不動産投資を行う際、物件構造や収支のシミュレーション、融資戦略、利回りなど考えるべき重要なポイントは多くあります。その中でも、投資における税引後キャッシュフローを考える際に大きな影響を及ぼすのは「減価償却費」です。

不動産投資では「不動産を購入する＝土地+建物を一括で購入する」というパターンが一般的ですが、その場合であっても、総額の内訳として土地代金と建物代金に分けられます。その為、収支のシミュレーションを組む際には、建物と土地に分けて金額を出し、その建物金額により減価償却を計算します。

減価償却にポイントを置いて考えると、経費計上できる金額を大きくとることが重要なため、「建物割合を大きくとる方が良い」と言われます。減価償却によりさらに節税効果を高くするために、建物の一部を建物附属設備に分けて減価償却を行うことができるのをご存知でしょうか。
ここでいう建物附属設備とは、以下の設備についてのことを指します。

• 照明等に係る電気設備
• 給排水設備
• ガス設備
• 冷暖房、通風又はボイラー等の空調設備
• エレベーターなどの昇降機設備
• 消火、排煙設備、火災報知器、格納式避難設備
• 改装工事等の内装工事費用

等が建物附属設備として定められています。

建物全体の中でも設備部分の割合は、全体の1～2割程度が一般的であり、特にRC造でエレベーターがある場合は最大3割程度となりますので、物件に応じて割合は変わります。

今回は意外と知られていない、減価償却を建物と建物附属設備とで分けて行うことのメリットや考え方をお伝えいたします。

建物と建物附属設備を分けて償却するメリット

建物附属設備を建物と分けて償却することのメリットは、「償却期間を短くすることができる」ということです。

なぜ短くすることがメリットになるのかというと、償却資産を短く償却すると単年ごとの償却費を大きくとることができる為、会計上のキャッシュアウトせずに経費計上ができる金額を大きくすることができます。
つまり、課税所得の対象となる所得を大きくさげ、税負担を減らし、手残り金額を大きくことができるのです。

また、建物の耐用年数は構造にもよりますが、木造22年、鉄骨造34年、RC造47年と定められています。
それに比べて設備の耐用年数は15年と定められておりますので短い期間で償却することができます。

※附属設備の中でも蓄電池設備や冷暖房設備などは15年ではないものもあります。特に、RC造の物件のように、建物の耐用年数が長い物件を購入した場合には償却期間を短くとれる設備を分けることは特に有効ですし、　築年数が15年を超えた物件ですと、3年で償却が可能となりますので、単年の節税効果はとても大きくなります。

分けずに減価償却を行った場合と分けた場合を比べてみます。

減価償却例

物件概要

• 構造：RC造
• 建物価格：1億円（内、設備価格：2500万円）
• 築年数：20年

築20年の物件なので、残りの減価償却期間は（47年-20年）+20年×20％＝31年です。

建物と設備を分けない場合

1億円÷31年＝323万円
1年間の減価償却費は323万円となります。

建物と設備を分けた場合

建物：7500万円÷31年＝242万円
設備部分：2500万円÷3年＝833万円
合計：1075万円

つまり、設備を分けると1075万円、分けないと323万円、それが3年目まで続くので当初3年間の償却費が多くなります。ただし、4年目からは建物のみの償却になり、単年の減価償却費は減ることとなります。
そして、トータルの減価償却費は同じとなりますので、この部分の認識にはご注意ください。

さいごに

減価償却は不動産投資を行ううえで税引後キャッシュフローに大きな影響を及ぼします。
建物と設備を分け減価償却を短期的に大きくとることで、より高い節税効果を得ることができます。

但し、早期に減価償却をする為に設備を取った方がよいか、物件や状況により変わります。
詳しくは、信用のできる会社に相談して、利益の最大化を目指しましょう。

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