不動産投資を行うにあたり、物件についてはエリアや構造、築年数などあらゆる要素を踏まえて判断する必要があります。
特に構造については、木造や鉄骨造、ＲＣ造など様々な種類が存在し、同じ利回りの物件を購入しても、どの構造にするかによって投資結果が変わってきます。
どの構造の物件を選ぶことが適切なのかと疑問に思われている方も多くいらっしゃると思います。
そこで今回は、投資の側面から物件の構造の選び方のポイントについてお伝えいたします。
目次
構造は関係ない！？
実は物件の構造によって、資産運用の良し悪しが決まるわけではありません。
というのも、木造だから成功しやすい・RC造だからリスクが少ないなどということはないのです。
では構造は全く関係ないのか。
決してそういうわけではありません。
ここで重要になってくるのが「減価償却」というワードです。
減価償却費は、簡単にいうと、実際にはお金は出ていかないのに経費計上できるものです。
不動産のような固定資産は、年数を経るごとに価値が減っていきます。
この減った分の価値を、経費とみなして計上できるのが減価償却費です。
「経費に計上できる」ということは、税金を低く抑えることができるため、税引後のキャッシュフローを大きくすることができます。
また、建物には（法定）耐用年数というものが決められており、法的に定められた年数で分割して、費用として計上するというルールがあります。
不動産においては、木造であれば22年、鉄骨造であれば34年、RC造であれば47年など、構造ごとに細かく定められています。
耐用年数がすでに経過している中古物件の場合は、耐用年数×20％が償却期間となります。
例えば、築25年の木造物件は法定耐用年数の22年を経過しているため、22年×20％の4年（1年未満の端数は切り捨て）で償却することになります。
では、この減価償却期間の違いがどのように投資結果に影響してくるのか見てみましょう。
減価償却費の構造別シミュレーション
【2億円の新築物件（土地1億円、建物1億円）を購入した場合】
・木造の場合
減価償却期間が22年の為、単年あたりの償却金額は約455万円となります。
※建物１億円÷22年≒455万円
・鉄骨造の場合
減価償却期間が34年の為、単年あたりの償却金額は約294万円となります。
※建物１億円÷34年≒294万円
・RC造の場合
減価償却期間が47年の為、単年あたりの償却金額は約213万円となります。
※建物１億円÷47年≒213万円
このように同じ価格の物件を購入したとしても、年間で経費として計上できる減価償却費は大きく異なります。
また、ここでは新築と仮定していますが、中古物件となると減価償却期間が短くなるため、新築時に比べ、短期で大きな減価償却を行うことが可能です。
しかし、20年、30年と長期で物件を保有する予定にも関わらず、短期で減価償却を終えてしまうと、その後の税負担が大きくなり、税引後キャッシュフローが圧縮されてしまいます。
ですので、物件の築年数と耐用年数から全体のキャッシュフローのバランスを考えることが重要です。
さいごに
収益物件を選定するにあたり、構造による特徴は様々ありますが、今回はキャッシュフローの面からお伝えいたしました。
「長期的に安定した収入を得たい」「節税がしたい」などその方の目的によっても投資対象が変わってきます。
ですので、まずはご自身がどのような目的で投資をされたいのかを明確にし、物件選定を行うようにしましょう。
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監修者
藤原 正明／大和財託株式会社 代表取締役CEO
昭和55年生、岩手県出身、岩手大学工学部卒。
三井不動産レジデンシャル株式会社で分譲マンション開発に携わり、その後不動産会社で収益不動産の売買・管理の実務経験を積む。
2013年に大和財託株式会社を設立。収益不動産を活用した資産運用コンサルティング事業を関東・関西で展開。
中小企業経営者、土地オーナー、開業医・勤務医、高年収会社員などに対して多様な資産運用サービスを提供している。
自社設計施工により高品質ローコストを実現している新築1棟アパート・マンション、中古物件のリスクを排除した中古1棟リノベーション物件、デジタルテクノロジーを活用した不動産小口化・証券化商品、利益最大化を実現する賃貸管理サービスなどを、顧客のニーズに合わせて組み合わせて提案できることが強みである。
資産運用領域で日本No.1の会社を目指し日々経営にあたっている。
マッスル社長としてYouTubeでも活躍中。
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