本業があって、仕事と並行しながら取り組める不動産投資を探しているなら、一棟アパートへの投資を検討してみましょう。

今回の記事では、一棟アパート投資が仕事との両立にも向いている理由を説明した上で、具体的な注意点や成功するためのポイントをお伝えします。

一棟アパートって何？

一棟アパート投資とは、数戸～十数戸の部屋を持つアパートを丸ごと購入して行う不動産投資のことです。それぞれの部屋で入居者を募り、毎月の家賃収入を得る形で運用します。建物の構造ですが、基本的には木造もしくは軽量鉄骨造のいずれかです。

一棟アパートの種類

一棟アパートを規模で分類すると、「新築一棟アパート」と「中古一棟アパート」に分かれます。

新築一棟アパートとは

新築一棟アパートとは、建物が完成してから1年以内、かつ誰も入居したことのないアパートを指します。なお、建築後1年以上経つと、たとえ誰も入居していなかったとしても、広告上は新築と表記できません。この場合は「未入居物件」として扱われます。

中古一棟アパートとは

中古一棟アパートとは、新築一棟アパート以外のアパートです。つまり、完成してから1年超経過したアパートであれば、中古一棟アパートとして扱われます。

なぜ一棟アパートなのか

なぜ、一棟アパートへの投資が良いのか、以下の3点から詳しく解説します。

• 資産形成できる規模が大きい
• 自由度が高い
• 節税対策になる

資産形成できる規模が大きい

一棟アパートの強みは、大規模な資産形成を一度に行えることです。

一棟アパートを購入することで、一度にたくさんの物件を保有できます。毎月の家賃収入も大きくなるため、その収入を他の物件に投下し、さらなる資産形成を図ることも早い段階で可能です。

もちろん、1部屋の区分所有でも資産形成自体は可能です。しかし、その場合は部屋を複数戸所有していていないと、1回の退去で収入が大きく下がってしまうため、一棟アパートと比較すると収入の安定性は低いと言えます。

自由度が高い

自由度の高い運営ができるのも、一棟アパートならではの強みでしょう。

一棟アパートであれば、賃料の額や大規模修繕の時期なども自身の裁量で決められます。たとえば間取りや階数、部屋の設備などの差を考慮して、同じ建物内でも部屋によって違った賃料を設定するのも1つの方法でしょう。

現実的には、空室が長期化しないよう合理的な水準で賃料を設定したり、本当に必要な時期かどうかを見極めて大規模修繕を行ったりしなくてはいけません。全て自由というわけにはいきませんが、ある程度は自分の裁量で決められるのは確かです。

ただし、何でも自由に決められるわけではありません。一棟アパートを含めた不動産の賃料は、その物件があるエリアの賃料のすう勢に合わせ、合理的な水準で決める必要があります。極端に高い賃料にしたのでは、入居希望者はなかなか現れません。また大規模修繕に関しても、自分は実施の必要があると考えたとしても、他の部屋のオーナーの同意がなくては実際には行えません。

節税対策になる

不動産投資において、建物の減価償却費は費用として計上できます。

一棟アパートの場合、区分所有アパートに比べると、年間で計上できる減価償却費ははるかに大きいです。結果として、不動産所得（＝収益－費用）がマイナスとなった場合には、本業での所得との損益通算により、所得税額の圧縮を図ることができます。

一棟アパートに投資するメリットとは

より具体的に、一棟アパートに投資するメリットについて掘り下げてみましょう。

不労所得が得られる

わかりやすいメリットの1つに、不労所得を得られることが挙げられます。一棟アパート投資の仕組みを簡単に説明すると以下の通りです。

1. 一棟アパートを購入する
2. 入居者を募集する
3. 毎月の家賃収入を得る
4. タイミングを見て物件を売却する

このうち、必ず自分でやらなくてはいけないのは物件の購入・売却だけです。入居者の募集や家賃の集金、入居者からの要望やクレームへの対応、物件の手入れなど、こまごまとしたことは管理会社に一任することができます。

