経済的な心配がなければ、定年まで働かずに早期退職したいと考えている人は多いのではないでしょうか。早期退職のことを近年では「アーリーリタイア」と言われており、30代〜50代の世代で注目されています。

アーリーリタイアによって仕事に縛られず、自由な時間を使えるようにはなりますが、生活費や老後資金などの経済的な不安は拭えません。この記事ではアーリーリタイアを実現させたいと考えている人に向けて、アーリーリタイアの基本を説き起こし、リタイア後の資金計画について解説します。

アーリーリタイアとは

アーリーリタイアとはどのような意味でしょうか。似たような言葉で「セミリタイア」という言葉がありますが、それぞれどう違うのかを解説します。

アーリーリタイア

アーリーリタイアとは、企業が定める定年退職の年齢になる前に退職することです。英語で早期退職を意味する「early retirement」に由来します。

日本では高度経済成長期ころから、多くの企業で終身雇用制度が採用されるようになり、高校・大学を卒業したら就職して、60歳〜65歳まで働くという仕組みが一般的でした。

しかし近年では、働き方改革などによって定年まで勤め上げるというロールモデルが徐々に崩壊しつつあります。現在では、企業に所属しなくても稼げる時代になりました。「定年後に生活する資金が貯まっていれば定年まで働かなくてもいい」と考える人も増えてきて、アーリーリタイアが注目されるようになりました。

早期退職制度

アーリーリタイアを希望する社員が増えてきている流れに企業側も対応しています。対応策として採用されているのが「早期退職優遇制度」です。

早期退職優遇制度は上場企業や公務員などさまざまな企業で採用されています。内容としては、福利厚生も兼ねてキャリアアップを支援、退職金の割り増しが用いられることが多いです。また再就職の斡旋などの支援策も制度化されています。

企業側にとっても早期退職制度によって得られるメリットがあります。それは、組織の新陳代謝を図れるということです。現在は少子高齢化によって社内年齢の逆ピラミッド化が進み、人件費の高騰を問題視している企業も少なくありません。また、ジョブ型雇用の導入にともなって、ポストに就けないローパフォーマーの再配置に悩んでいる企業もあります。

企業にとっては、かつてのリーマンショックや新型コロナウィルス大流行のような危機がいつ起こるか分からない状況です。危機への対応のためにも、早期退職優遇制度で中高年層の人材をスリム化し組織人員の最適化を図ろうとしているのです。

セミリタイア

明確な定義はないですが、退職後にまったく仕事をしないアーリーリタイアに対して、セミリタイアは退職後、パートやアルバイト、またはフリーランスで収入を得ながら自分の時間や生活を楽しむことを指します。セミリタイアは退職後も何らかの方法で稼ぐため、事前に充分な資産形成が必要なアーリーリタイアよりはハードルが下がります。

一般的な意味での退職・転職とセミリタイアの区別は厳密なものではありませんが、セミリタイアを希望する人は時間的にも精神的にも余裕を求めている人がほとんどです。そのことから「時間的・精神的に余裕が持てているか」がセミリタイアを満たす条件とも言えます。退職後に新たな仕事に時間を取られて自由な時間を過ごせなかったり、精神的に余裕が持てていなかった場合は、セミリタイアとは言えないかもしれません。

FIREという生き方が流行に

近年、FIRE（ファイア）という言葉を耳にする機会が増えました。FIREとはアメリカ発祥の新しいライフスタイルを指します。

FIREの思想とは

FIREとは「Financial Independence, Retire Early」の頭文字をとった単語で、日本語では、「経済自立と早期退職」を意味します。アメリカ発祥の考え方で、1980〜1995年頃に生まれたミレニアル世代世代を中心に支持されており、最近では日本でも注目されています。

ここで言う経済自立とは、必要な生活費を労働で得るのではなく、株や不動産などの資産から得られる収入、つまりは不労所得で生活費をまかなうことを指します。お金のためだけに仕事・会社に忙殺される人生ではなく、自分のやりたいことのために生きるという哲学に基づいたライフスタイルです。

あくまでも新しいライフスタイルの1つで、FIREを実現させることがゴールと言うわけではありません。FIREを実現することが重要なのではなく、実現させた後に何をしたいのかということが重要になります。

経済的自由の状態とは

FIREで言う経済的自由とは、資産所得が生活費を上回っている状態を指します。給与所得や事業所得が不要になる、つまり働かなくても生活できる状態です。FIREを実現するには、不労所得が必要です。不労所得を得る方法はいくつかありますが、特別なスキルが要らずに誰でも得られるのが株式や不動産などの運用です。

