保有資産5,000万円以上は「準富裕層」と呼ばれ、一般的にはお金に余裕がある世帯とされています。しかし当事者からすれば、教育資金や老後資金の不安が消えたわけではなく、さらに資産を拡大させたいと思う人も多いのではないでしょうか。 

そこで登場するのが、今ある資産を活用して資産拡大を目指す資産運用です。資産運用は「お金に働いてもらう」方法なので、自分が休んでいる間も収入を生み出してくれますし、拡大できれば新たな収入の柱になることも期待できます。 

では、具体的にはどのような資産運用をすべきなのでしょうか。この記事では、資産5,000万円を保有している人が資産運用をすべき理由や資産運用の注意点、資産運用に不動産投資を組み入れる優位性などを解説します。 

資産5,000万円を保有する人はどんな人か 

そもそも保有資産5,000万円の世帯とは、国内においてどのような立場にあるのでしょうか。総務省による2019年全国家計構造調査の結果を見てみましょう。 

同調査によると、全世帯における金融資産残高5,000万円以上の世帯の割合は5.0%であり、そのうち5,000万円以上7,500万円未満が2.9%、7,500万円以上が2.1%という結果が出ています。なお、全世帯の平均額は1,279.7万円です。 

つまり保有資産5,000万円以上の世帯は、国内で上位5%以内に位置する存在だといえます。では、具体的にはどのような状況にあるのか、さらに詳しく見ていきましょう。 

出典：総務省統計局　2019年全国家計構造調査　所得に関する結果及び家計資産・負債に関する結果 

資産5,000万円保有者は準富裕層

国内の世帯を純金融資産総額で5段階に区分した場合、資産5,000万円以上1億円未満は上から3番目に位置する「準富裕層」と呼ばれます。これは、野村総合研究所の「NRI富裕層アンケート調査」で用いられる区分ですが、資産額による区分の共通認識として広く用いられています。 

純金融資産総額による富裕層区分 

5億円以上	超富裕層
1億円以上5億円未満	富裕層
5,000万円以上1億円未満	準富裕層
3,000万円以上5,000万円未満	アッパーマス層
3,000万円未満	マス層

出典：野村総合研究所、日本の富裕層は149万世帯、その純金融資産総額は364兆円と推計 

準富裕層は俗に「小金持ち」と呼ばれる層です。なお、準富裕層の世帯数は、同研究所によれば2021年において325.4万世帯あると推測されています

インカムリッチ（高収入）の人が多い

準富裕層に属する人にはインカムリッチ（高収入）の方が多い特徴があります。代表的な職業としては、弁護士や司法書士などの士業や勤務医、インセンティブ型の営業職、金融関係、専門性の高いIT技術者などです。 

見方を変えると、主な収入源が労働の対価である人が多く、努力次第で到達可能な層といえます。しかし、富裕層以上の層に到達するには労働による収入だけでは難しい場合も出てきます。より効率的な資産増を目指すのであれば、新たな収入源として資産運用による資産形成が必要になってくるでしょう。 

平均収入でも節約すれば到達可能

富裕層にはインカムリッチの方が多いと説明しましたが、実は世帯年収1,000万円程度でも時間をかければ資産5,000万円には到達可能です。また、世帯年収1,000万円も不可能というわけではなく、夫の年収が500万円、妻の年収が500万円の共働き夫婦であれば実現できます。 

年収1,000万円を月収に換算すると約83万円です。そのうち21万円を貯蓄にまわした場合、年間の貯蓄額は約250万円となり、20年で5,000万円に到達できる計算です。 

なお、これは20年間貯蓄だけをした場合の計算ですので、20年の間に資産運用を行えば、より早く到達できる可能性があります。 

資産5,000万円あっても資産運用すべき理由

FIRE（Financial Independence, Retire Early＝経済的自立）の考え方が流行するとともに、リタイアにはいくら必要なのかは常に議論になっています。では、保有資産5,000万円を達成すれば安心してリタイアできるかというと、実はそうではありません。 

保有資産が5,000万円あっても、それを取り崩すだけでは余裕のある生活は難しいといわざるをえません。事故や病気による突発的な出費や、インフレの進行などのリスクもつきまといます。 

