「不動産投資を始めてみたいけど、敷居が高い」と感じている人がいるようです。敷居の高さを感じる理由の一つに、年収があります。

不動産投資を始めるには年収700万円が必要だ、いや1,000万円必要だという声がインターネットでは飛び交っています。それは本当なのでしょうか。

この記事では、不動産投資と年収の関係について、主に金融機関の融資に着目して解説します。年収が低い人への対策も解説しているので、ぜひ最後まで読んで下さい。

不動産投資とは

不動産投資とは、購入した投資用物件を運用して収益を得る投資方法です。収益には、売却して売却益（譲渡所得）を得るキャピタルゲインと、他人に賃貸して家賃収入を得るインカムゲインがあります。

現代の日本では、家賃収入を得るインカムゲインを主目的とする不動産投資が主流となっています。投資用物件としては、区分マンション・一棟アパート・一棟マンション・戸建て住宅・土地・商業ビルなどがあります。

不動産投資は、投資の種類の中では「ミドルリスク・ミドルリターン」と位置づけられています。

不動産投資は融資が決め手

不動産投資の大きな特長に、金融機関の融資を活用できるという点があります。

資産運用で十分なパフォーマンスを上げるには、自己資本が一定規模で必要になります。自己資本が小さいと、どうしてもパフォーマンスも小さくなってしまいます。

不動産投資においては、自己資本にプラスして金融機関からの融資という「他人資本」を活用できます。これが非常に有利な点で、融資によって資産規模を大きくすることで投資効率をスピードアップさせることができるのです。

このことを投資の世界では「レバレッジ」と呼びますが、不動産投資はレバレッジを駆使できる数少ない投資方法の一つなのです。

なお物件購入の際に利用する融資は、考え方・性質によって大きく「パッケージ型アパートローン」と「オーダーメイド型プロパーローン」の２つに分けることができます。

パッケージ型アパートローン

アパートローンは、賃貸不動産の建築・購入のために融資をするローンです。アパートローンという名称ですが、一棟アパート以外の区分マンション、一棟マンション、戸建て住宅などの収益物件にも融資可能です。

アパートローンのように不動産投資で活用されるローンは事業用ローンなので、自己居住用の住宅に融資する住宅ローンとはまったく異なります。住宅ローンを利用しての不動産投資はできませんので、気をつけてください。

アパートローンは「パッケージ型」と呼ばれており、資金の用途は収益物件の建築・購入に限定されています。また、金利、融資限度額、融資期間などの融資条件も決められています。

住宅ローンと同じく、アパートローンにも元利均等返済方式と元金均等返済方式があります。元利均等返済は毎月支払う返済額が一定となる返済方法で、元金均等返済は毎月支払う返済額のうち元金の額が一定となる返済方法です。

金利についても、住宅ローンと同じく変動金利型、固定金利型、固定金利選択型があります。

変動金利型とは、融資期間中に適用される金利（適用金利）が変動する金利タイプ。固定金利型（全期間固定）は、融資期間中一定の金利が適用されます。そして、固定金利選択型は、3年、5年、7年、10年など初めに定められた期間だけ固定金利が適用されるタイプです。

オーダーメイド型プロパーローン

語源の「proper」を訳すと「本来の」「正式な」という意味になりますが、プロパーローンとは、自らの判断で貸付先の信用度を見極めて資金を融資するローンです。

プロパーローンは「オーダーメイド型」と呼ばれ、金利・貸出限度額・融資期間などの融資条件は、それぞれの案件ごとに個別に決められます。融資目的も不動産投資に限定されたものではなく、広く事業全般に対して利用されるローンになっています。

不動産投資を始めるには年収700万円がいるって本当？

金融機関のアパートローン利用要項を読んでいると、「年収700万円以上」という条件を見かけることが多くあります。これは、金融機関がアパートローンの返済原資を、収益物件の担保価値よりも借りる人の本業からの収入に期待をしているからにほかなりません。同じ理由で、将来的に安定して収入があると見込まれる会社員や公務員は融資審査が通りやすい傾向にあります。

