プライベート相談
TOP > コラム > 不動産投資とは? メリット・デメリットや仕組みをどこよりも本音で解説。

COLUMN

コラム

不動産投資とは? メリット・デメリットや仕組みをどこよりも本音で解説。

2022年9月29日(木)


貯蓄から投資へ。


今、この言葉が謳い文句となり、国民に投資・資産運用が推奨される時代となっています。政府は「資産所得倍増プラン」を掲げ、国民の現預貯金を資産運用資金に誘導すると表明、今後この流れはさらに強くなると見込まれています。


ひとくちに資産運用といっても、その選択肢は無数にあります。いきなり「資産運用しなさい」と言われても困ってしまう人が大半ではないでしょうか。


そこで、おすすめしたいのが不動産投資です。現在、数ある投資の中でも不動産投資が注目を集めています。


今回は不動産投資について、そのメリット・デメリット、仕組みや注意点などをどこよりも本音で解説します。当社がおすすめする不動産投資方法についても惜しみなく紹介しますので、ぜひ最後までお読みください。


 

不動産投資とは?


不動産投資とはどのような投資でしょうか。その名の通り不動産投資も投資の一種ですので、将来の利益を見込んで自己資金を投じることになります。


不動産投資の目的


不動産投資の仕組みについては後ほど詳述するとして、不動産投資を行う人が何を目的として「将来の利益」を得ようとしているのかを探っていきましょう。


 

老後年金問題(老後2,000万円問題)への対策


2019年の金融庁の金融審議会「市場ワーキング・グループ」の報告書が発端となり、社会問題にもなった「老後2,000万円問題」。この2,000万円という数字自体は統計上のものであり、それほど意味はなかったのですが、世間に与えたインパクトは大きいものがありました。


高齢になれば若い頃のように働くことができなくなり、稼ぎも減ります。公的年金だけで生活をすべてカバーできればいいのですが、そうもいかないのが現実です。


その意味で、老後資金の不足に備えることは誰にでも求められていることではあります。その対策として、不動産投資を行っている人が数多くいるのです。


 

インカムゲイン(第2の収入源)を得たい


不動産投資を行うと長期に安定したインカム(収入)が入ってくることが大きなメリットとしてあり、それを目的として行っている人が多くいます。


会社員としての給与所得、経営者としての事業所得は本業としてあり、第2の収入源として不動産投資からのインカムを得る人が増えているのです。


 

不動産投資の仕組み


不動産投資の仕組みを簡単に説明すると、土地・アパート・マンション・戸建て住宅・商業ビルなどの不動産を購入し、それを他人に賃貸して賃料収入を得るということになります。


不動産投資は、投資の種類の中では「ミドルリスク・ミドルリターン」と位置づけられています。不動産投資の歴史は古く、一説によると、約2,500年前のギリシャ時代の遺跡に「土地の所有権」「抵当権」を表す文字が石の杭に刻印されていたといいます。日本では江戸時代に不動産賃貸業が行われてきたことが文献で明らかになっています。


慣用句に「沽券に関わる」という言葉があります。「プライドや面目が保てない」「品位や体面にさしつかえる」という意味なのですが、この沽券とは、土地や家屋の売り渡し証文、つまり不動産売買契約書のことを指すのです。


現代でもそうですが、江戸時代には不動産の値打ちがもっとも大切な価値のうちの一つだったことを表す言葉です。


投資には新旧さまざまなものがあります。暗号資産やNFTのような最新の投資手法は「時代の寵児」として脚光を浴びていますが、歴史が浅い分信頼性の面では疑問符が付くものも散見されます。


投資の世界では、古くからある伝統的な投資方法にこそ信頼性があるとされています。「時間」というフィルターを通して、投資の信頼性の真偽が測られるからです。その点で、不動産投資は伝統ある投資方法であり、元来信頼性の高いものといえるのです。


 

インカムゲイン(家賃収入)


資産運用の利益には、インカムゲイン(income gain)とキャピタルゲイン(capital gain)の2種類があります。インカムゲインは、資産の保有によって得られる継続的な利益のことを指します。


株式の配当金、銀行預金の金利、債権の利子、投資信託の分配金などがこれに当たります。そして、不動産投資の場合は家賃収入がインカムゲインに当たります。


現在の日本の社会情勢、経済動向では、インカムゲインを主な目的として不動産投資を行うことが主流になっています。


 