心強い味方になってくれるのが資産運用です。ここでは、保有資産5,000万円を達成しても資産運用をすべき3つの理由を紹介します。 

資産5,000万円は安泰ではない

保有資産5,000万円以上は「準富裕層」と表現されますが、まだまだ生涯安泰な資産保有額があるとはいえません。 

わかりやすい例として、FIREを実現するためのルールとして有名な「4%ルール」で説明します。4%ルールとは、米国トリニティ大学で研究された資産運用の考え方で、25年分の生活費を貯めて4%で資産運用をすれば、30年以上生活していけるというものです。 

5,000万円を4%ルールで運用した場合、1年間に取り崩せる額は200万円です。年間200万円ではフルリタイアはほぼ不可能ですし、余裕のある生活を送るには追加で毎月の収入が欲しいところです。 

インフレ対策が必須となる

現金・預貯金には、インフレが起こった場合に相対的に価値が下がる弱点があります。2022年頃から始まった国内のインフレを例に解説します。 

日本は長らくデフレが続いていましたが、2022年頃から物価の上昇が始まりました。総務省による「2020年基準消費者物価指数」によれば、2024年2月の消費者物価指数の総合指数は106.9まで上昇したことがわかっています（2020年を100とする指数）。 

出典：総務省　2020年基準 消費者物価指数 全国 2024年(令和６年)２月分

つまり、資産を現金で保有していた場合、資産の価値が2020年から2024年2月の間に6.9%減少したということです。 

この弱点に対応するには、資産をインフレに強い形で保有する必要があります。その代表的なものが、価値がインフレと連動しやすいリスク資産です。資産運用は資産を増やすだけでなく、減らさないための手段でもあるのです。

ペイオフ対象ではない部分が発生する

資産を預貯金で所有する場合に気を付けたいのが、金融機関が破綻した場合に保証されるペイオフの範囲です。ペイオフとは金融機関が破綻した場合に、預金保険機構が預金者に支払う保険金のことです。一般預金で1金融機関あたり元本1,000万円までと、破綻日までの利息が保護されます。 

例えば5,000万円を3つの銀行に預金していた場合、元本1,000万円ずつとそれぞれの利息が保護対象として扱われます。仮に3つの銀行が破綻した場合、最大で元本3,000万円とそれぞれの利息は戻ってくるものの、残りの元本2,000万円とその利息は戻ってきません。 

金融機関の破綻は決して他人ごとではありません。実際2023年には、急激な金利上昇を原因としてアメリカで複数の銀行が破綻しました。経済状況が急激に変化する局面では、多くの資金を保有している金融機関にも破綻リスクがあるのです。 

預貯金は資産を安全に守る聖域ではありません。預貯金にもリスクがあることを理解し、保護されない資産を預金以外の方法で保有することも検討しましょう。 

5,000万円を資産運用する注意点

ここからは、実際に5,000万円を資産運用する場合について見ていきましょう。 

資産運用を始めるにあたって最初に理解すべきはリスクの理解と対処方法です。資産運用には常にリスクが付きまといますが、主な注意点を理解していれば過度に恐れる必要はありません。 

特に気を付けるべき注意点として以下の3点があります。 

・リスク許容度を自覚する 

・生活防衛資金は確保する 

・長期・積立・分散投資が基本 

これらは資産運用においてもっとも基礎的であり、重要な観点です。それぞれ詳しく見ていきましょう。 

リスク許容度を自覚する

リスク許容度とは、「どれくらいまでならマイナスになっても受け入れることができるか」という度合いのことです。簡単に言い換えると、自分の資産や生活に持たせられる「余裕」とも捉えられます。 

リスク許容度は画一的な方法で数値を求めるのではなく、複数の要素から個別に求められます。リスク許容度の主な要素は以下のとおりです。 

・年齢：若いほどリスク許容度は高い 

・年収：年収が多いほどリスク許容度は高い 

・資産：所有している資産が多いほどリスク許容度は高い 

・家族：扶養すべき家族が少なく、独身の方がリスク許容度は高い 

・経験：資産運用の経験が豊富であればリスク許容度は高い 

所有している資産が多いほどリスク許容度は高くなり、将来的に見込める収入が多い場合もリスク許容度は高くなります。一方で、所有する資産が少ない場合や将来的に見込める収入が少ない場合、支出が多い場合などはリスク許容度が低くなります。 

