街中にはさまざまなマンションが建ち並んでいますが、なかには投資用マンションと呼ばれる物件が存在します。見た目は同じようでも、居住用マンションと投資用マンションにはさまざまな相違点があります。では、マンション投資を失敗しないためには、どうすればいいのでしょうか。この記事では、投資用マンションとはどのようなものなのか、居住用マンションとの違いや失敗しないマンション投資のポイントも含めて詳しく紹介します。 

投資用マンションとは

「投資用マンション」とは、第三者に賃貸することで所有者が家賃収入を得るための目的で建てられたマンションです。マンションを収益物件として購入し、不動産投資を行うことを一般的にマンション投資と称しています。 

マンション投資で得られる収入は、大きく分けて「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の2種類です。購入したマンションを売却して得られる売却益がキャピタルゲイン、マンションを賃貸することで得られる家賃収入がインカムゲインです。 

かつて不動産価格が高騰していたバブル期においては、キャピタルゲインを得る目的のマンション投資が行われていましたが、現在では家賃収入のインカムゲインを目的としたマンション投資がメインとなっています。 

居住用マンションとの違い 

収益物件として運用する投資用マンションに対して、自分や家族が住むためのマンションは「居住用マンション」、または「実需マンション」と呼ばれます。投資用マンションと居住用マンションに、何か違いはあるのでしょうか。投資用マンションと居住用マンションがどのように違うのか解説していきます。

間取り

居住用マンションは購入者が実際に住む場所として購入するため、いろいろな間取りがあります。単身者はもちろん、夫婦2人暮らしや子どものいるファミリーまで、さまざまな購入者が想定できますが、どちらかといえばファミリー向けが多い傾向があります。2LDKや3LDKなど部屋数が多めの間取りが中心で、キッチンやリビングのスペースが広く取られ、収納設備なども充実しています。 

一方で、投資用マンションは単身者向けが多いのが特徴です。間取りはワンルームや1Kなどが多く、広くても1LDKまでが中心のコンパクトな造りになっています。投資用マンションでは学生や単身者の社会人が住むことが想定され、日中は学校や仕事であまり部屋にいません。そのため、間取りや日当たりなどよりも立地や交通アクセスなどが重視されます。 

ファミリー向けの居住用マンションでも立地や交通の利便性がいいに越したことはありませんが、公共施設や病院が近くにあること、共用施設なども含めた住みやすさが重視される傾向です。 

ローン 

マンションを購入する際にローンを利用する場合、居住用マンションと投資用マンションではローンの種類も異なります。居住用マンションでは「フラット35」などの住宅ローンを申し込みますが、投資用マンションの購入では住宅ローンが使えません。住宅ローンは金利が低めで、多くの金融機関で取り扱われています。審査で重視されるのは年収、保有資産などの属性になります。要件を満たせば、国の制度である住宅ローン控除も利用できます。 

投資用マンションの購入で申し込めるのは不動産投資ローンです。金融機関によっては「アパートローン」という名称で提供されていることがあります。こちらは事業用ローンのため、融資金額も高額になり、価格の高い物件の購入も可能です。ただし、金利の設定も住宅ローンに比べて高く設定されています。本人の属性とともに、物件の収益性や事業の継続性なども重視されるところが居住用マンションとは異なります。 

価格の決まり方 

マンションを売却する際の不動産査定には、大きく分けて「原価法」と「取引事例比較法」、「収益還元法」の3種類があります。居住用マンションで主に用いられるのは取引事例比較法です。取引事例比較法では、近隣で実際に取引された事例のなかから、査定を行う物件と条件が近いものを集め、必要に応じて補正を加えて価格を算出します。査定する物件があるエリアや近隣で似たような取引が行われているケースでは、特に有効な手法です。 

