不動産投資のメリットについて調べていると、「レバレッジ効果がある」という話を耳にしたことがある方もいると思います。投資を行う際、自己資金だけでなく銀行などからの借入金も活用して投資効果を押し上げられるのがレバレッジ効果です。

この効果を正しく理解しておくことで、投資をしたり融資を受けたりするときの判断を適切に行うことができます。ここでは、レバレッジ効果の考え方や注意点、具体的なシミュレーションについて説明します。高い効果を得るための利回りの目安やポイントなども解説するのでぜひ参考にしてください。

不動産投資の「レバレッジ効果」とは？

レバレッジ（leverage）は「テコの原理」を意味します。小さな力を大きな力に、小さな動きを大きな動きに変化させる仕組みを指し、身近なところではハサミやペンチ、栓抜きなどが代表例です。

不動産投資におけるレバレッジ効果は、投資をする際に小さい資金でより大きな投資効果・利益を上げることを指すものです。自己資金に金融機関からの借入金を加えて投資の元手とすることで、より大規模な物件で高い家賃収入を目指します。

具体例でレバレッジ効果を確認してみよう

具体例で考えるとレバレッジ効果の意味がより理解できます。ここでは、以下の前提で収益物件を購入することを想定します。

自己資金　2,000万円
利回り　5％

自己資金のみで投資する場合

レバレッジを効かせずに自己資金2,000万円のみで投資する場合、取得できる上限の2,000万円の物件を購入したとすると、利回りが5％なので年間収益は100万円になります。

年間収益＝物件価格2,000万円 × 5％ ＝ 100万円

※単純化のため物件購入にかかる経費などは考慮していません

自己資金に借入金１億8,000万円を加えて投資する場合

自己資金の2,000万円に金融機関からの借入金1億8,000万円を加えると、取得できる物件価格の上限は2億円にまで膨らみます。

借入金の金利1％、借入期間35年で元利均等返済により融資を受けたとすると年間の元利金返済額は約610万円となりますので、利回り5％の場合の年間収益は以下のようになります。

年間収益＝物件価格2億円 × 5％ － 年間元利金返済額610万円 ＝ 390万円

以上のようにレバレッジを効かせることによって、自己資金が同じ2,000万円でも収益を大きく膨らませることができます。

不動産投資のレバレッジ効果はメリットだけじゃない！知っておくべき注意点とは

不動産投資におけるレバレッジ効果のメリットをご紹介しましたが、メリット以外にも注意すべき点があります。借入金を元手に組み込んでレバレッジ効果を狙う際、投資効果を高める可能性があるものの、空室リスクや借入金利などの運営コスト次第で効果が薄まったり、マイナスになったりすることもあります。ここでは、レバレッジ効果のメリットを生かすための注意点を解説します。

逆レバレッジに注意が必要

金融機関からの借り入れを利用して不動産投資を行う際に注意すべき点が「逆レバレッジ」です。お金を借りてより高い収入を上げるはずが、逆に収益性が下がってしまう現象を指します。

借入金利が高く、利息相当額の支払いが過大になってしまうケースや、物件の利回りが低くて十分な収入を得られないケースなどが該当します。具体例を挙げながら逆レバレッジとなるケースを解説するので順番にチェックしていきましょう。