キャピタルゲイン(売却益)


一方のキャピタルゲインとは、保有していた資産を売却することによって得られる利益を指します。株式、投資信託、ビットコインなどの暗号資産、外国為替証拠金取引などの売却益がこれに当たります。


当然、つねに売買差益があるとは限らず、損失が生じることもあります。その場合は、キャピタルロス(capital loss)となります。


不動産投資の場合は、物件の売却による差益=譲渡所得を指します。かつて1980年代後半から90年代初頭までのバブル経済期においては、キャピタルゲイン目的の不動産投資がほとんどでしたが、現在の日本においては限定的であるといえます。


 

利回りとは


投資にはいくつかの指標が存在します。投資家は指標を使うことで、複数ある投資商品を比較したり、投資判断をくだしたりすることができるのです。


投資指標の代表的なものが「利回り」です。利回りを簡単にいうと、投資金額に対する収益の割合のことです。不動産投資の場合は、物件価格の総額に対する家賃収入額の割合になります。


不動産投資で使われる利回りにもいくつか種類があります。ここでは、表面利回り、実質利回り、FCRの3つについて説明します。


 

表面利回り


表面利回りとは、年間の想定家賃収入を物件の購入価格で割った数字です。グロス利回りとも呼ばれます。式で表すと以下になります。


表面利回り(%)=想定年間家賃収入÷物件価格×100


表面利回りは、収益物件のパフォーマンスを大まかに比較検討するために用いられます。諸経費や税金などのコストは省略されているので、現実の資金の流れとは大きく食い違います。また、年間家賃収入は満室を想定してのものです。


収益物件を掲載しているWebサイトや不動産会社のチラシなどで、「利回り20%超え!」などの広告文句がありますが、この利回りは表面利回りなのでその数字だけで投資判断をしてはいけません。


 

実質利回り


これに対し、実質利回り(ネット利回り)は表面利回りに経費の計算を入れたものです。具体的には、年間の想定家賃収入から管理費用や保険料などの年間の運営費を引いた額を物件購入価格で割った数字です。


実質利回り(%)=(想定年間家賃収入-年間運営費)÷物件価格×100


実質利回りは、表面利回りと比較すると比較的実態に近い数字になります。


 

FCR


さらに厳密な利回りの算定方法として、FCR(Free & Clearly Return)という指標があります。日本語では「総収益率」と訳されています。


FCRは、営業純収益(NOI)を物件購入時の諸費用を含めた物件価格、つまり投資総額で割った数字です。営業純収益(NOI)は想定年間家賃収入から年間運営費を引いた額に、さらに想定される空室・滞納損を計算に入れたより実態に近い額となります。


FCR(%)=営業純収益(NOI)÷総投資金額(物件価格+購入時諸費用)×100


FCRはもっとも厳格な利回りの計算方法であり、物件の「真の利回り」と呼ぶべきものです。


 

不動産投資の7つのメリット


不動産投資のメリットはどういうところにあるのでしょうか。主なメリットを7つほど例に挙げて説明しましょう。


レバレッジ効果を活かして投資できる


不動産投資というと、潤沢な自己資金が必要になるのではないかと思っている人もいるかもしれません。しかし、不動産投資では自己資金が確保できなければ投資ができないというわけではありません。実際にどうするかというと、金融機関からの借入金で資金調達を行います。金融機関各社が不動産投資ローンの商品を出しているので、これを積極的に活用します。


融資を利用して投資ができることは、不動産投資の非常に有利な点です。借り入れによって資産規模を大きくすることで、投資効率をスピードアップさせることができるのです。これを「レバレッジ効果(テコの原理)」と呼びます。


簡単な事例を挙げましょう。自己資金が1,000万円あるとして、これを、レバレッジを効かせないケースとレバレッジを効かせるケースで比較してみます。


投資家Aは物件価格1,000万円の収益物件を自己資金のみで取得し、これを利回り10%で運用します。すると、年間家賃収入は100万円になります。


投資家Bは物件価格1億円の収益物件を自己資金1,000万円と金融機関からの融資9,000万円で取得し、同じ利回り10%で運用します。融資期間30年、ローン金利2%(元利均等方式)とすると、初年の返済額が約399万円になります。つまり、1年間の家賃収入は約601万円になります。


