「金融は経済の血液」と言われます。不動産投資の血液は、不動産投資ローンです。不動産投資に取り組むにあたって、なくてはならない不動産投資ローンは、大きく「パッケージ型アパートローン」と「オーダーメイド型プロパーローン」に区分することができます。

ここでは、パッケージ型アパートローンとオーダーメイド型プロパーローンについて、メリット・デメリット、特徴と注意点を解説していきます。

パッケージ型アパートローンとは

不動産投資の特徴の一つとして、金融機関による融資を活用できるということがあります。融資の活用によって自己資金の何倍もの収益物件の取得が可能になり、大きな収益を実現することができるようになります。

不動産投資に活用できる融資の種類として、パッケージ型アパートローンとオーダーメイド型プロパーローンがあります。

パッケージ型アパートローンは、融資を受けようとしている投資家の年収とすでに借り入れを行っている金額が考慮されて決められます。その意味では、自宅を購入する際に利用される住宅ローンと似た考え方をしており、安定した勤務先に勤めていることが評価されるので、大企業の会社員や公務員、勤務医などが利用しやすいといえます。

パッケージ型アパートローンに積極的な銀行としては、オリックス銀行、静岡銀行、SBJ銀行、スルガ銀行などがあります。また、地方銀行の中にも営業エリア限定で、パッケージ型アパートローンを提供しているケースもあります。

預金の受け入れを行わずに、お金を貸すなどの与信業務に特化した金融機関のことをノンバンクと呼びますが、ノンバンクの中にもパッケージ型アパートローンに積極的なところもあります。

パッケージ型アパートローンが提供されるようになったのは10数年前からで、このローンが登場することで会社員・公務員にも一棟物アパート・一棟物マンション経営の機会が与えられたといえます。

オーダーメイド型プロパーローンとは

オーダーメイド型プロパーローンとは、物件の収益性と投資家の属性をそれぞれ評価した上で金利・貸出限度額・融資期間などの融資条件を決めるローンです。

プロパー（proper）を日本語にすると「本来の」「正式な」という意味になりますが、金融機関自らの判断で貸付先の信用度を見極めて資金を融資するローンということになります。融資目的も不動産投資に限定されたものではなく、広く事業全般に対して利用されるローンです。

パッケージ型アパートローンが会社員・公務員にも門戸を開いた融資であるのに比し、こちらは地主、企業経営者、資産家、医師（開業医・勤務医）などの富裕層が利用するローンになります。年収も考慮されますが、どちらかというと所有する資産（金融資産・不動産）のほうが重要視される傾向にあります。会社員・公務員の場合は、一定規模の資産を所有していることが条件となります。

2018年ころ社会問題となった「かぼちゃの馬車」事件以降の融資厳格化の流れを受けて、資産を持たない会社員・公務員へのプロパーローンによる融資はほぼなくなりました。逆にいうと、仮に年収が少なかったとしても、相続などで金融資産・不動産を所有している人は融資のチャンスがあるといえます。

プロパーローンはすべての金融機関が用意していますが、不動産投資に積極的な金融機関としては、りそな銀行、千葉銀行、横浜銀行、武蔵野銀行、京葉銀行、埼玉縣信用金庫、関西みらい銀行、伊予銀行、大阪厚生信用金庫、大阪協栄信用組合、播州信用金庫などがあります。

パッケージ型アパートローンとオーダーメイド型プロパーローンの違いを項目ごとに解説

この章では、パッケージ型アパートローンとオーダーメイド型プロパーローンの違いを項目ごとに解説していきます。

対象

融資の対象は、パッケージ型アパートローンが個人向け、オーダーメイド型プロパーローンが事業者向けになります。事業者は個人でも法人でも構いません。

金利

パッケージ型アパートローンの金利はおおよそ2～4％で、相対的に高めです。オーダーメイド型プロパーローンは個別案件ごとにバラバラですが、0％台～3％と相対的に低めです。

金融機関

パッケージ型アパートローンを扱う金融機関には、オリックス銀行、静岡銀行、SBJ銀行、スルガ銀行などがあります。

オーダーメイド型プロパーローンは、都市銀行・地方銀行・信用金庫・信用組合など市中銀行すべてが扱っています。

融資条件

パッケージ型アパートローンの融資条件は明確に決まっていますが、オーダーメイド型プロパーローンは個別案件ごとに異なります。物件の担保力と投資家の属性（所有する資産、年収、不動産投資の経験など）を評価して判断されます。

審査期間

パッケージ型アパートローンの審査期間は短いのが特徴で、比較的すぐに決まります。オーダーメイド型プロパーローンは個別に詳細にわたって評価をするので、審査期間は長くなります。

融資期間

パッケージ型アパートローンの融資期間は、長期に設定されています。物件の法定耐用年数を超えた融資期間が可能な場合もあります。

オーダーメイド型プロパーローンの融資期間は短期から長期までありますが、都市銀行などは法定耐用年数の残存年数までと決められているのに対し、信用金庫・信用組合は柔軟に対応してくれる傾向にあります。