一方、プロパーローンは各金融機関独自の判断になりますので、その限りではありません。賃貸経営の事業性・収益性・将来性が判断材料になりますし、借りる人と金融機関との関係や不動産投資の経験なども考慮されることになります。

プロパーローンの場合でも年収は多いほうが説得力はありますが、必ずしも「年収700万円」で線引きをされるということはありません。また、職業も会社員や公務員である必要はなく、個人事業主や自営業者、中小企業経営者もよく利用しています。職業よりは、年収や所有している資産で判断される傾向といえます。

年収別で見る融資を受けられる金融機関一覧

それでは、ここからは具体的に、不動産投資で融資を受けられる金融機関を年収別に見ていくこととします。

年収500万円以下

年収が500万円以下の場合、住宅ローンではいざ知らず、不動産投資ローンとなると融資審査を通すことはかなり険しい道といわざるをえません。ただし、一定以上の金融資産があれば、プロパーローンであれば可能性はあるので挑戦する価値はあります。

年収500万円以下で融資可能なのは、次の金融機関です。

日本政策金融公庫

まずは、日本政策金融公庫が挙げられます。日本政策金融公庫（略称・日本公庫）は民間企業ではなく、政府系金融機関の一つです。日本公庫の取り組みの一つに「民業補完」があり、民間の金融機関ではどうしても融資しづらい属性の人にも融資をすることがあります。

日本公庫は、金利が低いことが特徴です。条件によって異なりますが、0％台～2％になります。

ただし融資機関が10～15年と短いので、月々の返済額は大きくなってしまいがちです。また、融資限度額は4,800万円と民間金融機関に比べると低めです。

融資にあたっては、20～50％程度の自己資金（頭金）を求められます。

ノンバンク

次は、ノンバンクです。ノンバンクとは銀行以外の金融機関のことを指し、預金の受け入れを行わずに、融資などの業務に特化した会社です。例として以下のような会社があります。

• アサックス
• セゾンファンデックス
• イオン住宅ローンサービス
• 三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス
• 新生インベストメント＆ファイナンス

ノンバンクの特徴は、都市銀行や地方銀行、信用金庫ほど融資審査が厳しくないという点が挙げられます。また、審査のスピードが早く、3営業日程度で融資実行となることもあります。

ただし、ノンバンクは3％台から5％代後半と金利が高いのが特徴です。しっかりとした収支計画を立てることが必須となります。

ネット銀行

つづいて、ネット銀行です。ネット銀行とは、対面の店舗を持たず、インターネット上での取引に特化した銀行のことを指します。

ネット銀行は、「不動産担保ローン」というかたちで不動産投資に利用できるローンを用意しています。年収に下限を設定していないところも多いので、年収500万円以下でもチャレンジできます。ただし、都市銀行や地方銀行、信用金庫などに比べると金利は高めです。

例として、2つ紹介します。

楽天銀行「不動産担保ローン」

・金利：固定金利（5年毎見直し）0.95％～9.71％

・融資限度額：1億円未満

・融資期間：最長25年

住信SBIネット銀行「不動産担保ローン」

・金利：変動金利2.95％～8.9％

・融資限度額：1億円以下

・融資期間：最長35年

年収500～700万円

年収500万円から700万円のレンジですと、上記の日本政策金融公庫、ノンバンク、ネット銀行に加えて、地方銀行・信用金庫・信用組合のプロパーローンが候補に挙がってきます。

日本政策金融公庫やノンバンク、ネット銀行だと、金利が高かったりして融資条件が必ずしもよいとは言えませんでしたが、地方銀行・信用金庫・信用組合のローンだと条件が良くなってきます。

地方銀行の中には、不動産投資への融資に積極的なところもありますので、粘り強く探すといいでしょう。

年収700～1,000万円

年収700万円から1,000万円のレンジですと、融資をしてくれる金融機関の選択肢が少し広がります。借りる人の属性（年収・職業・資産状況・信用情報など）を総合的に考えて、もっとも有利な条件のローンを選択することになります。