借入金の金利が高くて逆レバレッジが発生するケース

借入金の金利が高くて逆レバレッジが発生するケースとして以下の前提を基に計算します。

借り入れをしないケース

自己資金　2,000万円
物件価格　2,000万円
利回り　6％

この物件の年間収益は以下の計算によって120万円となります。

年間収益＝物件価格2,000万円 × 6％ ＝ 120万円

借り入れをするケース

自己資金　2,000万円
借入金　1億8,000万円
物件価格　2億円
利回り　6％
金利　5％
借入期間　30年
返済方法　元利均等返済

この場合、年間の元利金返済額は約1,160万円となるため、年間収益は以下の通りとなります。

年間収益＝物件価格2億円 × 利回り6％ － 年間元利金返済額1,160万円
　　　　＝1,200万円 － 1,160万円 ＝ 40万円

借入金の金利が5％の場合、年間収益は40万円まで下がり、自己資金のみで投資をしたケースの120万円を下回ってしまいます。

利回りが低くて逆レバレッジが発生するケース

借入金の金利がそれほど高くなくても、物件の利回り自体が低いために逆レバレッジが発生してしまうケースもあります。以下の条件を基に試算してみます。

借り入れをしないケース

自己資金　2,000万円
物件価格　2,000万円
利回り　4％

この物件の年間収益は以下の計算によって80万円となります。

年間収益＝物件価格2,000万円 × 4％ ＝ 80万円

借り入れをするケース

自己資金　2,000万円
借入金　1億8,000万円
物件価格　2億円
利回り　4％
金利　2％
借入期間　30年
返済方法　元利均等返済

この場合、年間の元利金返済額は約798万円となるため、年間収益は以下の通りとなります。

年間収益＝物件価格2億円 × 利回り4％ － 年間返済額798万円
　　　　＝800万円 － 798万円 ＝ 2万円

自己資金のみで取得する物件の利回りと借り入れを行って取得する物件の利回りが共に4％と低くなる場合、借り入れを行う場合の年間収益が借り入れをしない場合より下回る逆レバレッジとなってしまいました。

そもそも融資してもらえない可能性もある

借入金を元手に組み込むことでレバレッジを効かせて投資効果を高められる可能性はありますが、そもそも、条件によっては融資を受けられないケースがあることにも注意が必要です。

融資を受けるためには金融機関の審査を通過する必要があり、借り手個人の信用力や投資物件の調査などが行われるためです。審査に落ちれば融資を受けることはできません。

借り入れを申し込んだ人が会社などに勤めている場合は、勤務先の規模や勤務形態、年収などが確認され、本人の健康状態や他の資産保有状況も調査されます。検討している投資用不動産の収益性や購入価格が適切に評価されているかなども確認されます。

期待通りの利回りが出ないこともある

金融機関から融資を受け、レバレッジを効かせて不動産投資をする場合、期待通りの利回りが出るわけではない点に注意する必要があります。

不動産経営では、空室期間が長引いたり、家賃を滞納しがちな入居者がいたりすることなどで、収入が安定しないケースがあるからです。予想外の修繕が発生して出費が増え、利益が圧迫されることもあります。また、地震や台風などの天災も意識しなければなりません。

借り入れを行う際はこのような事態も考慮して慎重に検討することが大切です。

イールドギャップについて理解しておく

不動産投資で融資を活用するレバレッジ効果を考える上では「イールドギャップ」の考え方を理解することが大切です。イールドギャップは以下の式で計算します。

イールドギャップ ＝ 総収益率（FCR、％）－ローン定数K（％）

FCRは、純営業収益（NOI＝Net Operating Income）を総投資金額（＝物件金額＋購入諸費用）で割った利回りを指します。

NOIは満室を想定した年間の家賃収入から、空室損失や滞納損失、物件管理のための運営費用などを差し引いて算出する額です。ローン定数Kは総借入金額に対する年間の元利返済額の割合を示します。

FCR（%） ＝ 純営業収益（NOI） ÷ 総投資金額 × 100

NOI ＝ 年間満室想定家賃収入 － 空室・滞納損失 － 運営費

ローン定数K（％） ＝ 年間元利返済額 ÷ 総借入金額 × 100

不動産投資で期待できる現実的な利回り（FCR）から、融資期間の長さも考慮した返済割合（ローン定数K）を差し引いて計算することで、実態に即した投資効率を判断できます。イールドギャップが高ければ高いほど、投資効率が高く、不動産投資のレバレッジ効果を得られやすいと言えます。

イールドギャップの高い収益物件を選ぶことが、投資を成功させるポイントの一つです。以下でイールドギャップを高める方法を解説します。

イールドギャップを高める方法1：金利が低い借り入れを行う

イールドギャップを高める方法の一つ目は、金利が低い借り入れを行うことです。金利が低い借り入れを行うことで、年間の元利返済額を抑え、ローン定数Kを小さくできます。

金利は借り手の資産や収入状況などによっても変わります。また、他の融資や預金などで付き合いのある金融機関から借り入れたり、取引をする不動産業者が提携している金融機関の紹介を受けたりすることで、低めの金利が適用される可能性があります。

イールドギャップを高める方法2：利回りを高くする

運営する物件の利回りを上げることでもイールドギャップを高められます。利回りは総収益率（FCR）を指し、分子の純営業収益（NOI）を高めることや、分母の総投資金額を抑えるのがポイントです。