事業として運営する投資用マンションでは、収益還元法が多く利用されています。収益還元法は対象の物件が将来どのくらいの収益を生み出すのか、想定価値を計算して価格を算出する方法です。投資用マンションを売買する場合、収益性があると見込まれる投資用マンションは評価も高くなります。投資用マンションでは将来の収益性を把握しておくことが大事になるため、価格決定方法としては物件が将来生み出す想定価値が加味される収益還元法が合理的です。 

投資用マンションの種類 

投資用マンションにも、大きく分けて2種類あります。その一つが一棟マンション、もう一つが区分マンションです。不動産投資を始めるにあたり、どの物件を選ぶのが合っているのか知っておく必要があります。ここからは2種類の投資用マンションについて、それぞれ詳しく紹介します。 

一棟マンション 

一棟マンション投資は、文字からも推察できるようにマンション一棟を投資の対象として所有します。投資用マンションを一棟丸ごと購入し、各戸を賃貸する投資方法です。一棟マンションは「一棟もの」と呼ばれることもあります。後述する区分マンション投資ではマンション一棟の居室ごとに、それぞれ所有者がいる状態です。一方で一棟マンション投資では、すべての居室や共用部分を含め、マンション全体をオーナー1人が所有します。 

一棟マンションは規模が大きくなる分、購入するためには多額の費用が必要になりますが、収益性や資産価値は高いのが特徴です。 

対象となる一棟マンションは新築の場合もあれば、中古物件を購入する場合もあります。入居者がいる状態で売りに出されている物件はオーナーチェンジ物件といわれ、新たなオーナーは物件の所有権はもちろん、入居者との賃貸借契約も前オーナーから引き継ぐことになります。 

区分マンション 

区分マンション投資は一棟マンション投資とは違い、投資用のマンションを1室だけ購入します。それを賃貸に出して運用し、家賃収入を得る投資方法です。 

投資用マンションは単身向けの間取りが多く、ワンルームが中心です。そのため、区分マンション投資はワンルームマンション投資と呼ばれることもあります。ただし、単身者向けのマンションでも1Kや1DK、1LDKもあるため、一概に投資先がワンルームだけとは限りません。また、ファミリー向けの2LDKや3LDKなどに投資するケースもあります。なお、一棟マンション投資と同様に、物件は新築と中古の両方があります。 

一棟マンション投資のメリット・デメリット 

一棟マンション投資には、メリットがあればデメリットもあります。では、そのメリット・デメリットとはどのようなものでしょうか。どちらも複数のポイントがあるため、ここからはメリット・デメリットそれぞれを詳しく掘り下げていきます。 

一棟マンション投資のメリット 

長期・安定した家賃収入 

マンションは入居者の生活の拠点となる場所であることから、ある程度は長期間入居してくれることが想定できます。オフィスや店舗などの事業用に使われる物件は、景気が悪くなると入居していたテナントが撤退してしまうことも少なくありません。しかし、マンションは景気に左右されることも少なく、長期間、安定した家賃収入を得られるのが大きなメリットです。特に一棟マンションでは、効果が大きく感じられます。 

一棟丸ごととなると居室は数十、大規模なマンションになると数百にもなります。それだけ毎月のキャッシュフローも大きくなるのが、一棟マンション投資の特徴の一つです。賃貸経営ではある程度の空室が出るリスクはあるものの、もともとの居室数が多い分リスクも分散できます。 

大きな資産を残せる 

一棟マンションは、不動産投資のなかでも資産規模が大きい投資です。居室数が多いのはもちろんですが、マンションを一棟丸ごととなると、所有する土地の面積も広くなります。特に立地がよく、賃貸需要のあるエリアならば、資産価値は高い評価になる可能性があります。一棟マンション投資は物件価格が大きくなる分初期投資が多額になりますが、オーナー本人の属性が良く、収益性や事業性が見込める物件であれば融資が付きやすくなります。 

マンションは築年数が経過すれば、どうしても建物の評価が下がってくるのは避けられません。しかし、土地の評価は下がりにくく、場所によってはむしろ上昇することもあります。一棟マンション投資では資産規模が大きい分、経営が成功すれば大きな資産を残せるのがメリットです。将来的に売却する際には、多額のキャッシュを手にすることができ、次なる資産形成のステップを踏み出すことができるでしょう。 