不動産投資への融資に積極的な金融機関として、オリックス銀行が有名です。一つの例として、オリックス銀行の不動産投資ローンを紹介します。

オリックス銀行「不動産投資ローン」

・金利：変動金利　2.675％～3.675％

・融資限度額：2億円

・融資期間：最長35年

オリックス銀行の特徴として、「経済的残存耐用年数」が長めに設定されていることがあります。経済的残存耐用年数とは、税法上の法定耐用年数とは異なり建物が経済的に稼働できる残りの寿命です。この年数が長いことで、融資期間も長く設定することができるのです。

また、金利も完全な変動金利だけでなく、3年固定特約型や5年固定特約型という一定期間金利を固定できる特約もあります。

年収1,000万円以上

年収1,000万円以上となると、金融機関の選択肢はさらに広がり、優遇も受けやすくなります。

都市銀行の融資は、何よりも金利が0％台から1％台と極めて低いことが特徴です。その代わり融資審査は極めて厳しく、狭き門であることは覚悟しないといけません。

一例として、りそな銀行のアパートローンを紹介します。

りそな銀行「りそなアパート・マンションローン（保証会社非保証）」

・金利：変動金利型、固定金利選択型から選択

・融資限度額：100万円以上3億円以内（1万円単位）

・融資期間：1年以上30年以内

不動産投資の融資を受けるには

不動産投資を成功させるには、金融機関の融資は欠かせないものといえるでしょう。

融資審査がおりる人というのは、一言でいえば「金融機関がお金を貸したくなる人」ということです。そのような人になるためには、何をすればよいでしょうか。

自己資金を貯める

まずは、自己資金を貯めるということです。会社員であれば給与の一部を、自営業者であれば事業所得の一部を、コツコツと積み立てて資金をつくります。預貯金をベースに、一部はローリスクの資産運用に回してもよいでしょう。

属性を上げる

そもそも「属性」とは、その人が持つ性質や特徴のことを指しますが、金融の世界において属性とは、融資を受ける人の勤務先、年収などの社会的・経済的背景のことを指します。

属性は金融機関によって評価がまちまちなのですが、見ているポイントとしては勤務先、勤続年数、収入、持っている資産、他の借入金とその返済状況、家族構成などです。

詳細については、後述します。

自分に合う金融機関を探す

不動産投資への融資姿勢は金融機関によって異なります。一つの銀行に融資を断られたとしても、諦める必要はありません。別の銀行は違った回答を出すことは考えられます。

不動産投資会社と協力しつつ、自分に合った金融機関を探し、開拓をし続ける必要があります。

自己資金はいくら必要？

不動産投資を行うには、自己資金はどれくらい必要なのでしょうか。

物件価格の1～3割が必要

かつては、物件価格の100％を融資するフルローン、物件価格以外の諸費用をも含めたオーバーローンが実行されていたこともありました。しかし、金融庁の指導も背景に、近年各金融機関は融資の引き締め傾向にあります。

その一つのきっかけになったのが「かぼちゃの馬車事件」です。かぼちゃの馬車事件とは、女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」にまつわる投資詐欺事件で、販売会社だけでなく銀行が深く関与して不正融資を行っていたことが発覚しました。

このころ、かぼちゃの馬車事件以外にも不動産投資にまつわる複数の不正融資事件が発生したため、金融機関の投資用不動産への融資姿勢が厳格になりました。この時期以降、フルローンやオーバーローンは基本的に不可能となってきました。

現在では、一定程度の自己資金（頭金）を差し入れることが必須となっています。金融機関の評価・姿勢によっても、また物件の収益性によっても変化しますが、おおよそ物件価格の1～3割ぐらいの自己資金が求められています。

また、自己資金を多く差し入れたほうが、融資条件が有利になる状況です。

属性を上げるにはどうしたらいい？

前章で、不動産投資の融資を受けるには「属性を上げること」ということを指摘しました。属性を上げるとは、具体的にはどうすればよいのでしょうか。この部分を深掘りしていきましょう。