NOIを高めるには、設備を充実させて家賃を引き上げるなど収入面を改善することや、空室損や滞納損を抑えることが大切になります。

不動産経営は運営開始後、空室や家賃滞納、修繕などのリスクがあり、将来の利回りを予測するのが難しい面があります。

一方で、利回りが高い物件はリスクが大きくなることも念頭に入れておくべきです。たとえば都市部から離れている物件は、総投資金額が比較的小さく済むため利回りは高めになりますが、空室リスクが高く、想定通りの運用ができない可能性があります。

イールドギャップを高める方法3：借入期間を長めにする

イールドギャップを高める方法の三つ目は、融資期間を長くすることでローン定数Kを抑えることです。ローン定数Kは、総借入額に対する年間元利返済額の割合でした。

ローン定数K（％） ＝ 年間元利返済額 ÷ 総借入金額 × 100

融資期間を長くすると、上記の式の分子である年間元利返済額が小さくなるので、ローン定数Kを抑えられるのです。たとえば、1億円を金利3％で借り入れる場合、融資期間が10年と20年で年間の元利返済額を計算すると以下のようになります。（元利均等返済の場合）

融資期間10年の年間元利返済額　約1,158万円

融資期間20年の年間元利返済額　約665万円

融資期間10年の場合のローン定数Kは11.6（＝ 1,158万円 ÷ 1億円 × 100％）となり、融資期間20年の場合のローン定数Kは6.7（＝ 665万円 ÷ 1億円 × 100％）となります。

融資期間を延ばすことで年間元利返済額を大きく抑えられ、ローン定数Kも小さくできることがわかります。

利息は借入期間が10年なら総額1,587万円のところ、20年に延びると総額3,310万円まで増えます。「利息の支払いは少しでも減らしたい」という考え方もありますが、自己資金だけでなく、借入金も元手にレバレッジを効かせることでより大きな収益を得られる可能性があるでしょう。

不動産投資を行うに当たっては「事業を金融機関と共同で行う」という捉え方も大切ですので、イールドギャップやローン定数Kなどの考え方を理解し、適切な投資判断を行いたいところです。

キャッシュフローが得られるかチェックする

レバレッジ効果を考える上では、キャッシュフロー（CF）が得られるかもしっかりチェックしましょう。CFとは、お金の流れを意味しており、一定期間内に入ってきた現金から出ていった現金を差し引いた手取りがどれだけあるかということです。不動産投資においては、金融機関への借入金返済のため現金の管理が重要です。

CFを表わす式は次の通りです。

CF ＝ 純営業収益（NOI） － 元利返済額

NOIは、満室を想定した家賃収入から、空室や家賃滞納による損失、修繕費といった物件管理のための運営費用などを差し引いて算出するものです。CFのシミュレーションに当たっては空室リスクや将来の修繕計画なども考慮する必要があるため、不動産業者に相談することもおすすめです。

レバレッジ効果をシミュレーションしてみよう

レバレッジ効果をシミュレーションします。

以下ではレバレッジ効果を得られる事例と得られない事例の二つについて、キャッシュフローの考え方を踏まえ、借入金の元利金返済後の手残りを算出して比較します。

レバレッジ効果が得られる事例

はじめに、レバレッジ効果を使わずに全額自己資金で不動産投資を行うケースを考えます。

自己資金　2,000万円
物件価格　2,000万円
利回り　5.0％

自己資金2,000万円のみで物件価格2,000万円（利回り5.0％）の物件を取得した場合の年間収益は100万円です。

年間収益 ＝ 物件価格2,000万円 × 利回り5.0％ ＝ 100万円

次に以下の条件下で、レバレッジ効果を得られる事例を見ていきます。

自己資金　2,000万円
借入金　1億8,000万円
物件価格　2億円
利回り　5.0％
借入金利　1％
借入期間　35年
返済方法　元利均等返済

物件価格が2億円で利回りが5.0％ですので、年間収益は1,000万円になります。

年間収益 ＝ 物件価格２億円 × 利回り5.0％ ＝ 1,000万円

借入金1億8,000万円を金利1％で35年借りた場合の年間元利金返済額は約610万円ですので、元利金返済後の手残りは390万円となります。

元利金返済後の手残り ＝ 年間収益1,000万円 － 年間元利金返済額610万円 ＝ 390万円

※ここから税金を引いた額が最終的な手残りです。

自己資金2,000万円に対する元利金返済後の手残り390万円の割合は19.5％となります。融資を元手に加えることで、手残りが100万円から390万円に増加し、利回りも5％から19.5％に増えてレバレッジ効果を得られていることがわかります。

