「タワーマンション（タワマン）」とは、一般的に20階以上の高層マンションを指す用語ですが、法律上の明確な定義はありません。そのため、物件ごとに設備や管理体制が大きく異なります。ジムやラウンジなど豪華な共用施設を備えた物件もあれば、最低限の設備のみのタワ－マンションも存在します。

本記事では、タワーマンションの定義や共用施設の特徴、管理体制の種類などを解説し、物件選びのポイントを分かりやすく紹介します。

タワーマンションの定義とは？

タワーマンションと、都市部でよく見かける中高層マンションには、どのような違いがあるのでしょうか。ここでは、タワーマンションの定義や特徴を詳しく解説します。

タワーマンションの一般的な定義

タワーマンション（タワマン）には、明確な法的定義はありません。しかし、不動産業界では一般的に20階以上の高層マンションを指します。

また、建築基準法上、高さ60m以上の建築物は「超高層建築物」と定義されています。高さ60mの建物はおおよそ20階以上に相当するため、住居用の超高層建築物が「タワーマンション」と呼ばれることが多いのです。

ただし、これは厳密な基準ではなく、20階未満のマンションが「タワーマンション」として販売されるケースもあります。また、タワ－マンションには共用施設が充実しているイメージがありますが、物件によって設備や管理体制は大きく異なります。そのため、すべてのタワ－マンションが豪華とは限りません。

一方で、中高層マンションとは、一般的に４〜19階程度の階数を持つ集合住宅を指します。都市部では最も多く見られる住宅タイプで、4〜9階程度の「中層」、10〜19階程度の「高層（※タワマン未満）」の建物がこれに該当します。タワーマンションに比べるとスケールや共用施設はやや控えめな傾向にありますが、物件によっては設備が充実しているものも多く、バランスの取れた居住環境が魅力です。

タワーマンションと中高層マンションの違い

タワーマンションと中高層マンションは、階数や建築構造、共用施設、管理体制などに違いがあります。以下の表で、それぞれの特徴をまとめてみました。

	タワーマンション	中高層なマンション
階数	20階以上	４〜19階程度
建築構造	免震・制震構造が採用されることが多い	耐震構造が主流
共用施設	充実していることが多い（最低限の施設しかない物件もある）	タワーマンションに比べると少なめだが、大規模マンションでは充実している場合も多い
管理体制	24時間有人管理の物件が多い	物件によって異なる（24時間管理の中高層マンションもある）
価格帯	高額になりがち	物件によって幅広い

ただし、共用施設が最低限のタワーマンションもあり、管理体制は一律ではありません。特に、価格帯の低いタワーマンションにはゲストルームやスカイラウンジなどの施設がないケースも珍しくありません。

そのため、単に「タワマンだから設備が充実している」と考えず、一つひとつの物件をしっかり確認することが重要です。

タワーマンションの共用施設とは？

タワーマンションの魅力の一つは、中高層マンションにはない多彩な共用施設です。しかし、物件によって設備の内容や管理体制は大きく変わります。各物件の設備や維持管理の状況をしっかり確認し、自分に合ったタワーマンションを選びましょう。

一般的なタワーマンションに備わっている主な共用施設

タワーマンションの共用施設は物件ごとに異なり、充実した設備を備えた物件もあれば、最低限の施設のみの物件もあります。設備が充実しているほど管理費が高額になる傾向があるため、各設備の有無だけでなく、維持管理の質も確認しましょう。

以下の表で、タワーマンションに多く見られる代表的な共用施設を紹介します。

共用施設	内容
ゲストルーム	来客者が宿泊できる部屋。予約制が一般的で、ホテルのような設備を備える物件もある
ラウンジ・スカイラウンジ	眺望を楽しみながら住民がくつろげるスペース。高層階に設置されることが多い
フィットネスジム	居住者専用のトレーニング施設。24時間利用可能な物件もあり、健康志向の住民に人気
パーティールーム	住民同士のイベントや家族・友人との集まりに利用可能。キッチン付きの物件もある
ワークスペース	テレワークの普及により増えている設備。Wi-Fi完備で会議室付きの物件もある
コンシェルジュサービス	宅配便の受け取り、タクシー・クリーニングの手配などを行う。高級タワ－マンションで採用されることが多い

各物件の共用施設をチェックする際は、以下のポイントを押さえておくとよいでしょう。

• 管理費を確認する

　→共用施設が充実しているほど管理費が高くなる傾向がある

• 利用ルールや予約の有無を事前に確認する

　→施設によっては予約制・利用時間の制限などがある

• 設備の維持管理が行き届いているかをチェックする

　→設備があっても適切に管理・清掃されていなければ快適に利用できない

すべてのタワーマンションが豪華な施設を持つわけではない

前述のとおり、すべてのタワーマンションに豪華な共用施設が備わっているわけではありません。共用施設を最低限に抑えたタワーマンションの特徴として、以下のような例が挙げられます。

• ゲストルームやスカイラウンジが設置されていない
• 管理員が平日昼間のみ在籍し、夜間・休日は無人管理
• エントランスや駐車場程度の共用施設しかない　

共用施設の充実度は物件ごとに異なるため、事前の確認が不可欠です。

また、共用施設の維持費は管理費から捻出されるため、利用頻度が低い共用施設が多いと、管理費が割高に感じる可能性があります。そのため、本当に必要な共用施設を選別し、自分のライフスタイルに合ったタワーマンションを選ぶことが重要です。

