収益不動産を個人で所有した際の不動産所得は、不動産貸付けが事業として行われているかどうかにより、様々なメリットを受けられることをご存知でしょうか。

事業として行われているかどうかについては、「原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているかどうか」によって、実質的に判断されます。

「事業的規模」になると受けられるメリットとデメリットがありますので、把握しておきましょう。

事業的規模にあたる判断の基準

以下のいずれかに該当する必要があります。

• 貸間、アパート等については、
  貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
• 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

明確な基準はありませんが、駐車場の場合5台で1室と計算されます。

上記を言い換えると、以下がすべて、同じ関係になります。

戸建て（1棟物件）×1棟＝アパート（マンション）×2室＝駐車場×10台分

組み合わせても事業的規模として認められます。

所有不動産が一棟や区分が混在していても適用が可能です。
「戸建て×3棟」＋「アパート×4室」→判定〇
「戸建て×3棟」＋「アパート×2室」＋「駐車場10台分」→判定〇
「アパート×7室」＋「駐車場10台分」→判定×

共有名義での所有の場合

共有名義での保有の物件でも、持ち分での判断ではなく、物件全体の室数で判断されます。
その為、共有者それぞれが10室以上の適用を受けられる可能性があります。

事業的規模でのメリット

事業的規模の運営では、メリットがあります。

①家族への給与を経費にすることが可能　※事業専従者給与

事業的規模であれば、以下の条件を満たした場合に、

• 白色申告で50万円（配偶者は86万円）
• 青色申告であれば届け出た範囲内で相当な金額であれば経費にすることが可能です。

• 15歳以上
• 生計が同一であること
• 6か月以上専従者として従事すること

②青色申告特別控除65万円の利用が可能

正規の簿記の原則による記帳をおこなうなどの一定の要件を満たすことにより家賃収入から経費を差し引いた不動産所得から65万円を差し引くことができます。
※「事業的規模」でない場合でも、10万円控除の適用は可能

③取り壊しなどによる損失を全額経費に計上可能

火災や地震で建物に被害が発生した場合、その全額を経費として計上が可能です。
当該年度の所得から引ききれない場合には、3年間の繰り越しが可能です。
※事業規模ではない場合は、損失の計上はその年の不動産所得の金額が限度となり、損失の繰り延べはすることができません。

④回収不能な賃料を経費に算入することが可能

賃貸料等の回収不能による貸倒損失について、回収不能となった年分の経費に計上が可能です。
事業的規模でない場合、収入に計上した年分までさかのぼって、その回収不能に対応する所得がなかったものとして、所得金額の計算をやり直します。

事業的規模のデメリット

事業税が掛かる

事業的規模の不動産投資を行う場合には、各都道府県が課税する事業税の対象となります。
65万円の青色申告特別控除額を差し引く前の所得から、290万円の事業主控除を差し引いた残額の5%が課税されます。

なお、事業税の課税対象となる不動産投資の規模は、各都道府県で異なるので「5棟10室基準」に準拠するのではなく注意が必要です。

帳簿の作成が必要になる

65万円の青色申告特別控除を受けるためには、複式簿記での記帳を行ったうえで、貸借対照表と損益計算書を作成する必要です。
※作成した帳簿は原則として7年間保管する義務が発生します。

配偶者控除や扶養控除が受けられなくなる

家族に事業専従者給与を支払うと、配偶者控除や扶養控除は受けられなくなります。
利用する際には、支払う給与が配偶者控除や扶養控除を上回る額の支払いが前提で利用しましょう。

さいごに

5棟10室の基準に関しては、「おおむね」と書いてありますので多少の前後の範囲があります。
賃料収入によっては相談が出来る可能性もありますので、税務署で相談をしてみてください。
また、事業的規模になっても手続きをしなければメリットは受けられません。
青色申告申請書を税務署に提出する必要があります。

賃貸経営をする上で、家賃収入や運営費用だけでなく、様々な税制を理解し、税金をコントロールすることも大切です。
そうすることで、保有期間中の手残り（税引後キャッシュフロー）を最大化することができます。

個人で物件を保有する場合、5棟10室の事業的規模を目標にして投資を進めてみてはいかがでしょうか。

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