FIREの「4％ルール」とは

FIREを実現させるためには、「4％ルール」を理解する必要があります。

「4％ルール」とは、米国株式市場の年間平均成長率とインフレ率から導き出された仮説です。米国トリニティ大学が1926～1995年の株式チャートと債券価格チャートのデータから検証した結果を論文にまとめ「トリニティスタディ」で発表しました。株式市場の年間平均成長率は7％、インフレ率は3％、この2つの差が4％です。

のちに1929年の大恐慌、第2次世界大戦、ブラックマンデー、リーマンショックなどの世界的経済に影響を与えた1926〜2017年までのデータを用いた新しい検証も行われました。それによると「株式50％・債券50％」のポートフォリオで30年間4％の運用益をキープした場合、資産が枯渇しない確立は100％との計算結果が発表されています。

FIRE達成の基準は年間生活費の25倍の資産

FIRE達成の基準は、年間生活費の25倍の資産だとされています。資産を4％で運用すれば年間生活費が配当などの資産収入でまかなえるので、計算上では資産が目減りしないと考えられているからです。

例を挙げると、年間の生活費が400万円だとしたら1億円の資産を用意することになります。なお、計算を簡単にするために、税金や手数料などは計算しておりません。

「1億円なんて高額な資産をとても用意できない」と考える人もいるかもしれません。ここでFIREの思想を思い出してください。仕事は会社に忙殺されることなく自分のための人生を過ごすというのがFIREの思想です。完全に資産運用だけに頼るのではなく、日数や時間を短縮して無理なく働くという考え方もアリです。こうした考え方をSide FIRE（サイド・ファイア）と言います。

Side FIREであれば資産運用から得らなければならない金額を減らすことができます。資産所得を200万円と設定した場合、必要な資産額は5,000万円になります。だいぶ現実味を増してきたのではないでしょうか。

4％ルールの注意点

FIRE達成の目安・目標となる4％ルールですが、注意すべき点もあります。どんな資産も価値はつねに変動するということです。

株式市場、債券市場などは変動が激しく、社会情勢をきっかけに下落する可能性もあります。未来を知ることは誰も叶わず、できるのはあくまで予想だけです。投資に絶対はなくリスクもあります。

「トリニティスタディ」で示された資産運用のモデルは、長期の運用であることが前提です。最低でも15年以上積立を行う長期的スパンの話なので、株価の暴落などの短期的な混乱があっても狼狽売りしてはいけないとされています。

アーリーリタイア達成に向けたおすすめの資産運用

アーリーリタイア達成のためには、自分に合った資産運用の方法を見つけることが大事です。ここでは資産運用初心者に向けて、おすすめの資産運用をご紹介します。

税制優遇のある資産運用

定期預金の利息や株式の配当・売却益の利益を手にした際には、その利益に対して20.315％の税金が課せられます。ただし、近年では非課税となる制度が登場し、税制優遇を受けながら資産形成できる仕組みが整いつつあります。

つみたてNISA

つみたてNISAは、2018年からスタートした少額からの長期・積立・分散投資を支援するための非課税制度です。金融庁が認めた手数料の安い（販売手数料はゼロ＝ノーロード）インデックス投資信託への積立投資ができます。また、つみたてNISAの対象商品は、頻繁に分配金が支払われない長期・積立・分散投資に適した公募株式投資信託と上場株式投資信託（ETF）に限定されており、投資初心者をはじめ幅広い世代の人にとって利用しやすい仕組みになっています。

一方で一般NISAという制度もあります。つみたてNISAと混同しがちですが内容が異なり、どちらか一方を選択する必要がありますので注意が必要です。

利用できる方 日本在住の20歳以上の方。つみたてNISAと一般NISAのどちらか一方を選択して利用可能
非課税対象 一定の投資信託への投資から得られる分配金や譲渡益
口座開設可能数 1人1口座
非課税投資枠 新規投資額で毎年40万円が上限(非課税投資枠は20年間で最大800万円)
非課税期間 最長20年
投資可能期間投資可能期間 2018年～2042年
投資対象商品 長期の積立・分散投資に適した一定の投資信託。

一般NISA

通常、株式会社や投資信託などの金融商品に投資をした場合、これらを売却して得た利益や受け取った配当に対して約20％の税金が発生します。NISAは「NISA口座（非課税口座）」内で毎年一定金額の範囲内で購入した金融商品から得られる利益が非課税になる制度です。

例えば投資信託に投資した場合、「普通分配金」と売却時の「譲渡益」が非課税になります。ただし、他の口座（一般口座や特定口座）で発生した譲渡益や配当金との損益通算はできません。

利用できる方 日本在住の20歳以上の方(口座を開設する年の1月1日現在)
非課税対象 株式・投資信託への投資から得られる配当金・分配金や譲渡益
口座開設可能数 1人1口座
非課税投資枠 新規投資額で毎年120万円が上限(非課税投資枠は最大600万円)
非課税期間 最長5年
投資可能期間 2014年～2023年

