賃貸経営を行う上で、様々なリスクが存在しますが、その中でも「空室リスク」は収入に直結してきますので、対策をしてリスクを最小限に抑えたいものです。

しかし、空室はどんなに入居需要のある場所で、長期にわたり競争力のある間取りでも発生してきます。
学生であれば、卒業のタイミング。社会人であれば異動の時期や突発的な転勤などが挙げられます。

一般的に言えば、賃貸需要が高まるのは2-4月の春先や10-11月の秋口の繁忙期、逆に7-8月や12月-1月下旬にかけては閑散期となります。

繁忙期に関しては、募集条件が相場並みであれば仲介業者へのPR活動を強化することで入居者獲得が可能となります。しかし閑散期は繁忙期・その他の期間に比べ、引っ越しを検討される方が少ないので、仲介業者の動き自体も活発ではないため、空室状態が続くことがしばしばあります。

今回は、賃貸経営における空室リスクに対し、特に閑散期のリーシング活動（入居付け）について当社の考え方をお伝えいたします。

フリーレントの活用

当社のリーシング活動は前提として、どの物件でも毎週賃貸仲介業者に顔を出し、物件PRや内見者がいた場合はその進捗を欠かさず追います。その上で、入居需要が低くなる閑散期に動きがほとんど見込めない物件の場合、「フリーレント」を募集条件に入れておくことは効果的だと考えております。

※フリーレントとは賃貸借契約は始まっているが、一定の期間賃料を発生させずにおくことです。
↓過去に説明しておりますので、ご参考ください。
記事はこちら

ここでいう「閑散期に動きがほとんど見込めない物件」とは、具体例として、学生専用の物件やファミリータイプの物件などが挙げられます。
当社の管理物件でも似たケースがございましたので、事例としてご紹介いたします。

物件情報

• 場所：大阪市内
• 単身向け物件
• 賃料：4.5万円
• 広告料：2か月分
• 入居申し込み時期：12月

経緯

来春より進学する学生の方より、入居申し込みが入りましたが、ご要望として賃料発生を4月からにしてほしい、というものがありました。4月からの賃料発生にしてしまいますと最大で、

賃料4.5万円/月×4か月＝18万円

の機会損失となるので、要望を全て受け入れることは難しい状況でした。
しかし、お申込みいただいた時期と単身向けの物件ということで、今後入居希望者が現れるかどうかを考えると、一概に跳ね除けず検討する余地はありました。

本件は結果的に、

• 1月末までのフリーレント
• 賃貸業者の広告料を1か月にする

と、各所歩み寄って頂くことで、契約を結びました。

さいごに

上記の事例でいえば、12月までに別の入居申し込みが入る可能性も否定はできませんが、確実に入居者を確保することが得策と考えました。

日々の賃貸仲介業者とのコミュニケーションや物件PRは重要ですが、時期に応じたリーシング戦略を展開し
賃貸募集条件を柔軟に変えることはとても有効な空室対策になります。

また、閑散期にフリーレントにより初期費用を抑えることができると、入居者からすると負担が減るため、通常よりも高い賃料でも入居付けすることができる場合もあります。

日々の積み重ねと時期に応じた柔軟なリーシング戦略が利益最大化につながります。

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