもしれません。そんなときは、信頼できる不動産投資会社やコンサルタントのアドバイスをもらうことも考えましょう。

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