不動産投資において物件の収益性を示す指標のひとつである「総収益率（FCR）」というものをご存じでしょうか。FCRは「真の利回り」と言えるもので、不動産投資で成功するために欠かせない指標です。

投資用物件の購入時に「表面利回り」という言葉はよく目にすると思いますが、表面利回りを指標として投資物件の選定を行うのは危険です。表面利回りを鵜呑みにして収益物件産を購入してしまうと、思ったように利益を上げられないどころか、損をしてしまう可能性もあります。

本記事では不動産投資においてFCRを理解しておくことの重要性と、表面利回りだけで投資判断をおこなってはいけない理由について解説します。

不動産投資の利回りとは

まずは、そもそも「利回り」とはどのようなものなのかを正しく理解しておきましょう。

「利回り」とは、投資金額に対して得られる収益の割合を数値化したものです。不動産投資に当てはめて考えると、投資用不動産を購入するためにかかった金額が「投資金額」、投資金額に対して得られる家賃収入の割合が「利回り」ということになります。

利回りは物件の収益性を見ためのもっとも基本的な指標となるものです。投資金額100％に対して「○○％」という形で表記されており、対象の不動産を購入して運用することでどれくらいの収益が見込めるのか、何年ほどで投資資金を回収できるのかなどがわかります。

つまり利回りを比較することにより、どの不動産に投資すべきか、どのタイミングで購入・売却するかを判断するのです。

不動産投資における利回りの種類

不動産投資の利回りには「表面利回り」「実質利回り」という2つの種類があり、さらに厳密な利回りの算出方法である「総収益率（FCR）」というものがあります。不動産投資を行ううえではこの3つを正しく理解しておくことが重要です。

表面利回り

表面利回りとは、1年間の家賃収入を物件の購入価格で割った数字のことを指し、「グロス利回り」とも呼ばれます。表面利回りを算出する際には、下記の計算式を使用します。

表面利回り（％）＝年間満室想定賃料÷物件価格×100

算出された数値が大きいほど収益性の高い物件ということになります。物件の収益性を大まかに把握できるため、融資を受ける際の計画書に記入する目安にしたり、どの物件を購入するか比較検討したりするために使用されたりします。

ただし表面利回りを算出する際には、物件管理のための諸経費や税金といった、不動産投資を行うなかで発生するコストは考慮されません。さらに年間をとおしての家賃収入も満室時を想定して計算するため、実際に不動産経営を行う場合の資金の流れとは大きく異なります。つまり表面利回りは、収益物件の正確なパフォーマンスを示していないということです。

表面利回りだけを見て収益物件を比較してしまうと、あまり儲からない物件を購入してしまい、結果的に思ったように儲けを得られなかったり損をしてしまったりするリスクがあるのです。

実質利回り

「表面利回り」が示すのが、物件が常に満室状態かつ運営費用・管理費用もかからない状態を想定して算出した利回りであるのに対し、「実質利回り」はより正確な収益物件のパフォーマンスを示すものです。

実質利回りは「ネット利回り」とも呼ばれ、1年間の「純営業収益（NOI）」を物件の購入価格で割った数字のことを指します。実質利回りを算出する際の計算式は下記のとおりです。

純営業収益（NOI）＝年間満室想定賃料－空室・滞納損失－運営費用

実質利回り（％）＝純営業収益（NOI）÷物件価格×100

実質利回りを算出する際の分子になる「純営業収益」は、年間満室想定賃料から空室期間の損失や家賃滞納分のみによる損失、投資用不動産を運営するのに必要な費用を差し引いた額のことです。純営業収益を導き出す際の要素については、後に詳しく解説します。

投資物件の空室期間や管理費用を考慮しているという点において、実質利回りは表面利回りよりも実態に近い数字だと言えます。

そしてより厳密な利回りを算出するために用いられるのが、下記に解説する「総収益率（FCR）」という指標です。

総収益率（FCR）

総収益率はFCR（Free & Clearly Return）とも呼ばれ、収益物件の真の収益力を表すものです。算出する際には下記の計算式を使用します。

FCR（％）＝純営業収益（NOI）÷投資総額×100

ここでいう「投資総額」とは、投資用物件購入時の諸費用を含めた金額のことです。

これまでの解説で、「表面利回り」は収益物件の金額と年間満室想定賃料、「実質利回り」は空室や家賃滞納が発生することを考慮して算出するものということを述べてきました。FRCはさらに物件購入時の諸費用も含めて計算を行うため、不動産投資にかかるイニシャルコストとランニングコストをすべて網羅した利回りを算出するという性質を持っています。

