一般的に、築古物件は利回りが高く、物件購入を検討するにあたり、非常に魅力的に映ります。
しかし、築古物件は融資期間が伸びづらく、また保有期間中の修繕費用も大きくなるため、キャッシュフロー（インカムゲイン）が少なくなり、思っていた以上に手残りが残らないということもしばしばです。
ここでは、築古物件でも融資が付きやすい物件を把握し、購入の際に注意するポイントをしっかり理解することで、高利回りの築古物件を取得し、キャッシュフローを得る方法をお伝えいたします。
目次
そもそも築古物件とは？？
築古物件とは、築造後に相当の年数を経過しているアパート・マンションなどの物件のことです。
築古物件といえる経過年数は、法定耐用年数の残存年数が少ない、又は超えている物件で、RC造なら築35年以上、鉄骨造なら築30年以上、軽量鉄骨・木造なら築20年以上がおおよその基準となるでしょう。
尚、構造別の法定耐用年数は、RC造：47年、鉄骨造：34年、軽量鉄骨造：27年、木造：22年となります。
築古物件の融資について
築古物件からキャッシュフローを得るためには、築古物件でも融資を出してくれる金融機関を理解することが重要です。
一般的に金融機関の融資期間には「法定耐用年数」が大きく関係しています。
多くの金融機関は法定耐用年数以内での融資を基本としており、築古物件は残存年数（※法定耐用年数－築年数）が少ないため、融資期間が伸びづらく、返済期間が短くなります。
返済期間が短くなれば、その分年間返済額が大きくなってしまい、結果としてキャッシュフローを得ることが出来ません。
高利回りの築古物件からキャッシュフローを得るためには、築古物件でも融資期間を伸ばす金融機関を見つけることが重要になるわけです。
まず、アパートローンのようにサラリーマン向けの融資を出す金融機関では、築年数と構造により融資期間に基準を設けており、築古の物件でも融資期間を長く伸ばすことが可能です。
また、関西圏では、築古物件への融資を積極的に行っている金融機関が一定数存在します。
融資期間が伸びる背景としては、審査基準が「法定耐用年数」だけでなく、積算評価や購入者の属性など、
様々な角度で審査をおこなうためです。
但し、築年数や構造、積算評価、物件価格等により、融資を引きやすい物件とそうでない物件があります。
ご属性と物件によって金融機関の選定をおこなう必要性があるといえるでしょう。
築古物件購入の際に注意するポイント
ポイントは大きく分けて2つあります。
1つ目は、物件の修繕状況です。
これは、外壁塗装や屋上防水の状況だけでなく、部屋の中のリフォーム状況や、お風呂が古くないか、例えば浴室の給湯器がバランス釜でないかどうかまで確認する必要があります。
部屋のリフォームが適切に行われていない場合、退去が出た際に多額の費用が発生する恐れがあり、今後の入居付けにも影響が出る可能性があります。
たとえ満室の状況であったとしても、出来るだけ売主から過去の修繕履歴をヒアリングしておくことが重要です。
2つ目は、物件の出口戦略をたてられるかです。
特に築古物件を早期に転売する目的ではなく、長期保有を検討している場合、建物として売却をするのか、土地として売却するのかという2つの選択があります。
建物として売却をする場合、築年数も相当経過していますので、次の購入者が融資付け可能なのかを想定する必要があります。
また、最終的に建物を解体し土地として売却する場合は、物件周辺の土地の実売価格(坪単価)を把握しておくことが大切です。
その他、築古物件の購入にあたって検討すべきポイントなど含めて、②では、具体的な事例を用いて築古物件の購入パターンを見ます。
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監修者
藤原 正明／大和財託株式会社 代表取締役CEO
昭和55年生、岩手県出身、岩手大学工学部卒。
三井不動産レジデンシャル株式会社で分譲マンション開発に携わり、その後不動産会社で収益不動産の売買・管理の実務経験を積む。
2013年に大和財託株式会社を設立。収益不動産を活用した資産運用コンサルティング事業を関東・関西で展開。
中小企業経営者、土地オーナー、開業医・勤務医、高年収会社員などに対して多様な資産運用サービスを提供している。
自社設計施工により高品質ローコストを実現している新築1棟アパート・マンション、中古物件のリスクを排除した中古1棟リノベーション物件、デジタルテクノロジーを活用した不動産小口化・証券化商品、利益最大化を実現する賃貸管理サービスなどを、顧客のニーズに合わせて組み合わせて提案できることが強みである。
資産運用領域で日本No.1の会社を目指し日々経営にあたっている。
マッスル社長としてYouTubeでも活躍中。
書籍「収益性と節税を最大化させる不動産投資の成功法則」や「収益性と相続税対策を両立する土地活用の成功法則」を発売中。