レバレッジ効果が得られない事例

次にさきほどの条件を少し変えて、レバレッジ効果が得られない事例を見ていきます。はじめに、レバレッジ効果を使わずに全額自己資金で不動産投資を行うケースを考えます。

自己資金　2,000万円
物件価格　2,000万円
利回り　5.0％

自己資金2,000万円のみで物件価格2,000万円（利回り5.0 ％）の物件を取得した場合の年間収益は100万円です。

年間収益 ＝ 物件価格2,000万円 × 利回り5.0％ ＝ 100万円

次に以下の条件下で、レバレッジ効果が得られない事例を見ていきます。

自己資金　2,000万円
借入金　1億8,000万円
物件価格　2億円
利回り　5.0％
借入金利　1％
借入期間　20年
返済方法　元利均等返済

レバレッジ効果が得られる先ほどの事例の借入期間について、30年から20年に短縮しました。

物件価格が2億円で利回りが5.0％ですので、年間収益は1,000万円になります。

年間収益 ＝ 物件価格２億円 × 利回り5.0％ ＝ 1,000万円

借入金1億8,000万円を金利1％で20年借りた場合の年間元利金返済額は約993万円ですので、元利金返済後の手残りは7万円となります。

元利金返済後の手残り ＝ 年間収益1,000万円 － 年間元利金返済額993万円 ＝ 7万円

※ここから税金を引いた額が最終的な手残りとなります。

自己資金2,000万円に対する元利金返済後の手残り7万円の割合は0.4％です。

融資を元手に加えましたが、手残りは100万円だった自己資金のみで投資するケースより減少し、7万円になります。利回りも5.0％から0.4％に減少していてレバレッジ効果を得られていないことがわかります。

レバレッジ効果が得られる利回りの目安一覧

レバレッジ効果が得られる利回りの目安を解説していきます。レバレッジ効果は、物件の利回りのほか、金利や借入期間など融資条件によっても変わります。金利が高いと利息の支払いが増えてレバレッジ効果は薄れ、融資期間が短くなるほど元利金の返済が増えてやはりレバレッジ効果は弱くなります。今回は融資条件を変えない状態で、利回りの違いに応じたレバレッジ効果の影響を確認していきます。

ここではレバレッジ効果が得られるかどうかを判断する際、借入元利金返済後の手残りの自己資金に対する割合が、物件の利回りを上回っているかどうかを基準にします。

借入金利が1％の場合

自己資金①	2,000万円	2,000万円	2,000万円	2,000万円
借入金	1億8,000万円	1億8,000万円	1億8,000万円	1億8,000万円
物件価格	2億円	2億円	2億円	2億円
利回り	3％	4％	5％	6％
年間収益②	600万円	800万円	1,000万円	1,200万円
借入金利	1％	1％	1％	1％
借入期間	35年	35年	35年	35年
年間元利金返済額③	610万円	610万円	610万円	610万円
元利金返済後の手残り④（=②-③）	-10万円	190万円	390万円	590万円
自己資金利回り（=④÷①×100）	-0.5％	9.5％	19.5％	29.5％

借入金利が1％のケースでは、物件の利回りが4％のときに、元利金返済後の手残りを元にした自己資金利回り（＝ 返済後の手残り ÷ 自己資金2,000万円）が物件の利回りを上回り、大きなレバレッジ効果が得られることがわかりました。

借入金利が2％の場合

自己資金①	2,000万円	2,000万円	2,000万円	2,000万円
借入金	1億8,000万円	1億8,000万円	1億8,000万円	1億8,000万円
物件価格	2億円	2億円	2億円	2億円
利回り	3％	4％	5％	6％
年間収益②	600万円	800万円	1,000万円	1,200万円
借入金利	2％	2％	2％	2％
借入期間	35年	35年	35年	35年
年間元利金返済額③	716万円	716万円	716万円	716万円
元利金返済後の手残り④（=②-③）	-116万円	84万円	284万円	484万円
自己資金利回り（=④÷①×100）	-5.8％	4.2％	14.2％	24.2％

