不動産投資は地主や医師、経営者や資金に余裕のある人が行うものと勘違いされている方も多いのではないでしょうか？

この記事では、「不動産投資を始める年収がいくら必要なのか？」の疑問について、解説いたします。

先にお伝えすると、年収が低い方でも融資を受けて不動産投資をされています。

不動産投資の融資は「年収」がすべてではない

不動産投資は、融資が全てと言っても過言ではありません。

不動産投資を行う際に、基本的には金融機関から融資を受けます。

融資を受ける前段階として金融機関は、融資を受ける方に「返済能力があるのか」「万が一返済が出来なくなった場合、回収ができるのか」ということを判断する融資審査を行います。

その際、年収や金融資産、職業などが判断材料として加味されます。

よくお客様からも質問があるのですが、「年収が低いと融資を受けることができないので不動産投資は難しい」というイメージがみなさまの中にもあるのではないでしょうか。

融資を受けるために「年収」は重要な判断材料となりますが、年収がすべてではありません。

つまり、年収をネックに感じられている方でも融資を受けることは十分可能ということです。

不動産投資向け融資の種類について

不動産投資向けの融資は２つに分けられます。

• パッケージ型アパートローン
• オーダーメイド型プロパーローン

それぞれのローンについて、詳しく説明いたします。

不動産投資で受ける融資①パッケージ型アパートローン

主な対象：大手企業のサラリーマン、公務員、医師など。

年収：500万円以上　※一部例外はあります。

年収の倍率によって融資の上限枠や条件が決まりますので、勤務先の規模や年収を見られます。

パッケージ型アパートローンは住宅ローンの考え方に似ており、融資を受けようとしている方の年収および既存借入金額に影響を受けます。

さらに年収が安定していること、勤務先が安定していることに重きを置いていますので、大企業勤務のサラリーマンの方や公務員の方、医師の方などが利用しやすい融資と言えます。

パッケージ型アパートローンを提供している金融機関はこちら

対象金融機関：オリックス銀行、SBJ銀行、スルガ銀行など。

2020年以降のアパートローンの動きについては、YouTube動画でも解説しています。

⇒「新たなアパートローンが登場！①従来の傾向と、近年の変化」

不動産投資で受ける融資②オーダーメイド型プロパーローン

主な対象：土地資産を持っている土地オーナー、医師（開業医・勤務医）、中小企業経営者、金融資産を多く持っている富裕層、一定以上の金融資産や賃貸経営の実績がある会社員

年収：指定はなく全般的に対応

オーダーメイド型プロパーローンは、資産背景を判断材料として加味して融資審査を行います。

つまり、前提としてご職業や年収も判断材料ではありますが、年収が低い方でも金融資産が多くあれば、融資を受けられる可能性があります。

オーダーメイド型プロパーローンは、その名の通り物件と購入者をそれぞれ評価したうえで融資条件を決めるローンとなります。

ですからパッケージ型アパートローンのように融資条件が明確に決まっているわけではなく、物件の担保力や購入者の属性（年収や金融資産、職業）などを総合的に判断し、融資可否および条件が確定します。

そのため同じ物件であっても購入者によって融資条件が大きく異なります。

この融資形態を利用できるのは、土地資産を持っている地主の方、医師の方（開業医、勤務医）、中小企業経営者の方、金融資産を多く持っている方です。

よって、年収が低くても金融資産が一定以上あれば融資を受けることができるのです。

オーダーメイド型で融資を出す金融機関は、パッケージ型アパートローンを持っている金融機関以外の市中金融機関すべてとなり、従来の収益物件購入資金の融資はこちらが一般的です。

ただし、金融機関によりかなり温度差がありますので、融資戦略上、地域ごとに積極的な金融機関を把握することが大切です。

オーダーメイド型プロパーローンを提供している金融機関はこちら

対象金融機関：都市銀行、地方銀行、信用金庫、信用組合など。

金利水準は金融機関により大きく異なり、現在の金利水準では1%以下で融資を出すところもあれば３％台のところもあります。

融資期間について、都市銀行などでは法定耐用年数の残存年数をベースにする傾向が強く、信用金庫・信用組合は柔軟に対応しているところが多く見られます。

プロパーローンについてはYouTube動画でも解説しています。

⇒「融資の種類を知ろう（プロパーローン）」

オーダーメイド型プロパーローンを利用した不動産投資の融資事例紹介

オーダーメイド型プロパーローンを利用した不動産投資の具体的なイメージとして、当社が融資からお手伝いした不動産投資の事例をお伝えします。

属性
ご職業：中小企業の会社員
年収：500万円以下
金融資産：ご本人と奥様の親族を含めて4000万円程保有

他の不動産会社では、ご職業や年収のところで融資が難しいと言われ、あきらめかけていたそうです。

当社でコンサルティングさせて頂いたところ、奥様のご親族様の金融資産も含め十分な資産背景をお持ちであるということが分かりました。

このお客様はプロパーローンにより融資を受け、物件を購入し不動産投資を始められました。

現在は2棟目の購入も検討中とのことです。

年収だけでなく属性を把握することが重要！不動産投資ローンの選び方について

アパートローンとプロパーローンのそれぞれにメリット・デメリットはあります。

年収が重視されるのは「アパートローン」です。

プロパーローンも年収は重視されますが、年収のみで決まるものではありません。

年収が500万円に満たない場合はアパートローンを利用できない場合が多く、この融資の種類しか知らない場合、「不動産投資は難しい」という結論になってしまいます。

アパートローンとプロパーローンでは重視する部分が違います。

自身の属性を把握することや、それぞれの融資の特徴を理解することはとても重要なこと。

自身の属性で利用できる融資にはどんなものがあるかを把握するのが難しい際は、信頼できる不動産投資会社に相談することで、自分では気づくことのできない融資を発見できる場合もあります。

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