経費・税金などの詳細を省いた単純な事例ですが、投資家Aに比べて投資家Bは6倍の収益となりました。これがレバレッジ効果です。


節税ができる


不動産投資のメリットとして節税効果が挙げられます。不動産投資を行うと所得税が節税できます。不動産所得は給与所得や事業所得などその他の所得と損益通算ができるので、不動産所得を帳簿上の赤字にして給与所得を圧縮することができるのです。


不動産のように資産価値が大きく何年も使えるものは、購入時に一度に経費計上するのではなく、耐用年数に応じて費用計上していく会計処理を行います。それを減価償却と呼びますが、これが課税所得を低く抑えることに役立ちます。


減価償却費は他の経費とは異なり、現実にお金を支払っているわけではない帳簿上の経費なので、実際のお金の動きとは異なります。


減価償却の会計処理を行う際の注意点として、不動産の土地の部分は減価償却資産には当たらないことを押さえておくことです。とくに中古物件の場合、減価償却資産である建物部分と減価償却資産ではない土地部分との比率において、土地部分が大きくなっているケースが多くあります。その場合、思ったほど節税にならないことがありますので、取得時には気をつけましょう。


安定した資産運用ができる


とくに住居系の不動産投資のメリットとして、安定的なインカム、つまり毎月の家賃収入が期待できることがあります。収益物件を賃貸して家賃収入を得る手法は、物件選びや融資戦略などの初期設定を間違えさえしなければ月々安定的に収入を得ることが可能です。


地域の商習慣にもよりますが、入居契約時の「礼金」、契約更新時の「更新料」もインカムになります。


家賃というのは人々の生活に根ざしているものなので、景気動向による価格の変動があまりありません。不動産価格そのものは景気に左右され、価格が変動します。事実リーマンショックの直後には不動産価格が急落しましたが、家賃はほとんど変わっていません。家賃は非常に安定したものなので、家賃収入をベースにする不動産投資は安定した投資スタイルということができます。


また、収益物件の管理については管理会社に委託することができますので、オーナーが働く必要はありません。そうしたことから不動産投資は「不労所得」と呼ばれていて、事実不動産投資を副業としている人が数多くいます。


私的年金を形成できる


安定した家賃収入は長期にわたるので、オーナーが定年を迎え本業の収入が終わったとしても、私的年金としてインカムが続きます。


冒頭に「老後2,000万円問題」について触れましたが、定年後も安定したインカムが続くのであれば、老後資金不足問題は解消できるといえます。


「定年までに一定規模の資産をつくりたい」と思う心理は、給与のような安定したインカムが途絶えてしまう不安感から来ています。もし、定年後も家賃収入のような安定したインカムがあれば、そうした不安から解放されるでしょう。


インフレ対策ができる


意外と見過ごしがちなのは、資産形成におけるインフレ対策です。


不動産は実物資産なので、インフレに強いという特長があります。基本的に不動産は、インフレと連動して資産価値が上昇していく傾向にあります。これが大きな強みになります。


90年代のバブル崩壊以降、長らくデフレが続いた日本ではインフレの恐怖について実感がわかない人が多いかもしれませんが、歴史的な円安の進行、原油・天然ガス価格の高騰などで日本でも物価上昇が続いています。


アメリカやヨーロッパでは、明確にインフレ状況になってきているので、今後日本でもインフレに傾くことが充分予想されます。


万が一インフレが発生すると、現金・預金はあっという間に縮小してしまうため、インフレに強い資産を持つことはとても心強いものとなるでしょう。


さらに不動産投資はレバレッジをかけて行っているので、この点もインフレは有利に働きます。インフレの特徴として「債務者効果」というものがあり、負債の実質価値が減少することで、借入金の返済が実質的に軽くなるのです。


相続対策として活用できる


資産を不動産として保有する大きなメリットとして、相続対策になることが挙げられます。


不動産が相続対策として有利に働くのは、相続税評価額の算出方法にあります。株式などの場合は時価100%で評価されますが、不動産の場合、土地は路線価で、建物は固定資産税評価額で評価されるので、その評価額を圧縮できます。それが相続税の節税が可能になる理由です。


これが賃貸不動産になると、借地権割合や借家権割合などの概念が加わるため、さらに相続税評価額を低く抑えることができます。


一定規模の資産を持っている人にとっては、相続税は最大55%課税と大変な重税となるので、賃貸不動産を活用した相続対策は極めて有効といえます。


生命保険の代わりにできる


金融機関からの借入金である不動産投資ローンには、「団体信用生命保険(団信)」が付いているケースが多くあります。団信はローン契約者が死亡したり、高度障害状態になったりした場合、ローンの残債が免除される仕組みの保険です。