自分で働かなくても一定額の収入が入ってくる仕組みを作れるのは、一棟アパート投資の大きな強みです。

相続対策になる

すでに触れた通り、一棟アパート投資は節税対策なりますが、相続対策としても使えると言われています。理由をまとめると、以下の3点です。

• 現金を不動産に換えると相続税評価額が低くなる
• 人に不動産を賃貸すると相続税評価額が低くなる
• 借入を利用することで負債を作ることができる

それぞれについて、詳しく解説しましょう。

現金を不動産に換えると相続税評価額が低くなる

誰かが亡くなった場合、故人（被相続人）の財産は、相続財産として遺族（相続人）が引き継ぎます。そして、相続税の計算にあたっては、相続財産の評価額（相続税評価額）を出さなくてはいけません。

現金の場合、相続税評価額は額面通りです。つまり、現金が1,000万円あったなら、相続税評価額は1,000万円となります。

一方、現金を使って不動産を取得した場合、相続税評価額は1,000万円にはなりません。一般的に、土地の評価額は相続税路線価、建物の評価額は固定資産税評価額が用いられます。

そして、相続税路線価や固定資産税評価額は、公示価格（国土交通省が発表する土地の価格）の7～8割程度を目安に定められる仕組みです。つまり、1,000万円で買った土地であっても、相続税評価額は700～800万円程度になります。結果として相続税も安くなるため、相続対策として有効と考えられます。

人に不動産を賃貸すると相続税評価額が低くなる

不動産投資は「人に貸して家賃収入を得る」前提の投資です。「人に貸している建物の建っている土地」のことを貸家建付地と言います。以下の計算式で価格を求めることが可能です。

貸家建付地の価額＝自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合

ただし、この数式における「借地権割合」「借家権割合」は、地域によってまちまちですので、路線価図や評価倍率表で確認しましょう。国税庁のWebサイトから見ることができます。

また「賃貸割合」は以下の式で求められます。

賃貸割合＝Aのうち課税時期において賃貸されている各独立部分の床面積の合計÷当該家屋の各独立部分の床面積の合計(A)

加えて、建物も人に貸している場合は相続税評価額を減らすことができます。この場合、以下の計算式を使いましょう。

賃貸用建物の相続税評価額＝固定資産税評価額-(固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合)

ローンを利用することで負債を作ることができる

不動産投資をするにあたってローンを組むことも、相続税の節税という意味ではプラスになります。相続税の計算にあたっては、相続人の残した負債がある場合は、遺産総額から差し引くことが可能です。不動産投資ローンの残高も負債に当たるため、差し引くことができます。結果として、遺産総額が減るため、相続税も安くなるのです。

インフレヘッジになる

一棟アパートを含めた不動産投資は、インフレヘッジ＝インフレ対策としても有効と言われています。資産をすべて現金で所有している場合と比べて、一棟アパートを含めた不動産に投資した方が物価変動に強いためです。

これだけでは分かりづらいので、具体的な例を考えてみましょう。

たとえば、手元に1万円あるとします。りんごが1個200円だったら50個買える計算です。しかし、インフレが起きた結果、1個400円になったら25個しか買えません。つまり、インフレ局面では、現金の価値は下がります。

一方、一棟アパートを含めた不動産は実物資産＝モノです。不動産そのものの価値や入居者から集める家賃も物価とともに上昇するため、価値は目減りしません。

まとめると、一棟アパートを含めた不動産は「インフレになっても価値は目減りしない」という意味で、インフレ対策としても有効です。

空室リスクを軽減できる

ワンルームマンションなど、物件を区分所有する場合、入居者が引っ越してしまったら家賃収入は入ってきません。すぐに次の入居者が現れるなら問題ないものの、状況次第ではなかなか見つからず、長期間家賃収入がない状態に陥ることも考えられます。

一棟アパートの場合は、一部で空室になることがあったとしても、全部屋が空室になり家賃収入が一気に途絶えてしまうような可能性は低いでしょう。「少なくなることはあっても、一気にゼロになることは起こりにくく、コンスタントに家賃収入は入ってくる」のが一棟アパートならではの強みです。

ただし、一棟アパートだからと言って、空室のリスクが全くないとは言えません。できる限り空室リスクを回避するためには「借り手がつく」物件を選びましょう。購入する際には、以下の点をチェックするようにしてください。

• 首都圏、関西圏などある程度人口の多い場所にある
• 賃貸物件が乱立・供給過剰になっていない
• 周辺の治安が良い
• 周辺にスーパー、コンビニ、医療機関など「生活に必要な施設」がある
  など