融資限度額

パッケージ型アパートローンの融資限度額は年収倍率で決められることが多いですが、オーダーメイド型プロパーローンでは一律の限度額は設けていないことが多いです。

融資可能な属性

パッケージ型アパートローンで金融機関から評価される属性は大企業の会社員、公務員、医師などです。オーダーメイド型プロパーローンで高属性とされるのは、地主、医師、企業経営者、資産家などの富裕層です。

メリット

パッケージ型アパートローンとオーダーメイド型プロパーローンのそれぞれのメリットを解説します。

パッケージ型アパートローンのメリット

パッケージ型アパートローンのメリットは、資産家ではない会社員や公務員でも年収・勤務先などの属性が安定していて、物件の収益性が評価されればローンが組めるというところにあります。

パッケージ型アパートローンが提供されたのが比較的最近なので、それ以前ではある程度の資産家でなければ不動産投資に取り組むことができなかったので、このローンの存在は多くの不動産投資家にとって貴重なものです。

また、融資期間が比較的長めに設定できるので、月々の返済額は抑えられる傾向にあります。

オーダーメイド型プロパーローンのメリット

一方のオーダーメイド型プロパーローンのメリットは、金利などの融資条件が良いということです。個別案件ごとに融資条件はそれぞれ異なりますが、オーナーの属性と物件の収益性の評価が高ければ、条件はより良くなります。

プロパーローンを組める人は限られますが、組める人にとってはより良い条件で不動産投資を行うことができます。

デメリット

つづいて、パッケージ型アパートローンとオーダーメイド型プロパーローンのそれぞれのデメリットを解説します。

パッケージ型アパートローンのデメリット

パッケージ型アパートローンのデメリットは、融資を受けようとしている投資家の年収とすでに借り入れを行っている金額が考慮されて融資限度額が決められるので、一定規模の借入額で頭打ちになってしまうことです。

不動産投資による年間キャッシュフローを多く求めるのならば、必然的に資産規模を大きくしなければならず、借入額も大きく膨らみます。融資限度額に到達すると、それ以上の年間キャッシュフローは望めないということになります。

もし、不動産投資によって本業並みやそれ以上の収入を得たいと思うのであれば、どこかのタイミングでオーダーメイド型プロパーローンへのチャレンジが必要になってくるでしょう。

オーダーメイド型アパートローンのデメリット

オーダーメイド型プロパーローンのデメリットは、何と言っても「狭き門」ということです。プロパーローンの有利な条件の恩恵を受けられるのは土地所有者や企業の経営者、一定規模以上の資産家、医師（開業医・勤務医）などの富裕層に限定されています。

プロパーローンでは、金融資産をどれだけ潤沢に保有しているかが訴求ポイントとなります。どんなに有名企業に勤めていようと、公務員であろうと関係ありません。その意味で、一般の投資家にとっては利用のハードルは非常に高いものとなっています。

また、プロパーローンでは一定割合の自己資金の用意が求められます。近年の目安としては、物件価格の20～30％以上が求められています。

金融機関ごとのパッケージ型アパートローン融資条件

現在、把握できている各金融機関のパッケージ型アパートローン融資条件をまとめました。参考にしてください。

オリックス銀行

属性条件・職業　会社員・医者・士業
属性条件・年収　700万円以上
属性条件・融資枠　（年収＋年間満室想定賃料×72％）×8倍　※既存借入れ含む
金利　2.05～3.0％（年収による）
融資期間　木造・軽量鉄骨造：40年－築年数
　　　　　鉄骨造：45年－築年数
RC造：55年－築年数
エリア　全国
連帯保証人　不要
団体信用生命保険　必須
法人融資　可（連帯債務扱い）
その他　期間延長やエリア外も柔軟に対応

SBJ銀行

属性条件・職業　会社員・医者・士業・中小企業経営者
属性条件・年収　500万円以上
属性条件・融資枠　年収×10～15倍　※1棟あたり1億まで
　　　　　　　　　　　　　　　　　※既存借入れ含む
　　　　　　　　　　　　　　　　　※自己資金を1～2割投入すれば追加の融資も可能
金利　1.875～2.575％（会社によって優遇あり）
融資期間　残存年数＋20年
エリア　全国
連帯保証人　不要
団体信用生命保険　必須
法人融資　可（融資基準が変更になる）
その他　駅徒歩10分圏内で金利優遇

静岡銀行

属性条件・職業　会社員（上場企業）
属性条件・年収　700万円以上
属性条件・融資枠　3,000万円～3億円　※年収と賃料収入を勘案
　　　　　　　　　　　　　　　　　　※既存借入れ見ず
金利　3.6％
融資期間　35年
エリア　東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県の一部
連帯保証人　不要
団体信用生命保険　必須
法人融資　可
その他　旧耐震可、土地値が重要