契約者が死亡した際には、遺族には負債のない収益物件がまるまる残ることになるので、生命保険代わりになるわけです。


通常の生命保険では保険料を契約者が払い続けないといけませんが、不動産投資ローンの団信は家賃収入でまかなわれることになるので、その点でもお得なかたちになります。


不動産投資のデメリット


以上見てきたように、不動産投資にはメリットがたくさんありますが、反面リスクも存在します。


投資の世界には「No pain, no gain」(労力なくして得るものなし)という格言があります。どれだけ優れた投資であっても、リターンがあるところに必ずリスクは付きつきものです。


ただし、不動産投資のリスクの性格をきちんと把握しておけば、リスクコントロールは充分可能です。不動産投資における主だったリスクを概観していきましょう。


空室リスク


ある意味、不動産投資最大のリスクといえるかも知れません。入居者が入らなければ家賃収入が得られないので、不動産投資ではつねに入居率を上げることが課題になります。


空室リスクを回避し、入居率を上げるためには以下のようなポイントが重要です。


①利便性が良く、賃貸需要がある立地の物件を選ぶ
②時代の流れや需要に合った設備・仕様を用意する
③入居付けに強く、入居者の顧客満足度を高める管理を行う管理会社に委託する


不動産投資の成功を決定づける要因なので、空室リスク回避のためには全力を注ぎましょう。


家賃滞納リスク


入居者が家賃を滞納するリスクも存在します。家賃滞納者が発生すると、回収のための労力が膨大なものとなり、最終的に居室の明渡し訴訟にまで至ることがあるので、そもそも発生させない取り組みが求められます。


リスクの回避のためには入居者の事前審査が極めて重要になります。さらに、家賃保証会社へきちんと加入するといった対策をとることが必要です。


家賃下落リスク


物件の経年変化にともなって、一般的には家賃は減少していく傾向にあります。とくに新築物件を取得した場合、当初の家賃は新築プレミアムが加わっているので比較的高い家賃を得ることができますが、エリアによっては数年後に賃料が20%程度下落することも起こりえます。


空室リスクへの備えと同じく、賃貸需要がある立地の物件は経年変化しても家賃が下落しづらいので、そうした物件を選ぶようにします。加えて、建物の維持・メンテナンスを適切に行うことが必要になります。


修繕リスク


時間の経過によって、物件の建物・設備には修繕の必要が出てきます。一般的には築十数年後から水回りの設備の修繕、入れ替えなどが発生してきます。


突発的な修繕への費用発生に備えるために、月々の家賃収入から一定額を積み立てておく必要があります。


火災・地震リスク


不動産という実物資産を保有しているかぎり、火災・地震などの天災に見舞われるリスクはあります。天災に対しての備えは、保険をかけることに尽きます。保険に加入することを「リスク移転」と呼びます。


なお、津波と水害については、自治体が公表しているハザードマップで事前に確認することができます。かなり正確に予想することができますので、物件取得前に必ず確認するようにしましょう。


金利上昇リスク


日銀の大規模な金融緩和政策が実施されて以降、歴史的な低金利状態が続いています。不動産投資ローンの実効金利もかなり低い状態が続いていますが、日銀の金融緩和姿勢が変更されると、ローン金利も上昇します。


現時点においては、日銀は金融緩和姿勢を崩していませんが、インフレの進行具合によっては引き締めに向かうこともありえます。


金利上昇リスクへの対処として、固定金利を選択するなどの方法が考えられます。


事故リスク


稀なケースではありますが、所有する物件が「事故物件」となってしまうリスクもあります。


事故物件とは、入居者が物件内で死亡するというものです。死亡には、孤独死、自殺、他殺の3ケースがありますが、いずれも発生した場合にはリフォーム工事が必要となり、「心理的瑕疵物件」となるので、家賃の大幅下落が避けられません。


