はじめに

不動産投資の判断指標のひとつである『イールドギャップ』。
この解釈を間違えて投資判断をおこなうと
想定通りのキャッシュフローが得られず
不動産投資で失敗することになってしまいます。

前回①と②では、イールドギャップの正しい意味と導き方を
解説しました。

前回の記事はこちら

前回の記事では不動産投資を「金融機関との共同事業」と再定義しました。
不動産投資では「融資」という形式で
金融機関からお金を出してもらっているため
利益分配方法は融資（金額）割合に応じてではなく、別のルールがあります。

その分け方を決めるのがイールドギャップです。

収益物件から発生する営業純利益(NOI)の
分配方法において、
借入から発生する部分のうちローン定数Ｋ％相当は
金融機関の返済にあてられ、
投資家は残りの部分であるイールドギャップＹＧ％相当の
キャッシュフローを得る、となります。

今回は、具体的な数値を用いてシミュレーションをおこないます。

シミュレーション

【条件】
物件価格　　　9,500万円
購入諸費用　　500万円　※総投資金額：1億円
総収益率FCR　 8.0%
借入金額　　　9,000万円　(金利：3.5%、借入期間：25年、ローン定数：6.0%)
自己資金　　　1,000万円

→営業純収益NOI は800万円(FCR8%)となります。（総投資額10,000万円×総収益率FCR8%=NOI800万円）

　NOIを融資割合で分解すると

　借入部分　　　・・・720万円　 800万円×(9000万円/10,000万円）
　自己資本部分　・・・80万円　 800万円×（1000万円/10,000万円）

　自己資本部分から発生した80万円に関しては、
　そのまま投資家が受け取れるお金となります。

　借入部分から発生した720万円について、
　投資家と金融機関でどう分配するかを決めるのがイールドギャップです。

　イールドギャップYGは

　　YG = FCR 8.0% – ローン定数　6.0% = 2.0%

　となります。

　つまり投資家が受け取れる借入部分から発生したお金は

　　借入9000万円　×　2.0% = 180万円

　となります。

　よって、本物件から受け取れるキャッシュフロー（税引前）は

　　自己資本部分CF　＋　借入部分CF
　
　　＝1,000×8%　＋　9,000×2%
　　＝260万円　

　となります。

不動産投資のCFを分解すると

税引前CF＝自己資金×総収益率FCR＋借入額×イールドギャップYG

となることがわかります。

キャッシュフローを高めるには？

投資家がキャッシュフローをさらに高める方法は２つあります。

１つ目は、自己資本(自己資金)部分を増やす方法、
２つ目は、イールドキャップをより大きくとるという方法です。

しかし、１つ目は、追加で出せるお金があるのであれば
他の物件の購入時に投下したほうが
よりキャッシュフローを得られるため選択肢からは外れます。

そうなると、２つめの方法が良いということになりますが
イールドギャップを大きくとるということは
言い換えるとローン定数Kを低くすることになります。

そして、ローン定数を低くするためには
より低金利で借りるか、借入期間をより長期にする
ということになります。

融資期間を長くとる際には注意点があります。
それは、返済期間が長いため元金債務が減りにくく、
売却の出口を取るときには残債金額に売却価格が影響を受ける
という事です。

正しいイールドギャップが理解できると
融資を受けての不動産投資で
キャッシュフローを最大化させて、
投資パフォーマンスを高める方法を
正しく選択できるようになります。

次回は、イールドギャップの適正値を解説します。

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