年齢を例に挙げて、具体的に考えてみましょう。所有している資産のうちリスク資産に投資できる割合は、100から自分の年齢を引いた数とされています。 

リスク資産に投資できる割合＝100－年齢 

例えば、30歳であれば、資産のうち70％はリスク資産に投資できるという判断方法です。これが60歳になると、リタイアも見えてくるのでリスク資産への投資は30％に抑えましょうという判断になります。 

生活防衛資金は確保する

生活防衛資金とは、万が一のトラブルに備えて準備しておく資金のことです。具体的な金額は一般的には以下の額が目安とされています。 

・給与所得者：生活費の3ヶ月～半年分 

・自営業者・経営者：生活費の1年程度 

生活防衛資金はすべてを現金で用意する必要はありません。例えば、保険に加入している場合は保険金を算入できます。ただし、保険金が振り込まれるまでにある程度期間がかかること、保険金支払いの対象にならない場合があることなどを考え、なるべく現金・預貯金中心に準備しましょう。 

長期・積立・分散投資が基本

投資の格言に「卵は一つのかごに盛るな」という言葉があります。これは、特定のものに集中して投資するとリスクが大きいという意味で、リスクを下げるためには、投資の分散が大切とされています。 

では具体的にどのような対策を取ればよいのか、ここでは「長期」「積立」「分散」という3つのキーワードからリスク対策法を説明します。 

長期

まず「長期」ですが、株や投資信託といった投資方法はいずれも値の上がり下がりがあります。これらの商品を短いスパンで購入すると値の変動の影響を大きく受けますが、長期スパンで購入し続ければその影響を小さくできます。 

なかでも有名なのが、一定額ずつ定期的に購入し続ける「ドル・コスト平均法」です。これは、値が高いときは少なく、値が低いときは多く購入しながら長期的に購入を続け、最終的に資産をプラスにするという方法です。一般的にはドル・コスト平均法で20年以上購入すれば損をするリスクはかなり低いといわれています。 

積立

次に「積立」ですが、資産形成とは積立で運用するのが基本です。資産形成は短期間で達成できるものではありません。リスクを分散しながらコツコツ積み立てていくのが基本だと覚えておきましょう。 

分散

最後に「分散」ですが、資産は複数の形で保有することでリスクを分散できます。資産の増減にはそれぞれ異なる要因が働きます。そのため、資産をすべて同一の形で保有していると、一つの要因の影響がすべての資産に働き、増えるときも減るときも極端になってしまいます。 

資産を複数の形で保有すれば、一つの要因により一つの資産が影響を受けても、ほかの形の資産は影響を受けない、または影響が小さい可能性があります。また、逆に資産が増える場合もあるでしょう。つまり、資産を異なる値動きをする複数の形に分けることで、資産の極端な値動きを防げるということです。 

資産運用に不動産投資を組み入れる優位性

資産運用にはさまざまな種類があり、どれを選ぶか悩む方は多いでしょう。それぞれに得意分野があり、自分に適している方法を選ぶのも一苦労です。 

そんなときは一度、不動産投資の検討をしてみてください。不動産投資は元手が必要でハードルが高いと感じるかもしれませんが、実は以下のように多くの強みがあります。 

・インフレに強い 

・レバレッジ効果がある 

・家賃収入には安定性がある 

・節税効果がある　など 

資産運用は単純な利回りの高さだけでなく、長期的に安定した運用ができることが大事です。それでは、不動産投資の強みを詳しく見ていきましょう。 

インフレに強い

不動産や金といった実物資産は、資産価値が下がりにくくインフレに強い特長があります。これは、不動産そのものに価値があるためです。 

実物資産はペーパーアセットと異なり、価値がゼロになることはありません。不動産の場合は、建物の価値が下落しても土地の価値は残りますので、物件の資産価値は生き続けます。 