一棟アパートの購入にはいくら必要？

手持ち資金の豊富な人であれば、現金一括で一棟アパートを買えるかもしれません。しかし、実際は一部を自己資金でまかない、残りは不動産投資ローンで調達し、返済を行っていくのが一般的な流れです。このような場合、どのぐらい自己資金を用意すれば良いのかについても解説します。

物件価格の1～3割

1つの目安として、物件価格の1～3割の自己資金を用意することを目指しましょう。たとえば、物件価格が1億円だとすれば、1,000～3,000万円を用意することになります。

具体的に用意すべき金額は、物件価格や投資家本人の状況によっても異なります。物件の収益性や投資家本人の属性が良いと判断されれば、自己資金の額が少なくても問題がない可能性も高いです。

しかし、逆もまたしかりです。どのように判断されるかはその時にならないとわからない部分もあるため、できるだけ余裕を持って用意するようにしましょう。

自己資金だけではなく保有金融資産が重要

不動産投資ローンを組むにあたって、もう1つ重視される条件があります。保有金融資産の額です。金融資産が必要となる理由として、以下の2点を詳しく解説します。

（意外に）諸費用がかかる

一棟アパートを含め、不動産を取得する際は物件価格だけでなく、以下のような費用もかかります。

• 仲介手数料
• 印紙代
• 登記費用（登録免許税、司法書士手数料など）
• 不動産取得税
• 融資手数料
• 火災保険料

具体的な金額はケースバイケースであるものの、一般的には物件価格の7％程度を見込んでおきましょう。意外にかかる諸費用をまかなえるかどうかの判断基準の1つとして、金融資産の額も加味されます。

支払能力を見る指標になる

不動産投資ローンを提供している銀行にとって、最も避けたい事態の1つは貸し倒れです。そのため、できる限り「支払能力のある人＝お金を持っていて、堅実に返してくれそうな人」に貸したいところでしょう。まとまった金融資産があるということは、堅実に貯金をしてきた結果と考えられます。

いざという時にはその金融資産を返済に充てても構いません。つまり、ある程度まとまった額の金融資産を所有しているということは「堅実で、いざという時でも支払ってもらえる可能性のある人」とプラスに判断してもらえることにつながります。

一棟アパート購入時の注意点

一棟アパート投資は、場合によっては億単位のお金が動きます。それだけに、失敗は避けたいところです。失敗しないために注意すべきポイントをまとめました。

表面利回りと実質利回りを見極める

不動産投資において、物件を選ぶ際の重要な指標となるのが表面利回りと実質利回りです。

表面利回りとは単純に年間家賃収入を物件購入価格で割ったものを指します。計算式は以下の通りです。

表面利回り（％）＝年間満室想定家賃収入÷物件価格×100

たとえば、年間満室想定家賃収入が1,000万円で、物件価格は1億円だったとしましょう。この場合、表面利回りは以下のように求められます。

1,000万円÷1億円×100＝10.0％

一方、実質利回りとは、空室損・滞納損や年間で発生する運営費を考慮した上で計算される利回りです。

実質利回り（％）＝（年間満室想定家賃収入 －空室・滞納損失 －年間運営費）÷物件価格×100

仮に、空室・滞納損失を見込んだ家賃収入を950万円、年間の運営費を200万円と仮定しますと、実質利回りは以下の通りです。

(950万円－200万円)÷1億円＝7.5％

実質利回りは、表面利回りと比較すると比較的実態に近い数字になります。

さらに厳密な利回りの算定方法として、FCR（Free & Clearly Return）という指標があります。日本語では「総収益率」と訳されています。

FCRは、物件の収益性をより正確に推し量るために、物件購入時の諸費用を含めた物件価格、つまり投資総額を用いて利回りを算出したものです。

FCR（％）＝（年間満室想定家賃収入－空室・滞納損失－年間運営費）÷（物件価格＋購入時諸費用）×100

FCRはもっとも厳格な利回りの計算方法であり、物件の「真の利回り」と呼ぶべきものです。FCRを知ることで、表面利回りだけの情報に騙されることを回避できます。

エリアの選択を慎重に行う

一棟アパート投資においては「そのアパートを人に借りてもらえるか」が非常に重要になります。入居者が支払う毎月の家賃は重要な収益源になる以上、ここを軽視してはいけません。