三井住友トラストL＆F

属性条件・職業　基準なし
属性条件・年収　基準なし
属性条件・融資枠　3億円以内　※既存借入れ見ず
金利　3.9～4.26％（キャンペーン金利2.9％）
融資期間　30年
エリア　全国
連帯保証人　不要
団体信用生命保険　任意
法人融資　可
その他　違法物件可、共同担保必須

スルガ銀行

属性条件・職業　会社員・医者・士業
属性条件・年収　700万円以上
属性条件・融資枠　10億円程度まで　※総合的に勘案
金利　1.5～3.0％（2％台が基準）
融資期間　木造・軽量鉄骨造：50年－築年数
　　　　　鉄骨造・RC造：60年－築年数
エリア　全国
連帯保証人　不要
団体信用生命保険　必須
法人融資　可
その他　旧耐震不可、金融資産も重視

西京銀行

属性条件・職業　医者・士業・中小企業経営者
属性条件・年収　1,000万円以上
属性条件・融資枠　10億円程度まで　※総合的に勘案
金利　2.45％～
融資期間　木造・軽量鉄骨造：55年－築年数
　　　　　鉄骨造・RC造：60年－築年数
エリア　関東は16号線の内側、関西は京阪神
連帯保証人　不要
団体信用生命保険　任意
法人融資　可（原則は個人）
その他　年収2,000万円以上は90％、年収2,000万円未満は80％融資

不動産投資に対する金融機関の動向

最近の不動産投資に対する金融機関の動向についてふまえ、融資戦略を考えてみましょう。

近年の金融機関の融資姿勢

2018年ころ世間を賑わせた「かぼちゃの馬車」事件（女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」にまつわる不正融資事件）から数年経過し、事件直後の不動産投資に対する融資厳格化については薄れてきた感があります。「かぼちゃの馬車」事件によっていきなり閉じられた融資の扉が徐々に開いてきています。

歴史的な低金利状況がまだまだ継続されているなか、各金融機関は大変厳しい経営環境に置かれています。そのような状況下で、収益物件への融資は金融機関にとっても魅力的な融資先となっています。

とくにコロナ禍から数年経った現在、居住系不動産はコロナ禍の影響をほとんど受けていないことがわかっています。賃貸不動産への需要も底固いものがあるので、金融機関としても大きな収益源の一つとして捉えられています。

今後も融資の扉は、開いていくものと思われます。

金融機関の物件評価基準

金融機関による融資額の決定に大きな影響を与えるのが、物件の評価額です。金融機関は、どのようにして物件を評価しているのでしょうか。金融機関の物件評価方法は、大きく言って「積算評価」と「収益還元評価」があります。

積算評価

積算評価とは建物評価を算出する評価法の一つで、現在の物件と同じ建物を新築した場合の価格（再調達価格）を計算し、そこから経年変化などによる建物・設備の劣化分を差し引いて算出する方法です。

土地に関しては、相続税路線価で評価します。式にすると、以下のようになります。

建物＝再調達原価×建物延床面積×（残存年数÷法定耐用年数）
土地＝相続税評価額×土地面積

収益還元評価

収益還元評価とは、その収益物件が賃料収入により将来生み出すと予想される収益から現在の価値を決める評価方法です。収益還元評価には、直接還元法とDCF法（ディスカウント・キャッシュ・フロー法）の2つあります。

直接還元法は、純営業利益（NOI）を還元利回りで割り戻して算出します。DCF法はさらに精緻に、物件所有期間の収益総体と物件売却時の予想売却価格をも折り込んで計算する方法です。

金融機関によって物件の評価方法はまちまちで、積算評価のみのところもあれば、収益還元評価のみ、2つ評価方法のミックスのところもあります。金融機関がどのような評価方法を採用しているかを知ることは、融資戦略上とても重要になります。

金融機関から有利な借り入れを受けるには

金融機関から有利な借り入れを受けるには、どのような手立てを取ればいいでしょうか。これは不動産投資家が皆悩むところです。

結論から言うと、「紹介を受ける」ことが一番です。とくに金融機関と密接な関係にある不動産会社からの紹介が強力なものとなります。信頼できる不動産会社に投資計画を相談することで、融資戦略のアドバイスを受けたり、アレンジをしてもらえます。そのうえで金融機関を紹介されれば、その不動産投資計画はかなり現実性を帯びるものとなりえます。

まとめ

不動産投資にとって融資戦略は根幹をなすものといえるでしょう。金融機関の融資を活用して投資のレバレッジをかけることによって、他の資産運用方法では真似のできないスピーディな資産拡大を実現させることが可能です。

パッケージ型アパートローンとオーダーメイド型プロパーローンそれぞれのメリット・デメリットをふまえつつ、どちらも上手に活用するというポジションで不動産投資を進めていきましょう。

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