また、不動産はインフレに連動して価格が上昇しやすい傾向があるので、持っているだけで資産価値が上がる可能性があります。インフレを見越して不動産を購入し、価格が上がったら売却してキャピタルゲインを得る投資手法もあります。 

ただし、すべての不動産が同じような値動きをするわけではありません。インフレ局面でも値下がりする土地はありますし、賃貸需要のない立地の収益物件は価値が下がり続ける恐れがあります。そのため、将来的に価値が上昇、または維持できる不動産を見極めることが大切です。 

レバレッジ効果がある

不動産投資は金融機関から融資を受けて行うのが一般的です。これは資産拡大を効率化する「レバレッジ効果」を活用するためです。 

レバレッジ（Leverage）とは、少額の自己資金を活用して収益性を高め、大きなリターンを見込むことを意味する言葉です。小さな力で大きな物を動かせる「てこの原理」を意味します。 

簡単な例を出して考えてみましょう。 

自己資金1,000万円のみで利回り5%・物件価格1,000万円の物件を運用した場合と、1,000万円を頭金にして9,000万円を年利1.5%・返済期間30年間・元利均等方式で借り入れ、利回り5%・物件価格1億円の物件を運用した場合の収益を比べてみます。ただし、計算を簡単にするため諸費用などは除いています。 

自己資金だけで利回り5%・価格1,000万円の物件を運用した場合は、年間の家賃収入は50万円です。一方、融資を活用して物件を運用した場合はどうなるでしょうか。 

年間家賃収入：500万円 

年間ローン返済額：約373万円（ローンシミュレーターによる試算） 

年間キャッシュフロー：約127万円 

両者はどちらも利回り5%ですが、1年あたりの利益額は1億円の物件の方が約7.5倍多く、ローンを返済した後も約2.5倍の収益になることがわかります。この試算は、運営費用や税金などを捨象した単純なモデルですが、レバレッジの考え方は理解できるでしょう。 

不動産投資は、レバレッジをかけると資産拡大のスピードアップが図れます。借入金の返済計画をしっかり立てられれば、金融機関の融資は不動産投資の心強い味方になってくれるのです。 

家賃収入には安定性がある

居住系の不動産は、「住む」という人間の根本的なニーズに根ざしたものです。ニーズがなくなることはなく、景気動向や社会情勢などにも左右されることが少ないことが特長です。 

不動産投資によるインカムゲインは、この家賃から生み出されます。家賃収入という基盤にもとづいているために、不動産投資は長期・安定した収益を得ることができるのです。 

この事実から、不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資方法とされています。常に賃貸ニーズがあるエリアに収益不動産を所有すれば、長年にわたり安定した収益を得ることが可能になるのです。

節税効果がある

不動産投資には節税効果があると聞いたことがある人は多いのではないでしょうか。実際、不動産投資は複数の税金を節約できる仕組みがあり、毎年の税金対策や相続対策に取り入れている人が多くいます。 

所得税・住民税 

所得税・住民税は年間の課税所得をベースに算出されます。所得税は累進課税であり、課税所得が大きいほど税額は高くなります。住民税は一律10％です。また、2037年まで復興特別所得税が別個課税されます。 

ここで役立つのが、「損益通算」という仕組みです。損益通算とは、不動産所得が帳簿上赤字になった場合に赤字分の額をほかの所得の黒字分と相殺できるというものです。例えば、給与所得が1,000万円の黒字、不動産所得が500万円の赤字の場合、損益通算によって課税所得は500万円に圧縮され、節税できた分源泉徴収された所得税が確定申告で還付になります。 

不動産投資には、年数の経過とともに建物の価値が減少した分を経費に計上できる減価償却という仕組みがあります。この減価償却という会計手法を利用すれば、実際にはキャッシュアウトしなくても不動産所得を帳簿上赤字にできるのです。 

相続税 

相続税とは相続が発生したときに、相続するお金や不動産などの財産に課される税金です。相続税も累進課税になっており、相続財産額が上がると税率も上がります。 

不動産に相続税の節税効果がある理由は、課税をするときに時価ではなく相続税評価額が用いられるためです。土地は路線価方式と倍率方式、建物は固定資産税評価額を用いて評価額が算出されるので、時価より低くなります。 