インフレに強い実物資産 

不動産のような実物資産は、インフレに強いのもメリットになります。インフレ時には現金の価値が下がるため、預貯金を持っていても相対的な資産の価値は目減りしてしまいます。 

一方で、不動産は現物資産であるため、インフレに強いことが特徴です。急激に価格が下落することも少なく、むしろインフレに追随して値上がりすることもありえます。もし、価値が上がったタイミングで売却すれば、キャピタルゲインを得ることも可能です。資産価値が上昇する物件では、家賃の値上げも見込めます。 

さらにインフレ局面では、融資の活用がメリットになります。インフレでは現金の価値が下がるので、ローン返済額の実質価値が下がることになります。これを「債務者利得」といいます。 

長期間デフレが継続してきた日本でも、今後はインフレが進むことが予想されています。特に規模の大きい実物資産である一棟マンションは、インフレ時に強みを発揮することになります。 

節税効果がある 

投資用マンションを運用することによる不動産所得は、損益通算によって所得税・住民税の節税が可能です。 

副業としてマンション投資を行っている人には、会社員ならば給与所得、個人事業主ならば事業所得など不動産所得とは別の所得があります。もし、不動産所得で帳簿上赤字が出た場合、本業で得たプラスの所得と相殺することが可能です。その分、課税所得の合計が減り、所得税・住民税の節税になります。特に一棟マンションのような規模の大きい不動産を購入した際、年数が浅いうちは耐用年数に応じた減価償却を行うことで帳簿上赤字になる可能性があります。 

また、一棟マンションを所有していると、相続税の節税効果が高いのもメリットです。相続税の算出方法は、現金や預貯金と不動産では異なります。現金や預貯金は時価がそのまま相続税評価額になりますが、不動産は土地で時価の8割程度、建物も高くて7割程度の評価です。しかも、マンションのような賃貸物件は、入居者がいる状況が加味されて評価額が低く設定され、さらに節税効果があります。 

一棟マンション投資のデメリット 

融資が難しい 

一棟マンション投資は、マンションを一棟丸ごと購入することになるため、物件の価格そのものが大きくなります。自己資金だけで購入できる人は非常に限られます。多くは金融機関の融資を受けることになりますが、その融資が難しいのがデメリットの一つです。一棟マンション投資を始める際は、まず自分が受けられる融資の限度額を把握しておく必要があるでしょう。 

投資用マンションの購入で利用することになる不動産投資ローンは、物件の収益性や事業の継続性なども重要なポイントになるなど、住宅ローンの審査基準とは大きく異なります。また、本人の属性についても高水準が求められるのが実情です。年収だけでなく、保有する金融資産や土地なども考慮されます。フルローンで組んで購入できるケースも少ないため、1～3割程度の頭金を準備しておく必要もあるでしょう。 

経営に失敗したときのダメージが大きい 

投資が順調にいけば長期間の安定した家賃収入が得られたり、大きな資産を残せたりするのが一棟マンション投資では大きなメリットになります。ただし、投資にかけるお金が多額になる分、経営に失敗したときのダメージも大きくなります。都市部のマンションや資産規模の大きなマンションとなると、借入金の額も大きくなるでしょう。もし、経営に失敗すれば巨額の借金を抱えることになり、自己破産もありえます。 

一棟マンションともなると日常的な維持管理費や修繕費が必要になるほか、固定資産税や保険料などの金額も高額です。定期的に大規模修繕も行わなければならないので、その費用も用意しておく必要があります。 

そのようなコストがかかるなかで、想定以上の空室が発生して売上が立たなくなると、月々の手出しが積み重なって手持ち資金が枯渇してしまうことになります。マンション経営に陰りが見えてきた際には、一刻も早く対策を講じないと取り返しがつかなくなる可能性があるのです。 