借入金利が2％のケースでは、物件の利回りが5％のときに、元利金返済後の手残りを元にした自己資金利回り（＝ 返済後の手残り ÷ 自己資金2,000万円）が物件の利回りを上回り、大きなレバレッジ効果が得られることがわかりました。

借入金利が3％の場合

自己資金①	2,000万円	2,000万円	2,000万円	2,000万円
借入金	1億8,000万円	1億8,000万円	1億8,000万円	1億8,000万円
物件価格	2億円	2億円	2億円	2億円
利回り	3％	4％	5％	6％
年間収益②	600万円	800万円	1,000万円	1,200万円
借入金利	3％	3％	3％	3％
借入期間	35年	35年	35年	35年
年間元利金返済額③	831万円	831万円	831万円	831万円
元利金返済後の手残り④（=②-③）	-231万円	-31万円	169万円	369万円
自己資金利回り（=④÷①×100）	-11.6％	-1.6％	8.5％	18.5％

借入金利3％のケースになると、物件の利回りが6％にならないと、元利金返済後の手残りを元にした自己資金利回り（＝ 返済後の手残り ÷ 自己資金2,000万円）が物件の利回りを上回れませんでした。より大きなレバレッジ効果が得られるのは、物件の利回りが6％の場合のみとなります。

借入金利が4％の場合

自己資金①	2,000万円	2,000万円	2,000万円	2,000万円
借入金	1億8,000万円	1億8,000万円	1億8,000万円	1億8,000万円
物件価格	2億円	2億円	2億円	2億円
利回り	3％	4％	5％	6％
年間収益②	600万円	800万円	1,000万円	1,200万円
借入金利	4％	4％	4％	4％
借入期間	35年	35年	35年	35年
年間元利金返済額③	956万円	956万円	956万円	956万円
元利金返済後の手残り④（=②-③）	-356万円	-156万円	44万円	244万円
自己資金利回り（=④÷①×100）	-17.8％	-7.8％	2.2％	12.2％

借入金利4％のケースでもやはり物件の利回りが6％のときだけ、元利金返済後の手残りを元にした自己資金利回り（＝ 返済後の手残り ÷ 自己資金2,000万円）が物件の利回りを上回る結果となりました。

土地活用でレバレッジ効果を得るためのポイントとは？

これまでアパートやマンション投資を想定したレバレッジ効果をみてきました。考え方は土地活用でも同じです。土地活用でレバレッジ効果を得るためのポイントとして、借入金額と建物の建設費について解説します。

借入金額の上限について

不動産投資におけるレバレッジ効果は、より少ない自己資金割合でより大きな収益を得られる効果を指します。この効果を最大限にするには、投資に占める自己資金割合をできるだけ小さく、借入金額の割合をできるだけ大きくすることが考えられます。

しかし、単純に借入金額の割合を大きくすると、得られる収入や物件の資産価値に比べて債務が過剰になる恐れがあります。

借入金額の上限は無理な返済とならないよう、建築する物件の利回りや空室率、修繕コストなどを適切に把握したうえで判断するのが重要です。

適切な金額で建物を建設する

土地活用でレバレッジ効果を得るためのポイントに建物を適切な金額で建設することが挙げられます。建設費を抑えることで総収益率（FCR）を計算する際の分母となる総投資金額が減るため、収益性が高まり、イールドギャップを大きくすることも可能になります。

デザインにこだわりすぎたり、設備を豪華にしすぎたりすると、投資額は上がります。逆に安ければ良いという考えでは、手抜き工事などで建設後に大規模修繕を迫られる恐れもあるので注意が必要です。

建物を建設するに当たっては、まず相場を把握することが大切です。適切な建設費を把握するには1社ではなく、複数社に相談して費用を見積もるのがおすすめです。適正な金額をイメージできるだけでなく、価格交渉の材料にすることもできるからです。

まとめ

不動産投資では、自己資金だけでなく借入金も元手に加えることで、自己資金で得られる以上の収益を獲得できる可能性があることを説明してきました。ただ、借入金利が高かったり、利回りが低かったりすれば、このレバレッジ効果は薄まる可能性があります。

このため、物件の利回りから、融資期間の長さも考慮した返済割合（ローン定数K）を差し引いて計算するイールドギャップについて正しく理解するなど、不動産は経営感覚も大切になります。

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