また賃貸不動産には借地人や借家人がいますので、所有者の権利が制限されることを考慮して借地権割合・借家権割合が定められています。その分、相続税評価額をさらに圧縮できるのです。 

不動産投資で意識すべきリスクは何か

不動産投資には多くの強みがありますが、リスクがあることも事実です。起こりうるリスクを事前に予測し、可能な限り対策を講じることで、リスクを最小限に抑えられます。 

ここでは以下の主なリスクについて、気を付けるべき点と対策を解説します。 

・空室リスク 

・家賃滞納リスク 

・修繕リスク 

・災害リスク 

空室リスク

空室リスクとは、物件に入居者が入らず家賃収入が得られないというリスクです。不動産投資にとって最大のリスクといえるもので、空室が多い状態が続くとキャッシュフローが悪化し、赤字経営に転落することにつながります。 

空室リスクを下げるためには、以下の点に注意することが重要です。 

1.利便性が良く賃貸需要がある立地の物件を選ぶ 

2.競合物件の供給が過剰になっていない立地を選ぶ 

3.時代の流れに合った間取り・設備を用意する 

つまり、需要がある場所かつ競合が少ない場所に、時代のニーズに合った物件を用意するということです。シンプルなことですが自分だけで判断するのは難しいので、信頼できる不動産投資会社と相談しながら慎重に物件を決めましょう。 

家賃滞納リスク・入居者信用リスク

不動産投資を続けていると、家賃を滞納する人が入居するケースもあります。家賃を何ヶ月も滞納したままだと想定した家賃収入が入らなくなるだけでなく、滞納家賃分が売上として計上され課税所得として扱われることになりますので、注意が必要です。 

さらに、家賃滞納者が部屋に居座り続けると新たな入居者を入れることもできず、損失が拡大し続けることになります。 

また、騒音や振動などで周囲に迷惑をかける人も出てくるかもしれません。そうすると、善良な周りの入居者が退去したり、新たな入居者も付きにくくなったり、物件の価値低下につながってしまいます。 

これらのリスクへの対策としては、入居者審査をきちんと行うこと、家賃保証会社への加入を条件とすること、経験とノウハウを持つ信頼できる管理会社に任せることが必要です。 

修繕リスク

修繕リスクとは、建物の経年劣化や意図せぬ破損などが起こった場合に、修繕費用がかかるリスクのことです。修繕は資産価値の維持・回復に大切ですし、物件の評判を良い状態に保つためにも必要です。 

修繕リスクに対応するには、「修繕積立金」の積み立てが重要です。コツコツ積み立てておけば大きな持ち出しを抑制できますし、将来のリノベーション費用も確保できます。 

また、破損度合いが大きくなる前に早めの修繕を心がけることも大切です。破損度合いが小さければ表面上の修繕で済む場合が多いですが、破損度合いが大きくなると周辺にも影響を及ぼし想定より広範囲の修繕が必要になる場合があります。特に柱や屋根、壁といった建物の駆体に関係する箇所は迅速に対応しましょう。 

災害リスク

災害リスクとは、地震や水害、津波、土砂崩れといった災害に巻き込まれるリスクのことです。対策としては、保険に加入することが第一です。 

また、市区町村ごとに用意されている「ハザードマップ」を確認することも重要です。ハザードマップは災害の種類ごとに分けられ、主に以下のような種類があります。 

・洪水ハザードマップ 

・火山防災マップ 

・地震防災マップ 

・液状化被害予想図 

・津波被害予想図　など 

これらのハザードマップは各市区町村の防災担当で確認できます。また、不動産を売買・賃貸する前に宅建業者が物件について解説する重要事項説明書（35条書面）にも記載が義務付けられています。 

不動産投資を組み入れた資産運用の効率を最大化するポイント

最後に、不動産投資を組み入れた資産運用の効率を最大化する以下のポイントを紹介します。ポイントは以下の4点になります。 

・融資利用によるレバレッジを活用する 

・リスクを予測し、コントロールする 

・区分ワンルームマンションではなく、一棟ものに投資する 

・信頼できる不動産投資会社・管理会社を味方に付ける 

レバレッジ効果を活用する

不動産投資は融資という形で資産運用にレバレッジをかけられますので、全額現金で投資するよりも効率的に資産を拡大できます。5,000万円の資産を保有していれば金融機関からの属性評価も高いので、積極的な資産拡大に取り組みたいのであれば、積極的に活用しましょう。 