できれば、首都圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）や関西圏（大阪、京都、兵庫、奈良、滋賀）など、都市部にある、人口が急激に減る可能性の低いと考えられるエリアの物件を選びましょう。

総務省統計局のまとめた「人口推計」によれば、全都道府県の中で人口が増加しているのは沖縄県のみです。

しかし、首都圏と関西圏では、人口減少率は比較的低い水準で抑えられています。中央官庁や大企業の本支店は首都圏、関西圏に集まっていることを考えると、これらのエリアで人口が急激に減る可能性は低いでしょう。ある程度リモートワークは導入されているものの、出社の必要性がある限りは、通勤に便利な場所に住みたいと考える人は多いです。

これ以外のエリアの物件を選んでも、収益をあげられる人はいるでしょう。しかし、手堅く収益を得るという意味では、人に借りてもらえる見込みの高いエリアのほうが望ましいです。そういう意味でも、首都圏や関西圏にある物件を選ぶと良いでしょう。

参照：総務省統計局「人口推計（2021年（令和3年）10月1日現在）結果の要約」

物件を買って終わりではない

一棟アパート投資は、物件を買ったらそれで終わりではありません。大切なのは購入後の賃貸経営です。

一棟アパート投資を含めた不動産投資は、「物件を人に貸して家賃収入を得る」のが基本になる投資です。まずは人に借りてもらわないと話になりません。以下の点には特に留意して賃貸経営をしましょう。

• 質の良い入居者に住んでもらう
• 入居者からの要望、クレームには迅速かつ柔軟に対処する
• 空室が出たら迅速に募集活動を行い、入居者が途切れないようにする

実際のところ、購入後の管理などの実務は管理会社に任せる人も多いでしょう。それだけに、管理会社の仕事の質にも注意を払わなくてはいけません。このあたりの詳細については、後述します。

CF目的や節税目的など、ゴール・目的を明確にする

不動産投資をするには「なぜ自分は不動産投資をしたいのか」、ゴール・目的を明確にしましょう。投資全般に言えることですが、ただ漫然と「なんとなく儲かりそうだから」と取り組んでもあまりうまくいきません。目的や目標もない状態では、何をどこまでやれば良いのかは見えづらいからです。

不労所得を得たい、節税したい、相続税対策をしたいなど、ゴールや目的は人それぞれです。大切なのは「自分なりにゴールや目的をはっきりさせているか」なので、実際に不動産投資を始める前に考えてみましょう。 

知識がないまま、業者に言われるがまま購入しない

普段買い物をするときのことを考えてみましょう。家電製品など、値段が高いものを買うときはその場で決めず、色々と商品の下調べをしてから、最終的にどれにするか決める人も多いはずです。

一棟アパートもこれと同じで、本来は下調べをした上で、さまざまな観点から検討し、買うかどうか決めると良いでしょう。しかし、中には業者の言いなりになって何となく購入してしまい、あとで後悔している人もいます。業者の言いなりにならないようにするためには、まずは知識をつけましょう。

加えて、購入する段階で出口戦略を考えるのも同じくらい重要です。不動産投資における出口戦略とは、簡単にいうと「保有物件の資産価値が高い状態で売ってしまうこと」を指します。

ただし、前提として資産価値の下がりにくい物件を選ばなくてはいけません。そのため、物件を探す段階から「どこかのタイミングで売る」ことを想定し、シミュレーションをしましょう。このあたりについて、詳しくは後述します。

一棟アパートとそれ以外の収益物件との違い

一棟アパート投資以外にも、さまざまな収益物件を使って不動産投資は行われます。そこで、一棟アパート以外の「自身の物件を貸して住んでもらう」タイプの収益物件と一棟アパートの違いについて考えてみましょう。 

一棟マンション投資との違い

一棟マンション投資とは、文字通り「マンションを一棟まるごと購入し、入居者を募って家賃収入を得る」投資のことです。マンション投資のメリット・デメリットは以下の通りです。