属性とは

先述したように、属性とは本来人や事物が持つ性質・特徴のことを指します。

金融の世界では、属性は融資を受ける人の経済力や社会的信用度を指します。金融機関が融資を判断するとき、建築・購入しようとする収益物件の担保価値の評価、不動産賃貸業の事業評価の前に、融資を受ける人の属性を評価します。

属性の評価方法は、金融機関によってまちまちで、その基準は決して表には出てきません。それでも、一般論として推察しうる事柄はあります。金融機関が属性評価の指標としている項目は、収入、雇用状態、勤務先、勤続年数、家族構成、資産状況、借入状況（信用情報）などが挙げられます。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

収入、勤務先、勤続年数

まずは収入ですが、金融機関にとって貸したお金が返ってくる根拠として重要視する項目になります。会社員が給与所得以外の収入がある場合、それも合算して評価します。

企業経営者であれば、本人の役員報酬とともに、経営している企業の決算書も評価の対象となります。

勤務先は、融資を受ける人が勤めている企業の規模、業種、上場しているか否かなどが審査対象になります。中小企業よりも大企業が、非上場の企業よりも上場企業のほうが評価される傾向にあります。ときには、決算書を取り寄せて勤務先企業の財務状況を判断することもあります。

勤続年数は、一般的に短いよりも長いほうが評価されます。3年を一つの目安にしていることが多くあります。

さらに広く職業で見てみましょう。属性が高く評価されるのは、医師や弁護士、税理士、司法書士などの専門職です。これらの職業は業務独占資格となっており、景気動向などとはあまり関係なく業務が続けられると評価されるのです。ただし、開業したての場合は慎重な評価がなされます。

上場企業の会社員も、中小企業、非上場企業と比べると評価が高いといえます。

金融機関は、やはり年収を評価します。人事院が行った「民間企業における役員報酬（給与）調査」によれば、2018年の社長の平均役員報酬は4,622万1,000円で、企業規模が従業員数3,000人以上になると7,372万6,000円になります。経営が軌道に乗っている経営者が、融資評価の観点では非常に有利といえるかもしれません。

出典：人事院　民間企業における役員報酬（給与）調査https://www.jinji.go.jp/toukei/0321_yakuinhousyu/0321_yakuinhousyu_ichiran.html

家族構成

家族構成も審査される事柄です。たとえば、お子さんなど扶養義務のある家族が何人いるのかによって、評価も変化します。

資産状況

収入や職業と並んで金融機関が重視するのが、所有する資産です。預金・株式・債券・保険・不動産・貴金属などの金融資産・現物資産を審査対象とします。

極端なことをいえば、仮に無職で無収入であったとしても、地主で資産家であれば高属性になります。金融機関からしたら、ローン返済の原資がフローの所得からであろうと、ストックの資産からであろうと構わないわけです。

金融機関にとっては、不動産投資の融資を通じて資産家と関係を結べば、不動産投資以外でも取引ができる可能性があるので、属性を高く評価することになります。資産家の場合、資産家から融資を求めに金融機関へ出向くまでもなく、金融機関の側から融資の提案に来ることがしばしばあります。

借入状況

融資を受ける人の借入状況、つまり信用情報についてもつぶさに審査が行われます。信用情報は金融機関が直接調査をするのではなく、「指定信用情報機関」が情報を収集・データベース化していて、各金融機関がそこに問い合わせをする形です。

信用情報の中身は、氏名や生年月日などの個人情報、すでに利用しているクレジットカードやローンの契約内容、延滞や債務整理などの支払い状況、借金残高などになります。

属性を上げる2つのポイント

属性を上げるための具体的な処方せんとして、2つのポイントを紹介します。

本業での収入増を見込んで転職を行う

会社員をされていて、本業の給与がどうしても満足できない額であれば、転職を考えてもよいかもしれません。かつての日本では、一つの会社に一生勤めるようなライフスタイルが定着していましたが、今では転職でキャリアアップをすることが当たり前になってきています。