そのためより物件の実際のパフォーマンスを算出できることから、FCRは「真の利回り」と呼ぶべき指標だと言えます。

総収益率（FCR）にかかわる指標

前章で解説した総収益率（FCR）を正しく理解するためには、FCRにかかわる指標についても知っておく必要があります。FCRにかかわる指標は下記の通りです。

• 実効総収入（EGI）
• 純営業収益（NOI）

それぞれについて詳しく解説します。

実効総収入（EGI）

実効総収入は英語で「Effective Gross Income」と呼び、略して「EGI（イージーアイ）」といいます。EGIを求める計算式は以下のとおりです。

実効総収入（EGI）＝年間満室想定賃料－（空室損失＋滞納損失）

純営業収益（NOI）

純営業収益は英語で「Net Operating Income」といい、略して「NOI（エヌオーアイ）」と呼ばれます。

NOIは、1年間満室状態でなおかつや賃貸滞納がない状態で得られる賃料の総額（年間満室想定賃料）から、実際に収益不動産を運用した場合に想定される空室損失や滞納損失、物件管理にかかる運営費用を差し引いた後の値のことを指します。運営費用とは具体的には下記のようなものが挙げられます。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 管理委託費
• 修繕費用
• 火災保険料　など

つまり、収益不動産から実際に生み出されるであろう実際の収益が「純営業収益（NOI）」ということです。不動産投資においては、いかに実際の運用時の利回りに近い数字を算出し、収益物件の運用や売買を検討するかが重要です。そのためNOIを指標としてFCRを算出することは、不動産投資で失敗しないためには必要不可欠ということです。

ただしNOIを算出する際に考慮されるのは現金支出のみです。減価償却費や支払い利息といった金融費用、物件の資産価値を高めるために行うリノベーション費用のような資本的支出はNOIからは除外されます。

FCRが「真の利回り」である理由　

先に解説したとおり総収益率（FCR）は「真の利回り」と考えられ、不動産投資において重要視すべきものです。ここではFCRが「真の利回り」である理由について、さらに詳しく見ていきましょう。

表面利回りにはコストが含まれていない

FCRが「真の利回り」である1つの目の理由は、不動産投資を行う中で発生するコストを正確に考慮して算出される利回りがFCRであるという点が挙げられます。

先述の通り表面利回りは、不動産を取得するにあたって必要な初期費用（イニシャルコスト）や、収益物件の管理にかかる運営費用（ランニングコスト）が含まれていません。

また、実質利回りの計算にあたっては、年間満室想定賃料から空室・滞納損失と運営費用を差し引いた純営業収益を使用するので表面利回りよりは現実に近いのですが、分母が物件価格なのでまだまだ正確とはいえません。

初期費用や運営費用のトータルを考慮して算出されるのがFCRです。利回りの算出時に初期費用や運営費用が考慮されているか否かによって、投資判断は大きく変わります。FCRは表面利回り・実質利回りと比較して、実際に収益不動産の運用を行う際の利回りに近くなり、投資家が得られる収益を正確に想定できることです。

表面利回りには空室損失・滞納損失が計算されていない

収益不動産の取得にかかる初期費用や運営費用以外にも、入居者がいないことにより発生する「空室損失」や、入居者はいるものの家賃の支払いの遅滞による「滞納損失」も含めて計算するのがFCRです。

「表面利回り」は初期費用や運営費用だけでなく、空室損失や滞納損失も考慮せずに算出する利回りの概算とも言える数字です。どんなに表面利回りのいい収益物件であっても、1年をとおして一切空室や家賃滞納を発生させずに運営することは現実的ではありません。

収益物件の購入を検討するなかで、都市部と比較して地方の収益物件の表面利回りが高いのを目にしたことがある人もいるかもしれません。利便性の高い都市部の物件は空室が発生するリスクが低く、物件価格は高額になりがちです。そのため、年間満室想定賃料を物件の購入費用で割って求める表面利回りは低くなります。それに対して地方は利便性に劣るため空室になるリスクが高く、物件価格を下げなければなかなか買い手がつきません。その結果物件価格が低く、表面利回りは高くなる傾向にあるのです。