流動性が低い 

一棟マンションは購入するときの物件価格が大きくなり、かつ融資も難しいとなると、流動性にも影響があります。一棟マンション投資に対する融資では個人の属性も高いことが求められるため、誰でも簡単に購入できるわけではありません。次の買い手も融資を利用するので、規模の大きい一棟マンションはそう簡単には売却できないという性格を持っています。つまり、流動性が低いということです。 

もともと不動産は株式などの投資に比べて、換金しにくい投資方法です。買い手がいなければ取引は成立せず、一般的な住宅やマンションでも売り出してから実際に売却できるまである程度の時間を要します。 

物件を売却した代金を他の投資に活用したいと考えていたとしても、売却までには時間がかかるでしょう。資金が必要なときに得られなければ、機会損失をしてしまうことになります。どうしても早く売却したければ、価格を下げることも視野に入れなければなりませんが、それではキャピタルロスを生むことになってしまいます。 

区分マンション投資のメリット・デメリット 

1室だけを所有する区分マンション投資には、マンションを丸ごと一棟所有する一棟マンション投資とは違ったメリットやデメリットがあります。自分が区分マンション投資に向いているのかどうか考えるためにも、メリット・デメリットを把握しておきましょう。 

区分マンション投資のメリット 

区分マンション投資はマンションを1室購入するだけで投資が始められるため、一棟マンション投資ほど資金を必要としません。マンション一棟を丸ごと購入するとなると、都市部では億単位になることもあるでしょう。区分マンション投資なら、比較的少ない資金でも投資が可能です。不動産投資ローンを組んで購入するケースでも、新築ならば金融機関の融資も下りやすいメリットがあります。融資が受けられれば、数十万円程度の自己資金からでも投資が始められます。 

1室ずつ購入できるため、資金に余裕があれば2室や3室など複数の区分マンションを所有し、空室リスクを分散させることも可能です。不動産投資ローンを利用して投資した場合、気になる点として金利上昇のリスクがあります。投資用マンションは中・長期的に所有してインカムゲインを得るのが主な目的です。金利が上昇すればローンの返済が負担になることも考えられますが、もともとの投資金額が少ない分、リスクは低く抑えやすいでしょう。 

一般的に不動産は売却するのにある程度の時間はかかるものの、都市部の区分マンションであれば流動性リスクは低いとされています。マンション1室なら購入しやすい、融資が受けやすいというメリットは、売却時の買い手にもそのまま当てはまります。1室だけなら投資を始めてみたいという買い手は見つかりやすいため、運用を辞めたいと思ったときに売却のハードルが低いのも区分マンション投資のメリットです。 

区分マンション投資のデメリット 

区分マンション投資は、一般的に利回りが低いというデメリットがあります。 

利回りが低い物件にフルローンやローン比率の高い状態で投資した場合、家賃収入よりも支出のほうが大きくなり、赤字が発生する事例が多くみられます。そもそも所有しているのが1室だけだった場合、もし空室が発生すれば家賃収入がゼロになるのも区分マンション投資のデメリットです。一棟マンション投資では、空室が発生してもある程度は全体の家賃収入でカバーできます。しかし、区分マンション投資では空室が出ると基本的な維持費などの支出は発生しながら、収入は途絶える状態に陥ります。 

また、区分マンション投資では、所有者が管理できる範囲は所有している部分だけです。建物全体の管理は別の会社が担当するため、所有している居室以外は思ったような管理ができません。トータルでみると区分マンション投資はリスクが大きく、手を出さないほうが賢明といえます。 

失敗しないマンション投資のポイントとは 

投資をするならば、誰でも失敗はしたくないのではないでしょうか。マンション投資には、マンション投資ならではの注意点があります。最後にマンション投資を成功させるために知っておきたい、失敗しないマンション投資のポイントを4点紹介します。 