タワーマンションの管理体制と生活環境

タワーマンションを選ぶ際は、共用施設の充実度だけでなく、管理体制や生活のしやすさ（セキュリティ対策やゴミ出しのルールなど）も重要なポイント です。また、建物の耐震性や周辺環境（立地条件、交通アクセス、周辺施設の充実度など）も事前に確認しておきましょう。タワーマンションを選ぶ際は、共用施設の充実度だけでなく、管理体制や生活のしやすさ（セキュリティ対策やゴミ出しのルールなど）も重要なポイント です。また、建物の耐震性や周辺環境（立地条件、交通アクセス、周辺施設の充実度など）も事前に確認しておきましょう。

セキュリティ対策

タワーマンションでは、防犯対策が充実していることが一般的です。特にエントランスや共用部は、2重・3重はもちろん、最近では5重のセキュリティを採用するタワーマンションもあります。

5重のセキュリティ対策では、敷地内に入ると防犯カメラで監視が開始されます。次に、風除室（エントランス手前）でカメラ付き集合インターホンを通じて訪問先の居住者が確認し、認証後にオートロックを解除。さらに、エントランスホールで再度同様の確認が行われ、建物の内部に続く扉が開きます。その後、エレベーターは訪問先の階にのみ停止するよう自動制御され、不審者の移動を制限し、最後に住戸玄関のカメラ付きインターホンで最終確認が行われ、安全が確保された上で入室が許可される仕組みです。

また、24時間体制で管理員や警備員が常駐している物件では、常に有人での見守りが行われ、不審者の侵入を防いでいます。近年では、エレベーターにカードキー認証を導入し、住戸フロア以外の階に行けない物件も増えています。

ゴミ出しルール

タワーマンションのゴミ出しルールは物件によって異なるため、事前に確認しておくことが大切です。

一般的に、各階にゴミステーションが設置されている物件が多く、24時間いつでもゴミを捨てられるケースもあります。特に高層階の住民にとっては、1階まで降りる手間が省けるため、利便性が向上します。

暮らしのルール

タワーマンションには、中高層マンションとは異なる生活ルールが設けられていることがあります。

たとえば、高層階の強風による落下の危険性や景観維持の観点から、洗濯物の外干しを禁止している物件もあります。

また、近年ではペット可の物件が増えていますが、動物の種類や体重に制限があるケースも珍しくありません。さらに、共用部分の移動では、キャリーバッグの使用が義務付けされていたり、ペット専用のエレベーターを使用するルールがある物件もあります。

立地環境

タワーマンションの多くは、駅近の好立地にあり、通勤・通学が便利です。特に都市部では、駅からの距離が生活の利便性や資産価値に大きく影響します。また、ショッピングセンターやスーパーマーケット、医療機関、レストランなど、生活に必要な施設が周辺に整っている物件が多いことも特徴です。

近年では、郊外や地方都市、再開発地域にもタワ－マンションが建設されるケースが増えています。たとえば千葉県「柏の葉キャンパス（柏の葉スマートシティ）」では、タワーマンションの建設と同時に、商業施設や研究機関、公園などが整備されています。また海に近いエリアでは、リゾート感覚で暮らせるタワーマンションもあるため、ライフスタイルに応じた物件選びが可能です。

他にも、駅直結型のタワーマンションや、商業施設と一体になった複合型タワーマンション、医療機関や行政施設を併設した機能性重視のタワーマンションなども増えており、利便性の高い住環境が整っています。

地震への対策

タワーマンションでは、上層階になるほど建物の揺れは大きくなるため、地震対策が欠かせません。

構造	特徴
免震構造	建物と地盤の間に免震装置を設置し、地震の揺れを大幅に軽減。家具の転倒リスクも抑えられる
制震構造	建物内部に制震装置を設置し、地震の揺れを吸収・軽減。建物の変形を最小限に抑える
耐震構造	柱や梁を強化し、地震の揺れに耐える。中高層マンションや戸建て住宅に多い構造

ほとんどの戸建て住宅や中高層マンションは耐震構造ですが、揺れが大きくなるタワーマンションでは、免震構造や制震構造が採用されるケースが多くなっています。

また、最近のタワーマンションでは、免震構造と制震構造を組み合わせた物件も増えており、地震対策のレベルは物件ごとに異なります。

地震対策としては、建物の構造だけでなく、非常用発電機・備蓄倉庫・防災センターの有無も確認しておくと安心です。また、防災委員会を設置し、住民の防災意識を高める取り組みを行っている物件もあります。

タワーマンション選びで後悔しないために優先順位を整理しよう

タワーマンションとは、一般的には20階以上の高層マンションを指す言葉です。しかし、設備や管理体制、共用施設の充実度は物件ごとに異なります。そのため、自分が重視するポイントを整理し、優先順位をつけることが重要です。また、セキュリティ対策やゴミ出しルール、生活ルール、地震対策なども事前に確認しておくことで、より安心して暮らせるタワーマンション選びができます。

さらに、「タワマン節税」など、タワーマンションに関する税制面の情報を知りたい方は、ぜひ以下のコラムもチェックしてみてください。

【2024年1月改正】タワマン節税とは？改正内容を分かりやすく解説