一棟マンション投資のメリット

• 空室率が低い
• 建物が劣化しにくい
• 資産価値が下落しにくい
• 減価償却できる期間が長い
• 家賃を高く設定できる

マンションの特徴として、築年数が浅く、設備やセキュリティも充実しているのであれば、人気が高くなることが挙げられます。人気が高い物件である以上、空室が出てもすぐに埋まるのも珍しくありません。結果として空室率も低くなります。

また、マンションの構造には、一般的に鉄筋コンクリート造（RC）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）が使用されています。非常に丈夫であり、耐用年数も長いです。税法上の耐用年数は47年となっていることからもわかるように、減価償却できる期間も長くなります。

加えて、マンションの建物自体の性能も高いため、設備を充実させれば比較的家賃を高く設定することも可能になります。

一棟マンション投資のデメリット

• 建物自体が高額
• 維持コストが他と比べて高額

一方、一棟マンション投資にもデメリットはあります。鉄筋コンクリート造（RC）など丈夫な構造のため、建築費も高くなりがちです。結果として、建物自体も高額になります。

また、マンションは中高層住宅地や近隣商業地などのエリアに建てられることが多いため、その分土地代も高くなります。

結論：一棟アパート投資は一棟マンション投資より少ない金額で取り組める

アパートと比べると、マンションは建物自体が高額であり、土地代も高いため、ある程度まとまった資金を用意しないと購入できません。一棟アパート投資は、建物自体の価格や維持コストの面で、一棟マンション投資よりは少ない投資金額で取り組むことができるため、不動産投資の中でも魅力的な投資の１つと言えるでしょう。

区分マンション投資との違い

複数の人から家賃収入を得られるかどうか

区分マンション投資とは、マンションの一室を投資用物件として購入し、人に貸して収益を得る方法です。一棟アパート投資は区分マンション投資に比べて、スタートから大きなリターンが期待できます。複数部屋を持った状態から始めて、複数人の入居者から家賃を受け取れるためです。

家賃収入がゼロになるリスクの違い

一棟アパート投資は区分マンション投資に比べて、空室による賃料ゼロのリスクに強いでしょう。区分マンション投資の場合、1つしか部屋を持っていなければ、入居者が退去した時点で賃料収入はゼロになります。一方、一棟アパート投資の場合、一部屋で空室になったとしても他の部屋に入居者がいる限り、賃料収入はゼロになりません。

売却しやすいのは区分マンション投資

ただし、気を付けるべき点もあります。「売却しやすさ」という意味では、一棟アパート投資より、区分マンション投資のほうが優れているでしょう。一棟アパートともなると、まとまった額の資金を用意しないといけません。それだけの資金を用意できる買い手は限られるため、物件の条件や売却のタイミングによっては、なかなか買い手がつかないことも十分に考えられます。

戸建投資との違い

大きな資産形成は期待できない

戸建投資とは、一戸建てを投資用物件として購入し、人に貸して収益を得る方法です。区分マンション投資のときと同様、1つの物件から得られるリターンは大きくありません。大きく資産形成をしていくためには、コツコツ物件を買っていく必要もあり、一気に大きく資産形成をするには不向きです。

戸建投資のメリット

戸建投資には、一棟アパート投資とは違うメリットもあります。まず、一戸建てを借りるのは主にファミリーなど人数の多い世帯になるため、都心や駅から遠い物件でも広さはあれば借り手もつく可能性があります。また、地方の一戸建てであれば数百万円で購入できることもあるので、ローンを組まなくても購入できる人も少なくないでしょう。

アパート一棟買いができる条件とは         

アパート一棟買いをするためには、ある程度のまとまった初期費用を用意しなくてはいけません。また、長期にわたって安定してローンを返済できることも条件になります。1つの目安になる条件として、以下の2つを解説しましょう。

一定以上の属性の方            

まず、一定以上の属性でなくてはいけません。下記の具体的な項目からもわかるように、「長期にわたり安定して収入を得られる可能性の高い職業」についていれば極めて有利だと考えましょう。

• 開業医/勤務医
• 中小企業の経営者
• 会社員（上場企業）
• 年収800万円以上

金融資産を一定額以上持っている人      

ある程度まとまった金融資産を持っていることも、条件の1つとして加味されます。

購入時に自己資金の拠出を求められる場合がありますが、手持ちの金融資産からそれをまかなうことできるか、また、アパート一棟を買うために必要な初期費用をまかなうことができるか、などは、購入するうえでの条件ですが、これらはいずれも金融資産の量が影響を及ぼします。