個人型確定拠出年金(iDeCo)

確定拠出年金には、個人型と企業型の2種類あり、個人型確定拠出年金には「iDeCo(イデコ)」の愛称がついています。毎月決まった金額を60歳まで積み立てて、節税しながら老後に備える制度です。

2017年1月からこれまで加入できなかった公務員や専業主婦の方なども加入できるようになり対象が広がっています。令和3年1月時点の加入者は185万人以上で、企業型についても導入する企業が増加しており、同じく令和3年1月時点の加入者は751万人に達するなど、確定拠出年金は身近な存在になってきています。

伝統的な資産運用

「伝統的資産」とは、上場株式と債券のことを指します。具体的には以下の通りです。

● 国内株式
● 国内債券
● 外国株式
● 外国債券

外国株式・外国債券に関しては先進国に限られます。その理由は資産運用としての歴史が長く、手法も洗練されているためです。

株式・債券への投資は幅が広く、個別銘柄への投資はハイリスクなのでこれから投資を始めるのならばインデックスファンドへの投資がおすすめだと言われています。

インデックスファンドとはパッシブファンドとも呼ばれ、株価指数などの指標に連動した運用を目指す投資信託です。数ある投資商品の中でもコストが低く設定されており、幅広く分散投資できることから初心者におすすめの投資商品です。目安となるインデックスには日経平均株価、ダウ平均株価などの株式指数の他に債券指数、REIT（不動産投資信託）指数、コモディティ指数などがあります。

一方で、インデックスファンドに対抗する投資信託がアクティブファンドです。アクティブファンドはファンドマネージャーと呼ばれる運用のプロフェッショナルが企業取材などを通して、さまざまな企業を調査・分析することで組合銘柄を決定しています。

アクティブファンドとインデックスファンドを比較すると、インデックスファンドのほうがパフォーマンスが優れているとされています。アクティブファンドの中には、インデックスファンドを大幅に上回るパフォーマンスを上げているものもありますが、銘柄の見極めが難しいので、インデックスファンドから始めるのがおすすめでしょう。

アーリーリタイアに向けた不動産投資

資産運用の1つとして不動産投資があります。賃貸アパートや賃貸マンションなどの収益物件を取得して、入居者から家賃収入を得る方法です。ここでは不動産投資のメリットをご紹介します。

安定した家賃収入を期待できる

不動産市場の価格変動は、経済情勢などで浮き沈みが激しい株式市場と比べると緩やかです。しかも住居系の不動産投資は、家賃という生活の基盤に根ざしているものを収入源としているので、長期的に安定した収益を期待できます。不動産価格は景気によって左右される面もありますが、家賃にはあまり影響しません。実際にリーマンショック直後には不動産価格が急落しましたが、家賃はほとんど変わっていません。

節税メリットが大きい

数ある投資の中でも、税金のコントロール（タックスマネジメント）)ができるのは不動産投資だと言われています。代表的な不動産投資におけるタックスマネジメントは減価償却費を経費計上することで不動産所得を帳簿上赤字にする方法です。

取得した物件の建物部分は減価償却資産になります。減価償却費を毎年、経費として計上することで不動産所得を帳簿上赤字にし、給与所得や事業所得と損益通算をすることで大幅な節税が可能になります。

また、相続を迎えたときには、資産を収益物件に組み換えることで相続税評価額を大幅に圧縮することができます。

融資を活用できる

資産運用は「種銭」がものを言います。元手が小さいと、パフォーマンスも小さい世界です。しかし、不動産投資は「融資」という方法が使えます。不動産投資の最大のメリットと言われており、融資を受けて自己資金を大幅に上回る金額の不動産を取得できます。

例えば1,000万円の自己資金があったとします。その1,000万円で表面利回りは8％の投資用不動産を購入したとすると、年間80万円の家賃収入が見込めます。その1,000万円を頭金として9,000万円の融資を受け1億円の収益物件を購入したとすると、同じ利回りでも年間家賃収入は800万円になります。（この家賃収入からローン返済を行います。）

このように小さい資金で投資効率を上げて収益性を高めることを「レバレッジ効果」と言います。

管理会社に任せられる

不動産投資は株式投資などと違って、物件を購入したらお終いではありません。むしろ不動産投資は、購入してからが始まりとなります。賃貸経営の肝をなすのが、管理業務です。

いくら想定利回りが高く、好立地な物件を購入できたとしてもその後の管理がしっかりしていなければ、期待する投資成果を上げることができません。管理の不備で空室が多く発生すれば利回りは低下しますし、適正な募集ができていなければ入居者が決まらない事態も考えられます。