また表面利回りよりも実際の利回りに近いとされる「実質利回り（NOI利回り）」の場合は、収益不動産取得時の諸費用が含まれていません。不動産投資においては、物件を購入する際に物件の価格の4～7％程度という高額な費用がかかります。いくら初期費用といえども金額も大きいため、実質利回りだけで投資判断を行わず、初期費用も含めた正しい利回りを計算することが求められます。

FCRを必ず計算する

表面利回りは不動産取得にかかる費用や運営費用・空室や家賃滞納による損失を考慮しない数字であるため、どの不動産を投資対象にするかを大まかに比較したり、不動産投資の目標値として参照したりすることは可能です。しかし実際の運営で得られる収益や、投資資金回収に係る年数を正しく把握することはできないため、表面利回りだけで投資判断を行うことには危険がともないます。

その点FCRは不動産投資に必要な資金やコストをすべてふまえて計算するため、最も厳しい条件での利回りを算出することになります。不動産投資で失敗しないためには、収益不動産を取得するのにかかる費用や運営費用、空室の発生や家賃滞納による損失も考慮したFCRを把握したうえで投資判断を行うことが重要です。

FCR計算のシミュレーション

それでは実際に、具体的な物件の実例から表面利回りとFCRをシミュレーションし、利回りにどれほどの差が生まれるかを見ていきましょう。

物件概要

ここでは一棟マンションを購入する場合の利回りのシミュレーションを行います。物件の概要は以下のとおりです。

• 物件種別：一棟マンション
• 購入金額：1億円
• 購入時諸費用：700万円
• 満室想定家賃：800万円
• 空室・滞納損失：50万円
• 運営費用：200万円

表面利回り

まずは表面利回りを求めます。表面利回りは物件価格に対する年間満室想定賃料の割合であり、求める計算式は下記のとおりでした。

表面利回り（％）＝年間満室想定賃料÷物件価格×100

ここに物件概要の数字をあてはめます。

800万円÷1億円×100＝8（％）

1億円で購入した一棟マンションを、年間家賃800万円で運営した場合の表面利回りは8％ということになります。

FCRを計算する

次に総収益率（FCR）を計算します。

FCRは物件取得にかかった諸費用に加え、空室損失・滞納損失・運営費用を考慮した利回りのことで、算出するための計算式は下記のとおりでした。

総収益率（FCR）＝純営業収益（NOI）÷投資総額×100

上記のうち、純営業収益（NOI）と投資総額は下記のように求めます。

純営業利益（NOI）＝年間満室想定賃料－空室損失－運営費用

　　　　　　　　　＝800万円－50万円－200万円

　　　　　　　　　＝550万円

投資総額＝購入金額＋購入時諸費用

　　　　＝1億円＋700万円

　　　　＝1億700万円

総収益率（％）＝550万円÷1億700万円×100

　　　　　　　≒5.14％

先に計算した表面利回りは8％であったのに対し、購入時諸費用や年間空室率・運営費用を考慮したFCRは5.14％となり、大きな開きがあることがおわかりいただけるのではないでしょうか。さらに管理や運営にかかる費用は、エレベーター・受水槽・火災報知機といった、定期的な点検や修理が必要な設備の有無によっても大きく変動します。運営費用が多くかかればその分FCRの数字も小さくなり、表面利回りとの差も開きます。

このように、利回りについての正しい知識を得ていなければ、表面利回りから受けるお得感に目がくらんで投資パフォーマンスの悪い収用物件を購入してしまうリスクがあるのです。

まとめ

利回りは不動産投資において重要な指標ではありますが、表面利回りだけで物件の収益性を比較してしまうと、思ったような収益が得られないどころか大きな損失を生む危険性もあります。

そのため必ずFCRを算出し、物件購入時の諸費用や運営費用、空室の発生や家賃滞納による損失も考慮した「真の利回り」により投資判断を行うことが重要です。

また不動産投資の指標には、本記事で解説した以外にも「自己資本利回り（CRR）」「イールドギャップ」「IRR」などがあり、投資家個人で判断することが困難な側面もあります。