また、融資を受ける際に、金融資産を一定額持っていることで銀行からの評価がプラスになり、結果として良い条件で融資を受けられるようになり、アパート一棟買いができるようになることがありますが、こうした事象からも分かるとおり、金融資産をどの程度持っているかは重要です。

一棟アパート投資の流れ

一棟アパート投資を行う際の一般的な流れについて解説します。

投資目的を決める

最初に、投資目的を決めましょう。不動産投資のスタイルを「何を目的にするか」で分類すると、以下の4つに分かれます。

1. インカムゲイン
2. キャピタルゲイン
3. 節税目的
4. 相続対策

インカムゲイン

家賃収入を得ることを目指すスタイルです。毎月の収入としてどれぐらいの額を得たいかは、その人が「最終的にどうしたいか」で異なります。

働かず、専業大家として生活するスタイル（リタイア、セミリタイア）を目指すなら、月間100万円程度の手取りキャッシュフローを得ることを目指します。一方、「得られる家賃収入は老後の年金の足しになる程度で良い」と考えているのであれば、これより少なくても構いません。

キャピタルゲイン

物件を一定期間保有したあと売却し、売却益を得るのを目指すスタイルです。ただし、物件は古くなればなるほど価値が下がる傾向にあります。そのため、キャピタルゲインを得るためには、あらかじめ物件を厳選しなくてはいけません。

現時点ですでに人口の多いエリアや、これから再開発が行われ、人の出入りも活発になりそうなエリアにある物件を購入し、タイミングを見て売ると望ましいでしょう。

節税目的

会社を経営していたり、個人事業主として事業を営んでいたりする人が、所得税の負担を減らすために不動産投資を行うこともあります。一棟アパートを含めた建物は、取得価額の一部を減価償却として、一定期間にわたって費用計上できます。費用が大きくなり不動産所得がマイナスになれば、本業の所得と損益通算することで結果として節税になる仕組みです。

相続対策

不動産投資は、相続対策の一環としても使われています。つまり、自分の土地に一棟アパートを建てれば、相続の際に土地の評価額を低くできます。また、建てた一棟アパートを人に貸した場合は、貸家として扱われます。貸家は自宅のように自由に使えないことから、相続の際に評価額も低くなる仕組みです。結果として、相続財産の評価額を下げることができるので、相続税の負担を軽減できます。

信頼できる業者を見つけ、コンサルティングを申し込む

不動産投資をする意思が固まったなら、物件の紹介を依頼する業者選びに入りましょう。いくつか不動産投資会社をピックアップし、コンサルティング（個別面談）を申し込んでください。

なお、不動産投資会社を選ぶ際は、他の不動産投資家の口コミも参考にしましょう。真偽の確かめようがない以上、鵜吞みにする必要はありません。しかし、あまりにネガティブなことばかり書いてある場合は避けるべきでしょう。

また、「高利回り」「ずっと安定して家賃収入が得られる」などのメリットばかりを伝えて、投資家にとって不利益になることをしっかり伝えない業者は警戒すべきです。

商談で物件の紹介を受け、検討する

いくつかの業者からコンサルティングを受け、依頼する不動産投資会社が見つかったら、物件の紹介を受けましょう。予算、エリア、想定利回りなど希望する条件を出せば、いくつか候補になる物件を出してくれます。比較検討し、自分の希望に沿った物件があれば購入に向けて動きましょう。

物件購入の契約、決済をする

物件購入の契約、決済に進みます。実際は、この段階で不動産投資用ローンの事前審査を受け、問題なければ契約をする流れにもなるでしょう。そこで、以下の3つの場合にわけて必要な書類を紹介します。