区分マンション投資は避ける 

区分マンション投資は比較的少額から始められる投資方法です。不動産投資を検討する場合、「まずは区分マンション投資から」と思う人も多いのではないでしょうか。しかし、前章でみたように区分マンション投資はリスクが大きいため、資産拡大を目指すのなら区分マンション投資は避けたほうが無難です。 

一棟マンション投資・一棟アパート投資などに比べて利回りも低いうえ、さまざまな支出も発生するため、収益性の悪い物件が少なくありません。東京都心部やブランド立地の物件をターゲットにして、キャピタルゲインを狙う投資手法もありますが、非常にリスクの大きい手法です。 

表面利回りだけで判断しない 

利回りを見ることで収益の予測がつくこともあり、投資先の選定には利回りが判断材料の一つになります。ただ、利回りといってもいろいろな種類があります。特に「表面利回り」だけで投資判断を行うのは、大変危険です。表面利回りは「年間満室想定賃料÷物件金額×100」で算出され、物件購入や運用で発生する費用は考慮されていません。 

収益物件専門のWebサイトや不動産会社の広告に記載されている利回りは、特に表記がない限りは表面利回りであることが多く、判断材料とするには注意が必要です。 

リスクヘッジを常に意識する 

投資は成功すれば資産を拡大できますが、同時にリスクもつきものです。特に不動産投資には空室リスクや家賃滞納リスク、修繕リスクなど、特有のリスクがあります。長期間マンション経営をしていると空室が出ることはあり得ますが、すぐに新しい入居者が決まればそれほど問題はありません。しかし、空室の状況が長引くと、資産を拡大するどころか赤字の状態が続いてしまいます。 

入居者がいても家賃の滞納が発生すれば、家賃収入が途絶えるのは空室の場合と同じです。しかも、家賃滞納者がいる状態では、新しい入居者を探すこともできません。家賃の督促から建物明渡し訴訟までの法的手続きにかかる人的・金銭的コストは膨大です。 

マンションでは建物の老朽化も見過ごせないポイントです。築年数が経過すると修繕が必要な箇所が出てくるうえ、定期的な大規模修繕も必要になります。他にも入居者同士でトラブルが発生するリスクや、災害で被害を受けるリスクなども考えておかなければなりません。マンション投資を行う際は、常にリスクヘッジを意識し、それぞれのリスクをコントロールできる対策を怠らないことが大切です。 

信頼できる不動産会社を味方につける 

特有のリスクがあるマンション投資では、サポートしてくれる不動産会社や管理会社を味方につけることが大切です。投資家の立場に立ち、優良な物件を紹介してくれる不動産会社から購入するようにしましょう。 

物件の購入後は、頼りになる管理会社にマンションの管理を委託しましょう。入居者募集や家賃滞納者に対する対応、入居者管理や日常的な建物管理など適正な管理がなされた物件は、資産価値を長く保つことができます。パートナーとしてマンション経営全体をサポートしてくれる不動産会社や管理会社を味方につけると心強いでしょう。 

まとめ 

マンション投資では日々の管理業務を適切に行わなければならないのはもちろん、資金計画から将来的な出口戦略まで、各段階でさまざまなリスクを想定しておく必要があります。そのため投資用マンションには一棟マンションと区分マンションがあります。一棟マンション投資にもデメリットはありますが、経営に成功すれば長期にわたって安定した家賃収入を得られ、大きな資産を残せるのが大きなメリットです。しかし、不動産投資を検討している人がスタートとして視野に入れるのは、まず区分マンション投資かもしれません。 

もちろん区分マンション投資にも少ない自己資金で投資を始められたり、金融機関の融資が下りやすかったりなどメリットはあります。ただ、区分マンションは投資不適格のケースが多いため、できれば避けたほうが無難です。投資用マンションの購入を成功させるポイントは、信頼できる不動産会社を探すことです。納得いく物件を購入できたら、賃貸経営をサポートしてくれる管理会社に任せるなど、信頼できる会社を味方につけて投資を成功させましょう。