火災保険の特約で事故物件への対応が可能な保険商品もありますので、加入を検討してもいいでしょう。


損害賠償リスク


不動産投資には損害賠償リスクもあります。建物の不具合によって、第三者に危害が及んだ場合、物件のオーナーには損害賠償責任が発生します。


これは民法の「工作物責任」というもので、たとえオーナーが善意・無過失でも責任が発生します。


損害賠償リスクへの対処としては、施設賠償責任保険に加入することが考えられます。


不動産投資の種類


不動産投資にはいくつかの種類があります。不動産投資の基本的な仕組みは同じですが、物件の種類によって性格がかなり異なってきますので注意が必要です。


不動産投資の代表的な投資手法をいくつか挙げ、解説していきましょう。


一棟アパート投資


賃貸アパートを一棟丸ごと購入して全室を運用する投資方法で、「一棟もの」と呼ばれています。戸数は数戸から十数戸程度がポピュラーです。


一棟まるまる購入することになるので、投資規模は比較的大きくなります。他の投資方法と比べても利回りが高い傾向にあり、収益額も大きくなります。


一棟アパート投資には新築、中古の両方があります。新築アパートは家賃を高めに設定することができ、入居付けも比較的容易ですが、物件価格に新築プレミアムが加算されることになり初期費用が高いために利回りが低めになることがあります。


中古の一棟アパートはまさに玉石混交といえますが、良好な物件を取得できれば、長期にわたって安定した家賃収入を得ることができます。ただし、表面利回りだけで物件を判断するのは要注意です。立地が悪く人気がないために、物件価格が安くなることで表面利回りが高い数字になることもありえます。


一棟マンション投資


同じく一棟ものですが、賃貸マンションを取得するのが一棟マンション投資です。アパートとマンションの違いについて明確な定義はありませんが、一般的には建物の構法の違いで区別しています。


鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造で、3階以上の高さがある共同住宅をマンションと呼んでいるケースが多いようです。


一棟アパート投資に比べて資産規模も大きくなり、必然的に物件価格も高くなります。そのため、一棟アパート投資と比べて利回りは低くなる傾向にあります。


こちらも新築、中古とあり、とくに新築は数億円から数十億円程度の価格レンジとなります。初期投資が莫大になるので、利回りはどうしても低くなりがちです。


区分マンション投資


マンション(区分所有建物)の1部屋を購入し、賃貸に出して家賃収入を得る投資方法です。とくに単身者向けのワンルームマンション投資がポピュラーになっています。


一棟ものに比べて物件価格が安く、金融機関のローン審査も通りやすいのが利点ですが、一棟アパート投資と比べると利回りは低めの傾向にあります。とくに新築の区分マンション投資は、新築プレミアムが加算されているので物件価格が相対的に高く、利回りは投資不適格水準になるケースが少なくありません。


また、1戸のみの運用なので、空室が発生すると家賃収入が0になってしまうリスクがあります。


戸建て投資


戸建て住宅を購入し、これを賃貸する投資スタイルです。戸建て住宅に住みたいという需要は強く、とくにファミリー層には根強い支持があります。


ファミリー層・子育て世帯は、子どもが学校に通い出すと学区の関係であまり引越しをしないので、長く住んでくれるという利点があります。築古の戸建て住宅を格安で購入し、リノベーションを施して賃貸に出すと、高利回りを実現することが可能です。


戸建て賃貸投資にも新築、中古がありますが、利回りでいうと中古が有利といえます。中古の戸建て賃貸投資を行う場合は、物件の個別性が強いので目利きが求められます。


その他


以上の不動産投資以外の種類としては、シェアハウス投資、商業ビル投資などがあります。


シェアハウスとは、入居者それぞれにプライベートな個室があり、リビングやダイニング、キッチン、浴室などの空間や設備を共有する共同住宅のことを指します。戸建て住宅や寮、アパートを転用してシェアハウスとして運用するケースもあり、賢く運用すれば高利回りも期待できます。


ただし、通常の共同住宅とは異なる面も多く、管理には独特のノウハウが必要になります。


商業ビル投資は、オフィスなどのテナントが入るビルディングを所有し運用する投資方法です。事業規模は千差万別ですが、大きいものは数十億円から数百億円にものぼります。


住居系と違ってオフィス系のテナントは、景気動向によって賃料が大きく変動することがあります。またいったん空室が発生すると、何年間も埋まらないということも充分ありえます。


これら以外にも、土地のみを貸す地主業、駐車場を運営する駐車場経営、倉庫を賃貸する倉庫投資などがあります。


当社おすすめは一棟アパート・一棟マンション投資


以上、さまざまな不動産投資の種類を見てきましたが、当社がおすすめするのはズバリ一棟アパート投資と一棟マンション投資です。利回り、家賃収入からローン返済額を引いたキャッシュフローの額、取り組みのしやすさ、金融機関の融資姿勢などを総合的に勘案すると、一棟アパート投資・一棟マンションという答えになるのです。