賃貸経営では建物管理・入居者管理を外部委託できる体制が整っています。信頼できるパートナー（管理会社）を見つけて、保有物件の管理を任せれば、自動的に収益が入ってくる仕組みが構築できます。

せっかくアーリーリタイアを実現しても、管理業務に追われていては、自由な時間を使いたいという夢は実現できません。信頼できる管理会社をパートナーとしてこそ、不動産投資は生きると言えるでしょう。

アーリーリタイアに向けた不動産投資の注意点

株式投資と比べても、短期間で大きな収益を上げられる不動産投資ですが、注意点もあります。ここでは不動産投資におけるリスクや注意点を挙げます。

不動産のリスクを理解する

不動産投資、賃貸経営には特有のリスクが存在します。しかし、不動産投資は外部環境に左右されやすい他の投資と違って、ほとんどのリスクに対処方法があります。これらを把握しておくことでコントロールが可能です。まずはどのようなリスクとそのリスクに対する対処方法があるのかを知ることから始めましょう。不動産投資におけるリスクは以下の通りです。

空室リスク

不動産投資にはさまざまなリスクが存在しますが、特に気にすべきなのは空室リスクです。

現在の不動産投資の主流は、家賃収入を得るインカムゲインを狙う投資手法です。これには家賃を支払ってくれる入居者がいることが前提になるので、空室はできる限り少なくしなければなりません。

空室リスクをヘッジするためには、賃貸需要の旺盛な立地に建つ物件を取得するようにしましょう。また、相場にふさわしい家賃設定や適切な修繕・リフォームも必要です。

家賃滞納リスク

不動産投資で、空室とともに問題になりやすいのが家賃滞納です。

家賃滞納問題は、ある意味空室問題よりも厄介な問題といえます。税務会計上では入居者と賃貸契約を締結している時点で売り上げが立ちます。もし、滞納されるとお金は未収金ですが、帳簿上は売上になっているので、課税対象となってしまいます。

家賃滞納問題がもつれてしまった場合は、明渡し訴訟を準備しなければならず、その人的コスト・金銭コストは大きなものになります。家賃滞納リスクをヘッジするためには、入居者審査の徹底、家賃保証会社への加入などの対策が必要です。

天災リスク

不動産は実物資産なので、火災や地震、水害などの天災で被害を受ける可能性があります。

日本は世界的に見ると自然災害大国と言われております。近年は台風やゲリラ豪雨といった災害が激甚化し、家屋に対する被害は増えるばかりです。

天災リスクに対する対策は1つで、保険に加入することです。保険に加入することを「リスク転移」と呼びます。また、各自治体が作成している「ハザードマップ」を必ず確認し、水害が予想される地域は避けるようにしましょう。

適正な融資戦略を立てる

不動産投資は融資あってこそという投資方法です。金融機関の融資姿勢によっては、そもそも実現が厳しいことがあります。

融資は資産拡大のスピードを早める効果がありますが、融資金額が大きくなればその分、リスクも大きくなります。事業に失敗して返済ができなくなると自己破産の可能性もあります。そうならないためにも、事前の収支シミュレーションをしっかりと行い、適正な融資戦略を立てることが不動産投資では重要になります。

戦略的パートナー選びを慎重に

不動産投資は物件を購入して終わりではなく、その後の賃貸経営を行ってこそ収益を生みます。不動産投資で最も大切なのは、高利回りの物件を取得することではなく、賃貸経営の良きパートナーを見つけることといえます。

不動産投資はプロの不動産会社の協力があってこそ成り立ちます。気を付けて欲しいは、不動産会社がすべて不動産投資のプロではないということです。不動産会社と一口に言っても、得意分野はさまざまです。開発を専門に行うデベロッパー、実需の居住用不動産の売買仲介を行う不動産仲介会社、賃貸仲介がメインの路面店舗などなど。

不動産投資の知見とノウハウを持っている不動産投資会社、そして収益物件を適切に管理できる管理会社を見極める必要があります。パートナー選びの際には、会社と担当者の不動産投資の知識と経験を確認し、慎重に判断することが大切になります。

まとめ

アーリーリタイアを実現させて、会社や仕事に囚われずに自分の好きなことだけに時間を使いたいと夢に抱いている方は多くいます。その夢の実現させてくれるのが、不動産投資です。不動産投資が成功すれば、自分の時間を犠牲にすることなく継続的な収入を得られます。

アクションを起こすのは、早ければ早いほど良いでしょう。融資戦略が必須となる不動産投資ではなおさらです。自分のリスク許容度を冷静に考え、着実に資産形成の道を歩んでいきましょう。

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