融資を活用することによって、資産を運用しつつ手元資金を残すことも可能になります。手元資金を残しておけば、突発的な修繕の発生など急な出費にも対応がしやすくなります。 

また、手元資金を準備しておけば、条件の良い物件が見つかったときに機動的に対処できることができます。「投資の機会損失」を回避できるという大きなメリットを得ることができるのです。 

リスクを予測し、コントロールする

「不動産投資で意識すべきリスクは何か」の見出しで説明したように、不動産投資のメリットはリスクの予測と対策がある程度可能なところにあります。 

不動産投資は「投資」ではありつつも、実態としては不動産賃貸業という「事業」です。不動産投資家は同時に物件のオーナーであり、リスクを回避し収益を上げていく経営手腕が問われることとなりますが、信頼できる管理会社とのパートナーシップによって賃貸経営の成功は可能になります。 

不動産投資は、失敗を減らすことで結果的に成功を得る行程といえるかもしれません。物件のポテンシャルと運用の障害となりうるリスクを見極め、確度の高い不動産投資を目指しましょう。 

区分ワンルームマンションではなく、一棟ものに投資する 

不動産投資にチャレンジするのであれば、一棟アパートや一棟マンションなどの「一棟もの」に投資することをおすすめします。 

不動産投資を始めようとインターネットで検索していると、区分ワンルームマンション投資に関する情報に触れることがよくあります。「少ない資金でも始められる」「フルローンも可能」「生命保険代わりになる」など、さまざまな誘い文句で区分ワンルームマンション投資を勧誘されることもあるかもしれません。 

区分ワンルームマンション投資は収益を上げにくい投資方法であり、月々の収支が赤字になることもあります。例えば、部屋数が一つなので空室が発生すると家賃収入がゼロになってしまいます。もともと利回りが低い傾向にあるので、空室が発生すると万年赤字経営に陥ることも十分にありえます。 

一棟アパートや一棟マンションへの投資の場合は空室リスクが部屋数に応じて分散でき、部屋数が多いほど一部屋当たりの空室リスクが小さくなります。 

一棟投資は利回りも相対的に高く、節税効果についても大きなアドバンテージがあります。 

信頼できる不動産投資会社・管理会社を味方につける

不動産投資を始めるうえで最初に行うべきは、信頼できるパートナーとなる不動産投資会社と管理会社を探し、事業プランを練ってもらうことです。 

不動産投資は、知識ゼロの状態でいきなり始めて、成功させるのは難しいといわざるをえません。入居者ニーズや市況の把握、リスクの予測やコントロール、地域特性、将来の見通しなど、さまざまな知識とノウハウがあってこそ利益を生み出せます。 

不動産投資には準備作業が必要とされます。代表的なものとして、物件選定や資金計画の策定、税金対策、金融機関との折衝などがあり、これらを一人でこなすのは至難の業となるでしょう。 

信頼できる不動産投資会社と管理会社を見つけられれば、これらの懸念点を一括で解消できます。逆に考えれば、不動産投資の成功は信頼できるパートナーを見つけられるか否かにかかっているともいえるでしょう。 

まとめ 

資産5,000万円を保有している世帯は、準富裕層と呼ばれるほどの比較的裕福な存在ですが、教育資金の確保や老後資金の充実を考えると手放しで安心できるほどのものではありません。 

それらの不安を解消するには資産運用による資産拡大が近道です。その第一歩として、堅実な実物資産への投資である不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。信頼できるパートナーさえ見つかれば、手元資金を保持しつつ資産拡大に取り組むことができます。 

まずは、不動産投資会社のコンサルタントに相談するところから始めてみてはいかがでしょうか。当社・大和財託は、物件のご提案から資金計画作成、金融機関のご紹介、賃貸管理、売却、相続対策まで一気通貫でオーナー様に寄り添い、サポートをしています。 

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