成功の秘訣は、とにかく物件の購入金額を抑えることにあります。商売の基本は仕入れにあります。仕入れを失敗すると、後で取り返すのはとても困難です。不動産投資の場合は、物件価格にあります。物件価格を低く抑えることができれば、利回りも高くなり、キャッシュフローも潤沢になります。


不動産投資のステップ


それでは、実際に不動産投資はどのような流れで進むのでしょうか。ここでは、中古一棟アパートを購入することを念頭にポイントを解説します。


目的を明確にする


まずは、不動産投資の目的は何かを明確にしましょう。本業以外の副収入を得たいのか、老後資金を蓄えるために資産形成をしたいのか、目標設定を行います。


ここでは、目標額とともに必ず具体的な年月日を入れたスケジュールを作成し、いつまでにいくら蓄えるのかをなるべく細かく設定しましょう。


それにもとづいて、不動産投資の種類、投下する資本額、大まかな投資戦略などを構想していきます。


不動産会社を選ぶ


不動産投資の大まかなイメージができたら、不動産会社を選びます。不動産会社も千差万別で、得意不得意が存在します。


不動産会社を業務内容で大別すると、土地を取得しその用地で各種開発事業を行う不動産開発会社(デベロッパー)、不動産の売買・賃貸の仲介を行う不動産流通会社、物件の管理を行う管理会社などに分けることができます。


メジャー7と呼ばれる超大手企業もあれば、夫婦2人で細々と営んでいる地場会社もあります。問題は大手であったとして、投資用物件には詳しくないということが往々にしてあるということです。会社の大きさだけで選ぶのは避けたほうがいいです。


投資用物件を扱う不動産投資会社にも、販売を行う会社、仲介を行う会社があります。物件の販売のみの会社、物件の販売から賃貸管理業務まで一気通貫で行う会社などの違いもあります。


この場合、いわゆる「三為業者」(第三者の為にする契約を行う不動産会社)は避けたほうが無難です。


面談を実施する


不動産投資会社には複数社会ったほうがいいでしょう。初めから1社に限定するのは、リスクが大きいといえます。複数社の担当者と話していて、「信頼できる」「説得力がある」と思える不動産投資会社と出会えたのなら、その会社と深く投資計画を練ることになります。


とくに金融機関からの融資をどのように獲得するか、借入期間、融資条件などをどうするかという融資に関する戦略を練っていく必要があります。


物件紹介を受ける


不動産投資会社には投資目標や用意できる自己資金、希望する物件種別などを相談します。相談の結果、物件の紹介を受けたのならば、担当者とともに購入を詳細に検討します。


担当者には収支のシミュレーションを作成してもらうようにしましょう。シミュレーションに入れる項目としては、想定利回り、空室率、自己資金額、金利、融資期間などがあり、項目の数字を入れ替えて複数のパターンを出していきます。


また、物件の建物状況調査報告書などの書類があれば、それをもとに権利関係、法令上の制限、周辺環境などを総点検し、考えられるリスクをすべて検討します。


書類上の検討作業で好印象を持った物件があったのなら、現地調査を行います。現地調査では、書類ではわからない物件の状況を確認することがポイントになります。現地調査では、①立地条件・周辺環境、②土地の状況、③建物の状況の3つに重点を置いて見るようにします。


立地条件、周辺環境は地図やWebサイトでもある程度把握することはできます。現場では実際の感覚、雰囲気、利便性、治安などを体感するようにしましょう。また、実際に最寄り駅から物件までの距離・時間を測ってみることをすすめします。今ではスマホを使えば簡単にできます。


周辺の商業施設、公共施設はどれくらい充実しているかも確認します。大きな音や悪臭が発生する工場などの嫌悪施設がないかも確認しておくといいでしょう。


一棟もののアパート・マンションを購入する場合は、土地の状況もしっかり見ておく必要があります。法令上の制限はないか、後々トラブルになることはないか、地形は整形地か不整形地かなどを確認します。