不動産投資用ローンの事前審査に必要な書類

個人名義か法人名義かによって多少の違いはあるので、事前に確認しましょう。

個人名義の場合	・本人確認書類 ・印鑑登録証明書 ・住民票 ・健康保険証 ・会社員の場合は源泉徴収票（前年分） ・会社員の場合は勤務先の印鑑が押された給与証明書 ・会社員の場合は勤務先の会社概要 ・個人事業主などの場合は確定申告書（三期分） ・職歴書 ・納税証明書 ・不動産関連の公的又は国家認定の資格を持っていればその資格等証明書 ・賃貸借契約書と支払通帳 ・すでに別のローンを借りている場合にはそのローンの返済予定表 ・団体信用生命保険申込件告知書
法人名義の場合	・定款 ・商業登記簿謄本 ・前三期分の決算報告書 ・納税証明書 ・法人ですでに借入しているローンがあればその返済予定表
個人・法人共通	・事前審査打診票 ・物件概要書 ・重要事項証明書 ・登記簿謄本 ・建物の図面（各階の平面図、立地図、間取り図） ・建築確認済証 ・公図 ・売買契約書

物件を購入する際に必要となる書類

次の3ステップに分けて用意しましょう。

1. 購入申込時
2. 売買契約時
3. 決済及び引き渡し時

購入申込時	・買付証明書
売買契約時	・身分証明書 ・印鑑登録証明書 ・法人の場合は法人の登記事項証明書 ・代理人が代理契約を結ぶ場合は委任状
決済及び引き渡し時	・身分証明書 ・住民票 ・印鑑登録証明書 ・法人の場合は法人の登記事項証明書

金銭消費貸借契約時

一般的に、不動産投資用ローンの契約を結ぶ際は、以下の書類が必要です。

• 身分証明書
• 所得がわかるもの
• 住民票
• 健康保険証
• 印鑑登録証明書
• 火災保険および地震保険などの申込書
• 団体信用生命保険申込書兼告知書
• 物件に関する資料（物件の概要書や登記簿謄本など）
  など

このほかにも、銀行から提出を求められた書類も用意しましょう。

アパート一棟買いで成功する秘訣とは

アパート一棟買いを含めた不動産投資は、漫然と取り組んでいてもうまくいきません。やはり、成功するためには考えて取り組む必要があります。ぜひ取り入れてほしい秘訣をまとめました。

不動産投資で重要なのは賃貸経営

不動産投資は、「家を人に貸して家賃を得る」前提の投資です。そのため、入居者が途切れず、長期的に安定して賃貸経営で収益を得られるようにするうえで重要になります。

重要なのは入居者にとって快適な環境をどのように保つか」です。自分ですべてを管理するには限界があります。管理だけでなく、入居者からの家賃の回収や物件の手入れ、クレーム対応はすべて管理会社に任せることで、購入後の維持や管理の負担を減らせます。ただし、管理会社の力量に左右される部分も大きいため、複数の管理会社を比較検討した上で依頼するのをおすすめします。

売却という選択肢も持っておく

一棟アパートも、他の不動産と同じく古くなればなるほど、資産価値も下がっていきます。資産価値が下がってしまうと、家賃もどこかで下げなくてはいけません。結果として、得られる収益も減少します。このような背景を考えると、どこかで売却してしまうのも一つの手段です。

なお、売却するにあたっては以下のタイミングが適していると考えられます。

• 買ったときよりも物件価格が上がったとき
• 大規模修繕など大きな出費の発生する前
• 長期譲渡に切り替わるタイミング（個人で所有している場合）※
• 減価償却期間が終わるとき
• ローン元金返済額が減価償却費を上回るとき

※詳細は下記の表を参考にしてください。

区分	所有期間	税率
長期譲渡所得	譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年超	20.315％ ※所得税率15％、住民税率5％、復興特別所得税率0.315％
短期譲渡所得	譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年以下	39.63％ ※所得税率30％、住民税率9％、復興特別所得税率0.63％

また、将来売却する前提であればなおさら「入居率が高く、売れやすい物件」を購入しておきましょう。以下のポイントにも着目し、選んでみてください。

• 再開発、都市開発が進行中のエリアにある
• 首都圏、関西圏などの都市部にある
• 価格が低い
• 利回りが高い

まとめ

一棟アパートは、一度購入してしまえば、ある程度まとまった収入が長期にわたって入ってきます。入居者とのやり取りや物件の管理などの実務を管理会社にお任せにできるので、自分でやらなくてはいけないことはそう多くありません。

しかし、それだけに収益の得られる物件や信頼のおける管理会社を選ぶのが非常に重要になります。これから不動産投資を始める人は、一度プロに相談してみましょう。

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