もちろん、転職にはリスクがともないますが、転職活動そのものはノーリスクです。まずは情報収集から始めてはいかがでしょうか。

ただし、属性評価の一つに勤続年数がありますので、物件の建築・購入予定から逆算して転職を進めたほうが無難です。

副業を行う

本業の所得にプラスするために、副業にチャレンジすることもあるでしょう。今では、政府が副業を推奨する時代です。公務員など副業禁止が明文化されているのでなければ、挑戦してみる価値はあります。

ただし、副業とは呼べない株式のデイトレードやFX（外国為替証拠金取引)）、暗号資産取引などはハイリスクで資産を減らすことにもなるので、やめておきましょう。こうした不安定な副業とも呼べない副業は、属性向上には何のプラスにはなりません。

「クレジットカードの解約や限度額を下げる」で属性を上げるは誤り

クレジットカードを解約したり、利用限度額を下げることで属性を上げることができるということがまことしやかに語られています。

これは誇張された表現で、正確ではありません。使わないクレジットカードを多数所持していたり、利用限度額を過剰に引き上げていたりすると、信用を毀損するリスクがあるということが正しい表現です。クレジットカードを解約したり、利用限度額を下げれば、自動的に属性が上がるわけではありません。

自分に合う金融機関の探し方とは？

自分に合う金融機関を探すことが重要だと先述しました。これはどのように実現すればよいのでしょうか。

自分で金融機関へ相談する

不動産投資は「投資」という名称ですが、不動産賃貸業という事業そのものです。この事業を切り開くのは、他ならぬ本人自身です。金融機関への融資の打診も、本人が率先して行う必要があります。

金融機関へ融資の相談をする手順としては、アポイント→資料の準備→面談となります。

まずは金融機関へ電話をしてアポイントを取ります。面談日が決定したら、審査に必要となる資料を準備します。用意するものは以下になります。

・物件資料（価格、所在地、築年数、間取り図、土地・建物にかかる固定資産税など）

・レントロール（家賃一覧表）

・事業計画書

・本人確認のための資料

・経歴書（自己紹介、家族構成など）

・自分と家族全員の保有資産がわかる資料

・会社委員であれば、源泉徴収票

・自営業者であれば、直近3年の確定申告書

・他に借り入れがあれば返済予定表

めぼしい物件を発見したならば、臆せず金融機関に融資が可能かどうか掛けあってみましょう。10の金融機関に掛けあって9つ断られたとしても、一つの金融機関が引き受けてくれたら、成功になるのです。

融資審査が通らないと心が挫けそうになりますが、諦めずにチャレンジし続けましょう。その行動力が成功をたぐり寄せることになります。

不動産投資会社に相談する

とはいえ、無手勝流に手当たり次第に金融機関に当たればよいということではありません。効率よく金融機関に当たるには、物件の建築・購入を担当する不動産投資会社に相談して戦略を決定することが効果的です。

不動産投資会社によっては、金融機関と提携していて話が通りやすくなっていることもあります。まずは、気軽に相談してみましょう。

まとめ

以上、不動産投資に必要とされる年収について、主に融資に関連して解説してきました。

どんなにしっかりと事前準備を行い、シミュレーションしていたとしても、融資が通らないこともあります。それはとても悔しい経験ですし、理不尽を感じる瞬間でもあります。そんなときは、事業計画書をあらためて見直す機会を与えられたととらえて、仕切り直しを図りましょう。不動産投資市場全体の状況にも影響されていることもありますので、時期を見て再チャレンジするということもありえます。

重要なポイントは、融資審査をおこなう金融機関側の視点に立つということです。なぜ金融機関は融資を見送ったのか、どんな人にならお金を貸すのか、金融機関がお金を貸したくなる人はどういう人なのかを意識することが、融資審査を通過するための大きな手がかりとなるはずです。

不動産投資会社を味方に付けつつ、チャレンジし続ける行動力を持ち続けましょう。

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