建物の状況については、物件全体を見たときの第一印象、外壁の状態、共用部の汚れ具合、ゴミ置き場の様子、室内の状況、水回り確認などがあります。


買付申込書の提出


物件が気に入ったら、不動産投資会社に買付申込書(買付証明書)を提出します。物件購入の意思表示ですが、口頭のみではうやむやになってしまうので、書面にて行います。


書式はとくに決められておりませんが、当該不動産の所在地や家屋番号などの物件情報、購入希望金額、手付金の金額、有効期間、ローン特約(金融機関の融資が実行されない場合は売買契約を解除する特約)の有無などを記載します。


買付申込書は売主への意思表示でしかないので、売買契約書のような法的拘束力はありません。買付申込書を提出しても買えないときはありますし、こちらから取り下げることもあります。


融資の事前審査


金融機関の融資審査には事前審査と本審査の2種類の審査があることが一般的です。不動産売買契約の前に行われるのが事前審査で、主に買主(投資家)の属性がチェックされます。既存のローン内容・支払い状況などの信用情報や職業・年収・勤続年数などの属性が審査項目となります。


一般的に不動産投資ローンは、マイホームを購入するときの住宅ローンよりも審査が厳しいとされています。


不動産投資会社と提携している提携ローンであれば、有利に進める場合もあります。


売買契約、重要事項の説明


金融機関の事前審査が通ったら売買契約の段取りに進みます。契約に先立って、宅地建物取引士から重要事項説明を受けます。これまで入手していた物件情報と矛盾しないかきちんと確認しましょう。


問題がなければ売買契約書を取り交わします。契約書に署名・捺印し、手付金を支払います。手付金の金額は物件価格の5~10%程度ですが、法的な決まりはなく売主との合意で決まります。


不動産投資ローンを活用する場合は、ローン特約を付けます。ローン特約を付けずに本審査が落ち、契約が流れてしまうと買主側の手付金放棄となって全額没収となってしまいます。


融資の本審査


売買契約を結んだのなら、金融機関に正式に融資を申し込み、本審査となります。


本審査では、事前審査の結果にプラスして購入物件の担保価値の評価を行います。金融機関は物件に抵当権を設定して、もしローン返済が滞った場合物件を差し押さえて競売にかけます。融資額と物件の評価額に落差があると、金融機関にとっては回収しきれないおそれがあるので、金融機関は慎重に評価します。


本審査で承認がおりたら、金融機関と金銭消費貸借契約を結ぶことになります。


決済・登記・引渡し


残金の決済、所有権移転登記・抵当権設定登記、物件の引渡しは同日に行うことが通例です。まず現場で物件の簡単な確認が行われ、決済は金融機関の店舗で行います。売主(不動産投資会社の場合はその担当者)、買主、不動産仲介会社(仲介の場合)、金融機関の担当者、司法書士などが集います。


手続きとしてはまず登記から行われ、続いて融資が実行されて残金の決済が行われます。手続きがすべて終了したら、鍵や物件関連の書類などを受け取り、引渡しが完了となります。


管理会社の選定


物件を取得したら、すぐに管理が始まります。新築の一棟アパート・マンションの場合は、管理会社を選定する必要があります。不動産投資会社から購入したのなら、その会社が管理を行っているケースもあります。


中古の一棟アパート・マンションを取得した場合は、すでに管理会社が入っているので継続するか変更するかを決めることになります。


入居者の募集


すでに入居者が入っている中古の一棟アパート・マンションを取得した場合は、いわゆるオーナーチェンジとなりますが、新築の場合は入居者の募集業務が必要となります。


今後、空室が出た際には、随時入居者募集業務が必須となります。入居者募集業務は管理会社だけが行うものではなく、その都度レインズ(指定流通機構)などを通じて仲介会社に依頼することになりますが、入居付けに強い管理会社のほうが迅速な対応を取れるのでそのような会社を選んだほうがよいでしょう。


運用開始


物件を取得し、入居者が入れば、いよいよ賃貸経営の始まりです。不動産投資は金融投資などと違って物件を取得したら終わりではなく、始まりになるのです。


オーナーとしてしっかりと物件の賃貸管理・建物管理を行い、入居者の顧客満足度を向上させていきましょう。


不動産投資にかかる費用の目安


不動産投資には物件価格以外の費用がかかります。費用は大きく分けて初期費用(イニシャルコスト)と運用費用(ランニングコスト)があります。


不動産投資にかかる費用について、その詳細を大まかな目安とともに見ていきましょう。


自己資金


正確には費用ではありませんが、自己資金=頭金がまず必要になります。金融機関の融資で全額をまかなうフルローン、フルローンにプラスして手残りも生じるオーバーローンという手法もありますが、場合によっては非常にリスクが高くなるため、一般的には頭金を差し入れます。


最近では金融機関の融資姿勢も厳しくなってきていますので、最低でも物件価格の10%、できれば30%程度は用意したほうがいいでしょう。


購入時諸費用


物件購入時の初期費用としては、以下のものがあります。全部合わせると、おおよそ物件価格の7%前後になります。


・仲介手数料
不動産仲介会社の仲介によって物件を購入した場合は、仲介手数料が発生します。仲介手数料の上限は物件価格の3%+6万円+消費税です(400万円超の場合)。売主が不動産会社の場合は、この仲介手数料は必要ありません。


・融資事務手数料
金融期間の融資を受ける際に支払う手数料です。


・融資保証料
保証機関による保証を受けるための費用です。


・印紙税
売買契約書や金銭消費貸借契約書の交付にかかる税金です。


・火災保険料・地震保険料
物件にかける保険の費用です。


・登録免許税
所有権移転登記、抵当権設定登記の登録免許税です。


・司法書士報酬
上記の登記を司法書士に依頼するのにかかる費用です。


・不動産取得税
不動産を取得するときにかかる税金です。


・固定資産税・都市計画税の精算
物件の売主がすでに支払っている固定資産税・都市計画税の一部を、買主が所有する日にちで精算するための費用です。


運用費用


物件を運用している間にかかる運用費用(維持費用)には、以下のものがあります。


・共用部の光熱水費
共用部の電灯の電気代、空調の電気代、水道代などです。


・管理手数料
管理会社に支払う報酬です。家賃の5%が相場となっています。


・修繕費
居室の設備や共用部など修繕が必要になったときの費用です。大規模な修繕に備えて積立金を積み立てることもあります。


・原状回復工事費用
入居者が退去になったときにかかる費用です。


・仲介手数料
入居者募集業務で入居が決まったときに不動産仲介会社に支払う報酬です。


・広告費
必須ではありませんが、不動産仲介会社の入居者募集業務のために広告費を支払うことがあります。


不動産投資で成功するためには


以上、不動産投資について詳細に解説してきました。これまでの展開で、不動産投資で成功するためのポイントはおわかりになったと思いますが、投資種類としては一棟アパート・一棟マンション投資にすること、そして金融機関の融資を最大限に活用することです。


一棟アパート・一棟マンション投資は利回りも魅力的で、手残りも充分な額を生み出せます。非常に「負けにくい」投資戦略だといえるでしょう。とくに新築の一棟ものは、以下のようなアドバンテージがあります。
• 入居付けがしやすい
• 金融機関の融資が組みやすい
• 大規模修繕が発生しにくい など


そのため当社としては、新築一棟アパート・一棟マンション投資をおすすめします。


さらに金融機関の融資をフル活用して、レバレッジをかけることで資産規模の拡大をスピードアップさせることが可能です。金融機関から見て「融資をしたい」と思わせる属性を備えること、信用を毀損するようなことを避けること、魅力的な事業計画書を用意することが重要になります。


まとめ


不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資方法だと先述しました。同時に不動産投資は、投資と事業の中間的な性格を持っていることを理解すると成功しやすいでしょう。


株式投資は株式の売買・保有以外にやるべきことはとくにありません。不動産投資は物件を取得した瞬間から賃貸経営が始まります。実際の管理業務は管理会社に委託することができるので、手を煩わせることはありませんが、賃貸経営者という自覚を持つことが成功への道につながります。


そして、不動産投資は戦略的パートナーが必要な事業です。物件の購入・運用・売却のステージにおいて、信頼できる不動産投資会社・管理会社の協力が必要です。信頼できるパートナー探しが、不動産投資成功の第1ステップなのです。


大和財託では、物件の購入から運用・管理までお手伝いさせていただいてます。不動産投資会社と管理会社をどのように探したらよいのかわからないという人は、ぜひ大和財託にご相談ください。

おすすめ記事一覧

メールでのお問い合わせ

経験豊富な当社のコンサルタントが、資産運⽤や
節税、相続対策などのご相談も無料で承ります。

お問い合わせはこちら

お電話でのお問い合わせ

06-6147-4104

10:00〜18:00
(毎週⽔曜⽇定休)